この図は、２５０坪（時価２．５億円（１００万円／坪）、相続税評価額２億円（８０万円／坪））の土地に延床面積２００坪のマンションを総事業費１億６０００万円で建築した場合の相続税の節税効果をまとめたものです。
なお、わかりやすくする為、及び多くのセミナーでは、効果を大きく見せる為、相続税率を５０％で計算していますが、実際に実効税率で５０％になる場合は、相当な課税資産額（相続人１人当たりの課税財産が３億円を超えた部分から５０％）の場合だけです。
ここでは、駐車場のままだと２億円の相続税評価額に対し５０％の相続税がかかるため相続税の額が１億円になります。
※２億円×５０％＝１億円（もとの相続税額）
対して、この土地にマンションを建築すると、建物の評価額は６０００万円になるとしています。
その理由は、建物の固定資産税評価額が総事業費の０．５〜０．６倍程度となり
更に、他人に貸す為、貸家の評価となり更に０．７倍となる為です。
※１億６０００万円×０．５４×０．７＝６０００万円（建物の評価額）
現在のように建築費が高騰している場合は、総事業費（建築費）が大きくなるので、もっと評価が下がると思われます。
そして、土地は、貸家建付地となり、借地権割合が０．６の地域の場合、
※２億円×０．８２＝１億６４００万円（土地の評価額）となります。
土地建物合計すると６０００万円＋１億６４００万円＝２億２４００万円となり、総事業費を全額借入金とした場合マイナス１億６０００万円の評価となりますので、
※２億２４００万円−１億６０００万円＝６４００万円（建築後評価額）
６４００万円の相続税評価額となります。そこに５０％の相続税がかかる為、
※６４００万円×５０％＝３２００万円（建築後の相続税額）
となります。
よく借金をすれば相続財産が減ると勘違いされる方がいますが、１億円の借金をして、手元にその現金１億円があれば、プラマイゼロなので、借金で相続財産が減るのではありません。
あくまでも、土地・建物の評価が下がる事により全体の評価が下がる為です。
ここでは、総事業費としての借金、マイナス１億６０００万円に対して、
建物の評価が、プラス６０００万円であり、そこでの評価減が１億円となり、
そこに、土地の評価減がマイナス３６００万円加わり、
全体としての相続税評価額が、マイナス１億３６００万円となった為、
もともとの土地２億円の相続税評価額が、マンションを建築する事により全体で６４００万円の評価額になったのです。
このように、賃貸マンションやアパートを建築する事は相続財産の評価を下げる為には、非常に有効な手段であり、ここ数十年も節税対策の代表格となっていました。
その多くの提案は、全額借入金で建築をするパターンとなっています。過去のように人口が増加し、住宅が不足していた時代は良かったかもしれません。
既に人口が減少する時代に突入し、家が余っている現状では、家賃の低下や空室の増加で、相続税は下がったが残された家族が借入金の返済に苦しむといった事態も起こっています。
次回は、その辺の問題点について事例を交えて具体的に解説したと思います。
