高田吉孝のブログ

月刊ＢＯＳＳ２０１７年２月号「失敗しない」相続これが新常識

２０１６年１２月２２日（木曜日）に発売された月刊ＢＯＳＳ２月号のｐ２１～ｐ２４（４ページ）に、

相続のＮＧワードは「やりすぎ」
相続対策の失敗と成功はここで決まる！

と言うタイトルで記事を書かせていただきました。

Posted by funaizc at 2017年01月18日

２０１６年のメディア掲載（出演）実績

２０１６年１２月月刊ＢＯＳＳ２月号
　　　「失敗しない」相続これが新常識
　　　　　　　　　　　寄稿記事
　『相続のＮＧワードは「やりすぎ」
　　　　相続対策の失敗と成功はここで決まる！』

２０１６年１１月ブルームバーグニュース
　　　「人口減なのに増えるアパート」
　　　　　　　　　　　取材記事

２０１６年１０月週刊東洋経済　特集【不動産投資】　
　　　　　　　　　　　寄稿記事　
　『相続後を左右する正しい対策、ダメな対策』

２０１６年９月ＮＨＫニュースウオッチ９
　　　特集“黒田緩和”３年半　何が起きた？
　「急増する賃貸住宅　現場で何が？」内で出演

２０１６年９月日経新聞朝刊【真相深層】
　　　　　「アパート建設、甘い皮算用」
　　　　　　　　取材コメント掲載

２０１６年６月週刊エコノミスト
　　　　　特集【固定資産税を取り戻せ！】　
　　　　　　　取材記事（還付６事例提供）

Posted by funaizc at 2017年01月04日

ブルームバーグニュース１１月３０日配信記事に取材協力

米国の総合的なニュース情報会社（ブルームバーグ（Bloomberg L.P.）は、経済・金融情報の配信、通信社・放送事業を手がけるアメリカ合衆国の大手総合情報サービス会社）より取材を受けた記事を紹介します。

Posted by funaizc at 2016年11月30日

週刊東洋経済　２０１６年１０月２２日号　特集：不動産投資

１０月１７日（土曜日）発売の週刊東洋経済 10/22号に、
「相続後を左右する正しい対策、ダメな対策」　　と言うタイトルで原稿を書かせていただきました。

Posted by funaizc at 2016年10月22日

日経新聞　９月３０日朝刊２面【真相深層】に取材記事掲載

９月３０日　日本経済新聞朝刊に　私が取材を受けた記事【アパート建設、甘い皮算用】が掲載されました。

Posted by funaizc at 2016年09月30日

９月１９日月曜日夜９時からのＮＨＫのニュース番組　ニュースウオッチ９に出演しました。

先週１５日金曜日に弊社で撮影し、その後お客様の自宅でも撮影が行われました。

Posted by funaizc at 2016年09月20日

本　『やってはいけない　不動産　相続対策』　を出版しました。　

２０１６年８月３１日　実業之日本社より発売となりました。

プロの財産コンサルタントが教える
『やってはいけない不動産相続対策』

本の執筆や、これからの出版記念セミナーの広告などの準備に追われて、自分のブログを長期間放置していました。好評発売中です。
よろしくお願いします。

Posted by funaizc at 2016年09月06日

週刊エコノミスト２０１６年６月７日号　特集：固定資産税を取り戻せ

５月３０日（月曜日）発売の週刊エコノミス6/7号に、私達の（青山財産）の事例が紹介されました。

Posted by funaizc at 2016年06月17日

久しぶりのブログ投稿です・・・

１月と２月は、新春特別セミナーの準備と開催などで忙しかったのですが、その後も動画撮影の準備や執筆原稿などでなかなか落ち着かずブログの更新をさぼっておりました。

その間に書きたかった内容がいくつかありますが、まずは新春特別セミナーの結果報告を簡単に書きます。

第一弾『その相続対策では財産を守れない！』も第二弾『やってはいけない相続対策』も定員を超えるお申込みをいただき多くの方（延べ人数２９３名）に参加いただきました。いくつかマスコミにも取り上げられましたが、船橋会場のセミナーには、地元（千葉テレビさん）の朝の情報番組「シャキット！」のカメラも入り、セミナー風景と私のインタビュー映像を朝から流していただきました（千葉ＴＶさんの許可が取れ次第動画をＵＰしたいと思います）。

週刊エコノミストさんも取材に来てくれて、４月６日発売号に２月のセミナー内容の一部を寄稿させていただく予定です。
誌面（特集ページ数）の都合で、寄稿原稿全文の掲載が難しいそうなので、ブログや動画などで、後日詳しく内容を発信させていただきたいと思います。

しばらく、さぼっていましたが、４月以降は、ホームページのリニューアルを兼ね、動画コンテンツを毎月？アップしていきたいと考えていますので、よろしくお願いします。

動画コンテンツＵＰ予告（現在、製作中・・・４月中に順次公開予定です）

【相続対策チャンネル】やる必要のない相続対策編（動画公開予告）

①いろんな相続対策があります。やる必要のない相続対策、やりすぎ相続対策、やってはいけない相続対策・・・

②今回の“相続税の増税”は本当に大増税なのか？

　最も影響が大きい人は？　

③猫も杓子も相続対策！相続税“大増税“にあおられすぎです。

“必要のない相続対策”“やりすぎ相続対策”に注意ください！

④失敗の多くは過剰な相続対策“やりすぎ相続対策”

　自分の財産額に合った相続対策とは？

⑤都心部に自宅を所有していると　　
　家を売却しないと相続税を払えないはウソ？か

⑥相続発生時に被相続人と同居していない親族でも
　小規模宅地等の特例が使えるケース（通称『家なき子』）の場合とは？

⑦相続発生時に被相続人と同居していない親族（通称『家なき子』）が小規模宅地等の特例を使かう為のポイント

⑧猫も杓子も相続対策！相続税“大増税“にあおられすぎです

　あなたも『必要のない相続対策』をやらされているかもしれません。

　“必要のない相続対策の事例“

⑨不動産を使った相続対策は特に要注意！

⑩タワーマンション節税がブーム？

Posted by funaizc at 2015年03月27日

平成２７年度税制改正大綱

　年末に発表された平成２７年度の税制改正大綱の情報について書こう書こうと思いながら、昨年末から来週１月２０日から始まる新春特別セミナーの準備に追われて放置しておりましたので、とりあえず、要点だけでも書きたいと思います。

　まずは、もしかしたら延長されないのでは？とのうわさもあった事業用資産の買い換え特例についてですが、平成２９年３月３１日まで延長となっています。
（但し、地方※１から東京２３区への買換えの場合は課税繰延が７０％、地方から首都圏近郊整備地帯等※２への買換えの場合は７５％）

※１東京２３区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域
※２東京２３区を除く首都圏既成市街地、首都圏近郊整備地帯、近畿圏既成都市区域、名古屋市の一部

以下順不同で、相続対策に関連しそうな内容を簡単に書きます。

・法人実効税率の引き下げ　
　３４．６２％（現行）　→　３２．１１％（平成２７年度）　→　３１．３３％（平成２８年度）→　　数年で２０％台まで引き下げることを目指す

・欠損金繰越控除の見直し
　繰越期間　９年　→　１０年
　控除限度の引き下げ（大法人のみ）８０％　→　５０％

・住宅取得資金贈与の非課税制度の拡充
　非課税枠：平成２７年は最大１５００万円、平成２８年１０月～２８年９月は最大３０００万円

・教育資金贈与の非課税制度の延長（非課税枠：１５００万円）。
　結婚子育て資金贈与の非課税制度の新設（非課税枠：１０００万円）
　「受贈者」ごとに非課税枠が設定され、また、相続時精算課税との併用も可能

　改めて、詳しく解説したいと思います。

Posted by funaizc at 2015年01月12日

２０１５年新春セミナーのお知らせ　第一弾『その相続対策では財産を守れない！』　　第二弾『やってはいけない相続対策2015地主編』

弊社主催の新春特別セミナーについて、本ブログでもお知らせさせていただきます。
１月は、弊社社長が、２月はＡＺＮグループ日本資産総研社長が一部を担当し、私は両方の２部を担当しています。

関連記事（オーナーズ・スタイル2014年冬号）

関連記事（アフルエント2014冬号）

Posted by funaizc at 2014年12月22日

一棟の収益不動産と区分所有マンションの投資利回りの違い・・・

生牡蠣にあたり（ノロウィルス）先週後半から仕事を休んでしまいましたが、連休に入りようやく体調も回復し、久々に自宅でゆっくりしていましたので、普段見ない新聞の折り込みチラシを見ていまししたら、自宅の最寄駅エリアの区分所有マンションの売り物件が有りました。

　ちょっと、暇だったので少し分析してみました。今日は会社ではないので詳細な調査ではなく誰でも出来る基本的なチェックですが、ちょっと書いてみます。

＜売り物件の概要＞

　物件：区分所有マンション（オーナーチェンジ）　　三鷹駅徒歩１４分　ＲＣ造　平成３年築
　　　　　１Ｋ　２２．７３㎡　３点ユニット　５階建ての３階　東向き　オートロック
　価格：８３０万円（税込）　表面利回り/８．８９％　現況家賃/月額６１，５００円　
　費用：管理費/月額９，７９０円　修繕積立金/月額１０，６８０円　固定資産税等：未確認

　手始めに、アットホームで家賃相場を確認したところ、物件の仕様と駅距離、競合物件とを比較し、この物件の適正家賃は、ざっと５９，０００円と査定、現入居家賃はやや高いが大きな乖離ではない（５９，０００円だと表面利回りは８．５％になる）。

　３点ユニット、築２０年超、徒歩１０分超である点は賃貸募集上不利と言わざるを得ないが、三鷹駅徒歩圏、吉祥寺も生活圏である為、低めの家賃設定にすれば需要は取り込めるかな？？

　区分所有マンションの場合は、現在の管理状況（管理会社）・修繕状況と管理組合の修繕積立金残高が重要なので、そこだけは、仲介会社に電話して聞いてみたところ、現在は大手のマンション管理会社に変更されており、修繕積立金残高も昨年末で３２００万円以上有り、修繕履歴（修繕計画）もまあまあでしたので、大きな問題はなさそう？（３分程度の電話のみで、現地見学及び内見他詳細調査はしていないのであくまでも推測）。

　自宅の最寄駅の物件だったので、ちょっと興味本位で簡単に調べただけで、別にこの物件を勧めているわけではないので、そろそろ本題に入ります。

　今、１棟ものの収益不動産市場は過熱しています。都心部の好立地物件では４％５％台の利回りは珍しくなく、築２０年超の１棟マンションの利回りは、そこそこの場所の物件でも７％を切っています。修繕履歴も十分でない物件も多く、今後の修繕費負担を考えるととても購入を勧められなくなっています。

　どちらかと言うと、今はそう言う物件（今後修繕費のかかりそうな物件や収益が悪化しそうな物件など）は今、絶好の売り時だと言えます。

　多分、先ほどの区分所有マンションでも１棟の売り物件であれば、売り出し時の利回りは、間違いなく７％台になるでしょう。そういう意味では、区分所有マンションの市場は、１棟ものの収益不動産ほど過熱していないのかもしれません。特に管理組合（管理会社）がしっかりしていて修繕が定期的に実施されていて、修繕積立金残高が十分な区分所有マンションの方がお得かもしれません（たまたまチラシの物件の利回りが高かっただけなのかまで検証はしていませんが・・・）。だからと言って、冒頭の区分所有マンションが良いと言っているのではありません。単なる比較論です。あしからず。

ちょっと、暇だったので、とりとめも無い事を書いてしまいました。
　

Posted by funaizc at 2014年11月23日

被相続人と同居していない親族でも小規模宅地等の特例が使える（通称『家なき子』）とは？

　以前、新聞で、『別居の子は優遇なし』という見出しで、別居している子供は小規模宅地等の特例が使えないと勘違いさせる記事が掲載されていたことがありましたが、

一般的にも、相続時に相続する人が同居していないと小規模宅地等の特例が利用できないと思っている方が多いようです。

一次相続では、通常配偶者が自宅を相続する事が多いので問題は少ないと思いますが、二次相続時に実家の母親と別居しているケースで、この特例が使えないと思っている方が多いようです。

小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等の要件には、

“被相続人と同居していた親族（同居要件）　だけではなく、
“被相続人と同居していない親族”　　　　　でも適用を受けられる要件、俗に言う『家なき子』の要件もあります。

同居していないとい理由だけで小規模宅地等の特例が使えないと考えるのは早計です。

では、相続発生時に被相続人と同居していない親族でも小規模宅地等の特例「特定居住用宅地等（いわゆる自宅）で特例が使えるケース（通称『家なき子』）の場合とはどういうものかですが、

その解説の前に、小規模宅地等の特例（の特定居住用宅地等（いわゆる自宅）で特例）が使える要件ですが、国税庁のホームページには、次のように掲載されています。

区分の下段の【被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等】は、単身赴任などのケースなので、今回は省略します。

上の【被相続人の居住の用に供されていた宅地等】の部分を説明します。
区分＝被相続人の居住の用に供されていた宅地等（亡くなった方が住んでいた自宅の土地）

そして、この取得者（小規模宅地の特例が使える相続で引き継ぐ人）ですが、以下のようになっており、

（１）被相続人の配偶者
（２）被相続人と同居していた親族
（３）そして（１）（２）がいない場合に限り、
　　　『被相続人と別居していた一定の親族』＝「いわゆる別居の子供」
　　　にも小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。

その【一定の別居親族】（例えば、別居の子どもが小規模宅地等の特例を受ける為）の要件とは

○日本に住所を有するか、または日本国籍を有している
○相続前３年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない

　自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない」＝持ち家に住んだことがないという事で『家なき子』と呼ばれているのでしょう。これが、いわゆる『家なき子』の要件です。

”相続前３年以内に持ち家に住んでいないこと”これが一番のポイントです。
賃貸物件に住んでいることが条件ではありません。親の持ち家に（お金を払わずに）住んでいてもかまいません。

注意が必要なのは、親がマンションを買ってあげるケースなどです。

全部親が、お金を出すのもどうかとなり、一部を子どもが出すとなる事もあると思いますが、

それは、相続税（小規模宅地の特例の適用）を考えると良くありません。子どもの持ち分がたとえ１０％でも入っていると、「相続前３年以内に～」の条件をクリアできなくなってしまいます。

親が１００％持ち分のマンションに住めば、『家なき子』となり、特例の適用ができます。

子どもが２人いて、○長男は賃貸マンションに居住、○次男が親のマンションに居住であれば、長男が二次相続で、母のマイホームの敷地を引き継げば、特例は適用できます。

仮に子どもが２人とも持ち家に住んでいれば、どちらか一方が自宅を賃貸で貸すか売却して、自分は借家に住むという手もあります。

ただし、３年間はその状態を続ける必要があり、相続はいつ起こるかわからないので、タイミングは難しいところはあります。

ただ、小規模宅地の特例を使えば、何千万円も相続税が変わってくる場合は、二次相続でも特例が使えるように考えていく必要があるでしょう。※但し、遺産分割の問題は別に存在する可能性があります。

Posted by funaizc at 2014年11月15日

都心部に自宅（一戸建て）を所有していると（現金が少ない場合）家を売却しないと相続税を払えないはウソ！

正確に言うと、都心部に自宅（１戸建て）を所有していると（現金が少ない場合）、事前に対策をしておかないと家を売却しないと相続税が払えない場合がある。と言う事です。

ある意味全くウソではないが、最近の新聞や雑誌の取り上げ方は、かなりオーバーであると感じています。

　某税理士法人さんが、マスコミに情報提供している、駅ごとに（一戸建て＋平均的な財産で）試算した相続税額がベースになっているのだろうが、あの試算は、二次相続の場合で最も相続税額が高くなる試算であり、記事にする側がその辺の説明を十分にしていない（記事の文字数の都合もあるだろうが･･･）為、非常に違和感を覚えます。

少し具体例で、説明すると

例えば、〇〇新聞では、朝刊で『相続に関する知識』の連載を行っており、以前“相続試算“と言うことで、やはり『土地だけで対応なら　都心では半分売却も』と言う見出しで、

・飯田橋（路線価は96万円（１坪だと317万円））に一軒家所有「土地157.68平方メートル（50坪弱）
　　　　　　※土地の相続税評価額＝96万円×157.68㎡＝1億5137万円
・2076万円強の預金、その他資産197万円強所有
　　　　　　
・相続財産の相続税評価額合計＝1億5137万円＋2076万円＋197万円＝1億7410万円

子供２人で相続する（二次相続）モデルの試算として、

来年以降の相続税額は２，５６３万円となり、相続する金融資産だけでは相続税をまかなえず、不足する４８７万円の資金を、相続する実家の土地の一部を売却したりしてつくる必要が出てくる。と紹介しています。

★この事例の場合、

一次相続で、母親が全ての財産（相続税評価額１億７４１０万円）を相続し、小規模宅地等の特例を適用（課税価格５３００万円（内、自宅の土地の評価は、151,372,800円×0.2＝30,274,560円）する。

　一次相続税では、小規模宅地等の特例を適用できるので、課税価格は５，３００万円となりますが、配偶者の税額の軽減（課税価格１億６０００万円までは非課税）がありますので、相続税は０円となり、二次相続でその全ての財産（相続税評価額１億７４１０万円）が子供達が相続する前提での計算になっています。

二次相続時は、小規模宅地等の特例を適用しない前提となっていますので、相続税の額が２，５６３万円となってしまいます。

しかし、仮に二次相続で、小規模宅地等の特例を適用すれば、１１０万円で済みます。

子供２人での遺産分割の問題は残りますが、通常はこの特例をまず使おうと考えるでしょう。

２，５６３万円　と　１１０万円　です。その差額は、２，４５３円です。

　もし、遺産分割の問題で二次相続時に小規模宅地等の特例が使えないと言うのであれば、結果として自宅を売却して現金で分けるにしても、相続税が１１０万円で済むように、小規模宅地等の特例を適用できるような対策を行うべきでしょう。

　一般的に、二次相続時に相続する人が同居していないと小規模宅地等の特例が利用できないと思っている方が多いですが、特定居住用宅地等の要件には、

“被相続人と同居していた親族（同居要件）”「相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人」だけではなく、“被相続人と同居していない親族”俗に言う、『家なき子の要件』の要件もありますので、同居していないとい理由だけで小規模宅地等の特例が使えないと考えるのは、早計です。

次回は、その辺をもう少し詳しく解説したいと思います。

Posted by funaizc at 2014年10月26日

困った！この土地どうする（後半）

今回は、前回に続き私が寄稿しました週刊エコノミスト７月２９日「あなたの土地の相続増税」号の、『困った！この土地どうする』の後半の２つの記事（共有地、低収益不動産）の転載と、最終的にページ数の都合で掲載がカットとなった幻の記事（駅から遠い立地）を掲載します。

ケース４　共有地

トラブルの元は早く解消
マンションと等価交換も
　
　一つの不動産を共有することは、親族間であってもトラブルの元になる。親子や祖父母、孫といった直系尊属（※厳密に言うと直系尊属・直系卑属）なら、相続の発生によって共有関係が次第に整理されていくが、兄弟姉妹や夫婦間での共有は避けるべきだ。共有地は活用や売却をしたくとも、他の所有者の合意がなければできず、利害関係でこじれやすい。例えば、兄弟で共有している一軒家に兄一家が住んでいれば、次男が「売却して現金にしたい」と思っていても、兄弟の合意がなければ難しい。夫婦なら離婚する可能性もある。

　また長期間にわたって兄弟姉妹の共有の状態が続くと、兄弟姉妹それぞれの配偶者や子ども、孫へと、相続などに伴って権利関係者がどんどん増えていく。互いの関係も疎遠になり、利害を一致させることがより困難になる。共有地の持ち分を売却することもできるが、通常は権利関係の複雑な共有地を購入する人はまずいない。仮に売却できたとしても、金額は相当低くなる。こうした土地の共有は、問題が起きる前にできるだけ早く解消しておくべきだ。

　共有地の解消方法は、①共有物の分割、②交換、③譲渡、④贈与――が一般的だ。①は、持ち分に応じて土地を分割すること。②の「交換」は、複数の共有地の持ち分どうしを交換すること。要件を満たせば、不整形地で紹介した「交換特例」も活用できる。③は他者の持ち分を購入すること。④は土地を共有する他者に無償で持ち分を贈与すること。ただ、贈与税の基礎控除（年１１０万円）を超える分には贈与税がかかる。このほか、共有地の所有者間で合意できるなら、土地を共同で売却して現金化し、持ち分に応じて分ける場合もある。

　土地を有効活用しながら共有を解消するには、共有地に分譲マンションを建設し、持ち分に応じてマンションの部屋を取得する方法もある。共有地をいったん、マンション開発業者（デベロッパー）に譲渡したうえで、デベロッパーの資金でマンションを建設。区分所有者は土地代金に見合う部屋を取得し、開発前の持ち分に応じて分け合う。また、デベロッパーは残りの部屋を分譲し、建設費用を回収する。

　土地と区分所有建物を「等価交換」する方式と言え、土地の所有者にマンションの建設資金の負担が発生しない。また、土地の譲渡に所得税がかからない「立体買い換えの特例」を適用できるケースが多い。土地の形状や立地が分譲マンションに適さないなら、デベロッパーに一戸建ての住宅を複数戸、建築してもらい、共有地の持ち分として取得した戸建住宅を賃貸するケースもある。

ケース５　低収益不動産

「リファイニング」で再生
シェアハウスへの転換も
　
　賃貸マンションは年数とともに老朽化し、間取りや設備も時代に合わなくなる。例えば、バブル期に建設されたワンルームマンションは１室１５平方㍍のユニットバスタイプが多かったが、現在は２０平方㍍以上が一般的で、バス・トイレ別の部屋が好まれる。その結果、家賃水準が低下したり空室率が上昇したりし、低収益化に悩む不動産オーナーは少なくない。資金を借り入れて収益物件を建てた場合、当初見込んだ収支計画を下回り、他に所有する物件の収益で赤字を穴埋めしていることも多い。

　こうした低収益物件は、内外装を一新する「リフォーム」や用途・機能を変更する「リノベーション」が必要となる場合が多い。ただ、まとまった資金が必要になるうえ、特に借り入れ資金の返済が残っている場合は、リフォームやリノベーション後の収支計画をより厳密に立てる必要がある。さらに問題なのは、建物自体が耐震性に問題を抱えている場合だ。リフォームやリノベーションでは対応できず、建て替えではさらに多額の資金がかかる。

　このような場合、既存建物の構造部分を残したうえで、耐震補強して再生する「リファイニング」という方法がある。新築に比べてコストは６～７割で済み、工期も半分以下しかかからない。もともと空室だった部分をリファイニング後、分譲マンションとして売却すれば、新築マンションよりも安い価格で販売でき、リファイニング資金の一部も回収できる。また、現在の建築基準法に沿って建て直せば、高さ制限などから現状より小さな建物になってしまう問題も解決できる。

　土地オーナーの中には、企業の独身寮を建てて活用していた人もいる。しかし、企業との契約満了などによって、１棟が丸ごと空いてしまったケースの相談もあった。そこで提案したのが、共有スペースで住民同士が交流できる「シェアハウス」への転換だ。独身寮からの改修には他の用途変更と比べるとコストがかからず、シェアハウス専門の運営業者もいる。シェアハウスはワンルームマンションやアパートより賃料が安いため、最近は大学生や外国人に人気が高い。

ケース６　駅から遠い立地

マンションは「駅から５分」
賃貸医院や戸建てで活用
　
　これまで土地活用といえば、賃貸マンションやアパートが一般的だった。しかし、日本は今後、人口減少が進み、立地に劣る物件は競争力を失っていく。これから賃貸マンションやアパートを建てる際の立地は、借りる側の事情も踏まえて厳しく判断すれば、駅から徒歩５分の圏内が一つの目安となるだろう。駅から遠く離れているなど、立地の悪い場所に賃貸マンションやアパートを建ててしまえば、収益が悪化した後に売却しようとしても、安値でしか処分できなくなってしまう。

　ただ、駅から離れている住宅地でも、時代のニーズに合わせた活用法はさまざまある。その一つが、開業医への賃貸医院の提供だ。住宅地であれば一定の診療ニーズがあり、近隣に競合する診療科目がなければ、成立する可能性が高い。病院経営コンサルタント会社などは、地域の人口動態や立地条件、競合する医院の状況などを分析する「診療圏調査」を実施している。調剤薬局との共同店舗としたり、複数の診療科目の開業医を集められれば、医療モールとしても展開できる。

　駅から３０分圏内なら、戸建て賃貸とする方法もある。必ずしも電車で通勤する人ばかりとは限らず、駐車場を２台分確保するなどして多様な借り主に対応すれば、一定の需要を見込むことはできる。１軒当たり１００平方㍍程度の広さが必要で、３００平方㍍の土地があっても３軒しか建てられないという制約はある。ただ、建築費用はマンションほどかからず、家賃収入でもマンションより高い利回りが期待できるケースが多い。

Posted by funaizc at 2014年08月15日

困った！この土地どうする（前半）

私が寄稿しました週刊エコノミスト７月２９日「あなたの土地の相続増税」号の、『困った！この土地どうする』の前半の３つの記事（狭小地、不整形地、底地）を転載します。

ケース１　狭小地

隣地への売却が原則
バイクコンテナ活用も

　15坪（約50平方㍍）程度以下の土地を指すことが多い「狭小地」。都市計画道路の整備などに伴って、わずかな土地が残ってしまうことは少なくない。土地の形状も、細長かったり三角形だったりすることもある。それでも、駅の近くや人通りの多い場所であれば、駐輪場や宝くじ売り場、広告看板の設置など、活用方法はいくつかある。問題は、住宅地の中にある場合だ。建物を建てて活用するには狭すぎ、工夫して建てたとしても設計の制約などから建築費が高くなりがちで、借り手も付くかどうか分からない。

　狭小地は活用が難しくても、固定資産税と都市計画税（市街化区域内の場合）は毎年かかる。また、住宅を建てられるなら、面積が２００平方㍍までは小規模住宅宅地として評価され、固定資産税評価額が６分の１となる減額措置の適用を受けられるが、狭すぎて住宅を建てられなければ、雑種地として固定資産税評価額の１００％がそのまま課税されてしまう。さらに、相続時には相続財産として相続税の課税対象にもなる。

　こうした狭小地で活用が難しい場合は、隣地の所有者に購入してもらうのが原則だ。隣地の所有者にとっては、一体で利用できるため、メリットが大きい場合が多い。狭小地を活用しきれずに、ただ税金だけを納めているのであれば、安い価格でも買い取ってもらうのは一つの考え方だ。ただ、隣地の所有者と価格で折り合えず、安く売るくらいなら持っておきたいと考える人も多い。

　住宅地の狭小地の活用方法は、駐車場（コインパーキング）が一般的だ。また、プレハブの建物を建てて、コインランドリーとする活用もある。乾燥機を持たない単身者なども多く、住宅地でも梅雨時などに乾燥機の需要が見込める。最近、増えているのは、バイク収納用のコンテナを並べて貸し出す「バイクコンテナ」としての活用だ。用途地域によってはできないが、住宅地なら一定の確率でバイク好きの人は存在するが、盗難やいたずら、風雨などから愛車を守るため、カギをかけてでも安全に保管したいというニーズは強い。

　バイクコンテナは１台分で幅１㍍、奥行き２～３㍍、高さ２㍍程度で、土地の面積に合わせてコンテナの個数を調整できる。また、車が入れないような間口が狭い土地であっても、バイクなら幅を取らず奥まで入れるため、活用できるメリットは大きい。こうしたバイクコンテナ専門の運営業者もある。

ケース２　不整形地

「交換特例」で所得税減
購入で整形メリットも

　区画整理を終えた土地などを除けば、四角いきれいな形の土地ばかりではない。三角形や台形、道路に面した間口が狭いなど、「不整形地」の形状はさまざまだ。土地の形状が悪いことで、活用の際にもさまざまな制約が生まれ、十分な収益を上げられない原因となる。土地どうしを交換する際、譲渡所得とみなさず所得税がかからない「固定資産の交換の特例」などを活用し、土地の形をできるだけ早く整えておきたい。

　例えば、図のような幹線道路に面した土地を考えよう。幹線道路沿いの土地はコンビニエンスストアなどが有望な借り手となるが、道路に面する間口が狭いと道路から入りにくく、駐車場の台数も確保しにくいため、借り手がつかないケースが多い。そこで、土地の一部を隣地と交換し、道路への間口を広げれば、借り手にとっても使いやすくなる。固定資産の交換の特例は、交換した土地どうしの時価の差額が、時価が高い方の土地の20％以内であれば、所得税がかからない。

　収益性が見込める立地であれば、隣地の一部を購入して土地の形を整えたほうがいいケースもある。例えば、間口が狭いためコンビニに貸したくても借り手がつかない７００平方㍍の土地があったとして、隣地から１５０平方㍍の土地を７５００万円で買って整形地にするケースを想定する。３６００万円で建物を建ててコンビニに貸す場合、コンビニ側から土地所有者に建築協力金として建築費に相当する無利子の貸付金３０００万円と敷金６００万円を出してもらい建築する事が可能だ。

　土地所有者はコンビニ側から年間１５００万円の家賃収入が支払われるとすれば、コンビニ側に年間２００万円を月々家賃の一部と相殺し１５年で均等返済する。土地所有者の年間の収入は１３００万円（＝１５００万円－２００万円）となる。単純計算では（以下()内は説明文です。（厳密にいうと固定資産税も引かなければいけないのでこうしました））、土地の購入代金７５００万円は６年で回収できる計算だ。購入する土地の単価が周辺相場より少々割高であっても、借り手が付きやすいように土地の形を整えるほうが、有効に活用できるケースは少なくない。

　ただ、住宅地であれば、隣地を購入してまで整形地にするメリットは少ない。不整形地に建つ賃貸マンションを考えても、土地の形は入居者の日常生活には影響せず、土地の形を整えたところで、家賃を上げられるわけではないからだ。

ケース３　底地

早急な処分が不可欠
売却、物納も選択肢

　借地権が付いている宅地、いわゆる「底地」は、土地所有者にとっては悩みの種だ。借地借家法によって借地人の権利が手厚く保護されているため、土地所有者がその土地を別の用途で活用したいと考えても、借地人に立ち退いてもらうことは難しい。一方、地代の水準も低いため、土地活用として収益性も見込めない。借地人に底地を買い取ってもらうなどして、早急に底地の状態を解消することが欠かせない。

　底地の地代の相場は、東京23区内の都心部を除く住宅地の場合、１坪（３・３平方㍍）当たり６００円～８００円程度。商業地でも同１０００～２０００円程度だ。１坪の地代を６００円とすると、１００平方㍍（約３０坪）の住宅地の地代収入は年間２１万６０００円。固定資産税が６万円程度とすれば、土地所有者の手元には１６万円ほどしか残らない。

　また、底地には相続税ものしかかる。この土地の路線価を１平方㍍当たり３３万円とすると、借地権のない状態の土地の相続税評価額は３３００万円。借地権割合を６０％、土地所有者の相続税率を４０％とすれば、この土地の相続税額は５２８万円（＝３３００万円×４０％×４０％）となる。毎年の土地所有者の収益が１６万円では、相続税分を賄おうにも33年かかる計算になってしまう。

　底地を解消するには、大きく①売却、②共同売却、③交換、②買い取り――という方法がある。①の「売却」は、借地人に底地の所有権を買い取ってもらう方法だ。金額交渉の結果として、時価の借地権割合分で折り合うことが多い。ただ、借地人にまとまった現金がないこともある。その場合、土地所有者と借地人が共同で、第三者に土地の所有権と借地権を一体で売却する方法もある。これが②の「共同売却」で、所有者と借地人が売却で得た現金を、借地権割合に応じて分割すれば、互いに不公平感が残らなくて済む。
　③の「交換」は、借地人と土地所有者の間で、土地の所有権と借地権のそれぞれ一部を交換し、土地の所有権と借地権が同じ人になるように調整したうえで、土地を分割する方法だ。互いに現金を支出する必要はないが、分割可能な土地の広さがあることなどが前提となる。④の「買い取り」は、土地の所有者が借地権を買い取る方法だが、借地権を買い取った後の土地活用で、買い取った金額に見合う収益性を得られるかが判断の分かれ目となる。

　底地を相続発生の際、相続税として物納する方法もある。ただ、現金で相続税を納めることが難しい場合など、物納にはさまざまな条件があることには注意が必要だ。さらに、複数の底地をまとめて買い取る専門業者もあるが、極端に安く買いたたかれてしまう可能性が高い。そのため、専門的になるが、複数の底地買い取り業者に対し入札を実施し、高値で落札した業者に売却するという手段もある。

Posted by funaizc at 2014年08月11日

【困った！この土地どうする】の記事を担当させていただきました。

本日（７月２２日）発売の週刊エコノミスト『あなたの土地の相続増税』特集号の【困った！この土地どうする】のコーナー（全４ページ）を担当させていただきました。

内容的には、著作権の関係と発売したばかりなので、全文を掲載することができませんので、画像を張り付けておきます。

最近、忙しくてブログの更新もおろそかになっていましたが、この投稿を気に復活したいと思います。

Posted by funaizc at 2014年07月22日

サービス付高齢者向け住宅「標準に達せず」４３％　業界団体委託の調査結果に思うこと・・・

5月9日の日経新聞朝刊に『サービス付き高齢者住宅　「標準に達せず」43％』と言う記事が載っています。調査結果のみを要約すると、

高齢者住宅研究所が、サ高住の業界団体から委託を受け昨年春、2012年末までに登録された2055物件全てにアンケート調査を実施し、回答のあった647物件について、99項目を点数化し評価（ランク付け）したとの事。

　＜調査結果＞

優良な住まいとされた　Ａランクの物件は　　14.7％（ 95件）

標準的な住まいとされたＢランクの物件は　　41.7％（270件）

標準未満の住まいとされたＣランクの物件は　40.3％（261件）

問題がある住まいとされたＤランクの物件は　 3.2％（ 21件）

となっています。

2055物件の内、回答（契約書や説明書の資料返送）のあった647物件の調査結果が上記の結果ということは、実際（2055物件全てでは）もっと悪い結果が出るのではないか？（悪い事業者の方がアンケート回答率が低いはず？）と思いますので、いずれにしてもサービス付高齢者向け住宅の質はまだまだ十分でないことがこの調査結果からも読み取れます。

これは、あくまでも入居者サイドに立った視点での調査です。

　私は、『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用に対しては、慎重派（否定派）の第一人者を自負しており、

『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用はやめた方がいい！

と言うタイトルで、セミナーを行ったり、ブログ記事を書いたりしていますが、あくまでもこれは、建築するオーナー（貸主）の立場での考えです。ほとんどのサービス付高齢者向け住宅は、地主さんなどが建築して、運営事業者等に一括で貸しています。

※なぜ、『サービス付高齢者向け住宅』の有効活用はやめた方がいいかと言う事につきましては、ブログ記事をお読みください。

入居者にとっては、沢山の物件（サービス付高齢者向け住宅）が出来て、アンケート結果に見られるように良い物件から悪い物件があっても、物件（サービス付高齢者向け住宅）が増えれば、それだけ物件間の競争が進み、制度上の問題点も若干は改善されるとともに最終的には、悪い物件は淘汰され、結果として入居者にとってはサービスも改善されるでしょう。

悪い物件は、運営が行き詰まり、運営事業者の入れ替わりも起こるでしょう。いくら２０年３０年のサブリース契約をしていても運営事業者が撤退してしまえば何の保証も有りません。運よく代わりの運営事業者が見つけられたとしても、家賃が大幅に下がる可能性は非常に高いです。

多くの物件（サービス付高齢者向け住宅）が供給（建築）され競争が起こることにより、良くない物件（運営事業者）が淘汰され、オーナーの家賃が下がる事により、結果として入居者の家賃が下がる事になりますので、入居者の立場からすれば、どんどん物件が増えることは良い事でしょう。

しかし、それを建築（多くの場合は建築をさせたい人達からの提案により建てさせられる？）するオーナーにとっては、死活問題になりかねません。

何億円も借入して建築するケースがほとんどです。『サブリースだから安心です』『高齢化社会で需要が高いので将来的にも有望です』と言われて建てているケースが非常に多いです。

もともと入居者の住環境を良くする為、老人ホームにくらべて部屋を大きくしたりしていますので、補助金の効果も大したことがなく、利回りの低い有効活用です。たまたま良い運営事業者に巡り合えて安定した運営がされれば良いですが、有料老人ホーム（特定施設）とはしくみも制度も法的背景もちがう、名前の通りただの高齢者向けの住宅です。

一般の住宅のようにオーナーさんががんばって空室対策をする事もできません。運営事業者任せです。何億円もの借入をして共同で事業を行うようなものです。にもかかわらず、建築する際には提案者から運営事業者がセットされており、あまり深い検討もされずに建築を実行しています。

今回の調査結果からも、その辺のリスクが読みとれます。

サービス付高齢者向け住宅の建築を検討している方は、是非ご相談下さい。契約書にサインをする前にもう一度内容を見直（第三者的見方でリスクを改めて確認）しましょう。失敗する前に是非ご相談下さい。本当に有効活用になるかどうかのアドバイスだけでなく、どうすればよいかなど無料でアドバイスさせていただきます。

昨年、週刊ダイヤモンドで取材を受けた記事を改めて掲載しておきます。

Posted by funaizc at 2014年05月10日

今年（平成26年）7月1日発表の最高路線価はいくら？

今年の最高路線価の予測価格を出す前に、いくつかある土地の価格（公的な土地の評価額）について簡単に触れておきたいと思います。

下記一覧は、国土交通省の土地総合ライブラリーの記載からの抜粋ですが、主な公的評価は以下の4つの価格となります。

　良く使われるのが、赤枠で囲んだ地価公示（公示価格）と相続税路線価（一般的に路線価と呼ばれるもの）です。

　公示価格は、1月1日時点における個別の地点の標準的な土地の適正な価格であり、路線価は相続税評価額を計算する為の価格で、公示価格の8割程度となっています。

　イメージ的には、その年の1月1日時点の土地取引の目安となる価格（公示価格）が3月に発表され、その水準の約8割の価格（路線価）が各路線（道路）ごとに割り振られ7月に発表されると言う感じです。

なので、3月に発表された公示価格から、その年の7月に発表される路線価はおおよそ予測する事ができます。

　この路線価図は平成25年7月1日に発表されたものですが、最高路線価は、最高公示価格の７９．７％となっています。平成25年と平成24年の最高路線価は変わらなかったので、平成23年も見てみましたが、やはり７９．７％でしたので、今年の最高路線価も今年の最高公示価格の７９．７％になると予測できます。

　と言う事で、今年の最高路線価は、

　今年の最高公示価格　２９，６０００，００円／㎡　×　７９．７％　＝　２３，５９１，２００円　　より

２３，５９０，０００円／㎡（１坪当たり約７，７９８万円）　と予測できます。

Posted by funaizc at 2014年04月26日

最高公示地価の地点（銀座山野楽器本店）と最高路線価の地点（銀座５丁目　銀座中央通り）について

　前回のブログで、平成２６年の日本一高い公示地価の地点である銀座四丁目の山野楽器本店前の公示地価をご紹介したのでもう少し詳しく説明しますと、
これが、公示地価の内容ですが、㎡あたりの価格が29,600,000円　ですので、１坪あたり換算すると97,851,240円となりますので、約9,790万円と記載しました。

実際の場所は、下記の場所となります。

平成２５年の最高路線価地点は、銀座５丁目　銀座中央通りで、所在地の住所は公示地価とは異なりますが、下の路線価図を見てわかるように、実際にはほ、ぼ同じ場所です。

次回は、今年（平成26年7月1日発表）の最高路線価の価格（予測値）について書いてみます。

Posted by funaizc at 2014年04月13日

不動産投信　地方へ３割（4月10日日経新聞記事）を読んで思うこと・・・

今日（4月10日）の日経新聞朝刊に『不動産投信地方へ3割、13年度末　保有物件最高に』と言う記事が載っていました。

　都心部に集中していた不動産投資マネーが地方に向かっており、ＳＭＢＣ日興証券の調査をもとに推計すると、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の保有不動産は合計で11兆5千億円（2013年3月末）で、このうち東京23区、大阪、名古屋の「三大都市圏」を除いた地方物件は約4兆円と34％を占め、金融危機以降で最高となり前年度比の伸び率でも三大都市圏の12％増に対し、地方は28％増と大きく上回ったとの事です。

　やはり2007～2008頃がピークとなったいわゆる不動産ミニバブルの最初の頃もそうでした。まず都心部の物件が上昇してその後地方の物件も上昇しました。

　個人的な感覚的にも公示地価や路線価の水準、上昇率で見るとまだまだバブルというほどではありませんが、都心部の収益不動産の利回り水準（物件価格）に限って言えば既にミニバブル期に匹敵しているように感じています。

参考までに、前回のブログで使った公示地価のグラフに、日本一高い公示地価の銀座四丁目の山野楽器本店前のグラフを追加してみます。

　公示地価は実勢価格よりも1年程度遅れますので、今年の公示価格と前回公示地価のピークの１年前（平成19年）を比べると確かに近い価格になりますので、今後の動き次第ではピーク価格に近付く（上回る）可能性もありますが、上昇カーブがミニバブルに比べると緩やかなので、ミニバブル時の地価の動きとは異なっています。

　都心部の優良な収益物件については、低金利による金余りや相続対策としての需要も根強いものがあり、ミニバブルが崩壊してからも慢性的な物件不足が続いています。リーマンショック後のほんの一時期だけ投げ売りのような時期がありましたが長く続かず、常に多くの需要がありました。

そこに、アベノミクスによる大幅な金融緩和により景況感が改善し、インフレ期待からも更に不動産に資金が向かい、そこに建築費の高騰が加わり中古物件に割安感が出ている為、都心部の収益物件の価格はミニバブル期並みまたはそれ以上に高騰し利回りは低下しているように思います。

　つづく

Posted by funaizc at 2014年04月10日

平成２６年の公示地価が上がって嬉しい人、悲しい人・・・

昨日、お客様と話をしていたら、今年（平成２６年）の公示地価が上がったので、相続税がどれくらいあがるか心配だという話が出ました。来年からは相続税も増税になるので、とても気になるとの事。

　そのお客様へは毎年、路線価が発表される都度、相続税の試算を行っていますので、７月になれば実際どれくらいになるかをご報告しますが、それまで待てないので公示地価の上昇率を勘案して計算して欲しいとの事でした。

　個人的には、今年の公示地価の動きは大方予想通りだったので、そんなに関心がありませんでしたが、そういう経緯があり、普段セミナーなどで使っている公示地価推移の比較グラフにそのお客様が所有されている土地近くの公示地価とついでに私の自宅（武蔵野市）付近の公示地価を追加してみました。

　次回へつづく

Posted by funaizc at 2014年03月25日

損益通算可能は今月末まで！ゴルフ会員権の法人への譲渡は？

　先週の６日の日経新聞にもゴルフ会員権の記事がありました。『節税につかえるうちに・・・売り急ぎ広がるゴルフ会員権』という見出しで、某ゴルフ会員権の仲介大手の話によると、今年１～２月の売り注文は前年の３倍となっているが対する買い注文は前年比１４％減っていると紹介されています。

　私自身も最近ゴルフを一生懸命やるようになってきました（まだまだビギナーの域を脱する事ができませんが・・・）ので、少し興味が有りますので早速、インターネットで会員権相場を見てみましたが、そんなに言うほど下落していないように感じました？？？

　税制改正大綱で「譲渡損失の他の所得との損益通算及び雑損控除をすることができない生活に通常必要ではない資産の範囲に、主として趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産以外の資産（ゴルフ会員権等）を加える（＝ゴルフ会員権の譲渡損失の損益通算の廃止）」と発表され、『所得税法等の一部を改正する法律案』は平成２６年２月４日に国会へ提出されましたので、このままいけば予定通り、４月１日以降に譲渡したゴルフ会員権は損益通算できなくなります。

　実際に私のお客様でも、バブル期に高い価格で買ったゴルフ会員権をお持ちでほとんど使わないという方は、いくらでもいいから売りたいと言う方もいましたので、さぞや会員権相場も下がったのかなと思いましたが、ネットで少し見た感じでは意外とそうでもありませんでした。

　６日の日経新聞の記事内のゴルフ会員権の価格グラフを良く見てみると、２０１３年４月が１２４万円、６月が１３６万円、そして２０１４年２月が１２７万円なので、昨年の値上がり分が下がった程度なので、その程度なんでしょうか？？？

まあ、個人的な興味はさておき、使っていないゴルフ会員権なら年会費もかかるでしょうから損益通算のできるうちに売却した方が良いと思いますが、利用しているゴルフ会員権の場合はそうもいきませんので、当然同族法人への売却を検討されてみてはいかがでしょうか？

　実際に個人のゴルフ会員権を法人に売却する事が可能かどうかはゴルフ場ごとに異なると思いますが、

私が問い合わせしたＡカントリークラブの場合は問題なく（法人の所有だが個人会員と同じ取扱い）名義書換え料さえ払えば今までと同じ（預託金は個人が返還を受けて、法人で預託しなおす）ように使えるとの事でしたので、法人所有のメリット（税務上の取り扱い）もあるので、損益通算して、名義書き換え料分以上所得税が安くなるのなら法人所有にした方が良いのではないでしょうか？（ただし実際に実行される場合は、顧問税理士さんやゴルフ場にきちんと確認して下さい。）

参考までに、法人所有のゴルフ会員権（預託金方式のゴルフ会員権）の税務上（法人税）の取り扱いは次のようになります。

※なお株式形態のゴルフ会員権は有価証券の取り扱いが適用されます。

Posted by funaizc at 2014年03月09日

サ高住や介護施設向けの診療報酬の大幅引き下げに思うこと・・・

２月中旬に発表された診療報酬の改正案（中央保健医療協議会発表）で、サービス付高齢者向け住宅や介護施設に入居する患者を１日に複数回訪問する場合、医療機関への診療報酬が大幅に引き下げられる方向性が示されました。

これまで、在宅診療を行った場合の報酬点数は３０００～５０００点となっていましたが、１つの建物で同じ日に複数の患者に対して診察を行った場合、７２０～１２００点まで減額されるとの事。詳しい運用内容は３月中旬には見えてきそうとの事です。

入居者を囲い込むような“不適切な事例”を排除する為であり、高齢化の進展により今後ますます医療費の増加が問題となってくる状況化では、やむを得ない事ではないでしょうか？

今回の改正（案）により、サービス付高齢者向け住宅や有料老人ホームなどに向けて訪問診療を行ってきたドクターや医療法人は、単純計算すると報酬が四分の一になってしまいますので、収益的には大きなダメージがあると思います。

　私は、『サービス付高齢者向け住宅の有効活用はやめたほうがいい！』と言うセミナーを継続的に開催しているように、サ高住に対しては慎重派の第一人者？だと自負しています。

私は、前身の『高専賃』時代からそのしくみの不備と将来性の懸念を指摘してきました。

但し、それはあくまでもサ高住を建てて貸す側のオーナー側の立場に立ったものです。利用する入居者にとっては、多くのサ高住ができて競争が進み、良いサ高住が増えれば良いと思います。

　サ高住は、あくまでも住宅であり、老人ホーム（特定施設）とは収益構造が違います。介護事業の収益が特定施設ほど高くないため、不動産（家賃のサブリース）収益に依存する割合が高くなると言われています。

私がサ高住の落とし穴のひとつとして、

・介護事業者（運営事業者）次第で運命がきまる。

・サ高住はサービスのばらつきが大きく、運営事業者の差（良し悪し）が出やすい。

・事業者が途中で変更（撤退）した場合、大幅に賃料が下がることが多い。

と言っていますが、サ高住の中でもしっかりとした医療法人（入居予備軍患者を多く抱える医療法人）なら、サ高住でも収益基盤が高いので、良いと思っていましたが、今回の改正を受けて影響が出てくる可能性もあるのではないでしょうか？

Posted by funaizc at 2014年03月01日

消費税増税後も貸家の着工件数は増え続けるのか？

東京都が6日に発表した2013年および2013年12月の新設住宅着工統計によると、

2013年の新設住宅着工戸数は14万4,562戸（前年比2.6％増）と、4年連続で増加。

　持家は2万1,548戸（同10.4％増）と2年連続の増加
　貸家は5万7,957戸（同5.9％増）と3年連続で増加
　分譲住宅は6万4,113戸（同2.3％減）と4年ぶりの減少

2013年12月の新設住宅着工戸数は1万3,100戸（前年同月比17.9％増）と3ヵ月ぶりの増加。

　持家は1,919戸（同15.0％増）
　貸家は6,036戸（同42.6％増）
　分譲住宅は5,128戸（同1.0％減）と3ヵ月連続の減少

となっています。

その中で、ちょっと気になったのが、12月の貸家の着工戸数です。なんと前年同月比４２．６％の増加となっています。
　消費税の増税に対する工事請負契約の経過措置（指定日2013年10月1日前日以前に契約した場合は、引き渡しが4月1日以降になっても5％）の影響もあるのだと思います。

アベノミクス効果による景況感の回復や、平成27年からの相続税の増税による相続対策も関係しているのかもしれませんが、貸家の着工戸数は3年連続で増加となっています。

次のグラフは、1月のセミナーで使用した資料『首都圏の新設住宅着工戸数と世帯数の増加数の推移と受給ギャップ』です。
　
２００６年までは右肩上がりだった首都圏の住宅着工戸数は、姉歯問題（姉歯秀次・元建築士やヒューザーなどが引き起こした耐震強度偽装事件）がきっかけとなった建築基準法の改正の影響により２００７年に大幅に減少し、更に不動産のミニバブルの崩壊、リーマンショックにより２００９年にはピーク時（２００６年）の６０％程度まで落ち込みました。

　その後増加に転じ、昨年（２０１３年）は２００１年レベルの水準にまで回復しました。

※このグラフは首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の合計数字です。冒頭の数字データは、東京都だけの戸数です。

　今後、特に消費税増税後どのような推移になるかが非常に気になるところですが、最も注目したい点が、グラフ際下段の「新設住宅着工戸数と世帯数増加数のギャップ」【住宅の需給ギャップ】です。

つづく

Posted by funaizc at 2014年02月08日

誰に『相続対策』を相談してよいかわからない？

　相続対策ビジネスから地主さんを守るためのセミナー　『やってはいけない相続対策〔地主編〕』　２日目（２９日横浜会場）も無事終了し、ほっと一息ついているところです。横浜会場にも大勢の方（５８組６３名）の方に来ていただきました。
　
　今後のセミナーの参考にもなる為、アンケートをお願いしています。横浜会場では５３名の方に協力いただけました（ほぼ全項目に回答いただいたのは５０名）。今じっくり見ていたのですが、やはりみなさん『相続対策』の必要性を感じています（セミナー参加者だから当然ですが・・・）。
Ｑ２の、『相続対策』についてお聞きします。の回答結果（横浜会場でほぼ全項目に回答いただいた５０名分）をまとめてみますと

①「相続対策」の必要性を感じていますか？　　　　　　　　　　　　　（はい４９名　　いいえ１名　その他）
② すでに行っている「相続対策」で十分である　　　　　　　　　　　　（はい　５名　　いいえ４４名　その他１名）
③ 資産税(相続税)に強い顧問税理士がついているから大丈夫だ（はい１０名　　いいえ３７名　その他３名）
④ 誰に「相続対策」対策を相談してよいかわからない　　　　　　（はい１８名　　いいえ２８名　その他４名）

と言う結果でした。

興味深いのが、『誰に「相続対策」対策を相談してよいかわからない』　と言う質問に対して、わからないと言う方も１８名いましたが、『いいえ』（わかっている）と答えた方る半数の方以上の２８名もいたことです。実際にもう少し詳しく聞いてみたいものです。

Posted by funaizc at 2014年02月02日

セミナー初日（新宿会場）満員御礼ありがとうございました。

２３日（木曜日）に新宿ファーストウエストにて開催しました　相続対策ビジネスから地主さんを守るためのセミナー　『やってはいけない相続対策〔地主編〕』　は、おかげさまで１００名近くの方に参加いただきました。

　幸いにして、隣の会場が空いていたので急遽広げましたので、ちょうどよい広さとなり初めてスクリーンを２つ使いました。内容ともども参加いただいたお客様にも満足いただけたのではないでしょうか。

　今週２９日（水曜日）は横浜会場（崎陽軒本店６階会場）で２回目のセミナーです。横浜会場はまだ若干席に余裕がありますので、よかったらお申し込みの上ご参加下さい。

Posted by funaizc at 2014年01月26日

セミナー会場を広げました。それから取材を受けたエコノミスト1月28日号の話・・・

　予想以上の反響で、申し込み受付をストップ（キャンセル待ちのみ受付）していました。今週からのセミナー

相続対策ビジネスから地主さんを守るためのセミナー
『やってはいけない相続対策〔地主編〕』

ですが、23日の新宿会場には、定員３０名に対し、キャンセル待ちの方を含め既に110名超の申し込みがありました。幸いにして、隣の会場が空いていましたので急遽手配しました。

　ただ、会場の据付の大型スクリーンが2部屋の真ん中にきてしまうので、これから会場レイアウトを考えなければいけない状況です。

　さて偶然ですが、セミナーの内容にも少し関連がある私（高田）の取材記事が明日（1月21日）発売のエコノミストの43ページに、『土地活用の落とし穴』と言う内容で掲載されています。ページの都合やエコノミストさんの編集都合上、簡素化されてはいますが、大筋実話を元にお話をさせていただきました。

　店売りでの週刊のビジネス誌としては、週刊ダイヤモンド、週刊エコノミスト、週刊東洋経済の三誌は有名で、毎週何かの“特集”を組んでいます。

　アベノミクス効果と東京オリンピック開催決定で、不動産が活況です。リーマンショック前の不動産ミニバブルの状況までは至っていませんが、都心の収益物件の利回りは下がり続けています。もともと慢性的に物件不足だったところに、金融緩和、建築費の高騰、オリンピックの決定、景況感の改善、相続税の増税も？が重なり、需要が高まり完全な売り手」市場となっています。

　6日に発売された「週刊東洋経済」は、『不動産動き出す』と言う特集で、海外ファンド勢の動向やマンション市場動向などが詳しく解説されていました。

セミナーでも、『土地活用、収益不動産投資は、本当に有価証券投資より安全か？』という部分で、ＪーＲＥＩＴとアパート投資との比較をやる為に、今回ＪーＲＥＩＴの日本ビルファンドを少し勉強しました。

つづく

Posted by funaizc at 2014年01月19日

新春セミナー“満員御礼”有難うございます。

1月２３日は新宿で、1月２９日は横浜でセミナーを行います。

今回は、相続対策ビジネスから地主さんを守るためのセミナーというコンセプトで、

『やってはいけない相続対策〔地主編〕』というタイトルです。

地主さん向けとしたので、当初は定員を各日３０名としていましたが、なんとすでに２００名近い申し込みが有り、キャンセル待ち状態となっています。

うれしい悲鳴です。

Posted by funaizc at 2014年01月10日

平成２６年度税制改正大綱は？？『ゴルフ会員権の売却損　所得控除認めず』の記事を読んで思ったこと・・・

昨日（29日）の日経新聞朝刊で、政府・与党がゴルフ会員権やリゾート会員権の売却で生じた損失を、2014年度から所得控除の対象としない検討に入ったとの記事がありました。14年度の税制改正大綱に盛り込む方向で検討し、早ければ14年度からの実施を目指すとの事です。

この内容については、かなり以前から予想されていた事で、特に驚きはありませんが、あと２週間ほどで発表される税制改正大綱の増税部分のひとつなんだろうと思います。

与党は、10月1日に『民間投資活性化等のための税制改正大綱』をまとめました。これは、消費税率引上げに伴う経済対策と成長力強化のための総合的な対策が必要であることから、通常の年度改正から切り離して前倒しで決定したものであり、消費税増税（５％から８％）による景気減速防止を税制面から支援するもので、アメ（減税）の部分とも言えます。

この『民間投資活性化等のための税制改正大綱』は、12月中旬に発表される「平成26年度税制大綱大綱」とドッキングし、通常国会で成立後4月1日からの施行となりますが、先行して施行される『産業競争力強化法案』に合わせ、一部を遡及適用される予定です。

　冒頭の『ゴルフ会員権の売却損　所得控除認めず』はムチ（増税）の内容の一部だと思いますが、他にも税の専門誌によると今年の税制改正内容の少人数私募債で、同族会社の役員等が支払を受けるものの課税関係にも見直し「平成27年中に発行されたものでも平成28年分以降の利子については総合課税となる」が入るとありました。

　更に増税（ムチ）ねたとして、同族法人の役員報酬の給与所得控除についても見直しが入るような事も聞こえてきましたが、実施されれば不動産所得の多い方の「法人活用」による節税対策にも影響が出出るでしょう。確かに法人税が減税に向かう中、「法人活用による節税」に手を打ってきても不思議ではありません。

Posted by funaizc at 2013年11月30日

太陽光発電電力の買取価格の大幅値下げ発表で、駆け込み需要が発生か？

今週１８日に経済産業省が、再生可能エネルギーの“固定買取制度”の中でも高価格の買取価格となっている太陽光（ソーラー）発電電力の買取価格（電力会社へ買取を義務付けている価格）を大幅に下げるとの方針を発表しました。

　現在（平成２５年度）　１０ｋＷ以上　３７．８円（税込）　を
　　　　平成２６年度　　　　　　　　　　３４円
　　　　平成２７年度　　　　　　　　　　３０円　　へと２０％程度下げる方針であると発表しました。

平成２５年度の買取価格　※資源エネルギー庁の再生可能エネルギーの固定価格買取制度ガイドブックより抜粋

　２００４年（平成１６年）から始まった太陽光発電の補助金制度（２００５年で一旦終了し２００９年から復活）や２００９年（平成２１年）からの余剰電力買い取り制度などの後押しを受けて、着実に広がってきた太陽光発電ですが、２０１２年７月から始まった再生可能エネルギーの“固定買取制度”と、その認定を受けた太陽光発電（１０ｋＷ以上）設備に対する“グリーン投資減税”により、大きな広がりを見せていました。

　平成２６年以降の買取価格にも注目が集まっていましたが、大幅な買取価格の引き下げ方針の発表により、駆け込み需要が発生しそうです。

再生可能エネルギーとは、法律（エネルギー供給事業者による非化石エネルギー源の利用及び化石エネルギー原料の有効な利用の促進に関する法律）でエネルギー源として永続的に利用することができると認められているもので、太陽光発電、風力発電、バイオマスエネルギー、太陽熱発電、波力発電、海洋温度差発電などがあります。

　今回の発表は、高コストの太陽光発電に偏った再生エネルギー導入促進の現状を見直すもので、経済産業省は、風力発電や地熱発電を推進する方針を取り入れたエネルギー基本計画を年内にまとめるとしています。

　以前は、太陽光（ソーラー）発電と言えば、自宅の屋根や屋上に設置するものと言うのが一般的でしたが、今では、野立て（更地に基礎から設置）ソーラー発電、メガソーラー発電、ソーラーシェアリング、太陽光発電事業者への屋根貸し、そして金融商品としての太陽光発電ファンド（「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」を利用して大型太陽光発電所に投資をした人が、売電収入を原資とする配当を出資割合に応じて平等に受ける事ができる金融商品）まで、色んな形態があります。

　　　２０１３年（平成２５年）度の太陽光発電事業の買取価格

出力

１０ｋＷ以上

１０ｋＷ未満

（余剰買取）

買取価格

３７．８円

３８円

買取期間

２０年間

１０年間

※適用される買取価格は設備コストなどを考慮し毎年度見直しされますが、一度適用された価格は買取期間中ずっと適用されます。平成２４年度の１０ｋＷ以上の買取価格は４２円でしたが、太陽光発電設備の価格低下などを考慮し、今年度の買取価格は３７．８円になったと言われています。

　２０年間の固定期間買取を受ける為には、１０ｋＷ以上の規模の発電量が必要となります。一般家庭の屋根や屋上などに取り付けられている太陽光発電は、おおむね２ｋＷから４ｋＷ程度です。

　最近、グリーン投資減税による税制支援を受け、市街化調整区域など有効活用できない土地や、大きな屋根へ５０ｋＷ未満の設置を提案する事業者も増えてきました。野立て（更地に基礎から設置）の太陽光発電の場合、３００坪で約５０ｋＷ、投資額約２０００万円（利回り９～１０％）と言われています。

グリーン投資減税による税制支援

概要

再生可能エネルギーの“固定価格買取制度の認定”を受けた太陽光発電設備（10kW以上）又は風力発電設備（1万kW以上）を取得し、その後1年以内に事業の用に供する場合

対象者

青色申告書を提出する個人又は法人

内容

以下のいずれか一方の税制優遇措置が受けられます
　①中小企業者に限り、取得価額の7%相当額の税額控除
　②普通償却に加えて取得価額の30%の特別償却又は即時償却

※平成25年4月1日～平成27年3月31日までは即時償却

（取得価額の100%全額一括償却）が可能

適用期間

平成25年4月1日～平成28年3月31日まで

　一部の事業者では、“即時償却”による節税効果をアピールし営業を推進しているケースが見受けられますが、“即時償却”が適用されるのは、個人の場合、太陽光発電による売電収入が事業所得として認められる場合であり、給与所得者でも「出力５０ｋＷ以上、高圧接続なら事業所得になる」とも言われていますが、課税当局は正式には認めていません。実際に導入を検討する場合は、税理士や詳しい専門家又は所轄の税務署に確認する事をお勧めします。

　国税庁ホームページの質疑応答事例に以下の場合についての回答要旨が掲載されています。

自宅に設置した太陽光発電設備による余剰電力の売却収入
　　→他に事業所得がありその付随業務として行っているような場合を除いては雑所得

賃貸アパートに設置した太陽光発電設備による余剰電力の売却収入
　　→不動産所得に係る収入金額に算入

自宅兼店舗に設置した太陽光発電設備による余剰電力の売却収入
　　→発電される電力が事業所得を生ずべき業務の用に供されている場合は事業所得の付随収入　となる（減価償却費の額は、合理的な基準による使用割合により按分する）

Posted by funaizc at 2013年11月24日

交通事故など生命侵害に対する損害賠償金と相続税について

先日、弁護士さんから私のホームページ内の「事故などの損害賠償金」の部分の記載に間違いがあるとの指摘を受けて、すぐに修正をしました。

　最近流行りの『誤表示』ではなく、もともと少しややこしい解釈の部分の内容ですが、１０年ほど前にホームページを作成した際に、古い情報を基に作成したものであると思いますが、間違った表記をしていました。ご指摘を受け感謝するとともに反省をいたしました。

　誤：財産的損害のほか、逸失利益などは相続財産に含まれます。←間違い

　正：『逸失利益の補償金』も損害賠償金の為、相続財産に含まれない。

被相続人の事故死を原因として支払われる『損害賠償金』『慰謝料』『逸失利益の補償金』（交通事故にあった被害者が生きていれば、得られていたはずの所得の補償金）などは遺族に対して支払われるものであって相続財産に該当しないことから、一般的には、相続税の課税対象とはなりません。

　但し、被相続人が損害賠償金を受け取ることに生存中決まっていたが、その損害賠償金を受け取らないうちに死亡してしまったという場合は、その損害賠償金を受け取る権利すなわち「債権」は相続財産となります。よってこの場合は、相続税の対象となります。

　国税庁のタックスアンサーNO,4111の記載を元に上記のように訂正しました。

　また、正しい内容に訂正する過程で、ネットで色々調べていたら、「布川税務会計事務所所長税理士布川博先生」の書かれた（公開されている）ものが、非常にわかりやすくまとめられていました。

　布川先生の記載を一部抜粋すると、

２．生命侵害による損害賠償請求権についての民法上の扱い

生命侵害に対する損害賠償請求権は、財産的損害に対するもの（逸失利益―働けなくなることで失う利益）、精神的苦痛に対するもの（慰謝料）、いずれについても「相続する」とするのが判例の立場です（従って、遺産分割、遺留分減殺請求の対象となる財産となります）。

３．生命侵害に対する損害賠償請求権についての相続税法上の扱い

相続税法上に明文の規定はありませんが、昭和57 年の下記個別通達のⅠにより、現在も取り扱いが行われており、被相続人の生命侵害による損害賠償金（財産的損害に対するもの、精神的苦痛に対するもの何れについても）には、相続税は課税されないことになっています。

Posted by funaizc at 2013年11月09日

相続税を過大に心配しすぎていませんか？

最近やたらと、週刊誌等での相続特集を見かけます（今週は、エコノミストが『相続とお金のトラブル』という特集でした）。以前別の雑誌社の方に聞いたのですが、やはり“相続特集”は売れ行きが良いので、各社定期的に特集を組むそうです。
　平成27年からの税率構造の見直し（最高税率55％）と基礎控除の引き下げによる増税の影響もあって、巷では、大増税時代を煽って、過度な対策（自社の商品のセールス）を勧めるセミナーも多く開催されています。そんな影響もあってか、相続税を過度に心配しすぎている方が増えたように思います。

　先週、私は『法人活用』をテーマにした内容で、講演させていただきました。

　そのセミナーの終了後に相談を受けた方は、相続対策の為に自宅を賃貸併用アパートにしたが、それだけで大丈夫でしょうか？という内容でした。

　その場で、ざっと計算したところ、小規模宅地の評価減はあまり適用できませんが、土地・建物の評価に比べ、借入金の額が大きかったので、『そんなに心配しなくて大丈夫ですよ』とお話ししましたが、相続税の増税を非常に気にされていました。

　今回の方に限らず、最近似たような（相続税の増税を気にしていてたが、実際、増税後の相続税は２００万円程度の）相談が続きました。確かに数百万円の相続税でも人によっては高額なので、節税したくなるのでしょうが、その為に何千万円もの借入（ほぼ全額）をして、利回りの低い事業を行うのは、リスクが高すぎます。もっと他に良い対策があるはずです。

Posted by funaizc at 2013年11月02日

１０kw以上の太陽光発電システムは即時償却？まぎらわしいグリーン投資減税の内容

全量固定買取制度とグリーン投資減税などの税制メリットをＰＲし、屋上や屋根、遊休地への太陽光発電による有効活用の提案が盛んです。

実際、ホームページを検索して見ると、このようなページがヒットしたので参考までに抜粋すると

　前段では、発電した電力を共用部分に使うメリット（余剰電力の売電）をうたいながら、

『太陽光発電システムは、環境関連投資促進税制（グリーン投資減税）の対象システムに該当しますので、太陽光発電システム（10kw以上）を導入した個人事業主様は、取得価格の全額（100％）を初年度に即時償却できます。』

と書いてあります。

　確かに「事業所得」に該当することになれば、グリーン投資減税の適用を受けることができ太陽光発電設備の即時償却ができるほか、給与所得との損益通算も可能ですが、必ず「事業所得」になるわけではありません。

　国税庁のホームページにも『自宅に設置した太陽光発電設備による余剰電力の売電収入』についての質疑応答事例にも

『余剰電力の売却収入については、それを事業として行っている場合や、他に事業所得がありその付随業務として行っているような場合には事業所得に該当すると考えられますが、給与所得者が太陽光発電設備を家事用資産として使用し、その余剰電力を売却しているような場合には、雑所得に該当します。』とあり、そもそも個人で事業所得にするにはかなりハードルが高いのが現状です。

　事業所得となる可能性が高いと言われている「５０ｋｗ以上、高圧接続」の太陽光発電システムであっても、国税庁は、「５０ｋｗ、高圧接続」という規模が「事業所得」に該当するかどうかを判断する１つの要素にはなるとしつつも、この数値をクリアしたからと入って、すぐに「事業所得」に該当するわけではないとしています。

　太陽光発電業者の言うことだけを鵜呑みにせず、事前に信頼できる専門家や所轄の税務署に相談することをお勧めします。

Posted by funaizc at 2013年10月20日

土地価格も需要と供給で決まると言う話（続編）・・・

今週は、時間がないのでとりあえずグラフだけをアップします。

　このグラフは、２０１３年３月に公表された国立社会保障・人口問題研究所の最新の人口推計のデータをグラフ化したものです。

　東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県　と　東京都を２３区の合計、市部の合計、町村部の合計データですが、２０１０年を１００とした場合の５年毎の推移をグラフ化したものです。

　２３区の中でもかなりバラツキがあります。以下は、２３区それぞれの区毎のグラフで、同様に２０１０年を１００とした場合の推計です。

Posted by funaizc at 2013年10月06日

土地価格も需要と供給で決まると言う話・・・

先週の話の続きで、最終的には”土地価格も需要と供給”で決まると言う話ですが、これから不動産価格は今後上昇するのでしょうか？という質問を最近よく受けます。
アベノミクスの効果次第ですが、東京五輪の開催も決定したこともあり、ここ数年間（オリンピック前まで）は、ゆるやかな上昇局面ではないかと思います。

　確かに、足元の不動産市況を見てみると、新築マンションの売れ行きが好調で中古マンションの価格も上昇したり、収益物件の慢性的な品不足による利回り低下（価格上昇）、戸建て＆マンション業者の土地の仕入れ意欲の堅調さからも、首都圏では土地価格は底打ちし一部は上昇に転じています。
ただ、不動産価格と言っても、地域や用途によっては全く異なりますので、首都圏を中心とした一般論での話です。

　で、話を元に戻しますが、結局“競争市場では、需要と供給（じゅようときょうきゅう）が一致することにより市場価格と取引数量が決定される”（ウィキペディア需要と供給より）という一般の理論が、不動産にも当てはまります。

先週、土地（主に住宅地）の需要は、大きく『住みたい需要（住宅地としての人気）』と『収益的需要（そこでどれだけ収益が上げられるか）』の２つと書きましたが、人気エリアの不動産価格や家賃が高くても、そこに住みたい（需要）と考える人が供給（物件数）より多ければ価格は上がり、逆なら下がります。

　なので、当然景気にも多少は左右されますが、なんと言っても絶対的需要は人口数です。地方で不動産価格の下落が止まらないのは人口の減少が止まらない＝需要が減り続けているからです。
　売りに出しても全く売れない土地も沢山あります。所有していても利用価値がない（住む人がいない、稼げない）なら当然です。

不動産価格の一般論の話（質問等の回答）をする時困るのは、場所の違いです。住宅地と商業地でも動きは違いますが、同じ東京の住宅地の不動産価格と言っても市町村によってもかなり異なります。２３区内でも差がありますが、２３区とその周辺の市部、そして東京でも都心部からかなり遠い郊外では地価の動きは東京と言っても地方と似たような動きで、人口も不動産価格が下がり続けている地域もあります。

　国立社会保障・人口問題研究所の『日本の地域別将来推計人口（平成25年3月推計）』のデータを見て見ましょう。

　これは、都道府県別総人口の増加率のデータの一部です。全国では、既に人口は減少し年々減少率は大きくなっています。
東京は、２０１５年（平成２７年）時点ではプラスとなっていますが、２０２０年（平成３２年）東京オリンピックの年には、マイナス０．３％となっています。

東京でも市区町村単位で見ると、大きく異なることが下図からも一目瞭然です。

この表は、東京都の市区町村別の総人口数及び２０１０年（平成２２年）を１００とした時の指数です（都心部～郊外を部分的に抜粋）。

　同じ東京都でも市区町村によって、人口の増加率（減少率）は大きく異なりますので、東京都なら地域を問わないと言う事はありませんが、都心部の地価は底打ちし、一部上昇している所があり、今後については、アベノミクスの成果にもよりますが東京オリンピックの開催が決定したこともあり、地価については2020年(オリンピック)手前までは、横ばい～ゆるやかに上昇すると思いますが、2020年以降は大きく変わって行くことが予想されます。

つづく

Posted by funaizc at 2013年09月29日

2013年基準地価の発表に思うこと・・・

19日に国交省が2013年７月１日時点の基準地価を発表しました。新聞各紙の見出しは、『三大都市圏で５年ぶり上昇（日経）』『３大都市圏の商業地、５年ぶり上昇（読売）』『下落幅縮小平均１．９％、３大都市圏では上昇（毎日）』と、三大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）で５年ぶりに地価が上昇となった事を大きく報じています。

三大都市圏でも、特に商業地での上昇が目立っています。

東京は今年の基準地価の最高地点となった「明治屋銀座ビル」がある銀座２丁目が3.6％上昇。
大阪は型複合施設「グランフロント大阪」４月に開業するなどＪＲ大阪駅周辺の再開発が進み大阪市北区梅田１丁目では7％上昇。

名古屋は15年末までに３棟の超高層ビルが完成する名古屋駅前が活況で、名古屋市中村区が4.2％と大きく上昇しています。
名古屋圏では、高級マンションの販売が好調で高級住宅地も地価が上昇しており住宅地全体でも０．７上昇となり、商業地と同じ上昇率となっていますが、個人的には、本来住宅地と商業地では価格の動きは異なると考えています。

　今回の基準地価の数値だけを動きを見ると、確かに大都市圏を中心に地価が底入れしたように見えますが、実際には前出のように大幅に上昇した人気エリア他限られた上昇地点がその他多くの横ばいまたは下落地点の下落率を打ち消しています。

　ただ足元の住宅需要の強さや、アベノミクスによる追加経済対策、東京五輪効果によって、郊外の住宅地の多くでも地価は下げ止まり緩やかに上昇していく可能性があります。三大都市圏（特に東京圏）では来年の公示地価や基準地価は住宅地でもプラスとなる事は間違いないと思います。

　ただ注意しなければならないのは、東京でも７年後には総人口のピークを越え人口の減少が始まります。今回の基準地価でも人口が減少している地方圏は下落が止まりません。大きく人口が減少している所ではマイナス10％となっている地点もあります。

　価格と言うものは需要と供給で決定する事は言うまでもありません。不動産も例外ではありませんが、その昔の『土地神話（不動産の価格は必ず値上がりするという神話のような事態）』の影響か、景気が良くなれば土地も上がると考えている人も少なくはありません。確かに不動産価格にもサイクルが有り、短期的には景気変動にも影響を受けます。

　がしかし、とどのつまりは、土地価格も需要と供給で決まります。土地の需要は、大きく『住みたい需要（住宅地としての人気）』と『収益的需要（そこでどれだけ収益が上げられるか）』の２つです。

　少し長くなりそうなので、続きは来週にします。

Posted by funaizc at 2013年09月21日

台風、竜巻、地震、火事などで建物が消滅した場合でも借地権は消滅しない・・・

今は、16日（月曜日（祝日））の夕方で、東京は日が差していますが台風18号はまだ本州を縦断中です。日付が替わるころには北日本の東海上で温帯低気圧になる見込みとのですが、勢力は再び強まるとの事ですので、北日本ではまだまだ注意が必要です。
　昨日は、和歌山県串本町田並で竜巻のような突風が吹き、民家十数軒の瓦や屋根が飛ばされ電柱も倒れ数名被害にあわれました。今月2日にも竜巻による大きな被害が発生しており、越谷市だけでも約900棟にも及んだ建物損壊のニュースもまだ記憶に新しいかと思います。

先週、お客さん（地主さん）とそんな話になり、お客さんから「台風や地震などで、台風や地震で建物が全壊したら、借地権はどうなるの？」「建物に住めなくなったら借地権はなくなるんじゃないの？」と聞かれました。

借地権は、そう簡単に消滅する事はありませんが、地主さんは、意外と借地権の強い権利について理解されてない事が多いように思います。逆に借地人さんの方が詳しい事が多いです。その辺の意識の差が、地主さんと借地人さんとのトラブルの要因でもあると思います。

　さて、本題の『お客さんの質問「台風や地震などで、台風や地震で建物が全壊したら、借地権はどうなるの？」「建物に住めなくなったら借地権はなくなるんじゃないの？」』ですが、簡単にまとめると、

　地震や台風などの自然災害だけでなく、火事などによって建物が全壊、全焼し住めない状態になっても、それだけで借地権が消滅する事はありません。

　例え契約書に、地震またはそれによる津波により建物が滅失した場合には借地権は消滅するという特約が書かれていても、そのような特約は、借地法11条、借地借家法9条に基づき無効なります（最判昭33・1・23）。

建物がなくなってしまった場合、底地所有者から第三者がその土地を買って所有権移転登記を完了すると、借地人は第三者（買主）に借地権を対抗できなくなってしまいますが、借地人がその建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を、土地上の見やすい場所に掲示することで、第三者への対抗力は建物の滅失から２年間認められます（借地借家法10条2項）。

　「建物に住めなくなったら借地権はなくなるんじゃないの？」という疑問は、土地上の建物が朽廃すると借地権が消滅する？と言う話から来ていると思いますが、この部分は少しややこしいので調べてみました。結論から書くと、

旧借地法のもとで設定された借地権について、「建物の朽廃による消滅」は、従前の例（旧借地法）が適用されます。

当事者の合意で借地権の存続期間を法定期間（非堅固建物については20年）と定めた場合には、当該期間中に建物が朽廃しても借地権は消滅しない。

存続期間を定めなかった場合または法定期間（旧借地法２条１項、同法５条１項同条項）よりも短い期間の定めをした場合には、法定期間のとおりとなる一方で、法定期間満了前に建物が朽廃すれば借地権は消滅する（旧借地法２条１項但書、同法５条１項後段）。

となっていました。

旧借地法第２条

　借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス

2　契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

旧借地法第５条

　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年トス此ノ場合ニ於テハ第二条第一項但書ノ規定ヲ準用ス

2　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ

Posted by funaizc at 2013年09月16日

決定なるか？２０２０年夏期オリンピック東京開催、そして不動産価格への影響は？

さて、開催地はどこになるのでしょうか？明日（９／８（日曜日））朝には、２０２０年の五輪開催地は決定しているのでしょう。

　７日（日本時間８日）、アルゼンチンのブエノスアイレスで開かれるＩＯＣ（国際オリンピック委員会）総会で、イスタンブール・東京・マドリードの３都市によるプレゼンテーションのあと、ＩＯＣ委員による投票で２０２０年の夏季オリンピック開催都市が決定します。

　東京でのオリンピック開催は、多くの国民が期待していると思います。私もそのうちの１人ですが、本当に結果が気になります。東京での開催が決定すれば、きっと景気も良くなるとのではないでしょうか。実態経済への効果だけでなく、心理的な効果もきっと大きいに違いありません。
　
　アベノミクスの成否にも大きく影響を及ぼすはずです。２０２０年までは、まだ７年もありますので、目先の株価などの変動に一喜一憂するつもりはありませんが、もし東京開催が決定すれば、基本的には株価は長期の上昇トレンドに入る可能性もあるのではないでしょうか。
　
　株価や為替（ドル円）の目先の変動については、『Sell the fact（噂で買って、事実で売る）』という格言から、東京開催が決定しても上がらないという意見もありますが、今回の“噂”は決まるか決まらないかわからない話だったので、個人的には、株も為替（ドル円）も素直に上昇（株高、円安）するような気がしています（シリアへの軍事介入（攻撃）要因は除く）。

　そんな期待いっぱいの東京での五輪開催ですが、不動産価格にどのような影響があるかというと、上昇要因である事は間違いないでしょう。
　不動産価格が上昇すると言っても、全ての不動産価格が上昇する事はありません。

既に不動産は、二極化（価値の維持できる不動産と価値の下落する不動産）していますので、安易な発想で不動産に飛びつくのは危険です。

　不動産だと範囲が広すぎるので、まずは実態の不動産市況の先行指標とも言える東証ＲＥＩＴ指数について、少し考えてみたいと思います。
東証ＲＥＩＴ指数は、３月に高値（１７００．９１）を付けた後調整となり、昨日現在は　１３２１．３１　となっています。
現在、東京都心部でオフィス空室率の改善が続いている事もあり、２０２０年の五輪開催地が東京に決まった場合は、東京の不動産価格が上昇するとの期待が高まるため、ＲＥＩＴ相場が実物不動産に先行して上昇に転じるのではないでしょうか。当面は期待先行での上昇となるでしょうが、五輪開催で景気が拡大し、オフィス需要が増加して賃料上昇圧力が強まる可能性が高まります。

さて、結果は？　　　　　　つづく

Posted by funaizc at 2013年09月07日

消費税率の引き上げに伴う経過措置、指定日の前日以前の契約について思うこと・・・

　消費税率の引き上げ（平成26年4月1日から8％）が迫ってきています。国税庁のホームページにも『消費税率等に関する経過措置』の取り扱いＱ＆Ａが公開され、

　ハウスメーカーなども「消費税率引上げに伴う経過措置Ｑ＆Ａセミナー」などと題し、セミナーを開催し、引き渡しが新税率施行日以降となっても旧税率（5％）が適用される『指定日』である平成25年10月1日の前日以前の工事請負契約を勧めています。

　実際、最近お客様から、この関係（消費税が上がる前の工事について）の相談をよく受けます。

　私の基本的な考えは、「3％の消費税ＵＰの為に無理をして（必要のない工事）まで『指定日』前日以前に請負契約をする必要はない。」「今は工事も混んでいて、価格も安くないので、工事が必要な時期（消費税8％後）に価格競争させれば3％くらい値下げは可能だと思う。」です。

　先日も、あるお客様から「消費税が上がる前に、大規模修繕工事の請負契約をした方が良いでしょうか？」という問い合わせをいただき、確認したところ、まだ必要のない工事でした。その物件は３～４年ほど前に屋上と外壁を中心に本格的な大規模修繕工事をしたばかりで、今は特に問題はないにもかかわらず、いずれやる必要が出てくるので、『指定日』の前日以前に請負契約を結んで、ゆっくり工事をしましょうという工事業者からの提案に乗せられた典型的なパターンでした。

　数多くある経過措置の中でもう一つ、実務上で対応したケースですが、
『資産の貸付け（賃貸借契約・リース契約等）に関する経過措置』“事務所やビル・建物の賃貸借契約やリース契約についても、平成25年9月30日までに契約した場合で、平成26年4月1日以後、引き続きその賃貸借契約を行っていれば5％の税率が適用される”件です。

　建物の賃貸借等について、消費税における「資産の貸し付けに関する経過措置」を適用する為には、

　平成8年10月1日から平成25年10月1日『指定日』の前日までの間に締結した資産の貸付けに係る契約であり、その契約の内容が次の①及び②、または①及び③に掲げる要件に該当し、契約の相手方に対して適用を受けた旨の通知をすることが必要です。

　①その契約に係る資産の貸付けの期間及びその期間中の対価の額が定められていること
　②事業者が事業の変更その他の理由により対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと
　③契約期間中に当事者の一方または双方がいつでも解約の申し入れをすることができる旨の定めがないこと、その他対価に関する契約の内容が政令で定める要件に該当していること

一般的な建物賃貸借契約では、契約書の中に上記①②のような記載があっても借地借家法32条（借賃増減請求権）が優先される為、法的には有効とは言えませんが、この「経過措置」に限って言えば、有効となっています。

　なので、事情を理解してくれ協力してくれる借家人なら、契約書上は上記の記載（当事者間の契約上、対価の額の変更を禁止）にすれば、経過措置の対象となり、8％への引き上げの施行日が過ぎても、契約期間中の消費税は5％になります。

Posted by funaizc at 2013年08月25日

国の借金1000兆円の記事に思う事・・・

土曜日（8/10）の朝刊を見た方は多いと思いますが、9日の財務省の発表によると、国債や借入金、政府短期証券をあわせた「国の借金」の残高が、2013年6月末時点で1000兆円を突破したとの事。

国民１人あたり約792万円の借金を抱えていることになると記事には書かれていましたが、国の借金の増加（発表）は毎年のことで、それを聞く国民の危機感は薄いような気がしてなりません。

国の借金は1981年度に100兆円を超え、2000年に500兆円を突破、そして2013年に1000兆円突破しました。借金増加のペースは年々上がっているにもかかわらず、危機感が年々上がっているとは言えないのではないでしょうか？

公的債務のGDP比は国際的にも突出した数字（1位日本238％、2位ギリシャ159％、3位イタリア127％（負債総額から資産を差し引いた純負債で比較しても、日本は2位））にもかかわらず・・・

・日本の公的債務のリスクが強調されるのは増税を主導したい財務省の意向が強く反映されているからだ
・世界最大の債権国である日本は、それほど公的債務を気にする必要はない
・借金の大半（830兆円）を占める国債の多くは日本国内で保有されているから心配ない

など、楽観的とも言える解説も多いが、やはり我が国の借金の大きさはとても楽観視できる状況ではないと思います。

　実際には、まだまだ税収を上げる余地もありますので、日本の公的債務がさらに増大したからといって、ただちに日本が財政破綻を引き起こす可能性は低いとは思います。

　しかし、日本の財政の改善が図られず、グローバルな金融市場において、いざ日本の財政が危険であると「認識」されると、ヘッジファンドなどが国債の先物市場で売りを本格的に仕掛け、現物保有者の一部がこれに追随すれば、国債の価格をあっという間に下落し、金融機関にとって大打撃となり、日本発の金融危機の勃発も起こり得るかも知れません。

　個人的には、いつか“何か”起こらないと日本のこの異常な状態は改善されないと思っています。

“いつ”“何が”起こるかは具体的にはわかりませんが、やはりそういう事態への備えも考えておく必要があるのではないでしょうか。

つづく

Posted by funaizc at 2013年08月11日

タワーマンション最上階（２？階））の役員社宅の賃料は？

　知人が、所有しているタワーマンションを法人に売却し、役員社宅にした場合の賃料がどれくらいになるか知りたがっていたので、国税庁のホームページに記載してある計算式に基づき計算してみたら、興味深い結果が出たので掲載します。

対象マンション（区分所有マンション）は、人気エリア駅近の２０数階の最上階
　専有床面積は１００㎡ちょっと、間取り３ＬＤＫ、分譲時の価格は１億２０００万円
下記国税庁ホームページ記載の２「小規模な住宅（耐用年数が３０年超の場合は、床面積は９９㎡以下（共用部分のあん面積含む））でない場合」に該当するので、

　２の（１）自社所有の社宅の場合の計算式で計算してみると、月額の賃料は、約１４０，０００円となりました。
ちなみに、１の小規模な住宅に該当すれば、月額の賃料は、６５，０００円となります。

実際の賃貸相場は、最低でも３０万円以上するでしょう。

　区分所有マンションの場合、建物だけを法人に移転するのは難しいので、法人への移転コストが高くつく為、法人化して社宅とするメリットが出るかは疑問ですが、使い方はあるかもしれません。

　タワーマンションについては、土地の固定資産税の課税標準が安くなります。特に階数にかかわらず、単純に土地の共有持ち分での計算になる為、上層階ほど有利（実際の価値に比べ安い）となります。これは、相続税の評価においても言える事になります。

参考までに、このマンションの相続税評価額をざっと試算してみたところ、

　建物は１５００万円（建物の固定資資産税評価額）
　土地は２０００万円（小規模宅地の評価減を適用すると４００万円）
　合計　３５００万円（小規模宅地の評価減を適用すると合計１９００万円）となりました。

タワーマンションの上層階ほど相続税の評価減効果が大きいと言われていますが、正にその通りの結果です。

国税庁ホームページ記載内容、No.2600　役員に社宅などを貸したとき
　役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃（以下「賃貸料相当額」といいます）を受け取っていれば、給与として課税されません。
　賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により小規模な住宅とそれ以外の住宅とに分け、次のように計算します。ただし、この社宅が、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないいわゆる豪華社宅である場合は、次の算式の適用はなく、時価(実勢価額)が賃貸料相当額になります。
(注1)　小規模な住宅とは、建物の耐用年数が30年以下の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、建物の耐用年数が30年を超える場合には床面積が99平方メートル以下（区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。）である住宅をいいます。
(注2)　いわゆる豪華社宅であるかどうかは、床面積が240平方メートルを超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判定します。なお、床面積が240平方メートル以下のものについては、原則として、プール等や役員個人のし好を著しく反映した設備等を有するものを除き、次の算式によることとなります。
1　役員に貸与する社宅が小規模な住宅である場合
　次の(1)から(3)の合計額が賃貸料相当額になります。
(1)　(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％
(2)　12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／3.3平方メートル)
(3)　(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％
2　役員に貸与する社宅が小規模な住宅でない場合
　役員に貸与する社宅が小規模住宅に該当しない場合には、その社宅が自社所有の社宅か、他から借り受けた住宅等を役員へ貸与しているのかで、賃貸料相当額の算出方法が異なります。
(1)　自社所有の社宅の場合
次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。
イ　(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×12％
　ただし、建物の耐用年数が30年を超える場合には12％ではなく、10％を乗じます。
ロ　(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×6％
(2)　他から借り受けた住宅等を貸与する場合
　会社が家主に支払う家賃の50％の金額と、上記(1)で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。
3　給与として課税される範囲
(1)　役員に無償で貸与する場合には、賃貸料相当額が、給与として課税されます。
(2)　役員から賃貸料相当額より低い家賃を受け取っている場合には、賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額が給与として課税されます。
(3)　現金で支給される住宅手当や入居者が直接契約している場合の家賃負担は、社宅の貸与とは認められないので、給与として課税されます。
[平成25年4月1日現在法令等]

Posted by funaizc at 2013年08月04日

ほんとうに相続税の増税対策は必要か？

週刊ダイヤモンド７月１３日号“狙われる「老後のカネ」”は、

PART1 もうけ話の甘い罠
PART2 暮らしの落とし穴
PART3 老後のカネの守り方

の３部構成で、個人金融資産の６割を握る高齢者世代の巨大な資産を狙って、さまざまな商売や詐欺のやからが群がる実態の最新事情と対策について特集が組まれていました。

悪質な詐欺的なものは一部だとは思いますが、巨大な市場（高齢者のお金）をさまざまな業者（セールス）が狙っているのは、いつの世も変わりませんので、本当に注意が必要です。

その特集の中で、私は、最近またブーム？となっているワンルームマンション投資についての取材を受け、p38～p39にマンション・アパート投資「ワンルームマンション活況も落とし穴が多い不動産投資」としてその内容が掲載されています。

そして先週、このダイヤモンドを読まれた方（一般読者のＡさん）が私の会社に相談に来られました。
　
相続税が増税になることを心配され、ご自身の相続税の対策と資産運用として、ワンルームマンション投資を検討し、ワンルームマンション業者から具体的に購入を勧められていたが、家賃下落や維持費の負担が心配で、色んなところに相談したが、的を射た見解が得られず悩んでいたところに、ダイヤモンドの本記事を見て、ホームページで当社の事を調べて電話をいただいたとの事。

偶然にも、記事でシミュレーションした物件と同じくらいの金額で、もう少し借り入れが多い資金計画でした。

物件の資料もご持参されたので、拝見しましたが、私が記事の事例で採用した物件よりも条件は良くありませんでした。

不動産の質を論じる前に、結論は“相続税対策でマンション投資をする必要はない”と言う事で納得されました。

ご自身の相続税がいくらくらいかかるか正確にご存じですか？と、尋ねたところ、“知らないが、基礎控除が下がるので、結構かかると思っている”との事だったので、弊社の税制改正パンフレットの表をお見せし、課税資産が１億円の方で、一次相続税額が、現状の１００万円から平成２７年以降３１５万円になる事を説明させていただいたところ、予想外だった（本人はもっと多額の相続税と思っていた）ようです。

　この方に限らず、今回の相続税の増税改正を受け、過剰に心配されている方は大勢います。先週は、この方以外にも自宅と１００坪程度の駐車場をお持ちの方（Ｂさん）が、やはり１千万円以上の相続税がかかるのではないかと心配されていたので、試算したところやはり全然心配ない事がわかり安心された事例もありました。

　巷では、増税をテーマにしたセミナーが大流行ですが、業者（営業サイド）の言う事をそのまま鵜呑みにしてはいけません。彼らは自社の商品を売るのが目的です。

　話は戻って、週刊ダイヤモンドを見て相談に来られたＡさんは、実際の相続税額を知って、リスクをおかしてまで無理してマンション投資をする必要がない事を理解されましたが、誰にも「儲けたい、節税したい」と言う欲があります。そんな心の隙（欲）を彼ら（営業サイドの業者）は狙っています。

まさしく、週刊ダイヤモンド７月１３日号“狙われる「老後のカネ」”の通りです。

Posted by funaizc at 2013年07月28日

空き家、ケア付き賃貸に　政府検討（日経8/18朝刊記事）に思うこと・・・

日経新聞によると、政府は高齢者向け賃貸住宅の整備を急ぐとの事。要旨は以下の通り。

・低所得層を対象に、空き家を転用して比較的割安なケア付き賃貸住宅を提供できるように支援する。
・中・高所得層がつかう福祉施設や住宅とあわせ、約10年で100万戸超を確保する。
・特別養護老人ホーム（特養）などの施設は用地や財源の制約からたくさん増やすのは難しく、ケア付き住宅で将来の介護需要に備える。
・低所得高齢者向けの新たなケア付き賃貸住宅は、特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）や社会福祉法な人などが事業主体となる。2014年度にも整備を始め、今後10年間で40万人分の受け皿づくりをめざす。
～　中略　～
・モデルは、ＮＰＯ法人「自立支援センターふるさとの会」が都内でつくっている高齢者向け共同住宅「自立援助ホーム」。食事や清掃、見守りなどの生活支援もつく。月間で計十数万円の勤労収入や年金、生活保護費の枠内で利用できる。
・企業による経営も多い有料老人ホームは、費用が高めで低所得者は入居しにくい。
・11年度から始めた「サービス付き高齢者向け住宅」は主に中所得者を想定している。
・今回のケア付き賃貸住宅は低所得者が利用できるうえ、「サービス付き高齢者向け住宅」と同じように必要に応じ介護サービスを申し込めるのが特徴。
・介護給付費は25年度に11年度の2.6倍の約20兆円となりそうだ。ただ、65歳以上の高齢者世帯で借家は３割の約400万、75歳以上に限っても約170万いるため、ケア付き賃貸住宅に住み替えるニーズは小さくない。

空き家を利用した比較的安価な『ケア付き賃貸住宅』を今後10年間で40万戸、現在拡充を進めている「サービス付き高齢者向け住宅」60万戸と合わせ100万戸超を確保する計画なのでしょうか？

私は、セミナーやブログなどで、『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用に対して否定的な見解を繰り返していますが、それはあくまで、建物を建築する方に“土地の有効活用で失敗しない為”に、『サービス付き高齢者向け住宅活用の注意点』を（内容によってはやめた方がいいと）アドバイスするためです。

『サービス付き高齢者向け住宅』の有効活用の提案にはあまりにもリスクの高いものが多い為、“やめた方が良い”とも言っています。それは、あくまでも建築する方（主に地主さん）の立場での話です。詳しくはブログ参照下さい。

　確かに、高齢者が安心して暮らせる住まいが確保される事は良い事だと思いますので、安心して暮らせる住まいの確保を否定するつもりは全くありませんと言うか、それ自体は良い事だと思います。

特に、今回の空き家を利用したケア付き賃貸は、今後も人口は減少し、空き家は増加していくので、高齢者が安心して暮らしていける在宅介護の仕組みが出来れば、空き家も有効利用できるので、貸す方にとっても借りる方にとっても良いのではないでしょうか。

　少し気になったのが、そうなるとますます「サービス付き高齢者向け住宅（以下サ高住）」の位置づけが難しくなるのではと思いました。（あとモデルとなっているＮＰＯ法人「自立支援センターふるさとの会」が都内でつくっている高齢者向け共同住宅「自立援助ホーム」と同レベルのものを40万戸整備するのは難しいのではないかと思うので、あくまでもモデルのような気がします・・・）

本来、サ高住は、有料老人ホームと特養の間の需要を狙って整備が進められていますが、今回のケア付き賃貸の整備が進むと、サービスの充実ができない（入居者満足の低い）サ高住は、ますます低価格競争が激しくなるでしょう。

Posted by funaizc at 2013年07月21日

「土地等の価額」には無償返還届出書が提出されている土地の価額の20％相当額が含まれるとされた事例に思うこと・・・

国税速報（平成27年7月1日第6270号）のトップの下記最新裁決例紹介にふと目が行き、興味のある内容だったので少し紹介します。

～土地保有特定会社の判定の際の「土地等の価額」には無償返還届出書が提出されている土地の価額の20％相当額が含まれるとされた事例～
〔国税不服審判書　平成24年10月9日裁決（裁決事例集第89集）〕

　先週のブログに、相続対策にもなる「法人活用」の事を書きかけ、その「法人活用」の基本とも言える”建物所有方式による所得の分散効果”などについて書くつもりでしたが、少し関連あるので今週はこのネタ（裁決事例ネタ）を書きます。

　建物所有方式で、法人が個人（同族関係者）の土地上に建物を所有した場合、税務署に無償返還届出書を提出し、借地権の権利金の認定課税を受けないようにします。その場合は、土地の相続税評価は20％減額されますので、同族法人の株価を計算する場合、当然減額された20％は法人側の資産に計上します。

　あたり前の事だと思っていましたが、この裁決例での請求人の主張は、『無償返還届出書が提出されている土地については、相当地代通達5（「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の価額）により、その借地権の価額は零として取り扱われることとなるから、相当地代通達8（「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価）及び相当地代貸宅地通達により当該土地の自用地としての20％に相当する金額を純資産額に含めるとしても、それは借地権の価額ではない～略～　したがって、自用地としての価額の20％に相当する金額は、評価基本通達189（3）イに定める「土地の価額」に該当しない。』となっていますが、審判所の判断は、”ＮＯ”「土地の価額」に該当するでした。
争点は「土地の価額」の定義（個人側で減額された20％分の評価を「土地の価額」と言うのか？）だと思いますが、個人的にも裁決通りだと思いますと言うか、この事例が国税不服審判所で争われていたのが意外でした・・・

Posted by funaizc at 2013年07月06日

相続対策にもなる「法人活用」

　先週のブログで、自民党の参院選公約と相続対策の関係について書こうと思ったのは、いまでも、税金面においては、個人（所得税＋住民税）に比べて有利な法人（特に中小法人）が、更に法人税がさがれば、不動産収入の多い人等にとってはますます「法人活用」が重要になる→財産の多い人にとっては「法人活用」は相続対策にも非常に重要であると言いたかったからです。

　個人への課税（所得税、相続税等）は増税方向で、高所得者への課税が更に厳しくなるのは間違いないでしょう。それに比べて法人への課税は減税方向であり、財源の問題でなななか減税が実現しない事があっても、法人税が増税になるという事は今の日本の状況からは当面ないと断言しても良いのではないでしょうか。ただ節税目的の資産管理会社に対しては留保金課税制度などの復活が気になったのですこし触れました。

以下は、相続対策の基本で一般的に相続対策の三原則とも言われています。

私が行う相続対策も基本は同じですが、更に徹底的に「法人を活用する」事により、相続により財産を大きく減らす事なく、相続を乗り切る事が可能になります。

今日も時間がなくなってしまいましたので、セミナーで使用しているレジュメだけ貼り付けて解説は次回にします。

Posted by funaizc at 2013年06月30日

自民党の参院選公約と相続対策の関係について思うこと・・・

自民党は20日、参院選公約を発表しました。衆院選に続いて経済再生を前面に打ち出し「思い切った投資減税と法人税の大胆な引き下げを実行」することを明記しました。

アベノミクスへの期待感と日銀の異次元緩和の導入により、一時（5/23の高値（ザラ場）15,942円）は16,000円近くまで急上昇した日経平均も、現在は調整局面で13,000円前後となっています。6月5日の成長戦略第3弾の不発で更に株価が下がり、ドル円も下落（円高）した時も、そして今も、株高・円安を期待する個人投資家は、「参院選勝利と消費税増税を実現したい政府は、きっと何かやってくれるはずだ」と思っている（願っている）に違いありません。20日の参院選公約だけではインパクト不足です。

さて、話を本題に戻しまして、自民党の参院選公約と相続対策の関係について思うことですが、当然直接的には関係ありませんが、「法人税の大胆な引き下げの実行」が資産家の相続対策において重要かつ必須である『法人の活用』に大きく関係します。
　私たち（青山財産ネットワークス（旧船井財産コンサルタンツ）は、創業時から、収入ＵＰと法人活用による節税を相続対策の中心に据えたコンサルティング（イチマルコンサル）を展開し、私も法人活用をテーマにしたセミナーを数多く開催してきました。

　昨年の法人税減税（平成24年4月1日以後開始事業年度から）実施と、今年の税制改正（平成27年1月1日から実施）による所得税の最高税率の引き上げによる増税決定により、個人の所得税（住民税合わせると最高税率55％）と法人税（復興増税3年間経過後の平成27年4月1日以後の地方税を合わせた法人実効税率は大法人で35.6％、中小法人の年800万円以下の所得に対しては23.2％）の差は以前にも増して大きくなりました。

最近では、法人活用について書かれた本も多く発行されていますが、まだまだ本当に法人を徹底的に活用できている方は少ないと思います。ましてや相続対策まで含め総合的に実行されている方は更に少ないでしょう。

結論から言うと、収入が高く所得税率が高い場合は、法人を活用しない理由はないと思います。税制の方向性（個人は増税、法人は減税）からも疑う余地はありません。しいて気になるとすれば、現時点では心配する必要はないと思いますが、過去にあった『同族会社に対する留保金課税』です。

　留保金課税制度は、平成12年～平成22年にかけて改正が重ねられています（特に平成18・19年改正が大きなものでした）。現行法（平成25年）では、期末資本金の額が1億円以下の会社（※）については適用がないこととなっております。

※留保金課税制度については、kiyusama31さんのブログ『税務・会計本の感想文』に過去の経緯も含めわかりやすく解説されています。

つづく（次回に『相続対策』における『法人活用』についてもう少し書きたいと思います）

Posted by funaizc at 2013年06月23日

急増する空き家、利益を生まずに資産と呼べるか（納税通信6/17号記事）を見て思ったこと・・・

今日は、少しとりとめもない事を書いて見ます。

『納税通信』（エヌピー通信社発行）の第3275（2013年6月17日）号のトップ記事の見出しが、
　　　”急増する空き家”　～利益を生まずに資産とよべるか～　となっていたので、私もセミナーで同様の事を言っていることもあり、共感し読んでみたら少し疑問？に思えた箇所がありました。

　記事の大筋は、間違っていませんし、今の実態を表している良い記事だと思います。

　疑問に思った点と言うのは、「子どもらに生きた財産を残す」という関連事例の部分で、事例は、横浜市にある廃屋付きの土地を長年にわたり持て余しているＡさんは、木造２階建て（８戸）の３０年一括借り上げの賃貸住宅の提案に対しては、解体費をかけて土地を整備し３０年返済（借入金）で建築する事は、「これが本当に”資産”と呼べるのだろうか」と疑問を持ち、実行しなかったが、現在６０歳のＡさんは、自分の寿命より法定耐用年数４７年の鉄筋コンクリート（ＲＣ）の賃貸アパートなら子どもらに資産として残せると考え、建築したと言うところです。

　文面から推察するところ、小規模な建物だと思われます。木造のアパートは耐用年数が短くてダメだが、鉄筋コンクリート（ＲＣ）なら耐用年数が長く自分の寿命より長いから資産になるとの解釈になりますが、さて、本当にそうでしょうか？

　仮に、この土地が立地条件が良く、家賃も高く取れるところで、なおかつ建築費も半分以上自己資金でまかなえているなら、良い不動産をこどもに残してあげられるので、それはそれで良いかもしれません。

　大事なのは、キャッシュフローです。例え木造のアパートでも将来的に安定した収益（手残り）が得られるのであれば、立派な資産です。

　例え、立派なアパート（あえてアパートと書いているので小規模な建物と考えられるが、本当に鉄筋コンクリートである必要があったのかも疑問）でも、借入金比率が高く、将来的に借入金返済後の手残りが厳しくなるようでは、それは良い不動産ではあっても”資産”とは言えなくなります。

　記事の見出し”急増する空き家”が示すように、既に住宅は余っています。そして最後の需要層（団塊ジュニア層）向けを中心にまだまだ分譲住宅（賃貸住宅も）供給されています。あと１０数年もすれば、首都圏でも確実に人口は減少し、住宅は余ると言うのに・・・

　土地を持っていて、活用方法に悩んでいる（そのままにしておくと固定資産税がかかるｅｔｃ）方は、”なんとか有効活用したい”と言う気持ちが強い傾向があり、正しい判断ができていないケースを良く見かけます。

Posted by funaizc at 2013年06月16日

有効活用での取り組みに朗報か！グループホームで３ユニットが復活

5月24日（金）と5月28日（火）に都庁第一本庁舎5階大会議室にて、認知症高齢者グループホーム緊急整備事業、都市型軽費老人ホーム整備事業補助制度説明会がありました。

土地の有効活用をする場合に、最終的にもっとも重要なのが、事業収支・キャッシュフローであり、全額借入での建築計画の場合の家賃下落、空室リスクによる将来収支の悪化を防ぐ為に、利回り１０％以下の場合の有効活用の場合、基本的には１／２程度の自己資金の投入を勧めています。

セミナーでも、リスクを抑えた有効活用方法として、補助金を活用した有効活用例をいつもお話していますが、まさしくその補助金事業の説明会です。

対象となる場所（区市町村）が限定されますが、対象エリアに土地を所有しているなら、お勧めの有効活用方法と言えます。

今回の説明会で、昨年の説明会の内容と大きく変わった点と言えば、グループホームで３ユニット（２５人以上）が復活した点と軽費老人ホームの補助金（１人あたり３００万円→４００万円（他施設等を併設の場合、５００万円））が増額でしょうか。

グループホームがスタートした頃は、３ユニットまで認められていましたが、当時医師会？が反対したとかで２ユニットまでしかできなくなっていました。

今回は、２３区、武蔵野市、三鷹市の特定区域で３ユニットまで整備が可能となっています。

＜補助額＞
創設（新築・買取）の場合
①２０００万円×３ユニット＝６０００万円
②重点緊急整備地域の場合、３０００万円×３ユニット＝９０００万円

他の施設（認知症デイサービス等）を併設すること等による加算などもあります。詳しくは、東京都のホームページ　をご覧下さい。

認知症高齢者グループホーム緊急整備事業、都市型軽費老人ホーム整備事業の他、ショートステイ整備補助制度、介護専用型有料老人ホーム整備補助制度、などもありますので、有効活用を検討している方には重要な情報です。

東京都では、この他にも、東京都医療・介護連携型サービス付き高齢者向け住宅モデル事業も募集しています。
私は、サービス付き高齢者向け住宅の有効活用には否定的（あまりにもひどい内容の提案が多すぎる為）ですが、本モデル事業に該当するようなサ高住なら有効活用の候補になると考えています。

Posted by funaizc at 2013年06月02日

少人数私募債の活用と税理士の見解

たまに、本ブログのアクセス解析を見ていますが、最近は「サービス付き高齢者向け住宅の有効活用の注意点」に関することを書いたり、なんといっても4月22日に発売された週刊ダイヤモンド（P68P69）に私がセミナーで話している事が取材記事として掲載されたりしたので、やはり『サービス付き高齢者向け住宅』が先月から検索キーワードの最上位となっています。

意外なのが、『少人数私募債』というキーワードが先月も今月もまだ上位（2位3位）な点です。
2月17日のブログで、『少人数私募債利用の節税封じは、平成28年1月1日以後との情報、ならば“駆け込み需要”が予想される。』と言う記事を書きましたが、それが今でも意外と読まれているようです。

と言う事で、今日は『少人数私募債』のついて少し書いてみようと思います。

今では、明確に総合課税になるのは、平成28年1月1日以降発行の少人数私募債が対象で、それまでに発行されたものは、分離課税との解釈となっていますので、少人数私募債を活用した場合の税務リスクは、適正利率を超える部分（又は利息そのもの）に係る利息が役員給与と見なされる点ではないでしょうか。※適正利率についてはのちほど・・・

もう少し具体的に言うと、会社に十分なキャッシュが有り、資金調達の必要性がないのに多額の少人数私募債を発行して、社債利息分の役員報酬を減額したりすると、この少人数私募債の発行は役員報酬を社債利息に振り替えただけではないかと見なされ、適正利率を超える部分（又は利息そのもの）に係る利息が役員給与と見なされる可能性が高いと言う事です。

私たちは弊社の経験豊富な資格者（税理士等）が確認の上、同族会社に建物を移転する場合などにもこの少人数私募債を発行する事がありますが、当然こういう課税リスク（同族会社の行為計算否認規定）には細心の注意を払います。

私個人としては、同族会社が個人から建物を購入する場合は、当然資金調達の必要性が出てきますので、担保提供の必要な銀行借入ではなく少人数私募債を活用する事は合理的な行為ではないかと考えています。利息についても一般の上場会社などと比べれば、多少高くなるのは当然ではないかと思います。

適正利率についての議論の紹介を詳しくここで書くと長くなるのでやめときます。その資金調達による法人の投資効果やその調達額などにもよると思いますが、ホームページで色々検索すると2％～5％と言ったところでしょうか？

ちょっと話が変わりますが、最近の事例で残念な事がありました。セミナーに参加されたお客様の法人活用の相談に対して、6000万円の時価で収入が年間3000万円ある商業用建物を新設法人に移転する際に、法人の資金調達手段として、少人数私募債を発行して、4％の利息（年間240万円）を受け取るスキームを提案したのですが、残念ながらその提案は、顧問税理士によって否定された為、お客様は実行しませんでした。

その方は、その他にも不動産収入が有り、当然最高税率ですので多額の所得税等を納付しています。にも拘わらず顧問税理士は、これまでも法人活用を実行していませんでした。そして今度は否定です。

私募債利息による節税効果はたいした事はありませんが、建物を個人から法人に移転する事による税効果は非常に大きく、また私募債の利息が法人の経費になる事も結果とし法人税の節税にもなります。

資金調達の必要性、4％の利息（総額で年間240万円と言う少額）、時価での建物売買、私としては、課税リスクが高い提案とはとても思えません。

顧問税理士は、本当に知識と経験があって、否定したのか疑問です。なにより本当にお客様の事を思ってアドバイス（否定）したのかと思ってしまいます。