高田吉孝のブログ

サブリース(家賃保証)契約の知識あれこれ

サブリース契約とは

正確に言うと、サブリース(sublease)とは、転貸、また貸しの意味ですので、“サブリース契約”=“家賃保証契約”ではありませんが、一般的に不動産賃貸においては、サブリース(転貸)を目的とした一括借上契約+家賃保証契約のことが、サブリース契約と呼ばれています。

 一般的なサブリース契約はサブリース会社(建築会社の関連会社や賃貸管理会社等)が、オーナーから賃貸物件を「一括借り上げ」し「家賃保証」をするので、その賃貸物件に空室がいくらあっても当初契約した保証家賃が支払われるため、空室の心配がありまえん。またサブリース会社が貸し主になる為、賃貸経営の煩わしさがなく、賃貸オーナーに人気があります。


サブリース図


サブリース契約のメリット

 ゞ室による家賃損失期間がない
 入居者募集の手間がいらない
 F居者募集の都度仲介料や広告料が発生しない
 ぜ尊櫃猟村攷諭米居者)の滞納は関係ない
 テ居者管理の煩わしさがない
 δ詑澳浜料にかかる消費税がない(賃貸管理料がない)
 С猟蠖醜陲虜櫃亮蟯屬少ない(収入がサブリース会社のみ)


サブリース契約のデメリット


 〔叛婀間中は家賃が入らない
  ・一般的には、新築時に2ヶ月〜3ヶ月の免責期間(家賃の入らない期間)がある
 ⇔藏癲更新料が入らない
 実際の手取り額が少ない
  ・実際の入居者の家賃から5〜15%程度低い保証家賃となっている
 げ板太瀋蠅侶萃蠍△ない(家賃下落の原因となる事もある)
 テ居者を選べない(入居者の質が落ちている場合もある)
 δ体漸射逎螢好は回避できない(サブリース契約でない場合も同じ)
 Д汽屮蝓璽慌饉劼療飮坤螢好がある(サブリース会社が倒産した場合、損害が大きい)


サブリース契約の注意点

〃築会社=サブリース会社の場合、建築時の工事費が高い

 建設受注を目的にサブリース契約(家賃保証)をセットで提案するのは、地主向け建築営業の常套手段であり、建築+賃貸経営をシステム提案するので、建築費の比較がされない事が多く、建築会社をコンペ(競争入札)する場合と比べ圧倒的に建築費が高い事が多い。
 また、建築を受注する為に、当初の保証家賃を高く設定し、2年後の見直しで下げると言った悪質な会社もあります。

∧歉擴板造慮直し(保証家賃の減額)がある
  ・法的(表面的)にはサブリース会社の借賃減額請求権が認められている
  ・家賃見直しの際、査定家賃を相場家賃より低くされたり、相場家賃の下落を理由(サブリース会社の募集力を棚に上げ)に大幅家賃減額を要求される事がある
A瓦討まかせサブリースの場合、オーナーは何もしなくて良いかわりに色んなところで費用を負担している為、実際の手取り額が少ないが、安定的に収入が入っている時は、それ(余分な費用負担)に気づかない。

 ・全ておかかせサブリースの場合で、リフォーム費用や建物管理及び将来の修繕費などをサブリース契約のオプション契約で払っている場合、リフォームや建物管理、修繕工事の質が悪く、物件の価値を落としているケースもある。

Posted by funaizc at 2012年12月16日

借地借家法32条(借賃増減請求権)について

第32条 

1 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

Posted by funaizc at 2012年12月22日



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