９月８日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された小生の取材記事での収支については、前回のブログに書いたつもりでしたが忘れていましたので、改めまして、より詳しく掲載させていただきます。
記事の元になった２５年間の税引後※収支シミュレーションをまとめたものをＵＰします。
※所得税（３０％）で住民税合わせて
４０％の所得がある前提での
税引き後の収支となっています。
まず↓は自己資金ゼロの場合の収支ですが、全額借入金の場合、スタート時にサブリース後の利回りが１０％あっても、３０％家賃が下落すると税引き後キャッシュフローは赤字に転落します。
設備の減価償却が終わった後（１６年目以降）は、経費が少なくなり、収入が減っているにもかかわらず、利益が増えるという好ましくない状態となり、税金負担によりキャッシュフローが赤字となってしまいます。
※下記シミュレーションでは、１６年目に長期修繕を実施する計画となっていますので、１７年目より経費が減り、税負担が増えています。
ダイヤモンドの記事的に損益分岐点が欲しいとの事だったので、検証してみたところ、自己資金１／３（３４％）では、２３年目に赤字転落となりました。家賃が３０％下がっても（サブリースが前提なので空室率は考慮せず）黒字が維持できるのは、自己資金４０％以上となりました。
あくまでも試算ですので、実際には個別の立地条件や建築物の企画によっても異なります。ただこれから先の人口減少を考慮すると、やはり有効活用する場合は、立地を考慮し余裕ある資金計画（自己資金は５０％以上が好ましい）で取り組む必要があります。
＜自己資金ゼロ、全額借入の場合の税引き後収支シミュレーション＞ ↓＜自己資金が１／３（３４％）の場合の税引き後収支シミュレーション＞ ↓＜自己資金が４０％の場合の税引き後収支シミュレーション＞ ↓ サブリース後の利回りが１０％（サブリースなしだと約１１％相当）の利回りがあっても、３０％の家賃下落を想定するのであれば、上記のように自己資金が最低でも４０％必要となります。
３０％の家賃下落については、あくまでも予測ですが、私のお客様の物件で築１５年〜１６年のアパートが、既に１５％以上下落しているものがいくつか有ります。これまでの１５年とこれからの１５年では、人口構成が大きく異なりますので、どちらかと言うともっと下落が大きくなる方にぶれるような気がします。
２０１０年以降は、東京でも人口が減少していく！今はまだ団塊ジュニア世代を中心に人口が多いが・・・
２０年後の２０際〜２４歳の人口は、２０１５年の団塊ジュニア世代のピークの約半分！
つづく
