高田吉孝のブログ

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!

やるやると言って全然進んでいなかったホームページのリニューアルですが、ようやく本格的に着手し始めました。

抜本的にやりかえようと思っているので、完成までには相当時間がかかりそうなので、部分的にでもアップしていければと思います。

新しいコンテンツのひとつに

『サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!』

 ・10年間家賃固定、30年一括借り上げで建てたアパートの、大幅家賃減額又は契約解除の要求が続出!

 ・一般のサブリース契約でも2年毎の家賃減額が常態化!

があります。これは、7月3日6日のセミナー(参加者151名)のテーマの中でも最も反響が大きく、今も十数件の相談を受けています。

 セミナーでは、一般のサブリース契約による2年毎の家賃見直し時における家賃減額交渉の対応方法を実例をもとに、交渉対応方法から法的手続き(調停・和解・判決)になっても心配いらない等などをお話させていただきました。

 また L社からの30年一括借り上げのサブリース契約における大幅家賃減額及び契約解除の問題 についても、私が昨年(2011年)から数人のお客様より相談をいただき一緒に交渉に立ち会ってきた経験を元に、具体的対応方法と注意点等についてお話をさせていただきました。セミナー後も多くのL社アパートオーナーさんのご相談にも対応させていただいています。

 セミナー開催前の6月には、実際にL社と裁判をされている明石のりんどう法律事務所の代表弁護士の西木先生とも面談させていただき情報交換をさせていただきました。

西木先生のブログ http://rindou-lawoffice.blogzine.jp/blog/

また、8月には週間 金融財政事情にも特集『異変アパート経営「レオパレス問題」で浮き彫りになる将来リスク 』にも取り上げられ、その後、マスコミなどにも取り上げられるようになってきました。
http://store.kinzai.jp/magazine/AZ/20128-2989.html
http://store.kinzai.jp/pdf/mag/AZ/20128-2989_sample.pdf
4ea273d0.jpg L社の経営状態を鑑みると今後もオーナーへの家賃減額要求を続けざるを得ない為、本当に気の毒ですがオーナーさんの苦悩も続く事になると思われます。そして問題は更にクローズUPされると思います。
webやセミナーでは、そのような困っているオーナーさんの助けになるような情報発信や相談取り組みを行っていきたいと思います。


Posted by funaizc at 2012年11月23日

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!

 サブリース家賃の減額要求(家賃の見直し時期におけるサブリース会社からの借り上げ家賃の値下げ要求)に関しては、かなり昔から良く相談を受ける事案でありましたが、2008年9月のリーマンショックの影響による相場家賃の下落の影響もあってか、その翌年の2009年以降サブリース家賃の減額要求の幅も頻度も大きくなったような気がします。

 私は、オーナーに粘り強く交渉する為のアドバイスを行ったり、一緒に交渉に立ち会いオーナーの交渉を援助し、値下げ要求額を大幅圧縮(少なく)する事に成功してきました。

 あまりにも理不尽なサブリース家賃の大幅減額要求に対しては、徹底的に抵抗するアドバイスを行い、実際に調停となりましたが、結局和解で妥当(要求額の1/4程度)な家賃減額で決着した事案もありました。

 そして、昨年2011年夏から始まったとされる某アパート建築請負兼サブリース会社の強烈な大幅家賃減額&解約要求による相談を昨年秋頃から数件受けるようになり、昨年末頃から実際に交渉にも立ち会うようになり、今も多くの某アパートオーナーからの相談を受けています。

 某アパート建築請負兼サブリース会社の問題については、先週のブログにも書いたように、既にマスコミでも取り上げられるようになり、あまりにも酷い実態が公表されるようになりました。

 このような経緯で、私自身がサブリース問題に深く関わる事となりましたので、今回
   “サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える”
というコンテンツを制作しようと思いました。『サブリース問題』に悩むオーナーの一助になれればと思っています。

 そして、更に同じ仕組み(建築してサブリース)で建築提案がどんどん行われている”サービス付き高齢者向け住宅活用の注意点”についてもコンテンツ化し、問題点を提起し、良くない提案に騙されるオーナーさんを少しでも救っていきたいと思います。

Posted by funaizc at 2012年12月02日

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!
〜サブリース(家賃保証)契約はオーナーにとって得か損か?

をまとめていくにあたり、

建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)  
        と
一般的なサブリース(家賃保証)契約

では、提案からの仕組みも異なり、問題となっている内容・注意点も異なるので、当ブログでは、建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)を 全てお任せサブリース と表し、一般的なサブリース(家賃保証)契約を 一般型サブリース契約 と表する事とします。

※建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)とは? 
 初めから建築の契約とサブリース契約がセット(サブリースしか選択できない)契約で、同じ会社で建築の請負契約と一括借り上げ(サブリース(家賃保証))契約が一体となっているもので、小修繕はもちろん長期修繕まで全てパックで保証するものもあるタイプのサブリース(家賃保証)契約の事。

※一般のサブリース(家賃保証)契約とは? 
 初めから建築の契約とサブリース契約がセット(サブリースしか選択できない)契約ではなく、建築の契約とはあくまでも別契約で、サブリース契約か一般管理契約かを管理会社を含めを自由に選べる場合で締結したサブリース(家賃保証)契約の事。

Posted by funaizc at 2012年12月02日

サブリース(家賃保証)契約はオーナーにとって得か損か?その

サブリース(家賃保証)契約が、オーナーにとって得か損かは、一概に決めつける事はできませんが、本当に誠意のある会社で、管理能力が高く入居者募集も優れているのなら、オーナー(特に自身で色々やりたくないオーナー)にはメリットのある仕組みだと言えます。

サブリース(家賃保証)と言う形態は、空室の心配と貸主の手間をサブリース費用(保証料)を払う事により大幅に軽減するもので、当然契約の内容にもよりますが、サブリース会社の実力と姿勢(誠意)次第で、オーナーにとって得か損かは大きく違ってきます。

本当に誠意のある会社と言うところを強調したいのは、昨今問題となっている【サブリース問題(大幅家賃減額要求や一方的な契約解除】の現状はあまりにも理不尽と言うかオーナーにとって非常に不利益なものとなっており、その実情からは会社の誠意などと言うものは一切感じられないからです。

現在、業界及び該当するオーナーさん達の間で話題となっている【サブリース問題(大幅家賃減額要求や一方的な契約解除】だけでなく、一般のサブリース契約における大幅家賃減額要求のケースでも、会社側の事情(相場家賃が下落したり空室が埋められず逆ざやになり赤字となる事も含む)でオーナーさんに大きな負担を求める場合、その会社の姿勢(誠意)が問われます。当然不誠実な会社と結ぶサブリース契約は“損”な契約になる事が多いです。

どうすれば、オーナーにとって得なサブリース契約にする事ができるかは、後ほどまとめたいと思います。

Posted by funaizc at 2012年12月09日

サブリース(家賃保証)契約はオーナーにとって得か損か?その

 私は、建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)契約は、お勧めしません。現在問題となっている『○○社のサブリース問題』は別格として、そもそも建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)契約は建築会社や管理会社を選ぶ際の競争原理がはたらきません。理想的には、安くて良い建築会社で建築し、良い管理会社でサブリース又は管理してもらう事がオーナーに取って最も収益が高くなります。

お任せサブリースの場合、任せている会社が順調な時は、賃貸経営の苦労はなく毎月家賃が振り込まれますので、確かに楽に賃貸経営ができます。順調な時は一見良さそうに見えます。

 先にも、『サブリース(家賃保証)と言う形態は、空室の心配と貸主の手間をサブリース費用(保証料)を払う事により大幅に軽減するもの』と書きましたが、まさしく建築からのお任せサブリースの場合、割高な建築費とサブリース費用他様々な名目の費用で、一定期間の安心と楽(お手軽の賃貸経営)を買っているのです。相当余分なコストを払っていたとしても、当初の契約期間順調に運営してくれるのであれば、それはそれでそれでも良いかもしれません。
 
 今、問題となっている○○会社のサブリース家賃の大幅減額要求や契約解除、追加設備負担要求に見られる問題は、多かれ少なかれお任せサブリースで賃貸経営を行っているオーナーにとっては将来的には降りかかってくる問題です。大幅な家賃の減額や追加の設備要求などもなく、安定して運営されている時には気づかないでしょう。サブリース会社が苦しくなった時にこそその会社の正体が現れます。

 大家さんの中には、全てお任せのサブリースで、賃貸経営の全てのリスク(手間)を回避できると勘違いされていますが、そもそもサブリース契約において、オーナーさんが回避できるのは、『空室リスク』『家賃の滞納リスク』『賃貸管理の手間』であって、『家賃下落のリスク』は回避できません(サブリース契約と賃料減額については、後ほど詳しく解説します)。

逆に、サブリース契約においては、『サブリース会社の倒産リスク』と『家賃の減額請求のリスク』がオーナーにとっての2大リスクとなります。

Posted by funaizc at 2012年12月09日

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!

建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)において

10年間家賃固定、
30年一括借り上げで建てたアパートの
「大幅家賃減額」又は「契約解除」の要求が続出!
 

 先日紹介した「週間金融財政事情 2012年8月13日号の特集 異変アパート経営」で取り上げられた○○社の大幅なサブリース家賃減額要求や一方的なサブリース契約の解除の問題については、記事にもあるように昨年の9月以降に本格化しました。日本不動産仲裁機構の相談実績も昨年12月に一気に12件となりその後毎月数件の相談がよせられているようです。実際、私自身もお客様からの相談が急に増え始めたのも昨年の秋以降です。

 私も二十数人の○○社アパートのオーナーさんとお話をさせていただいていますが、「大幅な家賃の減額要求」「オーナーに不利な制度変更要求」「追加設備要求」と次から次へとオーナーへの負担を増加させるとともに、あまりにも不誠実な会社の対応に相当悩まされています。しかし、それでもほとんどのオーナーが○○会社の健全な存続を願い、サブリース契約の継続を希望されています。

 ○○社がオーナー向けにあてたお知らせ文書にも
「昨年においてはTSS制度の家具・家電部分見直し、およびブロードバンド費用ご負担のお願い等を行い、多数のご賛同をいただきました。誠にありがとうございます。しかしながら、当社を取り巻く環境は依然厳しく、より一層の業務効率化、費用削減が当社の再重要課題となっております」
 と記載されている通り、○○社の経営環境については依然厳しいものがあり、現在も既存オーナーに大幅な家賃減額や太陽光パネル設置・セキュリティー対応等の追加設備負担、そしてさらなる制度変更「建物メンテナンス制度の変更」をオーナーに要求し続けています。

 オーナーの大幅な負担がないと会社の経営が立ちゆかなくなる為、オーナーも一定の理解をし、協力しているようですが、次から次へと(あの手この手で)オーナーへの負担を強いる行為は許せないものがあります。

 ほとんどのオーナーは、○○社の組織的な行動に対して、単独(個人)で対応するしかなく、まともな交渉にならないと言うか、かなり○○社のペースで進んでいるように思えます。様々な要求への対応と今後の不安と苦しんでいるオーナーさんが気の毒でしかたありません。 私個人の対応力には限界がありますが、一人でも多くのオーナーさんの力になりたいと思います。

Posted by funaizc at 2012年12月15日

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!

一般のサブリース(家賃保証)契約でも2年毎の家賃減額が常態化!

○○会社のサブリース問題が、注目を集めていましたので、当ブログでも取り上げてきましたが、サブリースにまつわる問題は、○○社に限った事ではなく、一般のサブリース契約(下記※)
(以下のように2年毎の賃料改定の条項があるもの。
第○条(賃料の改定)
1.契約開始日以降2年間は賃料の改定を行わないものとし、2年経過時およびそれ以降2年経過するごとに、甲乙協議の上、賃料の改定を行うことができるものとする。)


の場合でも、デフレの世の中を反映してか、2年毎のサブリース家賃の減額交渉が常態化し問題となっている。

 地域によっては、空室率も上昇し家賃の下落が顕著な場合もあるので、ある程度のサブリース家賃の下落は止むを得ないと思います。実際、サブリースでない物件の場合、空室が埋まらない場合、家賃を下げたり、広告費を追加したりしなければ空室が埋まらない事も多いので、サブリース会社として最大限の募集の努力をした結果、それでも家賃が下がったのであれば、オーナーとしてもある程度は受け入れなければならないと思います。

 しかし、実際の現場では、時々理不尽な家賃の減額要求も多く見かけます。募集の工夫もせずただ募集家賃の値下げを繰り返した上、結果的に自社の利益を確保する為にオーナーに大幅な家賃減額を要求したり、リーマンション後の相場家賃の下落を理由に、大幅な賃料の減額を要求するといったケースが目立ちます。
 
そして、減額要求を断ると一方的に『減額通知書』などを送りつけ、減額に応じない場合は、法的手続きを取るといった脅しに近い行為をする会社もあります。

 私は、地主さんの相続対策のお手伝いしている中で、そのような減額要求があった場合の相談にも、これまで多く対応してきました。そこで得たサブリース家賃の減額交渉におけるコツや、理不尽な減額要求に対する対処方法については、改めて事例を交え、解説していきたいと思います。

※一般のサブリース(家賃保証)契約とは? 
 初めから建築の契約とサブリース契約がセット(サブリースしか選択できない)契約ではなく、建築の契約とはあくまでも別契約で、サブリース契約か一般管理契約かを管理会社を含めを自由に選べる場合で締結したサブリース(家賃保証)契約の事。

Posted by funaizc at 2012年12月15日

サブリース(家賃保証)契約の知識あれこれ

サブリース契約とは

正確に言うと、サブリース(sublease)とは、転貸、また貸しの意味ですので、“サブリース契約”=“家賃保証契約”ではありませんが、一般的に不動産賃貸においては、サブリース(転貸)を目的とした一括借上契約+家賃保証契約のことが、サブリース契約と呼ばれています。

 一般的なサブリース契約はサブリース会社(建築会社の関連会社や賃貸管理会社等)が、オーナーから賃貸物件を「一括借り上げ」し「家賃保証」をするので、その賃貸物件に空室がいくらあっても当初契約した保証家賃が支払われるため、空室の心配がありまえん。またサブリース会社が貸し主になる為、賃貸経営の煩わしさがなく、賃貸オーナーに人気があります。


サブリース図


サブリース契約のメリット

 ゞ室による家賃損失期間がない
 入居者募集の手間がいらない
 F居者募集の都度仲介料や広告料が発生しない
 ぜ尊櫃猟村攷諭米居者)の滞納は関係ない
 テ居者管理の煩わしさがない
 δ詑澳浜料にかかる消費税がない(賃貸管理料がない)
 С猟蠖醜陲虜櫃亮蟯屬少ない(収入がサブリース会社のみ)


サブリース契約のデメリット


 〔叛婀間中は家賃が入らない
  ・一般的には、新築時に2ヶ月〜3ヶ月の免責期間(家賃の入らない期間)がある
 ⇔藏癲更新料が入らない
 実際の手取り額が少ない
  ・実際の入居者の家賃から5〜15%程度低い保証家賃となっている
 げ板太瀋蠅侶萃蠍△ない(家賃下落の原因となる事もある)
 テ居者を選べない(入居者の質が落ちている場合もある)
 δ体漸射逎螢好は回避できない(サブリース契約でない場合も同じ)
 Д汽屮蝓璽慌饉劼療飮坤螢好がある(サブリース会社が倒産した場合、損害が大きい)


サブリース契約の注意点

〃築会社=サブリース会社の場合、建築時の工事費が高い

 建設受注を目的にサブリース契約(家賃保証)をセットで提案するのは、地主向け建築営業の常套手段であり、建築+賃貸経営をシステム提案するので、建築費の比較がされない事が多く、建築会社をコンペ(競争入札)する場合と比べ圧倒的に建築費が高い事が多い。
 また、建築を受注する為に、当初の保証家賃を高く設定し、2年後の見直しで下げると言った悪質な会社もあります。

∧歉擴板造慮直し(保証家賃の減額)がある
  ・法的(表面的)にはサブリース会社の借賃減額請求権が認められている
  ・家賃見直しの際、査定家賃を相場家賃より低くされたり、相場家賃の下落を理由(サブリース会社の募集力を棚に上げ)に大幅家賃減額を要求される事がある
A瓦討まかせサブリースの場合、オーナーは何もしなくて良いかわりに色んなところで費用を負担している為、実際の手取り額が少ないが、安定的に収入が入っている時は、それ(余分な費用負担)に気づかない。

 ・全ておかかせサブリースの場合で、リフォーム費用や建物管理及び将来の修繕費などをサブリース契約のオプション契約で払っている場合、リフォームや建物管理、修繕工事の質が悪く、物件の価値を落としているケースもある。

Posted by funaizc at 2012年12月16日

借地借家法32条(借賃増減請求権)について

第32条 

1 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

Posted by funaizc at 2012年12月22日

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!

サブリース(家賃保証)契約と賃料減額請求(値下げ要求)について

「保証」された家賃なのになぜ下げられるのか?


「週間金融財政事情 2012年8月13日号の特集 異変アパート経営」で取り上げられた○○社の大幅なサブリース家賃減額要求は、会社を存続させるためにはオーナーの保証家賃を下げるしかない為、多少の非難は覚悟の上での行為だと思うので、一般のサブリース(家賃保証)契約における賃料減額請求のトラブルとは少し状況(内容)が異なりますが、どちらもサブリース(保証)賃料を下げる際のオーナーとのトラブルに変わりありません。

 では、なぜ「保証」された家賃なのになぜ下げられるのかと言うと、結論から言いますと、

 サブリース契約であっても、それが建物賃貸借契約である限りは、『借地借家法を適用すべき』と言う一連の最高裁の判決により、例え契約書に「賃料値下げは出来ない」と記載されていても、借地借家法32条の”借賃増減請求権”が優先される。と言う解釈がされるようになったからです。

 表面上は、サブリース会社側の勝訴となっていますが、内容を深く読んでみれば、全面的にサブリース会社の主張が認められた訳ではなく、家賃をどこまで引き下げるかについては、借入金返済事情その他様々な事情を考慮しなくてはいけないとし、具体的な賃料については高裁に差し戻され判断がなされています。

 平成16年11月8日付最高裁におけるサブリース裁判で、滝井裁判官が補足意見として『家賃減額は、「当初予想収支」を損なわない程度とし』、減額幅については、金利負担や固定資産税負担の減少分とし、賃貸人の当初予想していた利益が確保できる程度とした点は、注目すべき点です。

 サブリース裁判の判例については、ホームページなどで検索すれば多く出てきます。
表面上は、サブリース会社の勝訴となっている為、サブリース家賃の減額交渉の際に、強引な交渉をするサブリース会社は、『サブリース家賃の減額請求権は法律で認められているので、裁判しても大家に勝ち目はない』,『家賃減額に応じてもらえなければ、法的手続きを取る』などと、脅しにも近い言葉でオーナーに迫るケースもあります。

 次回は、そのようなサブリース会社からの理不尽な減額要求への対応方法について書きたいと思います。

Posted by funaizc at 2012年12月22日

全国賃貸住宅新聞”特集『サブリース問題を斬る』”に掲載されました。

あけまして、おめでとうございます。本年もよろしく、お願いします。

さて、昨年末(12/24・31)号の全国賃貸住宅新聞に、サブリース問題の取材を受けた記事が掲載されています。

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クリックすると大きく表示されます。

賃貸住宅新聞社さんとは、昨年の7月に開催したセミナー『サブリース(家賃保証)契約の家賃減額交渉への対応はこうすればいい!』の広告の際に、私がサブリース問題に取り組んでいる事をお話していたのですが、昨今、この問題が表面化してきたので、特集として取り組み、苦しんでいるオーナーさんへの情報提供を行って行きたいとの事でしたので、協力させていただきました。

今後、連載して取り上げて行くとの事ですので、一緒に取り組んで行きたいと思います。

個人的にも、昨年に引き続いて、「相続対策」・「法人活用」をメインテーマとし、個別テーマとして、『サブリース問題』『サービス付き高齢者向け住宅活用の問題点』について、当ブログやセミナーにて情報を発信して行きます。

Posted by funaizc at 2013年01月04日

ついに「悪徳商法」とまで書かれたL社の実態・・・

昨年、「サブリース契約の問題点を考える!」と言うテーマで、一般的なサブリース契約での2年毎の家賃減額要求が常態化している問題と、L社の30年一括借り上げアパートの10年間家賃固定後の大幅家賃減額要求及び一方的な契約解除要求問題を取り上げましたが、そのL社の問題が最近、『FACTA』2月号に大きく取り上げられました。

合体版


 月刊FACTAは、独自の取材に基づく日本の財界・経済界(主に銀行・証券系統)を題材にした疑惑(スキャンダル)や裏事情を誇示した記事の掲載に重点に置いている総合情報誌との事です(ウキペディアより)。

 日本不動産仲裁機構の大谷理事長も全国賃貸住宅新聞1・21号の”サブリース問題を斬る”の取材に応じその実態と対応策をコメントしていましたが、昨年8月の週刊金融財政事情8・13号掲載以降、この問題をマスコミも取り上げるようになったようです。

 確かに「悪徳商法」と書かれても仕方がないとは思いますが、世の中から糾弾を受けて、L社の経営が行き詰まってしまっては、オーナーはもっと大変な事になってしまいますので、私も含め公表する側は注意しなければならないと思います。

 ただ、L社は経営状態を改善する為に、今後もサブリース賃料の値下げ等を要求し続けるでしょうから、オーナーはただ言われるがままに応じるのではなく、強く抵抗する事を覚えなくてはなりません。全国のオーナーが皆抵抗してしまっては、L社は行き詰まってしますでしょうから、それはそれで問題(実際にはあり得ないので、なんとかなっているが・・・)です。それがこの問題の最も難しい部分だと思います。


Posted by funaizc at 2013年02月24日

サブリースセミナー4月度開催計4回を振り返って・・・

4月11日から始まった対話型セミナー第1弾

サブリース(家賃保証)契約の家賃減額交渉対応はこうすればいい!

ですが、5月にも2回開催を予定(10日と16日)していますが、4月分の4回は無事終了しました。

当初は、1日5名程度集まればと思っていましたが、おかげさまで毎回定員10名の申し込みがあり、結局キャンセルなどもありました1日9人から10人の参加で合計37名が参加されました。

特に、23日の開催は同じ会社でのサブリース問題でお悩みのオーナーさんばかりが集まり、会場のスタイルも通常の場合と異なり、会議スタイルで行い、参加者同士での意見交換も活発に行われていました。

全国賃貸住宅新聞社さんの下記記事(2013.4.22号)写真は、4月11日(第1回目)のものです。
賃貸住宅新聞20130422切り抜き

Posted by funaizc at 2013年04月21日

サブリース問題(4月15日衆議院予算委員会審議)の議事録が公表されました。

本日もこれから(14時開始)、セミナー「サブリース(家賃保証)契約の家賃減額交渉への対応はこうすればいい!」ですが、今日のセミナーの中でも取り上げるサブリース問題が、先月4月15日の衆議院予算委員会第一分科会にて取り上げられた事は、すでに本ブログにも記載しましたが

その衆議院予算委員会第一分科会(衆議院インターネット審議中継)(←本ビデオ)の議事録が本日(5月10日)公開されました。一番最後の宮本岳志議員の質疑のところです。

衆議院予算委員会第一分科会審議議事録
    ↓
予算委員会
    ↓
左側メニューの予算委員会第一分科会
    ↓
4月15日の2号を選択すると当日の議事録全てが表示されます。
当審議は、一番最終の審議(宮本文化委員の質疑)ですので、議事録の最後から探した方が早いです。

また、議事録をダウンロードする場合は、衆議院インターネット審議中継のページの右上の国会議事録検索より行えます。


委員会の審議中継及び議事録では、具体的な社名が出ていますが、当ブログではあえて、個別の人や企業を名指しで記載する事は控えています。

Posted by funaizc at 2013年05月10日

サブリース問題セミナー(全6回終了)を振り返って・・・

個別対話型セミナー

”サブリース(家賃保証)契約の家賃減額交渉対応はこうすればいい”

   ・一般的なサブリース契約での2年毎の家賃見直し交渉の方法
   ・今、全国で大きな問題となっている30年契約10年間の家賃固定後の
     大幅家賃減額要求または契約解除、制度変更要求等への対応方法

セミナー全6回(4/11、4/17、4/23、4/25、5/10、5/16)が無事終了しました。
先週5/16開催は、直前で数名キャンセルが有り、6名の参加となり、全6回を通し52名の方が参加されました。

手前味噌ではありますが、今回はサブリース家賃の減額交渉の対応方法という具体的なテ
ーマで、法律的な面から実務面での対応、数パターンの事例等を用いながら、途中で質問・相談時間をとりながら具体的な相談にもその場でお答えしながら進めた事もあり、参加者の多くの方から非常に役に立つセミナーでしたとの感想をいただきました。

渋谷区から参加されたN様のアンケートより

セミナー感想
N様は、過去の減額交渉でかなり値下げを強いられていましたが、今後の交渉の参考になりましたとお礼を言っていただけました。

また、実際に、セミナー後にサブリース会社と減額を行った方も数名おり、具体的なアドバイスを差し上げたところ、良い結果で交渉がまとまったとの報告も数件いただきました。

セミナーを聞いたおかげで、自信を持って交渉に臨めたという言葉が多く、実際にセミナーが役に立ったと報告をいただくと本当にうれしくなります。

本セミナーは、弊社のPR(弊社のコーポレート・コピー「100年後も、あなたのベストパートナー」私たちは、いつも変わらず、お客様が抱えておられる課題の解決のお手伝いをしています)として開催しているため、報酬目的ではなくすべて無料での対応とさせていただいていますが、私たちは、大きな相続対策の課題から、今回のサブリース家賃の減額交渉のように日常で起こる課題まで幅広く対応しています。

次回のブログでは、今回のセミナーを通して感じた中途解約条項にまつわる話(実例)を書きたいと思います。


Posted by funaizc at 2013年05月19日

やはり賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース(家賃保証)契約だ!

景況感の回復も後押しとなり、賃貸住宅の建設が増えています。

2013年度は、消費税増税前の駆け込み需要もあった為、賃貸住宅以外の建築も増加しました。


しかし、国土交通省が31日発表した2014年1〜6月(上期)の新設住宅着工戸数は、前年同期比3.4%減の43万5777戸と4年ぶりのマイナス(注文住宅など「持ち家」が11.9%減、マンションや建売住宅の「分譲住宅」は11.8%減)となりましたが、

アパートなど「貸家(賃貸用住宅)」は、11.7%増の17万6291戸と消費税増税後の反動をものともせず増加となっています。

 来年1月からの相続税増税を意識した節税対策の一環として、賃貸住宅の着工が増えているのは、新聞や雑誌での報道の通りだと思います。

それらを反映してか、私のブログ(ホームページ)を見ていただいて相談のメール等をいただく件数も増えています。

サブリース(家賃保証)契約における問題点をL社の大幅家賃減額の事例サービス付高齢者向け住宅の有効活用の注意点の記事の中で多く掲載してきた効果かサブリースがらみの相談が多くなりました。


 賃貸住宅の着工の増加要因は、前出の来年からの相続税の増税の影響(それを口実にしたハウスメーカー(建築会社)の営業攻勢)が主要因であるのは間違いありませんが、安易に数億円の借入を行い、やる必要のない相続対策(賃貸住宅の建築)をやってしまうのは、“サブリース契約(家賃保証)”と言う仕組みが実態(将来の予測含め)以上の安心感をオーナー(建築主)に与えているせいでしょう。


 誤解を招く前に、言っておきますが、私はサブリース(家賃保証)の仕組みを否定しているのではありません。サブリース(家賃保証)は、使い方と契約の内容によっては有効活用(手間ひまの軽減&収支の安定等)にとっても有効な手段です。


 私が問題視しているのは、建築を提案する側が、サブリース契約のリスクを完全に説明せず、長期的に安心であるものと思わせ(幻想)ている点です。


 サブリース契約における注意点の詳細については過去のブログを読んでいだだければと思いますが、最近つくづく“ひどい”と思う内容は、サブリース契約書の“契約の解除”に関する条文です。


 “30年一括借り上げ”は今やめずらしいものではありませんが、数社は大々的に30年間の安定した賃貸経営をアピールしています。


 そのように大々的に30年一括借り上げを謳っている会社の契約書“契約の解除”に関する条文は、このように※なっています。


※全ての契約書を確認した訳ではありませんので、全ての契約がこうだとは言い切れませんが、最近相談を受けたものはほとんど(解約予告期間は6か月のものも多い)このような内容となっています。

30年一括借り上げの意味がない契約書の条文


 〇〇社の契約書の場合、たった“3ヶ月”の予告期間で安心のはずの30年一括借り上げが解除できます。▲▲社の契約書の場合は、家賃の値下げに応じない場合は、“直ちに”30年一括借り上げが解除できてしまいます


 わかり易く言うと、オーナーが家賃の値下げに応じなければ、サブリース会社から簡単に契約の解除ができると言う事です。


 契約をする際には、この条文については、きちんと説明していなのか、相談を受けた方は皆、契約する時には気づいていなかったと言っていました。

 全く説明をしない事はないと思いますが、セールスマンが、オーナーを心配さすような言い回しをせず(うまくごまかして)説明しているのでしょう。


 このテーマで書き始めるとどんどん書きたくなってきたので、続きは次回をさせていただきます。



Posted by funaizc at 2014年08月24日

やはり賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース(家賃保証)契約だ!(その2)

前回のブログを書いてから2週間が経ちましたが、ちょうどその間に、まさしくブログのタイトル『賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース(家賃保証)契約だ!』の通りの相談が2件ありました。


 どちらも地方でのアパート建築の相談でしたが、共通していた事は“30年一括借り上げのサブリース(家賃保証)”の提案で、ほぼ全額借入で、サブリース後の利回りが6%程度の建築提案でした。

実は、明後日9月8日(月曜日)発売のダイヤモンドが、また相続税を取り上げた特集号なのですが、その中でまた私が取材を受けたページがあり、サブリース(家賃保証)によるアパート建築に関する内容が掲載される予定です。

内容は、サブリース後利回り10%でも全額借入では、家賃が30下落し、設備の減価償却が終わってしまうと税引き後(試算では40%超)の手残りは、赤字に転落するので、最低でも40%、できるだけ50%くらいの自己資金を入れないとダメです。的な内容になっているはずです。東京でも2020年以降は人口の減少が進みますので家賃30%下落は現実的な数字だと考えています。※グラフ参照

週刊ダイヤモンド9-13号表紙


 まだ発売前なので、詳しくは書けませんが、記事の中に東京の立川市郊外のアパート建築(家賃30%下落時)の収支です。


 私は、“10%”の利回りでも全額借入はダメですと言っているのに“6%”の利回りで収支が合う訳がありません。15%も家賃が下がればアウトでしょう。新築物件は家賃が少し高くても決まりますが、新築プレミアムが落ち、少し市況が悪いと一気に10%下落という事も実際に起こっています。

 とにかく、そんなありえない内容ですが、相談者の方は、やはり“30年一括借り上げのサブリース(家賃保証)“があるので大丈夫ではないかと思ったとの事でした。

 以前のブログに書いた契約書内のサブリース会社からの契約解除条項ですが、やはりどっちの契約書も『甲(オーナー)・乙(サブリース会社)間での協議(家賃値下げの事)がまとまらない場合、乙から契約の解除ができる』内容となっていました。

 契約する際、口ではなんとでも言えます(実際、契約の際には不安になるような説明はしません)。しかし最終的には“契約書”に書いてある内容がまずは優先されます(裁判等で争うには相当な労力を費やします)。自分達でさんざん建てておいて、空室が増え家賃が下がったので、家賃を下げて下さい。と言ってくるのです。値下げ交渉に応じなければ、契約の解除になる事もあります。“30年一括借り上げ”だからと言って安心できません。

以下、9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載予定の家賃下落30%時の収支の参考データ

・2020年以降は、東京でも中心部を除き人口が減少していきます。



各地の人口推計

今はまだ、住宅需要(賃貸・売買)が高い団塊ジュニア層を中心に人口が結構いますが

立川市人口構成2015年


2020年以降は、どんどん減っていきます。

立川市人口構成2025年


21年後には、団塊ジュニア層も60歳を超え、そのあとの層はこんなに少なくなります。

立川市人口構成2035年


26年後にはこんな状態に!

立川市人口構成2040年


 つづく


Posted by funaizc at 2014年09月06日

9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された家賃下落30%時の収支シミュレーション

 9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された小生の取材記事での収支については、前回のブログに書いたつもりでしたが忘れていましたので、改めまして、より詳しく掲載させていただきます。

画像一体化

下記表は、週刊ダイヤモンドに掲載された表ですが、記事用にコンパクトに編集されています。

ダイヤモンド収支

 記事の元になった25年間の税引後※収支シミュレーションをまとめたものをUPします。
※所得税(30%)で住民税合わせて40%の所得がある前提での税引き後の収支となっています。

 まず↓は自己資金ゼロの場合の収支ですが、全額借入金の場合、スタート時にサブリース後の利回りが10%あっても、30%家賃が下落すると税引き後キャッシュフローは赤字に転落します。

 設備の減価償却が終わった後(16年目以降)は、経費が少なくなり、収入が減っているにもかかわらず、利益が増えるという好ましくない状態となり、税金負担によりキャッシュフローが赤字となってしまいます。
※下記シミュレーションでは、16年目に長期修繕を実施する計画となっていますので、17年目より経費が減り、税負担が増えています。

 ダイヤモンドの記事的に損益分岐点が欲しいとの事だったので、検証してみたところ、自己資金1/3(34%)では、23年目に赤字転落となりました。家賃が30%下がっても(サブリースが前提なので空室率は考慮せず)黒字が維持できるのは、自己資金40%以上となりました。

 あくまでも試算ですので、実際には個別の立地条件や建築物の企画によっても異なります。ただこれから先の人口減少を考慮すると、やはり有効活用する場合は、立地を考慮し余裕ある資金計画(自己資金は50%以上が好ましい)で取り組む必要があります。

<自己資金ゼロ、全額借入の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓
自己資金ゼロ

<自己資金が1/3(34%)の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓
自己資金1/3

<自己資金が40%の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓
自己資金40%

 サブリース後の利回りが10%(サブリースなしだと約11%相当)の利回りがあっても、30%の家賃下落を想定するのであれば、上記のように自己資金が最低でも40%必要となります。

 30%の家賃下落については、あくまでも予測ですが、私のお客様の物件で築15年〜16年のアパートが、既に15%以上下落しているものがいくつか有ります。これまでの15年とこれからの15年では、人口構成が大きく異なりますので、どちらかと言うともっと下落が大きくなる方にぶれるような気がします。

2010年以降は、東京でも人口が減少していく!
首都圏人口推移
今はまだ団塊ジュニア世代を中心に人口が多いが・・・
2015年首都圏 人口構成
20年後の20際〜24歳の人口は、2015年の団塊ジュニア世代のピークの約半分!
2035年首都圏 人口構成

 既に空き家も多く、将来的にも賃貸の需要層が激減することが見えているのに、新規の供給が止まらない!

つづく

Posted by funaizc at 2014年09月21日



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