高田吉孝のブログ

2013年基準地価の発表に思うこと・・・

 19日に国交省が2013年7月1日時点の基準地価を発表しました。新聞各紙の見出しは、『三大都市圏で5年ぶり上昇(日経)』『3大都市圏の商業地、5年ぶり上昇(読売)』『下落幅縮小 平均1.9%、3大都市圏では上昇(毎日)』と、三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)で5年ぶりに地価が上昇となった事を大きく報じています。

2013年基準地価変動率

三大都市圏でも、特に商業地での上昇が目立っています。

東京は今年の基準地価の最高地点となった「明治屋銀座ビル」がある銀座2丁目が3.6%上昇。

大阪は型複合施設「グランフロント大阪」4月に開業するなどJR大阪駅周辺の再開発が進み大阪市北区梅田1丁目では7%上昇。

名古屋は15年末までに3棟の超高層ビルが完成する名古屋駅前が活況で、名古屋市中村区が4.2%と大きく上昇しています。

 名古屋圏では、高級マンションの販売が好調で高級住宅地も地価が上昇しており住宅地全体でも0.7上昇となり、商業地と同じ上昇率となっていますが、個人的には、本来住宅地と商業地では価格の動きは異なると考えています。


 今回の基準地価の数値だけを動きを見ると、確かに大都市圏を中心に地価が底入れしたように見えますが、実際には前出のように大幅に上昇した人気エリア他限られた上昇地点がその他多くの横ばいまたは下落地点の下落率を打ち消しています。


 ただ足元の住宅需要の強さや、アベノミクスによる追加経済対策、東京五輪効果によって、郊外の住宅地の多くでも地価は下げ止まり緩やかに上昇していく可能性があります。三大都市圏(特に東京圏)では来年の公示地価や基準地価は住宅地でもプラスとなる事は間違いないと思います。


 ただ注意しなければならないのは、東京でも7年後には総人口のピークを越え人口の減少が始まります。今回の基準地価でも人口が減少している地方圏は下落が止まりません。大きく人口が減少している所ではマイナス10%となっている地点もあります。


 価格と言うものは需要と供給で決定する事は言うまでもありません。不動産も例外ではありませんが、その昔の『土地神話(不動産の価格は必ず値上がりするという神話のような事態)』の影響か、景気が良くなれば土地も上がると考えている人も少なくはありません。確かに不動産価格にもサイクルが有り、短期的には景気変動にも影響を受けます。


 がしかし、とどのつまりは、土地価格も需要と供給で決まります。土地の需要は、大きく『住みたい需要(住宅地としての人気)』と『収益的需要(そこでどれだけ収益が上げられるか)』の2つです。


 少し長くなりそうなので、続きは来週にします。

 


Posted by funaizc at 2013年09月21日

土地価格も需要と供給で決まると言う話・・・

先週の話の続きで、最終的には”土地価格も需要と供給”で決まると言う話ですが、これから不動産価格は今後上昇するのでしょうか?という質問を最近よく受けます。
アベノミクスの効果次第ですが、東京五輪の開催も決定したこともあり、ここ数年間(オリンピック前まで)は、ゆるやかな上昇局面ではないかと思います。


 確かに、足元の不動産市況を見てみると、新築マンションの売れ行きが好調で中古マンションの価格も上昇したり、収益物件の慢性的な品不足による利回り低下(価格上昇)、戸建て&マンション業者の土地の仕入れ意欲の堅調さからも、首都圏では土地価格は底打ちし一部は上昇に転じています。

ただ、不動産価格と言っても、地域や用途によっては全く異なりますので、首都圏を中心とした一般論での話です。


 で、話を元に戻しますが、結局“競争市場では、需要と供給(じゅようときょうきゅう)が一致することにより市場価格と取引数量が決定される”(ウィキペディア需要と供給より)という一般の理論が、不動産にも当てはまります。


先週、土地(主に住宅地)の需要は、大きく『住みたい需要(住宅地としての人気)』と『収益的需要(そこでどれだけ収益が上げられるか)』の2つと書きましたが、人気エリアの不動産価格や家賃が高くても、そこに住みたい(需要)と考える人が供給(物件数)より多ければ価格は上がり、逆なら下がります。

 なので、当然景気にも多少は左右されますが、なんと言っても絶対的需要は人口数です。地方で不動産価格の下落が止まらないのは人口の減少が止まらない=需要が減り続けているからです。
 売りに出しても全く売れない土地も沢山あります。所有していても利用価値がない(住む人がいない、稼げない)なら当然です。


不動産価格の一般論の話(質問等の回答)をする時困るのは、場所の違いです。住宅地と商業地でも動きは違いますが、同じ東京の住宅地の不動産価格と言っても市町村によってもかなり異なります。23区内でも差がありますが、23区とその周辺の市部、そして東京でも都心部からかなり遠い郊外では地価の動きは東京と言っても地方と似たような動きで、人口も不動産価格が下がり続けている地域もあります。


 国立社会保障・人口問題研究所の『日本の地域別将来推計人口(平成253月推計)』のデータを見て見ましょう。

 これは、都道府県別総人口の増加率のデータの一部です。 全国では、既に人口は減少し年々減少率は大きくなっています。

 東京は、2015年(平成27年)時点ではプラスとなっていますが、2020年(平成32年)東京オリンピックの年には、マイナス0.3%となっています。


都道府県別人口増加率


 東京でも市区町村単位で見ると、大きく異なることが下図からも一目瞭然です。

この表は、東京都の市区町村別の総人口数及び2010年(平成22年)を100とした時の指数です(都心部〜郊外を部分的に抜粋)。

東京都総人口及び指数


 同じ東京都でも市区町村によって、人口の増加率(減少率)は大きく異なりますので、東京都なら地域を問わないと言う事はありませんが、都心部の地価は底打ちし、一部上昇している所があり、今後については、アベノミクスの成果にもよりますが東京オリンピックの開催が決定したこともあり、地価については2020年(オリンピック)手前までは、横ばい〜ゆるやかに上昇すると思いますが、2020年以降は大きく変わって行くことが予想されます。

つづく


Posted by funaizc at 2013年09月29日

土地価格も需要と供給で決まると言う話(続編)・・・

今週は、時間がないのでとりあえずグラフだけをアップします。

 このグラフは、2013年3月に公表された国立社会保障・人口問題研究所の最新の人口推計のデータをグラフ化したものです。

 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 と 東京都を23区の合計、市部の合計、町村部の合計データですが、2010年を100とした場合の5年毎の推移をグラフ化したものです。
東京区市町村人口推計

 23区の中でもかなりバラツキがあります。以下は、23区それぞれの区毎のグラフで、同様に2010年を100とした場合の推計です。
23区の人口推計



Posted by funaizc at 2013年10月06日



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