高田吉孝のブログ

サブリース問題とサービス付き高齢者向け住宅の有効活用について

 サブリース問題とは別にもうひとつ私が、2011年頃(制度開始当初)からずっと言い続け、取り組んでいるテーマがサービス付き高齢者向け住宅活用の問題点であり、

 ”サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい!”と言うタイトルで、昨年(2012年)は1月(2回)、4月(1回)、7月(2回)計5回のセミナーで講演しました。

本テーマについても、今後ブログとホームページに掲載して行く予定です。

 サービス付き高齢者向け住宅の登録状況(建築)は、2011年11月が994戸で、その後順調に数を増やしており2012年11月には82,809戸と大きく増加しており、今後も高齢化を背景にまやかしの補助金や税制優遇、そしてなんと言っても建築を進める提案者(主に建築会社)の力により、更に増加して行く事でしょう。

 サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい理由については、のちほど詳しく書いていきますが、その理由の1つが、これまで取り上げてきた”サブリース問題”です。

 サービス付き高齢者向け住宅の建築提案は、賃貸住宅のお任せサブリースと全く一緒で、建築提案と介護運営事業者によるサブリースがセットになっています。

 サービス付き高齢者向け住宅活用の最大のポイントは、介護運営事業者選びです。
  老人ホームとは違い、運営内容に大きな差のあるサービス付き高齢者向け住宅は、新規参入が多く競争も激しい上介護事業の収益基盤が弱い為、その多くは不動産のサブリース収益に頼らざるを得ません。

 運よくすばらしい運営事業者に当たればラッキーですが、そう簡単な事ではありません。

 最初は、地主さんに建築してもらう為にそこそこの賃料を保証していますが、実際入居者が思うように集まらなかったり、想定していた介護収益が上がらなかった場合どうなるでしょうか?

 運営事業者は、当然経営が成り立ちません。事業を継続させる為には、必ず”家賃の値下げ交渉”が必要になります。

 まさしく、今問題となっている○○社のサブリース問題と全く同じです。

転用がききにくいのは、○○社の建物もサービス付き高齢者向け住宅も同じです。

 私は、○○社が2000年以降、順調にどんどんシマシマのアパートの建築を増やしている時にも、”有効活用はやめた方がいい!と言うセミナーの中で、○○社の有効活用に警鐘をならしてきました。

今、まさに同じ事が起ころうとしています。そこには、同じ”サブリース問題”があります。

Posted by funaizc at 2013年01月06日

サービス付き高齢者向け住宅とは

 住宅の設計や構造に関する基準、入居者へのサービスに関する基準、契約内容に関する基準(契約は長期入院などを理由に事業者からの一方的な解約などを防ぐ内容になっていなければならないとされている。また、受領できる金銭は敷金・家賃・サービスの対価のみとなっており、権利金等の受け取りは不可となっている。など)の三つの基準のそれぞれ一定の要件を満たし、都道府県に登録された住宅です。

 「サービス付き高齢者向け住宅」は高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)で定められた制度であり、この高齢者住まい法は、2011年の通常国会で全面的に改正され、「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度が創設されました(2011年10月20日に施行)。

 高齢者住まい法の改正を受け、いままで似たような名前と制度がいくつかあり、わかりづらかった「高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)」・「高齢者専用賃貸住宅(高専賃)」・「高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)」の3つの類型を一本化する形で、新たに「サービス付き高齢者向け住宅」制度が創設されました。

 <主な登録基準>
 ・入居は原則60歳以上
 ・居室の床面積は25平方メートル以上
  (浴室やキッチンなどを共用する場合は18平方メートル以上)
 ・バリアフリー構造、キッチンや水洗トイレなどの設置
 ・長期入院などを理由に一方的な変更や契約解除をされない
 ・入居者が払うのは敷金、家賃、サービス対価に限定

 <必須のサービス>
 ・安否確認
 ・生活相談

 のちほど、詳しく解説したいと思いますが、サービス付き高齢者向け住宅の制度上、登録の為の必須のサービスとなっているのは、「安否確認」と「生活相談」だけであり、介護付き老人ホームなどとは違い、個々の住宅毎にサービスの違いが大きいので、ひとつの制度の住宅としてくくれない部分があります。


必須サービス


 登録基準となっている必ず提供しなければならないサービスは「安否確認サービス」と「生活相談サービス」の2つ。
 しかしこの2つは、登録する為の最低基準の提供サービスであり、運営する事業所によりサービスの内容や質、常駐しているスタッフなどは大きく異なります。

 サービス付き高齢者向け住宅は、あくまでも賃貸住宅に見守りや相談といったサービスが付随されたものであり、介護や生活支援サービスの内容や質は、運営する事業者により大きく差があるので、地主さんが有効活用をする上で、そこが(運営事業者によるサービスの差)非常に重要になってきます。

Posted by funaizc at 2013年01月12日

介護施設と高齢者向け住宅

高齢者のための住まいには、「介護施設」と「高齢者向け住宅」があり、厳密に言うと「施設」と「住宅」はそのカテゴリーは別々のものですが、実情はかなりややこしい区別なので、よく混同されて表現されます。

 ウィキペデアのサービス付き高齢者向け住宅の解説の中でも、以下→「民間事業者が運営する高齢者向け住宅は、事実上、有料老人ホームと「サービス付き高齢者向け住宅」の、大きく二つにまとめられることになった」のように、有料老人ホームを高齢者向け住宅と書いていますが、厳密に言うと介護付き有料老人ホームは施設であり間違いです。
 
 またよく「サービス付き高齢者向け住宅」の事を介護施設と呼ぶ事があるが、それも間違いであり、あくまでも、「サービス付き高齢者向け住宅」は住宅なのです。細かい事と思われるかもしれませんが、この違いが非常に大事なのです。

 ただでさえ、「サービス付き高齢者向け住宅」と「介護付き有料老人ホーム」がわかっていない人が多いなか、『介護土地活用セミナー』や『介護賃貸』と称して、「サービス付き高齢者向け住宅」の建築を勧めている人達もいる為、聞いている方は、介護施設と高齢者向け住宅が混同しているのではないでしょうか?

住宅と施設の区分が整理された表がありましたので、転載します。


kaigo-1


まず、上記の名称で呼ばれているものは、住宅であり、介護サービスは外部のサービスを利用します。

 そして、施設は下記の通り、特別養護老人ホームを代表とする介護保険施設とその他の施設があります。

 住宅との違いが、外部の介護サービスを使うかどうかであれば、わかり易いのですが、実際には施設の中にも外部の介護サービスを利用するものもあり、特に有料老人ホームには、介護付きと住宅型と健康型が有り話をややこしくしているように思います。


kaigo-2


Posted by funaizc at 2013年01月13日

有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の違い

サービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームの違いが良くわからないと言う話を良く聞きますので、【有料老人ホーム】と【サービス付き高齢者向け住宅】の違いを詳しく説明します。

 サービス付き高齢者向け住宅には、小規模なものから大規模なものまで様々なタイプがありますが、積和サポートシステム株式会社が運営(生活支援サービスは株式会社メッセージが提供)するサービス付き高齢者向け住宅(Cアミーユ)のように外観も有料老人ホームに近いものもありますので、一般の方には区別が難しいのかもしれません。

 まず、入居者にとって費用(負担)面と介護度からどのような位置付けになるかですが、だいたい以下の図のような感じになります。
サ高住と老人ホーム違い(負担)

 本来の主旨では、高齢化社会迎え、施設介護では増加する一方の介護保険負担を減らし、高齢者が安心して暮らせる住宅を供給していくと言う事であり、その考えそのものは悪い制度ではないと思います。

 私が、さかんに”サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい!”と言っているのは、地主さんが安易に有効活用として、サービス付き高齢者向け住宅の建築の提案に乗ってはいけない(サービス付き高齢者向け住宅の提案にはひどい計画のものが多く注意が必要)と言っているのであり、サービス付き高齢者向け住宅の制度そのものを否定しているのでありません。

 次に入居者にとってのサービスを受ける体制面から見てみると、下記の図のようになります。
サ高住と老人ホーム違い(サービス)

介護付き有料老人ホームは、ホーム内で施設スタッフにより介護サービスが提供されるのに対し、サービス付き高齢者向け住宅は、外部の介護サービスを利用する事になります。



Posted by funaizc at 2013年01月13日

サービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームの違い

まず基本的なところでは、契約形態が違います。

サービス付き高齢者向け住宅では、住宅部分については建物賃貸借契約を結ぶとともに、生活支援サービスを提供する場合は、サービス利用契約を別途締結するのに対し、有料老人ホームの多くは利用権方式を採用しています。

老人ホームの場合、入居の際に一時金を支払うことで、終身にわたり居室と共用施設を利用する権利と、介護や生活支援サービスを受ける権利が保障されるという契約形態です。

サービス付き高齢者向け住宅では賃貸借契約を結ぶことが前提となっていますが、これは利用権方式による契約と比較すると、入居者の居住の権利を確保しやすいとみなされているためです。

サービス付き高齢者向け住宅の場合は、あくまでも賃貸住宅に住み、外部のサービスを利用する住宅であるのに対し、介護付き有料ホーム(特定施設)は、住居もサービスも同一事業者によって包括的に提供される施設です。

次に法制面では、有料老人ホームは、老人福祉法と介護保険法に規定され、厚生労働省の管轄になります。

「有料老人ホーム」を設置をする際には、管轄である都道府県または政令指定都市が、有料老人ホーム設置運営指導指針を設けており、それに基づいて施設運営事業所は有料老人ホームの設計をしたり、人員を配置を行います。
 特に「介護付有料老人ホーム」の場合は、「介護サービス」について常時介護に対応できる職員の勤務体制を整えてなければならなかったり、有資格者の最低人数などが細かく設定されており、これらの体制がきちんと整っていない状態で運営を続けていると、ペナルティが与えられる場合もあります。

このように「有料老人ホーム」では厳しい基準・監視下で運営されているので、将来、介護度が高くなった場合でも、引き続き専門のスタッフによって介護されるという安心感があると言う点でもサービス付き高齢者向け住宅とはかなり違ってきます。

また、特定施設の指定のある介護付き有料老人ホームは「特定施設入居者生活介護」サービスが受けられる点も、運営事業者の収益構造がサービス付き高齢者向け住宅との大きな違いです。

「特定施設入居者生活介護」は、特定の施設(具体的には、有料老人ホーム等)において、入居者が利用する介護保険サービスのことであり、運営事業者は、要介護度に応じて1日ごとに固定額の介護報酬を施設が請求できるので、施設はその日に提供した介護サービスの種類や提供量にかかわらず安定した収入が入ります。

利用者にとっても、どのようなサービスを受けても費用負担は一定額になるので、安心してサービスを使えます。(施設が算定する介護報酬額の10%が利用者自己負担、90%が国保連からの支払いとなります)。

Posted by funaizc at 2013年01月13日

入居者からみたサービス付き高齢者向け住宅の注意点

東京都高齢者保険福祉計画資料の中にも、サービス付き高齢者向け住宅の課題として、サービスの質の確保があげられているように、入居者にとっても注意すべき点が沢山あります。

東京都高齢者保険福祉計画より


消費者ガイドブックにも、サービス提供体制のチェックポイントとして

チェックポイント12

チェックポイント34

と言う風に注意点が明記されており、多くの関係者も、サービス付き高齢者向け住宅の必須サービスとなっている安否確認はあくまで日中のことであり、24時間緊急対応があると言っていても、夜間に職員が常駐しているところは少なく、その場合、緊急呼び出しボタンなどで外部の警備会社に連絡されるだけであると言っています。

「ケア付き住宅」と謳っていても介護をしてくれるとは限らず、サービス利用計画(介護計画)に入っていなければ、病気になったときは自分で病院を探さねばならず、通院などのサービスが契約に入っていなければ通院も自分で行かなければならなく、ケア付きとは名ばかりだというサービス付き高齢者向け住宅もあります。


入居者にとってのメリットとデメリット(注意点)をまとめると以下のようになります。

【メリット】 
  賃貸契約なので入りやすく、出やすい
 ・『高齢者住まい法』で入居者の権利が守られ、契約一方的に契約を切られることはなく、住まいの移動がない
 ・入居時の費用が安い(敷金と前払い家賃のみ)
 ・バリアフリー構造で安心
 ・安否確認のほか生活相談などのサービスが受けられる

【デメリット】
 ・介護が重度になったとき、住み続けられない場合もある
 ・夜間に職員が常駐していない住宅が多い
 ・医療機関との連携が少ない
 ・介護や生活援助サービスはオプションとなっている
 ・通院も自分で行うことが多い
 ・看護師などの医療系専門職員の常駐は少ない
 ・住宅ごとに食事などサービスのばらつきが大きい
 ・住所地特例が受けられない

Posted by funaizc at 2013年01月13日

補助金・税制優遇にまどわされてはいけない!

サービス付き高齢者向け住宅の支援措置(補助金・税制優遇)は、以下の通りですが、はっきり言ってそれほど大きなメリットではありません。確かに支援措置を受けるのと受けないのでは差はありますが、支援措置を受けるためには、下記のように床面積を大きくしなければならいため、その分建築費が高くなってしまいます。

税制優遇にしても、所得税、法人税の割増償却は、5年間多く減価償却がとれるだけであり将来の減価償却額がその分減るので、逆に将来(家賃下落後?)は税負担が増え厳しくなります。

固定資産税や不動産取得税の優遇についても従来から賃貸住宅にも軽減措置(但しアパート等については40岼幣紂砲呂△蠅泙靴燭里如特筆すべきほどではなく、逆に床面積(共用部分含め30岼幣紂砲大きくなりやはり建築費が高くなってしまいます。

・補助金(建設費の1/10,改修費の1/3)を直接補助(上限100万円/戸)
 併設する高齢者生活支援施設(通所介護、訪問介護事業所)にも補助

・所得税、法人税 :5年間にわたり割り増し(40%)償却が可能
  (専有部分25岼幣/戸、10戸以上)
  *耐用年数35年未満28%

・固定資産税    :5年間にわたり税額を2/3軽減  
  (共用部分含め30岼幣紂5戸以上)

・不動産取得税  :家屋は課税標準から1200万円/戸を控除    
  土地は家屋の床面積の2倍の面積の価格を減額
 (共用部分含め30岼幣紂5戸以上)

・融資条件の緩和:低金利2%台の実施と要件緩和(別担保の設定を不要に)

とにかく、補助金・税制優遇があるからと言って、安易にサービス付き高齢者向け住宅活用の提案に乗ってはいけません。

Posted by funaizc at 2013年01月13日

様々なサービス付き高齢者向け住宅活用の提案

私の手元には、様々なサービス付き高齢者向け住宅の建築のためにお客さんに出した提案書(建築プランや収支計画など)があります。

サービス付き高齢者向け住宅は、老人ホームと違いサービス面のバラツキが大きいため、その提案プランもいろんなタイプのものがあります。

ほとんど有料老人ホームに近い仕様のものから、少人数でグループホームに近いもの、その中間で老人ホームでは人員配置の効率から実現できない30人規模のものまで様々です。

ハード(建物)はどんなものでも作れます(建築できます)。大事なものはその中身(入居者に対するサービス)です。

立派な建物を造り、診療所(整形外科や内科)と調剤薬局も併設されたプランなども見かけました。ところがその内容をよく聞くと、診療所は建築しながら募集する(診療圏調査データ等の提示もなし)との計画で、運営事業者(デイサービス)との連携も当然明確ではありません。診療所部分の家賃収入は全て見込み(家賃保証なし)で計画され、それでも利回りが8%程度と言ったひどい提案書もありました。

典型的な、外見だけ作った(建築だけできればいい)提案書でした。さすがにこの提案書には、提案を受けたオーナーさんもあきれていましたが、中には同様の提案を疑わずに建築してしまった方もいるでしょう。

先日、有料老人ホームを運営する上場会社の社長さんとお話した際、その社長さんの会社に、入居者が集まらずに行き詰まったサービス付き高齢者向け住宅の運営の依頼も良くあると言っていました。

建築プランが優先したものは非常に危険です。

昨年の7月に行ったセミナー“サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい”の後にもいくつかの相談がありました。

その時も、本当にいろんなタイプのものがありましたが、特に酷かったのが、コンサルを名乗る会社が、まったく運営経験のない開業医と地主さんをくっつけて、サービス付き高齢者向け住宅の提案をしていたものです。

お医者さんには、まったく非現実的な事業計画を提示し事業を勧め、地主さんには病院との連携がとれるので大丈夫との説明でした。

確かに、医療法人が運営するサービス付き高齢者向け住宅は収益構造が安定しやすいので良いかもしれませんが、未経験の開業医さんでは運営のリスクが高いと思います。

それら以外にも、私が地主だったら絶対にやらない”リスクが高すぎて有効活用にならない”提案書が山ほどあります。

ちなみに、サービス付き高齢者向け住宅の税制優遇措置については、平成25年度税制改正においても当然、延長が決定しています。

のちほど、詳しく書きますがその25年度の税制改正要望書に記載されている内容(税制優遇を延長する必要性等々)を見れば、大義名分が有り、必要とされている住宅と言う事になりますので、建築を提案する人達にとっては、国の政策の後押しを受けているのだから、これからもどんどん建築(提案)が進みます。

私は、サービス付き高齢者向け住宅の供給促進そのものを否定いる訳であはありません。
今後、間違いなく進んでいく高齢化社会には、必要なものなのでしょう。

ただ、私は、建築する地主さんにとっては、リスクが高い有効活用(建築)提案が多すぎるので、本当に注意が必要であると言う事を言いたいのです。



Posted by funaizc at 2013年02月03日

だから、サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい!

数回にわたり、「サービス付き高齢者向け住宅」に関しての記事を書いてきました。
 全てを読んでいただければ、なぜ私が「サービス付き高齢者むけ住宅」の有効活用(建築)はやめた方がいい!と言っているかが、わかっていただけたと思います。

 厳密には、前のブログに書いてあるように、建築する地主さんにとっては、リスクが高い有効活用(建築)提案が多すぎるので、本当に注意が必要である。有効活用に値しない提案が多いので、やめた方がいい!と言う事です。

私が、セミナーでお話している「サービス付き高齢者向け住宅活用の注意点」について以下に記載します。

サービス付き高齢者向け住宅の落とし穴

介護事業者(運営事業者)次第で、運命が決まる。  

※サ高住はサービスのバラツキが大きく、事業者の差が出る。    
※運営事業者は初めからセットされている場合が多い。
※事業者が途中で変更になった場合、大幅に賃料が下落する。

◆ヾ靄榲に不動産のサブリース事業である為、利回りが低い。   

※最大の不安要因は、介護事業による収益構造が弱い。
※介護度の低い入居者が多く、介護事業の収益が大きくない 
  ため、不動産(サブリース)収益が中心となる。
※入居者獲得の為、家賃下げ競争になる可能性がある。
※基本的に住宅である為、家賃は下落していく。

提案者=建築会社(+介護事業者)の場合が多く
 建築会社を競争させれないので、建築費が高くなる


い燭澄建てる事だけを考えた提案が多すぎる!

ダ農優遇、補助金のメリットは大きくない。
 補助金事業だからと言って全く安心ではない。
    
高齢者むけ住宅だからと言って、駅から遠くても大丈夫ではない。

Р板楕歉擇世らと言って安心できない。
 


最後のГ硫板楕歉擇世らと言って安心できない。については、当ブログの「サブリース契約の問題点を考える」を読んでいただければ、わかりますが、家賃保証は、家賃下落リスクを回避する事ができません。

 某社のアパートでは、大幅な家賃減額や一方的な解除によりローンの支払いが出来なくなったオーナーさんが沢山いて、大きな問題となっています。

 某社のアパートも、一般の物件に転用するのが厳しいと言われていますが、「サービス付き高齢者向け住宅」は、それこそ”つぶし”がききません。 

最初に任せた運営事業者がうまく入居者を集められなかった時,価格競争になった時,は間違いなく家賃が下がります。家賃保証なんて関係ありません。運営事業者は運営が成り立たなくなったら、家賃を下げるか撤退するしかありません(今問題となっているA社のアパートと同じです)。

 その時、オーナーはなにもできません。アパートやマンションのように自ら空室対策が出来ないのです。

 オーナーも撤退されてしまうなら、家賃減額に応じるしかなくなるでしょう。運良く、変わりの運営事業者が見つかっても元の家賃では借りてくれないでしょう。

だから、安易な「サービス付き高齢者向け住宅」の活用(建築)はやめた方がいい!のです。


Posted by funaizc at 2013年02月03日

週刊ダイヤモンド4月22日号(本日発売)に取材記事が掲載されました。

明日発売の週刊ダイヤモンド(4/27・5/4号)に、このブログで情報発信している「サービス付き高齢者向け住宅活用の注意点」について、先日取材を受け、原稿作成に協力した記事が掲載されます(P68からP69あたり?)。

週刊ダイヤモンド4・22号http://dw.diamond.ne.jp/

記事の内容(全文)については、来週後半には公開できると思いますが、興味ある方は是非購入してお読み下さい。

私もまだ入手していませんので、読んでいませんが、今土地活用でブームとなっているサービス付き高齢者向け住宅と、従来からある老人ホームとを比較した内容で、かなり詳しい内容になっているようです。

基本的には、入居者サイドでの老後の住まい選びの特集ですが、サービス付き高齢者向け住宅を建築する方への注意点までカバーしているようですので、おもしろい特集になっていると思います。

Posted by funaizc at 2013年04月21日

「サービス付き高齢者むけ住宅」有効活用の注意点がダイヤモンドの記事になりました。

先週のブログにも少し書きましたが、先月422日発売の週刊ダイヤモンド4/275/4合併号のP68P69に、私が最近セミナーなどでも取り上げている「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用における注意点が『土地活用でサ高住提案が急増、建築会社の甘い試算は要注意』という見出しで取り上げられました。

その内容について記事に書かれなかった点などを含め書いてみたいと思います。


ブログ用グループ化

この「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用もやはり“相続対策”として提案される事が多く、運営事業者が賃貸住宅部分と併設するデイサービスなどの介護関係施設部分を一括して借り上げ(サブリース)家賃を保証する契約となっていることもあり、やはり資金計画は全額借入での事業計画が目立ちます。


私は、賃貸住宅の有効活用においても全額借入での建築は、好立地でない限り、将来の家賃下落、修繕費負担、税金負担などを考えると儲かないどころか、逆に将来的にキャッシュフローが回らなくなる事がある為、やってはいけないと指導しています。

ただ相続が近いと推定され、相続後に土地を売却し借入金を繰り上げ返済できる余力がある場合は、相続税効果を最大限得るため一時的に全額借入で建築する事はあります。


週刊ダイヤモンドの見出しは、‘建築会社の甘い試算は要注意’となっていますが、建築会社の甘い試算は、「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用に限った事ではなく、一般の賃貸住宅(アパート・マンション)でも同じです。


「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用における最大のリスクは、“運営事業者(介護事業者)”次第でその有効活用の運命が決まる点です。


そもそも構造的に利回りの低い有効活用である為、収入の安定性=“運営事業者の良し悪し”がなにより最重要となります。

多くの提案の場合、建築会社などからの提案段階で“運営事業者”はセットされており、“運営事業者”選びが厳格に行われておらず、提案者サイドの説明(大丈夫です?)だけとなっています。

最近ブームとなっている「サービス付き高齢者向け住宅」は新規参入組が多いだけでなく、その制度の特徴からサービスの提供に大きなバラツキがあり市場での評価もまだ確立しているとは言えません。


運よく、最初にセットされていた“運営事業者”が良い事業者であれば良いかもしれませんが、もし“運営事業者”の評判が悪く、入居者が集まらなかった場合、家賃が下がるだけでなく、最悪撤退という事もあります(現に前制度の高齢者専用賃貸住宅でそのような事例が多くありました)。その場合、新しい運営事業者を捜さなければならなく、大幅に家賃を下げないと後継事業者が決まらない事もあります。


この(サ高住の)有効活用も、サブリース(家賃保証)契約が基本となっていますが、サブリース契約は、本ブログの“サブリース契約の問題点を考える”にもあるように収入の安定を保証できるものではありません。


さきほど、そもそも利回りの低い有効活用と書きましたが、その部分についてもう少し詳しく説明します。


「サービス付き高齢者向け住宅」は、その名前の通りあくまでも“住宅”であり介護施設である「介護付き有料老人ホーム(特定施設)」とは、介護事業による収益構造が違い、また介護度の低い入居者が多く介護事業の収益が高くなく、不動産のサブリース収益(転貸収入)に依存する部分もあるため、貸主である建築主(土地・建物所有者)の賃料収入は高くなりにくいのです。


また、今はまだ制度が始まったばかりで、目標の60万戸に対し、109,239戸(平成25年3月末現在)と戸数も多くありませんし、「介護付き有料老人ホーム(特定施設)」のように総量規制がないため、今後どんどん戸数が増えて行き、入居者獲得の為の家賃値下げ競争になる可能性があります。そもそも“住宅”なので、家賃については、一般の賃貸住宅と同じく下落する事を想定しておく必要があります。


そこで、冒頭の事業収支の話が重要になってきます。

週刊ダイヤモンドに掲載された“すさんな予測収支にだまされるな”の部分と、その記事の元になっている私の「正確な」予測収支をもう少し掲載します。

ダイヤモンド収支比較


そして、これが↓ダイヤモンド記事の元となっている収支シミュレーションです。

元収支

Posted by funaizc at 2013年05月03日

第3回不動産を使った相続対策の注意点“「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用編”

(NPO法人日本住宅性能検査協会コラム掲載のものを転載)


今回も前回に引き続き、「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用の注意点について書かせていただきます。

 前回のコラムは、私がセミナーやブログなどで情報発信している内容の中から、422日発売の週刊ダイヤモンド4/275/4合併号のP68P69で取り上げられた点『土地活用でサ高住提案が急増、建築会社の甘い試算は要注意』“すさんな予測収支にだまされるな”の部分を中心に書きました。

ブログ用グループ化

 
第二回目のコラムにも書きましたが不動産を使った相続対策提案の代表格と言えば、土地所有者(主に地主さん)向けへの賃貸住宅(アパート・マンション)の建築提案です。


ところが、最近は空室や家賃下落により、立地条件(交通の便等)の良くないエリアでは、地主さんもアパート・マンションの建築には慎重になっている方も増えてきました。


少し話は変わりますが、現在、不動産仲裁機構に寄せられる“サブリース問題”の相談も、やはり立地条件の良くないエリアの方からの相談の方が深刻(大幅な家賃減額で借入返済が困難になるケース)です。

 問題となっている会社は、30年間一括で借り上げ、家賃保証をするという安心感を売りに立地条件の良くない場所にどんどんアパートを建て、いざ会社の業績が悪くなると一方的にサブリース契約を解除したり大幅な家賃減額や新たな費用負担などをオーナーに要求し、大きな問題となっています。415日の衆議院予算委員会でも取り上げられました(詳しくは大谷理事長のコラムを参照下さい)。


最近は、車の台数も減り駐車場も空きが増えています。地主さんとしては、固定資産税の負担や将来の相続税の負担をなんとかしたいと思いますが、駐車場へのアパート・マンションの建築も将来の不安が残ります。何か良い“有効活用”方法がないかと考えているところへ


高齢化社会への対応(世の中のニーズ)&国の補助金と優遇税制があって、更に家賃保証(サブリース)も有り安心なのが、『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用です。と言う提案が増えています。


やはり相続対策にもなると言う事で、そのほとんどが全額借入での提案です。

賃貸マンション・アパートの建築には慎重になった地主さんも、老人ホームのようなものならこれからの高齢化社会でも安心だと考え安易に建築しています。


サービス付き高齢者向け住宅の有効活用の最大の注意点については、前回のコラムにも書きましたが、「サービス付き高齢者向け住宅」の有効活用における最大のリスクは、“運営事業者(介護事業者)”次第でその有効活用の運命が決まる点です。


 「サービス付き高齢者向け住宅」は“老人ホーム”と違い、あくまでも住宅で有り、介護報酬による収益構造が弱い為、運営事業者は上手な運営をしないと住宅のサブリース収益頼みになってしまいます。
 しかし現在提案されている「サービス付き高齢者向け住宅」は、建築会社などによるハード(建物)先行の提案が多く、また運営事業者も新規参入のケースも目立ち長期的な事業として考えるには、不安要素が多いと考えています。


 「サービス付き高齢者向け住宅」はまだまだ供給が増え続けます。まやかしの補助金や優遇税制も地主さんの有効活用心(こころ)を後押しし供給過剰になるまで建築されるでしょう。

 既に、「サービス付き高齢者向け住宅」の優勝劣敗は出始めています。集客力と運営に優れている事業者もあり、稼働率の高いところがある反面、集客がうまくいかず、スタッフやサービスが不十分で運営が困難になっているところもあります。


 そこで、“サブリース問題”がここでも出てきます。いくら“家賃保証”が約束されていても、運営が成り立たなくなると、最悪は撤退、いきなり撤退まではならなくとも、まずは“家賃の値下げ”です。これから「サービス付き高齢者向け住宅」供給が増え、競争が激しくなると、間違いなくこの問題が起こります。

 

 相続対策と称して、全額借入で安易に「サービス付き高齢者向け住宅」を建築すると、大失敗となってしまう可能性が高いです。冒頭の週刊ダイヤモンドの抜粋記事に“地主が気をつけるべき点”を良く理解して下さい。

そして根本的な注意点は、サービス付き高齢者向け住宅(賃貸住宅)と介護付き有料老人ホーム(介護施設)の違いを良く理解していない事からくる漠然とした安心感(老人ホームのようなものだから、これからの高齢化社会の有効活用として安心だと思っている点)ですので、以下に「老人ホーム」と「サービス付き高齢者向け住宅」の違いに関する事項をまとめておきます。


介護施設と高齢者向け住宅


高齢者のための住まいには、「介護施設」と「高齢者向け住宅」があり、厳密に言うと「施設」と「住宅」はそのカテゴリーは別々のものですが、実情はかなりややこしい区別なので、よく混同されて表現されます。


「サービス付き高齢者向け住宅」の事を介護施設と呼ぶ人がいますがそれは間違いであり、あくまでも、「サービス付き高齢者向け住宅」は住宅なのです。細かい事と思われるかもしれませんが、この違いが非常に大事なのです。


 「サービス付き高齢者向け住宅」と「介護付き有料老人ホーム」がわかっていない人が多いなか、『介護土地活用セミナー』や『介護賃貸』と称して、「サービス付き高齢者向け住宅」の建築を勧めている人達もいる為、聞いている方は、介護施設と高齢者向け住宅の違いがわからなくて当然です。


住宅と施設の区分が整理された表がありましたので、転載します。

まず、上記の名称で呼ばれているものは、住宅であり、介護サービスは外部のサービスを利用します。

高齢者の住まい(住宅)


 そして、施設は下記の通り、特別養護老人ホームを代表とする介護保険施設とその他の施設があります。


 住宅との違いが、外部の介護サービスを使うかどうかであれば、わかり易いのですが、実際には施設の中にも外部の介護サービスを利用するものもあり、特に有料老人ホームには、介護付きと住宅型と健康型が有り話をややこしくしているように思います。


高齢者の住まい(施設)

 

サービス付き高齢者向け住宅は、あくまでも賃貸住宅であり、必須となっているサービスは「安否確認」と「生活相談」だけです。それもあくまで日中のこと「24時間緊急対応があるとはいっても、スタッフが常駐しているところは少数であり、夜間は外部の警備会社と契約しているだけのところが多いのが実情であり、介護付き有料老人ホームとは大きく異なります。


また、入居者が必要な介護サービスを外部の介護保険事業所のサービスを利用する為、介護付き有料老人ホームと比べ、サービスのバラツキがかなり大きい為、評判の良いサービス付き高齢者向け住宅とそうでないサービス付き高齢者向け住宅の区分けが明確になり、サービスの質で入居者を集められないサービス付き高齢者向け住宅は、家賃を安くしていかざるを得ません。

「サービス付き高齢者向け住宅」はサービスの質のバラツキが大きい!



バラツキが大きい


 
 一般のアパート・マンションと違い、運営事業者の良し悪しがその有効活用の運命を握っています。簡単にいうと“つぶしがきかない”建物ですので、最初の運営事業者選びが最も重要になります。

サ高住と老人ホーム違い(サービス)


「有料老人ホーム」と「サービス付き高齢者向け住宅」違い


老人ホーム違い


契約形態の違い


 サービス付き高齢者向け住宅では、住宅部分については建物賃貸借契約を結ぶとともに、生活支援サービスを提供する場合は、サービス利用契約を別途締結する。


一方、有料老人ホームの多くは利用権方式を採用している。

これは、入居の際に一時金を支払うことで、終身にわたり居室と共用施設を利用する権利と、介護や生活支援サービスを受ける権利が保障されるという契約形態である。


サービス付き高齢者向け住宅では賃貸借契約を結ぶことが前提とされていますが、これは利用権方式による契約と比較し、入居者の居住の権利を確保しやすいとみなされているためである。

一方有料老人ホーム(特定施設)は、住居もサービスも同一事業者によって包括的に提供される施設と捉えることができる。


適用法令と管轄省の違い

「有料老人ホーム」は、老人福祉法介護保険法に規定され、厚生労働省の管轄になる。

「有料老人ホーム」を設置をする際には、管轄である都道府県または政令指定都市が、有料老人ホーム設置運営指導指針を設けており、それに基づいて施設運営事業所は有料老人ホームの設計をしたり、人員を配置を行う。


 特に「介護付有料老人ホーム」の場合は、「介護サービス」について常時介護に対応できる職員の勤務体制を整えてなければならなかったり有資格者の最低人数などが細かく設定されており、これらの体制がきちんと整っていない状態で運営を続けていると、ペナルティが与えられる場合もある。

 このように「有料老人ホーム」では厳しい基準・監視下で運営されているので、将来、介護度が高くなった場合でも、引き続き専門のスタッフによって介護されるという安心感がある。

介護付き有料老人ホーム(特定施設)の収益構造


 有料老人ホーム(特定施設の指定のある介護付き有料老人ホーム)は、老人福祉法上と介護保険法に規定された施設で、介護保険法の中で規定された「特定施設入居者生活介護」サービスが受けられる

「特定施設入居者生活介護」は、特定の施設(具体的には、有料老人ホーム等)において、入居者が利用する介護保険サービスのことです。


介護事業者は、要介護度に応じて1日ごとに固定額の介護報酬を施設が請求できるので、施設はその日に提供した介護サービスの種類や提供量にかかわらず安定した収入が入る。

 利用者もどのようなサービスを受けても費用負担は一定額になるので、安心感してサービスを使える(施設が算定する介護報酬額の10%が利用者自己負担、90%が国保連からの支払いとなる)。


Posted by funaizc at 2013年06月09日

空き家、ケア付き賃貸に 政府検討(日経8/18朝刊記事)に思うこと・・・

日経新聞によると、政府は高齢者向け賃貸住宅の整備を急ぐとの事。要旨は以下の通り。

低所得層を対象に、空き家を転用して比較的割安なケア付き賃貸住宅を提供できるように支援する。

中・高所得層がつかう福祉施設や住宅とあわせ、約10年で100万戸超を確保する。

特別養護老人ホーム(特養)などの施設は用地や財源の制約からたくさん増やすのは難しく、ケア付き住宅で将来の介護需要に備える。

低所得高齢者向けの新たなケア付き賃貸住宅は、特定非営利活動法人(NPO法人)や社会福祉法な人などが事業主体となる。2014年度にも整備を始め、今後10年間で40万人分の受け皿づくりをめざす。

〜 中略 〜

モデルは、NPO法人「自立支援センターふるさとの会」が都内でつくっている高齢者向け共同住宅「自立援助ホーム」。食事や清掃、見守りなどの生活支援もつく。月間で計十数万円の勤労収入や年金、生活保護費の枠内で利用できる。

企業による経営も多い有料老人ホームは、費用が高めで低所得者は入居しにくい。

11年度から始めた「サービス付き高齢者向け住宅」は主に中所得者を想定している。

今回のケア付き賃貸住宅は低所得者が利用できるうえ、「サービス付き高齢者向け住宅」と同じように必要に応じ介護サービスを申し込めるのが特徴。

介護給付費は25年度に11年度の2.6倍の約20兆円となりそうだ。ただ、65歳以上の高齢者世帯で借家は3割の約400万、75歳以上に限っても約170万いるため、ケア付き賃貸住宅に住み替えるニーズは小さくない。

空き家を利用した比較的安価な『ケア付き賃貸住宅』を今後10年間で40万戸、現在拡充を進めている「サービス付き高齢者向け住宅」60万戸と合わせ100万戸超を確保する計画なのでしょうか?

私は、セミナーやブログなどで、『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用に対して否定的な見解を繰り返していますが、それはあくまで、建物を建築する方に“土地の有効活用で失敗しない為”に、『サービス付き高齢者向け住宅活用の注意点』を(内容によってはやめた方がいいと)アドバイスするためです。

『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用の提案にはあまりにもリスクの高いものが多い為、“やめた方が良い”とも言っています。それは、あくまでも建築する方(主に地主さん)の立場での話です。詳しくはブログ参照下さい。


 確かに、高齢者が安心して暮らせる住まいが確保される事は良い事だと思いますので、安心して暮らせる住まいの確保を否定するつもりは全くありませんと言うか、それ自体は良い事だと思います。


特に、今回の空き家を利用したケア付き賃貸は、今後も人口は減少し、空き家は増加していくので、高齢者が安心して暮らしていける在宅介護の仕組みが出来れば、空き家も有効利用できるので、貸す方にとっても借りる方にとっても良いのではないでしょうか。


 少し気になったのが、そうなるとますます「サービス付き高齢者向け住宅(以下サ高住)」の位置づけが難しくなるのではと思いました。(あとモデルとなっているNPO法人「自立支援センターふるさとの会」が都内でつくっている高齢者向け共同住宅「自立援助ホーム」と同レベルのものを40万戸整備するのは難しいのではないかと思うので、あくまでもモデルのような気がします・・・)

本来、サ高住は、有料老人ホームと特養の間の需要を狙って整備が進められていますが、今回のケア付き賃貸の整備が進むと、サービスの充実ができない(入居者満足の低い)サ高住は、ますます低価格競争が激しくなるでしょう。

老人ホームとサ高住の違い+ケア付き賃貸

Posted by funaizc at 2013年07月21日

サ高住や介護施設向けの診療報酬の大幅引き下げに思うこと・・・

2月中旬に発表された診療報酬の改正案(中央保健医療協議会発表)で、サービス付高齢者向け住宅や介護施設に入居する患者を1日に複数回訪問する場合、医療機関への診療報酬が大幅に引き下げられる方向性が示されました。


これまで、在宅診療を行った場合の報酬点数は3000〜5000点となっていましたが、1つの建物で同じ日に複数の患者に対して診察を行った場合、720〜1200点まで減額されるとの事。詳しい運用内容は3月中旬には見えてきそうとの事です。


入居者を囲い込むような“不適切な事例”を排除する為であり、高齢化の進展により今後ますます医療費の増加が問題となってくる状況化では、やむを得ない事ではないでしょうか?


今回の改正(案)により、サービス付高齢者向け住宅や有料老人ホームなどに向けて訪問診療を行ってきたドクターや医療法人は、単純計算すると報酬が四分の一になってしまいますので、収益的には大きなダメージがあると思います。


 私は、『サービス付高齢者向け住宅の有効活用はやめたほうがいい!』と言うセミナーを継続的に開催しているように、サ高住に対しては慎重派の第一人者?だと自負しています。

私は、前身の『高専賃』時代からそのしくみの不備と将来性の懸念を指摘してきました。


但し、それはあくまでもサ高住を建てて貸す側のオーナー側の立場に立ったものです。利用する入居者にとっては、多くのサ高住ができて競争が進み、良いサ高住が増えれば良いと思います。


 サ高住は、あくまでも住宅であり、老人ホーム(特定施設)とは収益構造が違います。介護事業の収益が特定施設ほど高くないため、不動産(家賃のサブリース)収益に依存する割合が高くなると言われています。


私がサ高住の落とし穴のひとつとして、


・介護事業者(運営事業者)次第で運命がきまる。

・サ高住はサービスのばらつきが大きく、運営事業者の差(良し悪し)が出やすい。

・事業者が途中で変更(撤退)した場合、大幅に賃料が下がることが多い。


と言っていますが、サ高住の中でもしっかりとした医療法人(入居予備軍患者を多く抱える医療法人)なら、サ高住でも収益基盤が高いので、良いと思っていましたが、今回の改正を受けて影響が出てくる可能性もあるのではないでしょうか?
 


Posted by funaizc at 2014年03月01日

サービス付高齢者向け住宅「標準に達せず」43% 業界団体委託の調査結果に思うこと・・・

59日の日経新聞朝刊に『サービス付き高齢者住宅 「標準に達せず」43%』と言う記事が載っています。調査結果のみを要約すると、


高齢者住宅研究所が、サ高住の業界団体から委託を受け昨年春、2012年末までに登録された2055物件全てにアンケート調査を実施し、回答のあった647物件について、99項目を点数化し評価(ランク付け)したとの事。


 <調査結果>

優良な住まいとされた Aランクの物件は  14.7%( 95件)

標準的な住まいとされたBランクの物件は  41.7%(270件)

標準未満の住まいとされたCランクの物件は 40.3%(261件)

問題がある住まいとされたDランクの物件は  3.2%( 21件)


となっています。


2055物件の内、回答(契約書や説明書の資料返送)のあった647物件の調査結果が上記の結果ということは、実際(2055物件全てでは)もっと悪い結果が出るのではないか?(悪い事業者の方がアンケート回答率が低いはず?)と思いますので、いずれにしてもサービス付高齢者向け住宅の質はまだまだ十分でないことがこの調査結果からも読み取れます。


これは、あくまでも入居者サイドに立った視点での調査です。


 私は、『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用に対しては、慎重派(否定派)の第一人者を自負しており、


『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用はやめた方がいい!

と言うタイトルで、セミナーを行ったり、ブログ記事を書いたりしていますが、あくまでもこれは、建築するオーナー(貸主)の立場での考えです。ほとんどのサービス付高齢者向け住宅は、地主さんなどが建築して、運営事業者等に一括で貸しています。


※なぜ、『サービス付高齢者向け住宅』の有効活用はやめた方がいいかと言う事につきましては、ブログ記事をお読みください。

入居者にとっては、沢山の物件(サービス付高齢者向け住宅)が出来て、アンケート結果に見られるように良い物件から悪い物件があっても、物件(サービス付高齢者向け住宅)が増えれば、それだけ物件間の競争が進み、制度上の問題点も若干は改善されるとともに最終的には、悪い物件は淘汰され、結果として入居者にとってはサービスも改善されるでしょう。

悪い物件は、運営が行き詰まり、運営事業者の入れ替わりも起こるでしょう。いくら20年30年のサブリース契約をしていても運営事業者が撤退してしまえば何の保証も有りません。運よく代わりの運営事業者が見つけられたとしても、家賃が大幅に下がる可能性は非常に高いです。

多くの物件(サービス付高齢者向け住宅)が供給(建築)され競争が起こることにより、良くない物件(運営事業者)が淘汰され、オーナーの家賃が下がる事により、結果として入居者の家賃が下がる事になりますので、入居者の立場からすれば、どんどん物件が増えることは良い事でしょう。

しかし、それを建築(多くの場合は建築をさせたい人達からの提案により建てさせられる?)するオーナーにとっては、死活問題になりかねません。

何億円も借入して建築するケースがほとんどです。『サブリースだから安心です』『高齢化社会で需要が高いので将来的にも有望です』と言われて建てているケースが非常に多いです。

もともと入居者の住環境を良くする為、老人ホームにくらべて部屋を大きくしたりしていますので、補助金の効果も大したことがなく、利回りの低い有効活用です。たまたま良い運営事業者に巡り合えて安定した運営がされれば良いですが、有料老人ホーム(特定施設)とはしくみも制度も法的背景もちがう、名前の通りただの高齢者向けの住宅です。

一般の住宅のようにオーナーさんががんばって空室対策をする事もできません。運営事業者任せです。何億円もの借入をして共同で事業を行うようなものです。にもかかわらず、建築する際には提案者から運営事業者がセットされており、あまり深い検討もされずに建築を実行しています。

今回の調査結果からも、その辺のリスクが読みとれます。

サービス付高齢者向け住宅の建築を検討している方は、是非ご相談下さい。契約書にサインをする前にもう一度内容を見直(第三者的見方でリスクを改めて確認)しましょう。失敗する前に是非ご相談下さい。本当に有効活用になるかどうかのアドバイスだけでなく、どうすればよいかなど無料でアドバイスさせていただきます。


昨年、週刊ダイヤモンドで取材を受けた記事を改めて掲載しておきます。

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Posted by funaizc at 2014年05月10日



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