高田吉孝のブログ

事業用資産の買い換え特例にどこまでこだわるべきか・・・・

　相続対策としての根強い需要だけでなく、アベノミクスによる景況感の改善とインフレ期待、低金利による金余りなどの影響などの追い風も受け、１棟の収益不動産（特に好立地の物件）については、常に需要（買い需要）が供給（売り物件数）を上回っており、慢性的な物件不足の状況が続いています。

　建築費の高騰が更に中古物件の割安感につながり、中古の物件（収益不動産）価格が高騰し利回りが低下している状況であることは過去のブログでも何回か触れさせていただきました。

　最近の相談では、事業用資産の買い換え特例を使って、１棟の収益物件を購入したい（昨年駐車場（土地）を売却したので、今年中に買い換え特例の適用を受けられる収益不動産を購入したい）と言う方が数人いました。

　平成２４年度の税制改正により、買換え資産の土地等の範囲に面積が３００㎡以上という条件が追加されましたので、物件（１棟の収益不動産）探しが更に難しい状況となっています。

ただでさえ、良い物件（１棟の収益不動産）不足の状況下において、好立地エリア（都心近郊）で土地の面積が３００㎡以上ある良い物件を探すのは容易ではありません。

　例えば、相続で取得した土地（駐車場）を４億円で売却した場合の譲渡税（計算を簡素化する為に復興税は除いて計算）がいくらになるか計算すると

　　　取得費　　＝　４億円×５％　＝　２０００万円　＊相続等で取得した場合
　　　譲渡経費　＝　１５００万円（仲介手数料、測量費等）　　　　　　　　　　　　　とすると

　　　譲渡税　＝　４億円－３５００万円　×　２０％　＝　７３００万円

となり、大きな金額となり、売却後の手残りは　３億１２００万円となります。

　そこで、事業用資産の買い換え特例を使って４億円の収益不動産を購入すると

　　　譲渡税　＝　８０００万円－７００万円　×　２０％　＝　１４６０万円

となり、譲渡税が減り、売却後の手残りは　３億７０４０万円となります。

　当然ながら、譲渡税の差の分売却後の手残りが増えます。この例では、５８４０万円の差となりますのでかなりの大きな額となり、なんとか買換え特例を使いたくなる気持ちはわかります。

　そこで、３００㎡以上の土地の物件（収益不動産）を探す事になります。

しかしなかなか納得のいく物件が見つかりません。そうなると物件選びに多少目をつぶって、妥協してでも３００㎡以上の物件を購入しようとなります。

　それが陥りやすい失敗の代表パターンです。最近その傾向の相談事例が数件有りました。

物件を勧める立場の人間（仲介業者等）は、買換え特例のメリットを強調し契約成立を促します。

　私は、買換え特例にこだわり、物件の質（レベル）を落としてまで、３００㎡にこだわる必要はないとの考えを持っていますので、その辺の理由も含め、次回から数回にわたり事業用資産の買い換え特例をテーマに記事を書いてみたいと思います。

Posted by funaizc at 2014年05月17日

事業用資産の買い換え特例にどこまでこだわるべきか・・・・vol.2

前回に続き、今週も事業用資産の買い換え特例の関係のお話です。

平成２４年度の税制改正により、買換え資産の土地等の範囲に面積が３００㎡（９０．７５坪）以上という条件が追加されましたので、相続対策の為に土地（駐車場、畑）などを売って、都心部の収益不動産購入する、いわゆる『不動産の組み換え』には使い勝手が悪くなりました。理由は、都心部（路線価の高いエリア）で土地が９０坪以上の収益不動産となると物件価格がかなりの額となってしまうからです。

　事業用資産の買い換え特例は時限立法です（現在は平成２６年１２月３１日の譲渡まで）。時限立法とは言うものの、これまでは毎回延長となりました。いつも今回は延長されないのでは？などとうわさされながら延長され続けてきました。平成２４年度の改正の時も「今度こそ延長されない」のではといううわさを聞きました。結果は、３００㎡以上と言う条件が付き（９号買い換え）延長となりました。
　今回も延長しない（終了となる）のではないかとの説もあります？がさて、どうなるでしょう？

　『年内で買い替え特例が終わる可能性が高いので、年内に売却しましょう』と、土地等の売却（不動産の組み換え）を勧めるセールストークにも要注意です。

と言う事で、事業用資産の買い換え特例のメリットとデメリットについて、具体例を交えながら説明していきたいと思います。

話と計算を簡単にする為に、まずは５億円の土地を売却して５億円の収益物件（土地２．５億円、建物２．５億円）を購入した場合の例で説明します。
　※土地の取得費は５％、譲渡経費は２０００万円とします
　※復興特別所得税は考慮しない

最大のメリットは、８０％について課税が繰り延べされますので、上記の例の場合、土地を売却した時点では、譲渡税は４％（譲渡税２０％の内８０％（１６％）が繰り延べられるので）支払うだけで済みます。

　○買い換えを使った場合の譲渡税は、　　　１，８２０万円

　●買い換えを使わなかった場合の譲渡税は、９，１００万円

　　　　　　　　　　　　　　　　その差は、７，２８０万円　となります。
　
これが最大のメリットであるのは言うまでもありません。

反対にデメリットは、建物の減価償却対象額が少なくなり経費が減り、結果として所得税（個人の場合）が高くなる事です。

買い換えた収益物件は、８０％（４億円）分は、売却した土地の取得費（５％、２０００万円）を引き継ぎますので、収益物件の取得費（譲渡費用他諸費用を除いて計算）は、１億２０００万円（８０％部分の２０００万円＋２０％の部分の１億円）となり、土地・建物が１／２の割合であれば、建物の減価償却対象額は６０００万円となります。

　○買い替えを使った場合の建物の減価償却額は、　６，０００万円

　●使わなかった場合の建物の減価償却額は、　２億５，０００万円

　　　　　　　　　　　　　　　　その差は、１億９，０００万円　となり

減価償却費（経費）が１億９０００万円増える訳ですから、減少する税金は

所得税・住民税合計が仮に４０％として計算すると、７，６００万円　となります。

所得税率にもよりますが、簡単に言うと、譲渡税を一括で払うか、所得税として数年に分けて払うかの違いのようなものですが、この例では一括（譲渡税）の場合２０％の税負担、数年に分けて払う（所得税・住民税）の場合４０％で計算していますので、単純に比較すれば一括（譲渡税２０％）の方が税負担が少なくなる事になります。

ここまで説明して、やっと本題の“「事業用資産の買い換え特例」にどこまでこだわるべきか“に入っていけます。

つづく

Posted by funaizc at 2014年06月01日

事業用資産の買い換え特例にどこまでこだわるべきか・・・・vol.3（まとめ）

前回 vol.2 の続きですが、前回からかなり時間が経ってしまいましたので、まずは前回のおさらいです（前提条件は前回のブログを参照下さい）。

事業用資産の買い換え特例を使った場合の最大のメリットは、

８０％について課税が繰り延べされますので、前出の例の場合、土地を売却した時点では、譲渡税は４％（譲渡税２０％の内８０％（１６％）が繰り延べられるので）支払うだけで済むことです。

反対にデメリットは、建物の減価償却対象額が少なくなり経費が減り、結果として所得税（個人の場合）が高くなる。
前回、簡易的に計算した結果では、

買換え特例を使った場合は、譲渡税が　７，２８０万円　安くなるが、減価償却額（取得費）が少なくなることにより、税率（所得税・住民税合計）４０％の場合では、税負担が７，６００万円増える。

所得税率にもよりますが、簡単に言うと、譲渡税を一括で払うか、所得税として数年に分けて払うかの違いのようなものですが、この例では一括（譲渡税）の場合２０％の税負担、数年に分けて払う（所得税・住民税）の場合４０％で計算していますので、単純に比較すれば一括（譲渡税２０％）の方が税負担が少なくなる事になりますとまとめました。

図でまとめると、こんな感じです。

　★所得税が最高税率（平成２７年以降、住民税・復興税合わせると約５６％、更に事業税がかかる場合は更に税負担ＵＰ）の方の場合は、

　更に、買換えた不動産を売却した時に発生する譲渡税を考慮（買い換えた不動産を所有し続ける場合は関係ありませんが・・・）するともっと差が出ます。

土地部分だけで比較（計算の前提条件は前回記載と同じで簡易計算）をしても、

○買換え特例を使って買った土地（２．５億円）を　２億円で売却した場合（値下がりした場合でも）

　購入した土地部分　２億５０００万円　の取得費は

250,000,000×0.2　＋　250,000,000×0.8×0.05　＝　60,000,000円

長期譲渡（２０％で計算）の場合、譲渡税は

（ 200,000,000 －　60,000,000 ）×　0.2 ＝　28,000,000円

　　　　　　　　　　　　　　　　　譲渡税が２，８００万円となります。

●買換え特定を使わなかった土地（２．５億円）を　２億円で売却した場合

購入した土地部分　２億５０００万円　の取得費は　そのままなので売却益　
は発生しませんので、当然譲渡税も発生しません。

　単純な計算では、ここでも買換え特例を使った場合の方が、税負担が２８００万円多くなります。
更に買換え特例を使って、譲渡税の一部を繰り延べれば、上記の数字にはなりませんが、そこまでの計算は面倒なので省略させていただきます。

　ここまで書くと、断然買換え特例を使わない方がよさそうな結果となりますが、まだ解説していない買換え特例を使ったメリットとしては、

最初の譲渡税が少なくなるので、先の例であれば、７０００万円ほど手元に残るお金が増えるので、７０００万円借入が減る又は、７０００万円高い物件が購入できる（７０００万円分運用が増える）と言う事になります。

単純計算では、収益物件のＮＥＴ利回りが４％とすれば、年間２８０万円税引前の収入が増えます。

１０年間で２８００万円、２０年間で５６００万円、５０％の税引き後だと、
年間１４０万円、１０年間で１４００万円、２０年間で２８００万円手残り金額が増える事になります（借入の場合は異なります）。

　厳密には、個別の事例において試算してみないと明確な事は言えませんが、個人的な見解（まとめ）としては、

無理（買い換えを優先して物件選びを妥協）をしてまで、事業用資産の買い換え特例にこだわる必要はないと考えています。

明らかに買換え特例を使った場合の方が税負担が増えます。