高田吉孝のブログ

月刊BOSS 2017年2月号「失敗しない」相続 これが新常識

2016年12月22日(木曜日)に発売された 月刊BOSS 2月号のp21〜p24(4ページ)に、

相続のNGワードは「やりすぎ」
相続対策の失敗と成功はここで決まる!


と言うタイトルで記事を書かせていただきました。

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Posted by funaizc at 2017年01月18日

2016年のメディア掲載(出演)実績

2016年12月月刊BOSS2月号

   「失敗しない」相続これが新常識

           寄稿記事

 『相続のNGワードは「やりすぎ」

    相続対策の失敗と成功はここで決まる!』

2016年11月ブルームバーグニュース

   「人口減なのに増えるアパート」

           取材記事

2016年10月週刊東洋経済 特集【不動産投資】 

           寄稿記事 

 『相続後を左右する正しい対策、ダメな対策』

2016年9月 NHKニュースウオッチ9

   特集“黒田緩和”3年半 何が起きた?

 「急増する賃貸住宅 現場で何が?」内で出演

2016年9月 日経新聞朝刊【真相深層】

     「アパート建設、甘い皮算用」
        取材コメント掲載

2016年6月 週刊エコノミスト

     特集【固定資産税を取り戻せ!】 

       取材記事(還付6事例提供)


Posted by funaizc at 2017年01月04日

ブルームバーグニュース11月30日配信記事に取材協力

米国の総合的なニュース情報会社(ブルームバーグBloomberg L.P.)は、経済・金融情報の配信、通信社・放送事業を手がけるアメリカ合衆国の大手総合情報サービス会社)より取材を受けた記事を紹介します。

図1
図2
図3
図4
図5
図6


Posted by funaizc at 2016年11月30日

週刊東洋経済 2016年10月22日号 特集:不動産投資

10月17日(土曜日)発売の週刊東洋経済 10/22号に、
相続後を左右する 正しい対策、ダメな対策」  と言うタイトルで原稿を書かせていただきました。

表紙のみ
p74p75


Posted by funaizc at 2016年10月22日

日経新聞 9月30日朝刊2面【真相深層】に取材記事掲載

9月30日 日本経済新聞朝刊に 私が取材を受けた記事【アパート建設、甘い皮算用】が掲載されました。

アパート建設、甘い皮算用
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Posted by funaizc at 2016年09月30日

9月19日月曜日夜9時からのNHKのニュース番組 ニュースウオッチ9に出演しました。

先週15日金曜日に弊社で撮影し、その後お客様の自宅でも撮影が行われました。

NHKニュースウオッチ9高田

図1
図2
図3
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図6


Posted by funaizc at 2016年09月20日

週刊エコノミスト2016年6月7日号 特集:固定資産税を取り戻せ

5月30日(月曜日)発売の週刊エコノミス6/7号に、私達の(青山財産)の事例が紹介されました。

表紙
特集トップ
事例
事例後半


Posted by funaizc at 2016年06月17日

東洋経済オンライン 最新マネー術に掲載されました

高田記事部分枠付き

Posted by funaizc at 2016年04月18日

2015年 青山財産 高田吉孝 のメディア掲載実績

週刊エコノミスト  12月1日号 
【相続増税の新常識(落とし穴)】「タワーマンション節税の転機」


エコノミスト1201表紙&目次

エコノミスト12月1日号p28p29

月刊家主と地主 12月号より
「サブリースのリスクを徹底解剖!」連載開始

12月号表紙
家主と地主連載第一回

週刊ダイヤモンド 10月2日号
【その節税ありか、なしか?】(地主さんの土地活用注意点)

週刊ダイヤモンド【その節税ありか、なしか?】

週刊ダイヤモンド 8月8日号
【親・子・孫世代のお金の話】(不動産、サブリリース契約の注意点)


エルダリープレス(高齢者住宅新聞)8月号
「税制改正を踏まえた相続対策の注意点」


賃貸住宅新聞 6月1日号 月刊家主と地主 8月号
『サブリース徹底研究』


週刊エコノミスト 4月14日号
【土地・投資の極意 特集】「賃貸住宅経営の危機」


千葉テレビ 2月16日【朝の情報番組シャキット】「やってはいけない相続対策セミナー」

Posted by funaizc at 2015年12月20日

週刊エコノミスト2015年4月14日号 特集:土地投資の極意 賃貸住宅経営の危機 

4月6日(月曜日)発売の週刊エコノミスト 4/14号 に、2月のセミナー内容の一部を寄稿させていただきました。

エコノミスト4月14日号

 当初は、3ページの予定だったのですが、誌面の都合で2ページになってしまいました。2〜3週間後に、元原稿も併せてアップしようと思います。そのうち動画にもする予定です・・・

 エコノミストさんには昨年も数回記事を掲載していただきましたが、今回は、エコノミストさんのWebの”ピックアップ”にも名前入りで掲載いただいたので嬉しい限りです。

 セミナーでは、首都圏でも東京オリンピック(宴)の後には賃貸氷河期がくる!という内容で、2020年以降は東京でも人口が減少し、首都圏の人口構成の推移を紹介し、2030年(15年後)には、賃貸や購入の主な新規住宅需要層である20歳〜49歳の人口が大幅に減少すると紹介しました。

2015年(現在)の首都圏の人口構成

2025年(現在)の首都圏の人口構成
 
 上記グラフは、2030年の予測ですが、週刊誌の方には、少し早めの2025年のグラフを掲載させていただきました。

 10年後でも、首都圏の20歳〜49歳の人口合計は、現在(2015年)の1477万1000人から、1246万8000人となり、200万人以上減少すると推計されています。

 にもかかわらず、相続税対策を切り口にした賃貸住宅営業の成果?により、消費増税により住宅の着工件数が減少する中でも、賃貸住宅の着工だけは増加している為、需要が減り続けていく中、供給だけが止まらないのであれば、首都圏でも将来的(2020年以降悪化が顕著になり早ければ2025年)に賃貸氷河期が訪れると言っても過言ではないのではないでしょうか。

 併せて、賃貸住宅の建築を推進している要素であると考えられる『30年一括借り上げ』の落とし穴のひとつである、気付きにくい「解約」の条文についても、事例を交えて紹介させていただています。

ちなみに、30年後の2045年には、20歳〜49歳の人口は、1000万人を割っている事でしょう・・・

現在〜2040年の首都圏の20-49人口
 

Posted by funaizc at 2015年04月06日

2月のセミナー『やってはいけない相続対策2015[地主編]』TV放送動画

1月は、新宿 と 横浜 で『その相続対策では財産を守れない!』 というセミナー
2月は、船橋 と 秋葉原 で『やってはいけない相続対策2015[地主編]』 というセミナーを行った事は前回のブログにも書かせていただきましたが、船橋で行ったセミナーは、千葉TVさんのカメラが入り、朝の情報番組でオンエアされました。

遅ればせながら、動画をアップします。

Posted by funaizc at 2015年04月06日

2015年新春セミナーのお知らせ 第一弾『その相続対策では財産を守れない!』  第二弾『やってはいけない相続対策2015地主編』

弊社主催の新春特別セミナーについて、本ブログでもお知らせさせていただきます。
1月は、弊社社長が、2月はAZNグループ日本資産総研社長が一部を担当し、私は両方の2部を担当しています。
新春特別セミナー広告

関連記事(オーナーズ・スタイル2014年冬号)
オーナーズスタイル2014冬号p34

オーナーズスタイル2014冬号p35

関連記事(アフルエント2014冬号)
アフルエント2014冬号


Posted by funaizc at 2014年12月22日

不動産経済通信2014年12月17日号掲載インタビュー記事 『自己資金少ない賃貸住宅建設はリスク大』

 12月14日のブログで、「今年最後は、週刊文春12月4日号の『住宅・住宅設備特集/専門家に聞く』p92にコメント掲載されましたので、ここでPRしておきます。」と書きましたが、そのあとの17日に業界紙ではありますが、不動産経済研究所さんの日刊不動産経済通信にインタビュー記事が掲載されましたので、転載します(テキスト文章は末尾に掲載)。

不動産経済通信20141217-1

不動産経済通信20141217-2

不動産経済通信20141217-3


 〜自己資金少ない賃貸住宅建設はリスク大―青山財産NW、財産規模の把握が重要〜


 来年11日からの相続税課税強化を控え、土地オーナーによる賃貸住宅建設やタワーマンション購入による資産組換えなど、節税対策が多く取られるようになっている。加熱する相続税対策について、財産や不動産に関するコンサルティング業務を展開する青山財産ネットワークスの財産コンサルティング事業本部第二事業部事業部長の高田吉孝氏に聞いた。


 ―― 最近話題になっている相続税対策についてどう考えているか。

高田氏 やる必要のない対策が増えている。これまでの相続税対策は土地オーナーが賃貸住宅を建てるのが一般的だった。しかし今はプチ富裕層にまで広がり、しかも過剰に行われている。タワーマンション購入による節税は理屈はあっているが、全部が全部成功するわけではない。自己資金で購入するのはいいが、ない人が値上がりを前提にした購入を行うべきではない。現在は建築費が高騰しており、一部の物件しかうまくいかないだろう。そもそも来年1月の課税強化では8000万円の課税価格の場合、1次相続税額で非課税だったのが175万円に広がる程度。40億円の1次相続でも相続税の増加額は約7.6%増にとどまる。そこまで対策を行う必要はない。

 ―― 賃貸住宅建設が増加傾向にある。

高田氏 土地オーナーによる賃貸住宅建設についてはこの20年で2割も家賃が下がっているエリアもある。これ以上家賃が下がるとまずいオーナーは多い。賃貸住宅建設の問題点は人口と資金計画。東京都でも20年以降は人口減に向かう。また20年後には入居者の中心であった2049歳が大幅に減る。サブリースは更新の際に家賃の下落を受け入れざるを得ない。家賃下落を前提に収支計画を立てて、自己資金をしっかりと入れて建設すべき。賃貸住宅の建築に当たっては借入れが当たり前のようになっているが、土地を一部売ってでも自己資金を作った方がいい。今後20年で家賃は30%ほど下がる可能性がある。

 ―― いい相続税対策とは何か。


高田氏 相続税を過剰に怖がるべきではない。財産の規模や、家業などの自分を取り巻く環境をしっかりと把握する必要がある。そこを把握すれば適切でバランスが取れた対策はみえてくる。また、誰のための相続税対策なのかを資産家は考える必要がある。例えば長男への家督引継ぎもある家庭もあれば、そういうことを考えないで済む一般家庭もあり、そういった事情の違いも出てくる。規模にかかわらず共通する項目としては、遺産分割。そして納税資金対策から入ること。今は「節税」というキーワードが独り歩きし、過剰な節税対策ばかりが過熱している。相続税をゼロにしたいという人もいる。賃貸住宅の建設などでどんどん借入れを行えば一時的にできなくはないが、過剰な節税対策は無理が生じる。分割を視野に入れ、不動産を適切に組み込み、保険など金融資産も採り入れていくこと。課税価格が1億円程度の一般家庭であれば生命保険の非課税枠の利用や生前贈与、小規模宅地の特例などを活用すればいい。欲をかきずるのは失敗につながる。資産を守る意識は大事だが、そもそも税制は資産が減るように設定されている。やりすぎの筆頭は借金。賃貸住宅の建設は半分は自己資金を入れるべきだ。土地オーナーが長男に土地を全て相続させたいというケースが多く、そのために対策を立てようとするが、全部を守ろうとするのはなかなか厳しい。


Posted by funaizc at 2014年12月21日

偶然か?はたまた・・・『家なき子』について先週(12/10)の新聞朝刊で詳しく解説されていました

私が、11月15日のブログで、

以前、新聞で、『 別居の子は優遇なし 』という見出しで、別居している子供は小規模宅地等の特例が使えないと勘違いさせる記事が掲載されていたことがありましたが、

一般的にも、相続時に相続する人が同居していないと小規模宅地等の特例が利用できないと思っている方が多いようです。

と、『家なき子』の解説を書きましたが、私のブログを見てもらってか?、はたまたま偶然か?

 上記ブログのきっかけとなった某新聞の12月10日の朝刊に、『家なき子』の解説が、詳しく事例も使ってほぼ1面を使って掲載されていました。まあ、偶然だとは思いますが、被相続人と同居していない相続人でも自宅で小規模宅地等の特例が使える事は、知らない方が多く、またこれまであまり雑誌や新聞で『家なき子』の事が詳しく解説されている記事を見たことがなかったので、でこういう情報が多くの方に知らされる事は良い事なので、うれしく思います。

 相続対策は、まず使える特例などはフルに活用するのが、鉄則です。そういう特例や相続申告時のテクニックを使っても、まだなお節税が必要な場合に、いろんな対策を検討すべきです。安易にセールス主導の相続税対策に手を出すまえに、まずは基本を押さえましょう。

 今年は、昨年に続き今年(平成26年)も、週刊ダイヤモンドさんや、週刊エコノミストさん、に取材記事を掲載いただき、その他にも週刊住宅さんなど業界紙にも取材記事を掲載いただきました。ありがたいです。取材は積極的に対応させていただこうと思ってますので、来年もよろしくお願いします。

 そして、今年最後は、
週刊文春12月4日号の『住宅・住宅設備特集/専門家に聞く』p92にコメント掲載されましたので、ここでPRしておきます。

週刊文春20141204号合体


Posted by funaizc at 2014年12月14日

不動産相続ビジネス市場における問題点

先月末に発行されました週刊住宅新聞の9月29日号に寄稿した文章を全文掲載させていただきます。

週刊エコノミスト7月29日号、週刊ダイヤモンド9月13日号に続き今回は、週刊住宅さんから寄稿文の依頼がありましたので、協力させていただきました。

今回は、週刊住宅さんの『不動産相続ビジネス特集』の中で、不動産相続ビジネスが過熱する中での注意点をまとめさせていただいたものですが、ビジネス誌などでも来年からの相続税の増税(基礎控除額の引き下げと税率構造の変更)を目前に”相続”を特集にしたものがかなり増えました。

 相続税増税の記事に読者も飽きてきた感もあり、最近は相続対策における注意点など、いきすぎた相続対策に警鐘を鳴らす主旨での取材記事の要請も増えてきたように思います。

週刊住宅20140929寄稿文

週刊住宅2014年9月29日号寄稿文全文掲載

 来年から始まる相続税の課税強化(基礎控除引下げ及び最高税率引上げ)に向け、建築・不動産関係業者などによる「不動産を用いた相続対策ビジネス(以下、“不動産相続ビジネス”と書く)」が活況を呈している。ビジネス誌各社が相続特集を頻繁に発行し『相続税の増税』を過剰に取り上げているように『相続対策』への関心は高まっている。

 相続税額としては、そこまで必要のない人が借入での不動産購入を勧められたり、無謀な資金計画でアパートの建築提案を受けているケースも多く見られる。判断がつかず弊社に相談に来られる方は氷山の一角であろう。

 そこで今回は「不動産相続ビジネス市場における問題点」を中心に述べさせていただく。
 相続対策において「不動産」は欠かせない、というよりも、「簡単に大きな相続税の節税効果が得られるものは今や“不動産”だけと言っても過言ではない」。そのため、相続対策ビジネスにおいては、税の専門家である税理士・公認会計士だけでなく、不動産を主なビジネスとする人たちが多く活躍し、積極的な営業活動を展開している。不動産を使った相続(税)対策の代表格と言えば賃貸住宅の建築であることは言うまでもない。

 総務省統計局発表の平成25年の全国の空き家数は820万戸であり、住宅のストックは既に十分ある中、日本の人口は減少しており、空室や家賃下落に苦しむオーナーも多い。にもかかわらず賃貸住宅の建築は止まらない。

 来年からの相続税の課税強化が影響しているのは間違いないが、それにも増して建築を増加させている要因は相続対策を口実にした積極的なセールスであり、それを後押ししているものは『サブリース(家賃保証)契約システム』だと考えられる。不動産の賃貸借におけるサブリース契約と言えば、不動産会社などが大家(オーナー)から建物を借り上げ、空室でも家賃を保証し、運営・管理を一手に引き受ける賃貸借契約(賃貸システム)の事を言う。

 サブリース契約は一定期間の空室は保証されるが、そこに家賃の下落を防ぐ効果はないのである。一般的には(会社よっては10年間の固定後)2年毎に家賃の見直しが出来る契約になっており、法的にサブリース会社にも賃料減額請求権は認められている。最近のほとんどの契約書は家賃の下落交渉などがまとまらない場合、サブリース会社からの契約を解除できるような内容になっている。そのため「30年一括借り上げ」などと言う謳い文句には何の保証もないのである。

 このような謳い文句で管理戸数を急激に増加させ、一時管理戸数でトップに迫った某社も、リーマンショック時の業績悪化(空室の増加)のしわ寄せをオーナーへの大幅家賃減額や一方的な契約解除という形で押付け、問題になったのは最近の話である。

先ほども述べたが、日本の人口は減少している。

(図1:首都圏の人口推計グラフ)

2010年〜2040年首都圏の人口推計(図1)

 図1は国立社会保障・人口問題研究所の最新データを元に2000年を100とした場合の各地の人口推移である。東京でも2020年以降は人口が減少して行く。

(図2〜3:年齢別人口構成推移グラフ)  
2015年首都圏の人口構成(図2)
2035年首都圏の人口構成(図3)
 図2〜図3は同データより、首都圏の年齢別の人口構成の推移を表したものである。例えば、2035年(20年後)の20歳〜24歳の首都圏の人口は、2015年の団塊ジュニアの中心世代(40歳〜44歳)の約半分にまで減少するのである。

 これだけ人口(賃貸住宅の需要層)が減少する中、30年間大幅な家賃の下落なしに空室を保証する事は非現実的である。

 だからと言って、土地の遊ばせておくわけにもいかないだろう。賃貸住宅市場は縮小するだろうが、需要がなくなるわけではない。

 「自己資金を半分以上用意する」など、入居者の獲得競争が激しくなる事を前提に事業計画を検討し、慎重な収支計画に基づいた資金(自己資金)計画を立てる事が重要なのである。しかし残念ながら、建築会社など提案する側(建てさせたい側)にそれ(慎重な事業計画)を求める事は、そもそも矛盾があることである。

 来年からの相続税の課税強化についてであるが、課税価格1億円の財産を保有している方(配偶者有り子供2人の場合)は、今年ならば相続税が100万円、来年以降は315万円と約3倍になる。税金が3倍となると確かに大増税だが、額にすると200万円である。その200万円の節税対策(実際にはもっと多くの相続税がかかると勘違いしている方が多い)のために、1億円規模の借入を行い、アパートを建築する方が多い。そのほとんどが、楽観的な収支計画を提示され、サブリースにより手間もかからず安定した収入を得ながら、かつ相続税も節税できると説明されているのである。

 アパート建築に限らず、不動産投資において、利回りが10%に満たない物件の場合、全額借入での資金計画では、家賃下落や修繕費負担、所得税負担などの影響により将来的にキャッシュフローが回らなくなる。
最近は、相続〇〇〇(例:相続プランナー)と言った民間資格を全面に出し相続の専門家を謳った、にわか専門家も多く、自社商品のセールスの為に相続対策を口実にしているケースが目立つ。

 不動産を使った相続税対策は、節税効果が大きい為、すこしかじっただけで簡単に提案できるが、注意すべき点も多く顧客の立場に立った本当に確かな不動産の目利きと豊富な税務(特に資産税)の知識と経験が必要である。だからと言って顧問税理士や公認会計士に相談すればよいかと言うと残念ながらそうとも言い切れない。 

 なぜならば、税理士は税金の専門家であるが不動産については専門家ではないからである。提携先の不動産業者などを紹介され不動産業者のペースになるケースも少なくはない。

 始めにも述べたとおり、不動産相続ビジネスは活況を呈しており、様々な提案者が活躍している。その提案が本当に自身にとって最善のものであるか?提案者が本当に信頼できるかどうか?を見極める事は非常に難しい。

 何億円もの借入など大きなリスクの可能性がある場合だけでなく、大きな決断を要する対策を実行する場合は、利害関係がなく公平な判断ができる豊富な経験によるセカンドオピニオンを求め判断することが重要である。

Posted by funaizc at 2014年10月09日

9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された家賃下落30%時の収支シミュレーション

 9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された小生の取材記事での収支については、前回のブログに書いたつもりでしたが忘れていましたので、改めまして、より詳しく掲載させていただきます。

画像一体化

下記表は、週刊ダイヤモンドに掲載された表ですが、記事用にコンパクトに編集されています。

ダイヤモンド収支

 記事の元になった25年間の税引後※収支シミュレーションをまとめたものをUPします。
※所得税(30%)で住民税合わせて40%の所得がある前提での税引き後の収支となっています。

 まず↓は自己資金ゼロの場合の収支ですが、全額借入金の場合、スタート時にサブリース後の利回りが10%あっても、30%家賃が下落すると税引き後キャッシュフローは赤字に転落します。

 設備の減価償却が終わった後(16年目以降)は、経費が少なくなり、収入が減っているにもかかわらず、利益が増えるという好ましくない状態となり、税金負担によりキャッシュフローが赤字となってしまいます。
※下記シミュレーションでは、16年目に長期修繕を実施する計画となっていますので、17年目より経費が減り、税負担が増えています。

 ダイヤモンドの記事的に損益分岐点が欲しいとの事だったので、検証してみたところ、自己資金1/3(34%)では、23年目に赤字転落となりました。家賃が30%下がっても(サブリースが前提なので空室率は考慮せず)黒字が維持できるのは、自己資金40%以上となりました。

 あくまでも試算ですので、実際には個別の立地条件や建築物の企画によっても異なります。ただこれから先の人口減少を考慮すると、やはり有効活用する場合は、立地を考慮し余裕ある資金計画(自己資金は50%以上が好ましい)で取り組む必要があります。

<自己資金ゼロ、全額借入の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓
自己資金ゼロ

<自己資金が1/3(34%)の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓
自己資金1/3

<自己資金が40%の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓
自己資金40%

 サブリース後の利回りが10%(サブリースなしだと約11%相当)の利回りがあっても、30%の家賃下落を想定するのであれば、上記のように自己資金が最低でも40%必要となります。

 30%の家賃下落については、あくまでも予測ですが、私のお客様の物件で築15年〜16年のアパートが、既に15%以上下落しているものがいくつか有ります。これまでの15年とこれからの15年では、人口構成が大きく異なりますので、どちらかと言うともっと下落が大きくなる方にぶれるような気がします。

2010年以降は、東京でも人口が減少していく!
首都圏人口推移
今はまだ団塊ジュニア世代を中心に人口が多いが・・・
2015年首都圏 人口構成
20年後の20際〜24歳の人口は、2015年の団塊ジュニア世代のピークの約半分!
2035年首都圏 人口構成

 既に空き家も多く、将来的にも賃貸の需要層が激減することが見えているのに、新規の供給が止まらない!

つづく

Posted by funaizc at 2014年09月21日

やはり賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース(家賃保証)契約だ!(その2)

前回のブログを書いてから2週間が経ちましたが、ちょうどその間に、まさしくブログのタイトル『賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース(家賃保証)契約だ!』の通りの相談が2件ありました。


 どちらも地方でのアパート建築の相談でしたが、共通していた事は“30年一括借り上げのサブリース(家賃保証)”の提案で、ほぼ全額借入で、サブリース後の利回りが6%程度の建築提案でした。

実は、明後日9月8日(月曜日)発売のダイヤモンドが、また相続税を取り上げた特集号なのですが、その中でまた私が取材を受けたページがあり、サブリース(家賃保証)によるアパート建築に関する内容が掲載される予定です。

内容は、サブリース後利回り10%でも全額借入では、家賃が30下落し、設備の減価償却が終わってしまうと税引き後(試算では40%超)の手残りは、赤字に転落するので、最低でも40%、できるだけ50%くらいの自己資金を入れないとダメです。的な内容になっているはずです。東京でも2020年以降は人口の減少が進みますので家賃30%下落は現実的な数字だと考えています。※グラフ参照

週刊ダイヤモンド9-13号表紙


 まだ発売前なので、詳しくは書けませんが、記事の中に東京の立川市郊外のアパート建築(家賃30%下落時)の収支です。


 私は、“10%”の利回りでも全額借入はダメですと言っているのに“6%”の利回りで収支が合う訳がありません。15%も家賃が下がればアウトでしょう。新築物件は家賃が少し高くても決まりますが、新築プレミアムが落ち、少し市況が悪いと一気に10%下落という事も実際に起こっています。

 とにかく、そんなありえない内容ですが、相談者の方は、やはり“30年一括借り上げのサブリース(家賃保証)“があるので大丈夫ではないかと思ったとの事でした。

 以前のブログに書いた契約書内のサブリース会社からの契約解除条項ですが、やはりどっちの契約書も『甲(オーナー)・乙(サブリース会社)間での協議(家賃値下げの事)がまとまらない場合、乙から契約の解除ができる』内容となっていました。

 契約する際、口ではなんとでも言えます(実際、契約の際には不安になるような説明はしません)。しかし最終的には“契約書”に書いてある内容がまずは優先されます(裁判等で争うには相当な労力を費やします)。自分達でさんざん建てておいて、空室が増え家賃が下がったので、家賃を下げて下さい。と言ってくるのです。値下げ交渉に応じなければ、契約の解除になる事もあります。“30年一括借り上げ”だからと言って安心できません。

以下、9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載予定の家賃下落30%時の収支の参考データ

・2020年以降は、東京でも中心部を除き人口が減少していきます。



各地の人口推計

今はまだ、住宅需要(賃貸・売買)が高い団塊ジュニア層を中心に人口が結構いますが

立川市人口構成2015年


2020年以降は、どんどん減っていきます。

立川市人口構成2025年


21年後には、団塊ジュニア層も60歳を超え、そのあとの層はこんなに少なくなります。

立川市人口構成2035年


26年後にはこんな状態に!

立川市人口構成2040年


 つづく


Posted by funaizc at 2014年09月06日

やはり賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース(家賃保証)契約だ!

景況感の回復も後押しとなり、賃貸住宅の建設が増えています。

2013年度は、消費税増税前の駆け込み需要もあった為、賃貸住宅以外の建築も増加しました。


しかし、国土交通省が31日発表した2014年1〜6月(上期)の新設住宅着工戸数は、前年同期比3.4%減の43万5777戸と4年ぶりのマイナス(注文住宅など「持ち家」が11.9%減、マンションや建売住宅の「分譲住宅」は11.8%減)となりましたが、

アパートなど「貸家(賃貸用住宅)」は、11.7%増の17万6291戸と消費税増税後の反動をものともせず増加となっています。

 来年1月からの相続税増税を意識した節税対策の一環として、賃貸住宅の着工が増えているのは、新聞や雑誌での報道の通りだと思います。

それらを反映してか、私のブログ(ホームページ)を見ていただいて相談のメール等をいただく件数も増えています。

サブリース(家賃保証)契約における問題点をL社の大幅家賃減額の事例サービス付高齢者向け住宅の有効活用の注意点の記事の中で多く掲載してきた効果かサブリースがらみの相談が多くなりました。


 賃貸住宅の着工の増加要因は、前出の来年からの相続税の増税の影響(それを口実にしたハウスメーカー(建築会社)の営業攻勢)が主要因であるのは間違いありませんが、安易に数億円の借入を行い、やる必要のない相続対策(賃貸住宅の建築)をやってしまうのは、“サブリース契約(家賃保証)”と言う仕組みが実態(将来の予測含め)以上の安心感をオーナー(建築主)に与えているせいでしょう。


 誤解を招く前に、言っておきますが、私はサブリース(家賃保証)の仕組みを否定しているのではありません。サブリース(家賃保証)は、使い方と契約の内容によっては有効活用(手間ひまの軽減&収支の安定等)にとっても有効な手段です。


 私が問題視しているのは、建築を提案する側が、サブリース契約のリスクを完全に説明せず、長期的に安心であるものと思わせ(幻想)ている点です。


 サブリース契約における注意点の詳細については過去のブログを読んでいだだければと思いますが、最近つくづく“ひどい”と思う内容は、サブリース契約書の“契約の解除”に関する条文です。


 “30年一括借り上げ”は今やめずらしいものではありませんが、数社は大々的に30年間の安定した賃貸経営をアピールしています。


 そのように大々的に30年一括借り上げを謳っている会社の契約書“契約の解除”に関する条文は、このように※なっています。


※全ての契約書を確認した訳ではありませんので、全ての契約がこうだとは言い切れませんが、最近相談を受けたものはほとんど(解約予告期間は6か月のものも多い)このような内容となっています。

30年一括借り上げの意味がない契約書の条文


 〇〇社の契約書の場合、たった“3ヶ月”の予告期間で安心のはずの30年一括借り上げが解除できます。▲▲社の契約書の場合は、家賃の値下げに応じない場合は、“直ちに”30年一括借り上げが解除できてしまいます


 わかり易く言うと、オーナーが家賃の値下げに応じなければ、サブリース会社から簡単に契約の解除ができると言う事です。


 契約をする際には、この条文については、きちんと説明していなのか、相談を受けた方は皆、契約する時には気づいていなかったと言っていました。

 全く説明をしない事はないと思いますが、セールスマンが、オーナーを心配さすような言い回しをせず(うまくごまかして)説明しているのでしょう。


 このテーマで書き始めるとどんどん書きたくなってきたので、続きは次回をさせていただきます。



Posted by funaizc at 2014年08月24日

【 困った!この土地どうする 】の記事を担当させていただきました。

本日(7月22日)発売の週刊エコノミスト『あなたの土地の相続増税』 特集号の 【困った!この土地どうする】のコーナー(全4ページ)を担当させていただきました。

エコノミストHP広告○付

内容的には、著作権の関係と発売したばかりなので、全文を掲載することができませんので、画像を張り付けておきます。

全ページ合体□

最近、忙しくてブログの更新もおろそかになっていましたが、この投稿を気に復活したいと思います。

Posted by funaizc at 2014年07月22日

セミナー会場を広げました。それから取材を受けたエコノミスト1月28日号の話・・・

 予想以上の反響で、申し込み受付をストップ(キャンセル待ちのみ受付)していました。今週からのセミナー

相続対策ビジネスから地主さんを守るためのセミナー

『やってはいけない相続対策〔地主編〕』


ですが、23日の新宿会場には、定員30名に対し、キャンセル待ちの方を含め既に110名超の申し込みがありました。幸いにして、隣の会場が空いていましたので急遽手配しました。

 ただ、会場の据付の大型スクリーンが2部屋の真ん中にきてしまうので、これから会場レイアウトを考えなければいけない状況です。

 さて偶然ですが、セミナーの内容にも少し関連がある私(高田)の取材記事が明日(1月21日)発売のエコノミストの43ページに、『土地活用の落とし穴』と言う内容で掲載されています。ページの都合やエコノミストさんの編集都合上、簡素化されてはいますが、大筋実話を元にお話をさせていただきました。

エコノミスト1月28日号

 店売りでの週刊のビジネス誌としては、週刊ダイヤモンド、週刊エコノミスト、週刊東洋経済の三誌は有名で、毎週何かの“特集”を組んでいます。

 アベノミクス効果と東京オリンピック開催決定で、不動産が活況です。リーマンショック前の不動産ミニバブルの状況までは至っていませんが、都心の収益物件の利回りは下がり続けています。もともと慢性的に物件不足だったところに、金融緩和、建築費の高騰、オリンピックの決定、景況感の改善、相続税の増税も?が重なり、需要が高まり完全な売り手」市場となっています。

 6日に発売された「週刊東洋経済」は、『不動産動き出す』と言う特集で、海外ファンド勢の動向やマンション市場動向などが詳しく解説されていました。

週刊東洋経済0106号

セミナーでも、『土地活用、収益不動産投資は、本当に有価証券投資より安全か?』という部分で、JーREITとアパート投資との比較をやる為に、今回JーREITの日本ビルファンドを少し勉強しました。

つづく

Posted by funaizc at 2014年01月19日

第8回 不動産を使った相続対策の注意点「都心収益不動産による相続税対策の注意点について」(特定NPO法人の「日本住宅性能検査協会」のコラムへの連載文より)

 前回は、小規模宅地等の特例(相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例)による都心収益不動産購入による相続税評価の減額(→相続税の減額)のしくみを中心に書きました。

 注意点としては、小規模宅地等の特例が税制改正により改正され、減額割合が縮小された場合、当然効果は少なくなりますが、現状ではそう言う話は聞こえてきていません。これまでの推移を見ても不動産貸付の場合のみ減額割合が縮小される可能性は少ないのではないかと考えています。
 

小規模宅地等の課税の特例推移2

 それでは、今回は都心の収益不動産購入の注意点について書いて行きたいと思います


 前回説明(図解)では、路線価は時価(公示価格)の80%と言う前提で計算していますので、1/3程度への評価圧縮となっていますが、都心部(好立地エリア)では、時価と公示価格との乖離が大きい為、当然路線価(相続税評価)との乖離も大きくなる為、実際には小規模宅地等の特例適用後で相続税評価額が4/1やそれ以上の圧縮になる事もよくあります。とにかく相続税の節税効果は絶大で、その効果については疑う余地はありませんが、大きな効果を得る為にはその効果の数倍もの価格(高額)な収益不動産を購入する必要がある為、当然いくつかの注意点があります。


 最も多くの失敗(落とし穴)は、やはり物件の選別(物件選び)です。相続税が少なくなって相続を楽に乗り切れたとしても、相続後に収益不動産の収支が悪くなって、キャッシュフローが回らずその収益不動産を売却しようとしたら大きく値下がり(または売れなかった)し借入が返済できず破綻と言う事もあります。


 そんな事にはならないと思っていても、相続税の節税効果を大きくアピールされ不動産会社などから物件(収益不動産)の良い点ばかり説明され(時には早く決断をしなければ買い逃すと判断を急がされ)続けている内に落とし穴にはまって行く(物件選びに失敗)事が良くあります。

 数億円規模の収益不動産の購入は、数億円で事業を始めるのと同じです。ましてや多額の借入で収益不動産を購入する場合、本当に注意しなければいけません。

 今の市況では、都心部の良質な収益不動産を全額借入で購入しても収支が合いません。超一等地でもないそこそこの場所でも築20年の物件が5%台で売りに出ています。実際は6%台と言ったところでしょうか?少し前までは、築20年で7%でも高いと感じていましたが、物件不足と将来的な先高感より都心の収益不動産の利回りは低下しています。


 今は、本当に収益不動産を購入するには非常に難しい市況です。本当に良い物件は特に動きが早く、あっという間に売れていまいます。それだけに短期間で正確な判断が求められます。

 本当に信頼のおける収益不動産のプロ(仲介の立場でない人間がベスト)が側にいると心強いですが、他人任せにせずご自身でも重要なポイントをチェックが出来れば、物件選別で大きな失敗をする確立は大きく減少します。
 

次回は、物件選びのポイント、収益不動産購入の落とし穴について具体的にまとめてみたいと思います。 


Posted by funaizc at 2013年11月16日

第7回 不動産を使った相続対策の注意点「東京五輪開催決定で都心の収益不動産価格が更に上昇!」(特定NPO法人の「日本住宅性能検査協会」のコラムへの連載文より)

 前回までは、土地の有効活用を中心に不動産を使った相続対策の注意点について書いてきました。今回からは、相続税対策で用いられる“収益不動産の購入”にまつわる内容を書いていきます。

 現在、簡単?に相続税を大きく下げる事ができるものは不動産しかないと言っても過言ではありません。代表的な借入によるアパート・マンションの建築もその手法の1つです。しかし最近は、空室の増加や家賃の下落により東京でも郊外、特に交通の便の不便な地域ほど賃貸経営も難しくなってきました。

 そんな中、根強い人気となっているのが都心部の収益不動産(1棟物の賃貸マンションや事務所ビル)です。

 都心部の収益不動産は、純粋に将来的にも安定した収益が見込める投資先(純粋な不動産投資)としての人気に加え、相続税が大きく下げられるメリットも有り優良な物件が慢性的な不足状態となっています。

 ここ10年くらいの東京の収益不動産価格の推移を見てみると、2007年に不動産ミニバブルのピークが有り、リーマンショック(2008年9月15日)後の約半年間(2009年3月)くらいまでが大底で、その後は堅調な需要に支えられ優良な収益物件の利回りは徐々に下がり続けています。

※グラフは、国土交通省が19日発表した2013年7月1日時点の基準地価の推移(参考まで)

2013基準地価推移

一時は、金融円滑化法の期限(2013年3月末)が切れると不良債権処理が始まるので売り物件が増えるとの見方もありましたが、金融庁から『金融機関の役割』として、「金融機関が、貸付条件の変更等や円滑な資金供給に努めるべきということは、円滑化法の期限到来後においても何ら変わりません。」との方針が発表された事も有り、ほとんど金融円滑化法終了の影響は出ませんでした。

 その後、44日に日銀、黒田新総裁による超金融緩和政策の発表も有り、アベノミクスへの期待感に拍車がかかり、不動産市況にとって強い追い風となりました。そして記憶にも新しいですが9月8日(日本時間)に東京での五輪開催が決定した事も更に東京都心部の不動産価格上昇(注※但し2020年前まで)につながると思います。


 さて、話を元に戻しまして、そもそもなぜ?相続税対策に都心部の収益不動産が有効なのかと言いますと、時価(不動産価格)に対して相続税評価額が低く、更に相続税法上の特例である『小規模宅地等の特例(相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例)』により、200屬泙任療效呂砲弔い討蓮50%の評価となる為、一般的に時価(不動産価格)に対して、相続税評価額は約三分の一(場合によっては四分の一)程度になると言われています(実際その通りです)。

 その仕組みを図(概略例)を使って解説しますと

小規模宅地の評価減

 まず、現金7億円で都心部の収益不動産(建物価格2億円、土地(200屐鵬然複飢円)1棟を購入した場合の相続税評価額ですが、
 

前提条件


建物については時価の2億円が、図にあるように相続税評価額は、固定資産税評価となり約50%から60%となり更に貸家の評価で70%となる為、8400万円となります。

土地については時価=公示価格として、時価の5億円が路線価評価で80%となり、更に貸家建付地評価でその82%(一般的な借地権割合60%地域の場合)となり、土地時価5億円が相続税評価額で、3億2800万円となります。

そして、最後に小規模宅地等の評価減(被相続人等の貸付事業用の宅地等の評価減)で50%となり、最終的に1億6400万円の評価額となり、相続税評価額の建物と土地の合計額は、2億4800万円(8400万円(建物)+1億6400万円(土地)=2億4800万円)となります。

現金の評価額7億円(現金の相続税評価は7億円のまま)が2億4800万円と約三分の一となり、評価減(マイナス)額は4億5200万円となります。

実際には、購入諸経費負担等や土地の不整形による減額、時価と公示価格の乖離(都心部では時価と公示価格の乖離が大きい所が多い)、によりもっと多くの評価減が取れます(公示価格が時価に追いつかない為、不動産価格が上昇するほど評価減は大きくなります)。

相続税の計算をする上では、自宅の評価減(現行240屬泙80%減)が使えなくなりますので、単純に上記評価減額(4億5200万円)が全て減額とはなりませんが、一般的には自宅の土地の評価額の方が安いのでその効果は絶大です。

図の事例のように、自宅の敷地の路線価を20万円/屬箸靴疹豺隋⊆宅での小規模宅地の評価減は3800万円しかとれませんので、実際に相続税評価が下がるのは4億1400万円(4億5200万円−3800万円)となります。

なので、相続税率が50%の方の場合、評価減額の50%の相続税が安くなる事になりますのでこの事例では、7億円の収益不動産を購入する事により相続税が、なんと2億700万円も相続税が安く(節税できる事)なります。


 現金で購入しても借入で購入しても、当然評価減の効果は変わりませんが、いくら相続税が大幅になるからと言って、購入後の不動産収支がマイナスでは後々大変な事になってしまいます。借入による相続税対策の注意点はこれまでも書いてきました。


 次回は、都心収益不動産による相続税対策の注意点について詳しく書いていきたいと思います。


Posted by funaizc at 2013年10月13日

第6回 不動産を使った相続対策の注意点「ほんとうに不動産を使った相続税対策が必要ですか?」(特定NPO法人の「日本住宅性能検査協会」のコラムへの連載文より)

前回のコラムにも書きましたが、今回平成25年度税制改正(平成2711日以降の相続より適用)の相続税の増税は、基礎控除の引き下げにより、現在の税制では相続税がかかるかかからないか、かかっても僅かという財産規模の人達への影響が大きいと言えます。

 国としても、相続税の課税対象者を現状の4%程度から6%程度へ引き上げる事も目的なので、実際に相続税を払う人の数は確実に増える事になるでしょう。


 そういう背景から、巷では“相続税の増税”をうたい文句にしたセミナーが大ブームです。ハウスメーカー(建築会社)、不動産会社、マンション投資会社、保険会社、コンサル会社などが、こぞって“相続税対策”を強調しています。


713日号の週間ダイヤモンドに、最近またブーム?となっているワンルームマンション投資についての取材を受け、p38p39にマンション・アパート投資「ワンルームマンション活況も落とし穴が多い不動産投資」としてその内容が掲載されている事を前回のコラムでもご紹介させていただきましたが、先日、このダイヤモンドを読まれた方(一般読者のAさん)が私の会社に相談に来られました。


相続税が増税になることを心配され、ご自身の相続税の対策と資産運用として、中古ワンルームマンション投資を検討し、マンション業者から具体的に購入を勧められていたが、家賃下落や維持費の負担が心配で、色んなところに相談したが、的を射た見解が得られず悩んでいたところに、週間ダイヤモンドの私の記事を見たとの事で相談に来られました。


偶然にも、購入を検討していた中古ワンルームマンションは、記事でシミュレーションした物件と同じくらいの金額で、もう少し借り入れが多い資金計画でした。

p38上段

p38下段


物件の資料もご持参されたので、拝見しましたが、私が記事の事例で採用した物件よりも条件は良くありませんでした。


不動産の質を論じる(投資対象としても良いとは言えない物件でしたが)前に、結論は“Aさんは相続税対策の為にリスクを取ってまでマンション投資をする必要はない”と言う事で納得されました。


ご自身の相続税がいくらくらいかかるか正確にご存じですか?と、尋ねたところ、“正確には知らないが、基礎控除が下がるので、結構かかると思っている”との事だったので、相続税の速算表を用いて、課税資産が1億円の方で、一次相続税額が、現状の100万円から平成27年以降315万円になる事を説明させていただいたところ、予想外だった(本人はもっと多額の相続税がかかると思っていた)ようです。


 この方に限らず、今回の相続税の増税改正を受け、過剰に心配されている方は大勢います。先週は、この方以外にも自宅と50坪程度の駐車場をお持ちの方(Bさん)が、やはり1千万円以上の相続税がかかるのではないかと心配されていたので、試算したところやはり心配ない事がわかり安心された事例もありました。


 話は戻って、週刊ダイヤモンドを見て相談に来られたAさんは、実際の相続税額を知って、リスクをおかしてまで無理してマンション投資をする必要がない事を理解されました。


また別の日には、相続税が心配なので、古い家を壊し賃貸併用マンションを建てようと思っているが、自己資金は10%程度でも本当に大丈夫か心配で相談に来られた方もいました。


 『30年一括借り上げなら、家賃収入でローン返済をしながら悠々と暮らすことができます』と言う甘い言葉に惑わされていました。


路線価の高い都心部に自宅があるので、相続税対策を兼ね検討したいとの事でしたが、実際には、小規模宅地の評価減(改正で240330屬乏搬隋砲適用できる為、相続税の心配は不要(現金で十分払える金額)でした。


 相談者に共通して言える事は、相続税の心配と不動産賃貸経営(不動産収入(不労所得?))への憧れがあるように思います。


 借入中心で、家賃収入でローン返済をしながら悠々と暮らすことができるほど賃貸経営は甘くありません。全戸賃貸でも全額借入では将来的には厳しくなるのに、自宅部分は収入がなく利回りが低いので、将来的にキャッシュフローが回らなくなる可能性が大です。


なお、『30年一括借り上げ』を大々的に謳っておきながら、建物賃貸借契約書(サブリース契約)上は、3ヶ月前の解約予告が入っていましたので、将来家賃の値下げ交渉が決裂したら、3ヶ月で解約されてもしかたありません。結局は家賃を下げざるをえません。 

現実問題として家賃が下がっている事例は山ほどあります。悠々と暮らすどころか、大切な財産を無くす事にもなりかねません。


リスクを冒してまで、「ほんとうに不動産を使った相続税対策が必要かどうか」を良く考える必要があります。


Posted by funaizc at 2013年08月31日

本日発売の週刊ダイヤモンド7月13日号に「落とし穴が多い不動産投資」に関する取材記事が掲載されました。

週刊ダイヤモンド4/27号の「サービス付き高齢者向け住宅の有効活用はやめた方がいい!」セミナー内容取材記事に続き、本日7月8日発売の週刊ダイヤモンド7/13号『狙われる「老後のカネ」』のp38p39に、マンション・アパート投資における落とし穴に関する私(高田)の取材記事が掲載されています。

記事タイトルは、マンション・アパート投資
『ワンルームマンション活況も落とし穴が多い不動産投資』
 〜老後の年金代わりにワンルームマンションやアパートへ投資をしたいと考える高齢者は多い。しかし、不動産投資には落とし穴があるので安易に手を出してはいけない。

と言う事で、”不動産投資は借り入れ中心では儲からない事を、現在実際に売りに出ている中では比較的良質なワンルームマンションを買った場合の収支シミュレーションを中心に掲載されています。他の記事も興味深いものもありますので、是非購読してもらえればと思います。内容は2週間後くらいにはこのブログでも紹介できると思います。
ダイヤモンド7月13日号表紙のみ

Posted by funaizc at 2013年07月08日

「サービス付き高齢者むけ住宅」有効活用の注意点がダイヤモンドの記事になりました。

先週のブログにも少し書きましたが、先月422日発売の週刊ダイヤモンド4/275/4合併号のP68P69に、私が最近セミナーなどでも取り上げている「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用における注意点が『土地活用でサ高住提案が急増、建築会社の甘い試算は要注意』という見出しで取り上げられました。

その内容について記事に書かれなかった点などを含め書いてみたいと思います。


ブログ用グループ化

この「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用もやはり“相続対策”として提案される事が多く、運営事業者が賃貸住宅部分と併設するデイサービスなどの介護関係施設部分を一括して借り上げ(サブリース)家賃を保証する契約となっていることもあり、やはり資金計画は全額借入での事業計画が目立ちます。


私は、賃貸住宅の有効活用においても全額借入での建築は、好立地でない限り、将来の家賃下落、修繕費負担、税金負担などを考えると儲かないどころか、逆に将来的にキャッシュフローが回らなくなる事がある為、やってはいけないと指導しています。

ただ相続が近いと推定され、相続後に土地を売却し借入金を繰り上げ返済できる余力がある場合は、相続税効果を最大限得るため一時的に全額借入で建築する事はあります。


週刊ダイヤモンドの見出しは、‘建築会社の甘い試算は要注意’となっていますが、建築会社の甘い試算は、「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用に限った事ではなく、一般の賃貸住宅(アパート・マンション)でも同じです。


「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用における最大のリスクは、“運営事業者(介護事業者)”次第でその有効活用の運命が決まる点です。


そもそも構造的に利回りの低い有効活用である為、収入の安定性=“運営事業者の良し悪し”がなにより最重要となります。

多くの提案の場合、建築会社などからの提案段階で“運営事業者”はセットされており、“運営事業者”選びが厳格に行われておらず、提案者サイドの説明(大丈夫です?)だけとなっています。

最近ブームとなっている「サービス付き高齢者向け住宅」は新規参入組が多いだけでなく、その制度の特徴からサービスの提供に大きなバラツキがあり市場での評価もまだ確立しているとは言えません。


運よく、最初にセットされていた“運営事業者”が良い事業者であれば良いかもしれませんが、もし“運営事業者”の評判が悪く、入居者が集まらなかった場合、家賃が下がるだけでなく、最悪撤退という事もあります(現に前制度の高齢者専用賃貸住宅でそのような事例が多くありました)。その場合、新しい運営事業者を捜さなければならなく、大幅に家賃を下げないと後継事業者が決まらない事もあります。


この(サ高住の)有効活用も、サブリース(家賃保証)契約が基本となっていますが、サブリース契約は、本ブログの“サブリース契約の問題点を考える”にもあるように収入の安定を保証できるものではありません。


さきほど、そもそも利回りの低い有効活用と書きましたが、その部分についてもう少し詳しく説明します。


「サービス付き高齢者向け住宅」は、その名前の通りあくまでも“住宅”であり介護施設である「介護付き有料老人ホーム(特定施設)」とは、介護事業による収益構造が違い、また介護度の低い入居者が多く介護事業の収益が高くなく、不動産のサブリース収益(転貸収入)に依存する部分もあるため、貸主である建築主(土地・建物所有者)の賃料収入は高くなりにくいのです。


また、今はまだ制度が始まったばかりで、目標の60万戸に対し、109,239戸(平成25年3月末現在)と戸数も多くありませんし、「介護付き有料老人ホーム(特定施設)」のように総量規制がないため、今後どんどん戸数が増えて行き、入居者獲得の為の家賃値下げ競争になる可能性があります。そもそも“住宅”なので、家賃については、一般の賃貸住宅と同じく下落する事を想定しておく必要があります。


そこで、冒頭の事業収支の話が重要になってきます。

週刊ダイヤモンドに掲載された“すさんな予測収支にだまされるな”の部分と、その記事の元になっている私の「正確な」予測収支をもう少し掲載します。

ダイヤモンド収支比較


そして、これが↓ダイヤモンド記事の元となっている収支シミュレーションです。

元収支

Posted by funaizc at 2013年05月03日

週刊ダイヤモンド4月22日号(本日発売)に取材記事が掲載されました。

明日発売の週刊ダイヤモンド(4/27・5/4号)に、このブログで情報発信している「サービス付き高齢者向け住宅活用の注意点」について、先日取材を受け、原稿作成に協力した記事が掲載されます(P68からP69あたり?)。

週刊ダイヤモンド4・22号http://dw.diamond.ne.jp/

記事の内容(全文)については、来週後半には公開できると思いますが、興味ある方は是非購入してお読み下さい。

私もまだ入手していませんので、読んでいませんが、今土地活用でブームとなっているサービス付き高齢者向け住宅と、従来からある老人ホームとを比較した内容で、かなり詳しい内容になっているようです。

基本的には、入居者サイドでの老後の住まい選びの特集ですが、サービス付き高齢者向け住宅を建築する方への注意点までカバーしているようですので、おもしろい特集になっていると思います。

Posted by funaizc at 2013年04月21日

全国賃貸住宅新聞”特集『サブリース問題を斬る』”に掲載されました。

あけまして、おめでとうございます。本年もよろしく、お願いします。

さて、昨年末(12/24・31)号の全国賃貸住宅新聞に、サブリース問題の取材を受けた記事が掲載されています。

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クリックすると大きく表示されます。

賃貸住宅新聞社さんとは、昨年の7月に開催したセミナー『サブリース(家賃保証)契約の家賃減額交渉への対応はこうすればいい!』の広告の際に、私がサブリース問題に取り組んでいる事をお話していたのですが、昨今、この問題が表面化してきたので、特集として取り組み、苦しんでいるオーナーさんへの情報提供を行って行きたいとの事でしたので、協力させていただきました。

今後、連載して取り上げて行くとの事ですので、一緒に取り組んで行きたいと思います。

個人的にも、昨年に引き続いて、「相続対策」・「法人活用」をメインテーマとし、個別テーマとして、『サブリース問題』『サービス付き高齢者向け住宅活用の問題点』について、当ブログやセミナーにて情報を発信して行きます。

Posted by funaizc at 2013年01月04日



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