昨年、「サブリース契約の問題点を考える！」と言うテーマで、一般的なサブリース契約での２年毎の家賃減額要求が常態化している問題と、Ｌ社の３０年一括借り上げアパートの１０年間家賃固定後の大幅家賃減額要求及び一方的な契約解除要求問題を取り上げましたが、そのＬ社の問題が最近、『ＦＡＣＴＡ』２月号に大きく取り上げられました。
月刊ＦＡＣＴＡは、独自の取材に基づく日本の財界・経済界（主に銀行・証券系統）を題材にした疑惑（スキャンダル）や裏事情を誇示した記事の掲載に重点に置いている総合情報誌との事です（ウキペディアより）。
日本不動産仲裁機構の大谷理事長も全国賃貸住宅新聞1･21号の”サブリース問題を斬る”の取材に応じその実態と対応策をコメントしていましたが、昨年８月の週刊金融財政事情8・13号掲載以降、この問題をマスコミも取り上げるようになったようです。
確かに「悪徳商法」と書かれても仕方がないとは思いますが、世の中から糾弾を受けて、Ｌ社の経営が行き詰まってしまっては、オーナーはもっと大変な事になってしまいますので、私も含め公表する側は注意しなければならないと思います。
ただ、Ｌ社は経営状態を改善する為に、今後もサブリース賃料の値下げ等を要求し続けるでしょうから、オーナーはただ言われるがままに応じるのではなく、強く抵抗する事を覚えなくてはなりません。全国のオーナーが皆抵抗してしまっては、Ｌ社は行き詰まってしますでしょうから、それはそれで問題（実際にはあり得ないので、なんとかなっているが・・・）です。それがこの問題の最も難しい部分だと思います。
景況感の回復も後押しとなり、賃貸住宅の建設が増えています。
2013年度は、消費税増税前の駆け込み需要もあった為、賃貸住宅以外の建築も増加しました。
しかし、国土交通省が31日発表した2014年1〜6月（上期）の新設住宅着工戸数は、前年同期比3．4％減の43万5777戸と4年ぶりのマイナス（注文住宅など「持ち家」が11．9％減、マンションや建売住宅の「分譲住宅」は11．8％減）となりましたが、
アパートなど「貸家（賃貸用住宅）」は、11．7％増の17万6291戸と消費税増税後の反動をものともせず増加となっています。
来年1月からの相続税増税を意識した節税対策の一環として、賃貸住宅の着工が増えているのは、新聞や雑誌での報道の通りだと思います。
それらを反映してか、私のブログ（ホームページ）を見ていただいて相談のメール等をいただく件数も増えています。
サブリース（家賃保証）契約における問題点をＬ社の大幅家賃減額の事例やサービス付高齢者向け住宅の有効活用の注意点の記事の中で多く掲載してきた効果かサブリースがらみの相談が多くなりました。
賃貸住宅の着工の増加要因は、前出の来年からの相続税の増税の影響（それを口実にしたハウスメーカー（建築会社）の営業攻勢）が主要因であるのは間違いありませんが、安易に数億円の借入を行い、やる必要のない相続対策（賃貸住宅の建築）をやってしまうのは、“サブリース契約（家賃保証）”と言う仕組みが実態（将来の予測含め）以上の安心感をオーナー（建築主）に与えているせいでしょう。
誤解を招く前に、言っておきますが、私はサブリース（家賃保証）の仕組みを否定しているのではありません。サブリース（家賃保証）は、使い方と契約の内容によっては有効活用（手間ひまの軽減＆収支の安定等）にとっても有効な手段です。
私が問題視しているのは、建築を提案する側が、サブリース契約のリスクを完全に説明せず、長期的に安心であるものと思わせ（幻想）ている点です。
サブリース契約における注意点の詳細については過去のブログを読んでいだだければと思いますが、最近つくづく“ひどい”と思う内容は、サブリース契約書の“契約の解除”に関する条文です。
“３０年一括借り上げ”は今やめずらしいものではありませんが、数社は大々的に３０年間の安定した賃貸経営をアピールしています。
そのように大々的に３０年一括借り上げを謳っている会社の契約書の“契約の解除”に関する条文は、このように※なっています。
※全ての契約書を確認した訳ではありませんので、全ての契約がこうだとは言い切れませんが、最近相談を受けたものはほとんど（解約予告期間は６か月のものも多い）このような内容となっています。
〇〇社の契約書の場合、たった“３ヶ月”の予告期間で安心のはずの３０年一括借り上げが解除できます。▲▲社の契約書の場合は、家賃の値下げに応じない場合は、“直ちに”３０年一括借り上げが解除できてしまいます。
わかり易く言うと、オーナーが家賃の値下げに応じなければ、サブリース会社から簡単に契約の解除ができると言う事です。
契約をする際には、この条文については、きちんと説明していなのか、相談を受けた方は皆、契約する時には気づいていなかったと言っていました。
全く説明をしない事はないと思いますが、セールスマンが、オーナーを心配さすような言い回しをせず（うまくごまかして）説明しているのでしょう。
このテーマで書き始めるとどんどん書きたくなってきたので、続きは次回をさせていただきます。
前回のブログを書いてから２週間が経ちましたが、ちょうどその間に、まさしくブログのタイトル『賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース（家賃保証）契約だ！』の通りの相談が２件ありました。
どちらも地方でのアパート建築の相談でしたが、共通していた事は“３０年一括借り上げのサブリース（家賃保証）”の提案で、ほぼ全額借入で、サブリース後の利回りが６％程度の建築提案でした。
実は、明後日９月８日（月曜日）発売のダイヤモンドが、また相続税を取り上げた特集号なのですが、その中でまた私が取材を受けたページがあり、サブリース（家賃保証）によるアパート建築に関する内容が掲載される予定です。
内容は、サブリース後利回り１０％でも全額借入では、家賃が３０下落し、設備の減価償却が終わってしまうと税引き後（試算では４０％超）の手残りは、赤字に転落するので、最低でも４０％、できるだけ５０％くらいの自己資金を入れないとダメです。的な内容になっているはずです。東京でも２０２０年以降は人口の減少が進みますので家賃３０％下落は現実的な数字だと考えています。※グラフ参照
まだ発売前なので、詳しくは書けませんが、記事の中に東京の立川市郊外のアパート建築（家賃３０％下落時）の収支です。
私は、“１０％”の利回りでも全額借入はダメですと言っているのに“６％”の利回りで収支が合う訳がありません。１５％も家賃が下がればアウトでしょう。新築物件は家賃が少し高くても決まりますが、新築プレミアムが落ち、少し市況が悪いと一気に１０％下落という事も実際に起こっています。
とにかく、そんなありえない内容ですが、相談者の方は、やはり“３０年一括借り上げのサブリース（家賃保証）“があるので大丈夫ではないかと思ったとの事でした。
以前のブログに書いた契約書内のサブリース会社からの契約解除条項ですが、やはりどっちの契約書も『甲（オーナー）・乙（サブリース会社）間での協議（家賃値下げの事）がまとまらない場合、乙から契約の解除ができる』内容となっていました。
契約する際、口ではなんとでも言えます（実際、契約の際には不安になるような説明はしません）。しかし最終的には“契約書”に書いてある内容がまずは優先されます（裁判等で争うには相当な労力を費やします）。自分達でさんざん建てておいて、空室が増え家賃が下がったので、家賃を下げて下さい。と言ってくるのです。値下げ交渉に応じなければ、契約の解除になる事もあります。“３０年一括借り上げ”だからと言って安心できません。
以下、９月８日発売の週刊ダイヤモンドに掲載予定の家賃下落３０％時の収支の参考データ
・２０２０年以降は、東京でも中心部を除き人口が減少していきます。
今はまだ、住宅需要（賃貸・売買）が高い団塊ジュニア層を中心に人口が結構いますが
２０２０年以降は、どんどん減っていきます。
２１年後には、団塊ジュニア層も６０歳を超え、そのあとの層はこんなに少なくなります。
２６年後にはこんな状態に！
つづく
９月８日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された小生の取材記事での収支については、前回のブログに書いたつもりでしたが忘れていましたので、改めまして、より詳しく掲載させていただきます。
下記表は、週刊ダイヤモンドに掲載された表ですが、記事用にコンパクトに編集されています。
記事の元になった２５年間の税引後※収支シミュレーションをまとめたものをＵＰします。
※所得税（３０％）で住民税合わせて
４０％の所得がある前提での
税引き後の収支となっています。
まず↓は自己資金ゼロの場合の収支ですが、全額借入金の場合、スタート時にサブリース後の利回りが１０％あっても、３０％家賃が下落すると税引き後キャッシュフローは赤字に転落します。
設備の減価償却が終わった後（１６年目以降）は、経費が少なくなり、収入が減っているにもかかわらず、利益が増えるという好ましくない状態となり、税金負担によりキャッシュフローが赤字となってしまいます。
※下記シミュレーションでは、１６年目に長期修繕を実施する計画となっていますので、１７年目より経費が減り、税負担が増えています。
ダイヤモンドの記事的に損益分岐点が欲しいとの事だったので、検証してみたところ、自己資金１／３（３４％）では、２３年目に赤字転落となりました。家賃が３０％下がっても（サブリースが前提なので空室率は考慮せず）黒字が維持できるのは、自己資金４０％以上となりました。
あくまでも試算ですので、実際には個別の立地条件や建築物の企画によっても異なります。ただこれから先の人口減少を考慮すると、やはり有効活用する場合は、立地を考慮し余裕ある資金計画（自己資金は５０％以上が好ましい）で取り組む必要があります。
＜自己資金ゼロ、全額借入の場合の税引き後収支シミュレーション＞ ↓＜自己資金が１／３（３４％）の場合の税引き後収支シミュレーション＞ ↓＜自己資金が４０％の場合の税引き後収支シミュレーション＞ ↓ サブリース後の利回りが１０％（サブリースなしだと約１１％相当）の利回りがあっても、３０％の家賃下落を想定するのであれば、上記のように自己資金が最低でも４０％必要となります。
３０％の家賃下落については、あくまでも予測ですが、私のお客様の物件で築１５年〜１６年のアパートが、既に１５％以上下落しているものがいくつか有ります。これまでの１５年とこれからの１５年では、人口構成が大きく異なりますので、どちらかと言うともっと下落が大きくなる方にぶれるような気がします。
２０１０年以降は、東京でも人口が減少していく！今はまだ団塊ジュニア世代を中心に人口が多いが・・・
２０年後の２０際〜２４歳の人口は、２０１５年の団塊ジュニア世代のピークの約半分！
つづく
