高田吉孝のブログ
東証１部上場アーバンコーポレイションの民事再生法適用申請に思うこと・・・
またしても約１ヶ月ぶりとなってしまいましたが、前回のブログにも書きましたように、マンションデベロッパーや建築会社、不動産会社の倒産が相次いでいます。昨日（８月１３日）も全国で不動産開発やマンション分譲を手がけるアーバンコーポレイション（東証１部、広島市）が東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。負債総額は２５５８億円と今年最大規模です。０８年３月期まで９期連続で過去最高益を更新し黒字だったにもかかわらず、昨年からの不動産市況の悪化により、資金繰りに行き詰まった典型的な例です。
アーバンコーポは、東京や大阪など都心部で開発した土地や建物を国内外の投資ファンドに売却する不動産流動化事業を展開し業績を拡大してきました。サブプライム問題の影響で投資ファンドにマネーが集まらなくなって物件が売れず、国内金融機関も融資に慎重になっていました。首都圏などの分譲マンションの販売不振、建築資材の高騰と現在の不動産市況の影響をもろに受けた形です。
先月（７月）には、同じく東証１部の中堅マンションデベのゼファーも民事再生を申請しましたが、この２社については、春頃から資金繰りの悪化がうわさされていました。手元に、新生銀行が６月に発行した「振興不動産会社の破綻リスク（２）」というレポートがありますが、６社ほどの比較でこの２社がダントツで資金繰りリスクが高く、社債の格付けも＃Ｂ＋／ネガであり、今回の事は十分予想のされたことだったと言えるのではないでしょうか？ちなみ昨年の７月頃は２０００円程度だったアーバンの株価は、このレポートが出た少し後まではまだ４００円台をキープしていましたが、その後は急落しついに本日（１４日）３２円となり整理銘柄に指定されました。
不動産市況はまだまだ回復には時間がかかり、マンションデベや建設会社の倒産はまだまだ続く事は間違いありません。
株安、ドル安、不動産安に思うこと・・・
先週１３日には、円相場が１２年ぶりに１ドル１００円の大台を突破し、一時９９円７７銭まで上昇しまし、日経平均も１２，４３３円（１３日終値）と４２７円の大幅安となり翌日も続落し１２，２４１円と１２，０００円割れも現実味を帯びてきました。
さかのぼって、日経平均株価を月足終値で見てみると、２００３年４月末に７，８３１円で底を打ち、２００５年４月末に１１，００８円で再度底入れし、昨年の６月末に１８，２９７円を付けたあとは、約６，０００円一気に急落しています。金融政策を左右しる日銀総裁すらまともに決められない日本の政治には外国人投資家だけでなく個人投資家もあきらめムードですが、さすがに下げすぎのような気がするので今度こそ、そろそろ底を打ってほしいものです。
円高（ドル安）については、上昇してもあと数円との見方も多いので、外貨投資やＦＸ取引でのドル買いが有効なような気がしますが、もうしばらく不安定な動きが続くと思うのでほどほどにしておこうと思います。
最後に、不動産安ですが、こちらは昨年春〜夏ごろから土地の仕入れ現場では顕著になっていましたが、一般市場ではまだまだ始まったばかりで、一部では３月決算末の「不動産価格大暴落説」がうわさされています。実際、土地を仕入れる業者（戸建てやマンション業者）さんは、一様に消極的になっており、本当に良い場所か安い価格でないと土地を仕入れなくなっています。実際の話として城南地区のある場所で、昨年春頃、１８０万円の価格がついた土地で、売主さんの希望が２００万円であったため、売却しなかったら日を追うごとに価格が下がり、今では１３０万円でも買い手がいなくなってしまいました。
確かに金融機関の融資が厳しくなった上、住宅が全く売れていないため資金繰りがかなり厳しくなっている会社もありますが、個人的には、３月末の「不動産価格大暴落説」は実現しないものの、下落基調は更に明確なものとなり９月末から来年にかけて、より具体的な影響が出てくるような気がします。
その「土地の有効活用」はやめなさい！
今年は、少しまめにブログを更新しようと思いながら、結局１ヶ月以上放置してしまいました。書きたい事はたくさんあるのですが、ついつい日々の仕事に追われ、さぼってしまいます。
さて今年に入り、既に３回「空室対策」や「有効活用してはいけない」をテーマにセミナーや勉強会を開催し、多くの方とお会いし個別にご相談をいただいています。
今週もある会の勉強会があるので、そこでお話しようと思っているのですが、それが、冒頭に書いた 『その「土地の有効活用」はやめなさい！』です。
私たちは、５年前に あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい！ と言う本を発刊し、セミナーも行ってきましたが、最近あまりにもひどいアパート・マンション建築の提案を目の当たりにするようになりました。
直近の事例で、２件続けて表面利回り（年間家賃／総事業費（土地代除く））７％未満、全額借り入れ、それも郊外徒歩１０分以上の立地条件、かつその内１件はサブリースすら提案されていないという信じられない内容であり、いいかげんな収支計画で、借入金による相続効果ばかり強調していました。
また、ロードサイドテナントの有効活用提案で、ハウスメーカーがテナント付で提案していたケースでは、私たちが提案したものと比較して建築費が2倍近いものがありその建築費の法外な高さに驚いてしましました（関西での例）。ハウスメーカーがテナントを付きで提案してくるケースでは、テナントの選択肢はあるものの建築はそのハウスメーカーが前提となるので建築費が高くなることはこの業界では常識ですが、今回のように2倍近い価格というのは少し驚きました。
業者サイドの都合で、地主さんの利益が無視されている実態を見ると本当に残念でなりません。私たちが間に入る事により、適正な建築費はもちろん地主さんに最大限有利な契約条件（賃料、中途撤退ペナルティなど）とする事が可能です。コンサルティングフィー（賃料の1ヶ月分＋α）など問題にならないくらい間違いなく地主さんにとってのメリットを創出することが可能です。
セミナーなどで、もう少し早く船井さんの事を知っていたらと言われる事もよくありますが、そういう場合は本当に残念でなりません。
昨年は、空室対策の小冊子を発刊しましたが、今年はそういうあまりにもひどい提案例をまとめて、正しい土地活用の参考にしてもらえる小冊子『その「土地の有効活用」はやめなさい！』でも発刊してみようかなと思います。
マンション・アパート運営大手会社創業者の身売り交渉に思うこと…
私は、「土地の有効活用はしてはいけない」と安易なアパート建築に警鐘を鳴らし、真の土地活用や正しい相続対策についてセミナーなどでも多くの方のご相談に乗っています。建築会社などからアパート建築の提案を受けている方からの相談も多いのですが、本当にその提案内容には愕然とするものが多いだけでなく、最近、詐欺的な営業で被害に遭った方からもご相談をいただきました。ご本人からは実名を出してもいいから多くの人にその実態を知らせて欲しいとまで言われました。
有価証券投資もアパート建築も、最後は自己責任です。どちらもリターンがある以上リスクはつきものです。確かに土地オーナーにとって、土地の有効活用は非常に重要なテーマであり、活用できる土地は最大限に活用するべきです。活用していない土地や収入の上がらない土地のオーナーさんは、固定資産税負担に苦しんでいますので、建築会社の甘いささやきについつい心を許してしまうのでしょう。３０年一括借り上げを３０年間当初の家賃を保証してくれていると思い込んでいる方もまだまだ多くいます。それだけでも大きな落とし穴ですが、それは多かれ少なかれどこの建築会社でもやっていることなので大して驚きませんが、実際の営業手法はそんなもんでは済んでいないようです。このブログは個人的なものではないので、コンプライアンス上他社を批判するようなコメントは避けますが、正直一部上場企業がそこまでやっているのかと愕然としました。
先週、同じように東証１部上場 全国的なＴＶＣＭ 猛烈な営業と長期の家賃保証を武器に土地オーナーに建築を提案し管理戸数と業績を伸ばしているアパート・マンション賃貸大手のＢ社が、支店に在籍していない社員を宅地建物取引業法が定める専任の資格者として登録したままにし、国土交通省から同法違反にあたるとして是正指導を受けていたことが新聞でとりあげられていましたが、営業現場の実態からすれば、こんなのは大した問題ではないでしょう。
不動産は値下がりする！
リクルート事件で有名？なリクルートの創業者江副浩正さんの著書『不動産は値下がりする！』が、よく売れている。10月17日の日経新聞の広告には、７万部突破となっていたが、中央公論新社のオススメブックスのところには、大反響 73万部突破！ となっている（10月28日現在）。この2週間でそんなに売れたのだろうか？
部数はともかく、時流にあった話題の本であることは確かでしょう。確か路線価の発表の翌日の新聞に新刊広告が出ていたと思うが、小生もすぐに買って読みました。
私も3月のセミナーでは、不動産市況が転換期であるとお話し、8月のセミナー以降は完全に市況は転換したとお話しています。世間では、路線価（全国の標準宅地の評価基準額の平均額）が 2 年連続上昇し、不動産価格が上昇していると思っている方も増えたようですが、不動産取引の現場では完全に上昇はストップ（超一等地や再開発がらみの土地は除く）し、春頃に比べてマンション用地や戸建て用地では10％以上下がっています。特に郊外のバス便エリア等利便性の劣る地域の下落は顕著で、その理由は、値上げに消費者がついてきておらず、売れ残りが増加しているのと建築費の値上がりにより土地の仕入れ価格が下がっているためです。最近テレビや雑誌などでも住宅の売れ行きが落ち在庫が増えていることを取り上げているので、ますます住宅の買い控えが進むためこの流れはしばらく止まらないでしょう。
さて、話を江副さんの本にもどしますが、江副さんの本の内容自体は私たち（船井財産コンサルタンツ）の言ってきた事（長期的に見て日本の土地（一部を除く）は値上がりしない、値下がりする）と基本的には同じですが、今回江副さんが本を発行したタイミング、広告を打つ時期はほんとうに絶妙だと感心しています。今月の17日の広告は、ちょうどマンションが値上がりし、首都圏のマンション契約率が9年ぶりに低水準（71％）となった記事に併せて計画的に出したものだと思います。発売時は、路線価上昇の記事に併せて、『不動産は値下がりする！』と広告したのも、不動産の市況をうまくとらえたタイミングでしたし、そのシンプルなタイトルも非常にわかりやすく、ベストセラーになったのもうなずけます。
最新地価予想では、大野地価研究所の大野幸一氏も同様に、今は調整下落相場の２合目あたりかと言っています。大野幸一氏もバブル崩壊後の地価動向と今回のミニバブル（一流商業地の地価高騰）を的中させた方で、今後も注目です。
あなたの「アパート」は資産でなくなる？
船井財産コンサルタンツは、先月の２８日から２９日の３日間にかけて、読売新聞（全国版）に「有効活用してはいけない！」をテーマに各種広告を大々的に掲載いたしました。２９日には、９月１０月のセミナー特集として、いくつかのセミナーの広告を掲載いたしました。
私も、今年はこれまでに３回 あなたの「土地の有効活用」はやめたほうがいい！と言うタイトルで、セミナーを開催させていただき、その後も多くの方の相談に乗らせていただいております。今まさしく、ハウスメーカーからアパート建築を勧められて悩んでおられた方や、今後アパートを建てようと考えているのだが、昨今のアパート・賃貸マンションの建築がやはり多いと感じているので、どうすれば良いかと考えていた方などにとっては、本当に有益な情報を提供させていただき、多くの皆様に喜んでいただきました。
私は、日頃から相続対策を中心に多くの地主さん、家主さんよりご相談をいただきますが、その中でも共通の悩みがやはり空室問題です。セミナーに参加されたも既にアパート・マンション承ってやはり基本的には、既にアパート・マンションをお持ちの方も多く、空室で困っていると言うお話もよく聞きました。
私は、空室対策についてもこれまで数多くアドバイスをさせていただいておりましたので、今回、緊急！空室対策セミナー こうしなければ、あなたの「アパート」は資産でなくなる。と名打ってセミナーを開催させていただきます。
空室対策セミナーは、いろんなところで開催され、中には本やネット上でかなり有名な方もおられますが、空室対策としながらも結局は賃貸住宅の建築を勧めているケースもあります。空室対策自体は、他でやっている内容と大きくは変わりません。結局テクニックはだいたい同じようなものになってしまいます。私は大家さんの意識の問題を中心にとらえ、また船井ならではの問題解決方法や最新の不動産市況、そして真の相続対策までをわかりやすく説明させていただきますので、ご興味のある方は、是非一度ご参加下さい。
ご参加いただいた方全員に、私が編集した小冊子
めざせ満室経営！ 勝ち組大家･収入アップはこうすればいい!
をプレゼントさせていただきます。
２００７年路線価、２年連続上昇 地価は上昇する？？
1日に２００７年の路線価が公表されました。全国の標準宅地の平均価格が２年連続の上昇し、東京都内の平均では前年比１７．１％と大きく上昇し、大都市圏だけでなく北海道や福岡などの中核都市を抱える道府県でも平均で上昇に転じる地域も出たこともあり、一部新聞やマスコミなどで地価の上昇をオーバーに取り上げたりもしていましたが、そもそも路線価とは、国土交通省が３月に公表した公示地価の８割程度を目安に各路線（道路）に相続税や贈与税の算定基準として付ける価格ですので、基本的にこの３月に発表された公示地価と同じ傾向なのです。
弊社では、お客様の相続税の試算表（基本報告書）を毎年更新させていただいていますが、今年は多くの評価替えに追われそうです。都心部を除き、都内ではここ数年は横ばいからやや上昇といった所が多く、１年ではあまり大きな変化はありませんでしたが、今年は郊外でも１０％以上上昇している所も増えましたので、今年の評価替えでは、相続税額も大きく上昇する方も増えそうです。
そんな話をすると、お客様はこれから相続税がどんどん増えていくのではないかと心配する方もおられますが、私は今年の上昇率が近年では最大となると思います（ごく一部の地域を除く）。
公表される地価（公示価格や路線価など）は実際の市場の最新動向とはタイムラグがあり、今年の路線価は昨年の土地取引の動向を反映したものです。そういう見方で来年公表される地価（公示価格や路線価など）を予想するなら確実に今年の上昇率がＭＡＸであると言えると思います。
実際、今年の路線価が１０％以上上がった地域（立川〜八王子）で（だけではありませんが）既に戸建て住宅の在庫が増えすぎ、業者の土地仕入れ意欲が極端に落ち込んでいます。昨年高値で仕入れた土地（付分譲住宅）が売れていないのです。そうなると当然土地の仕入れ価格は上がるどころか下がるところさえ出てきています。
次回へつづく
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ワンルームマンション投資に思うこと（続編）…
４月末に国土交通省が発表した２００６年度（０６年４月〜０７年３月）の貸家の新設着工戸数は、予想通りの結果で、前年度比３.９％増加の５３万７９４３戸と６年連続の増加となり、１９９７年度以降過去１０年で最高の着工数となっています。
また、３月の着工数は前年同月比２％増の３万９６６３戸で、３ヵ月ぶりに増加となり、今年も昨年と同水準またはそれ以上の着工数になるのは間違いないと思います。
持ち家も含めた２００６年度の新設住宅着工戸数も前年度に比べ２．９％増の１２８万５２４６戸となり、４年連続で増加しています。都市部のマンションブームを背景に分譲マンションの着工戸数が１９９０年度に次ぐ過去２番目の高水準を記録。持ち家、貸家も堅調に推移し、全体の着工戸数でも９年ぶりの高水準となっています。
着工戸数の内訳は、持ち家が０．９％増の３５万５７００戸で、３年ぶりに増加。貸家は３．９％増の５３万７９４３戸で、６年連続のプラスとなりました。分譲住宅はマンションが４．８％増（２４万１８２６戸）、戸建てが０．４％増（１３万８３９４戸）でした。
着工戸数が４年連続で増えたのは８７年以来で、長期金利がなお低水準にあり、３０歳代の団塊ジュニア世代の住宅取得意欲が高まっている事等がその要因ですが、最後の住宅需要層である団塊ジュニア世代が住宅を取得することは、賃貸需要にとってはマイナス要因（分譲住宅を取得する方の約４０％は、賃貸住宅からの住み替え）でもあります。
好調な都市部でのマンションブームの裏で、各マンション業者はワンルームマンションの建築に力を入れ出しているようです。これは実際、数社のマンション業者の土地の仕入れ担当から同様の話を聞きましたので、多分間違いはないと思います。
都市部では、地価が上昇しており広大な土地（ファミリー向け分譲マンション用地）を仕入れるのが難しくなっており、そこでファミリー向け分譲マンションでは採算ラインに乗らない、多少小規模な土地でも今後は仕入れて、ワンルームマンションを建築して、ファンド（Ｊリートや私募ファンド等）に売却していくそうです。
先日も城南エリアで、納税地用の土地売却（２００坪容積率２００％）の入札を実施しましたが、信じられない高値で某大手マンションデベロッパーが落札しました。ざっと物件の利回りを計算してみましたが、とても個人では投資できるような利回りにはなりませんでした。物件を購入するのは、投資家から資金を集めたファンドです。結局は投資家が泣きを見る？構図なのではないでしょうか。
いずれにせよ、旺盛な賃貸住宅の着工はまだまだ続きそうです。あと１０年近くは、首都圏では人口が流入しますが、需要を超える供給と、中長期的に見た人口減少問題がある状況下では、賃貸住宅への投資（アパート、マンションの建築）はやめた方が良いケースが多いでしょう。新築ワンルームマンション投資は論外です。
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２００７年公示地価発表に思う事…
国土交通省が３月２２日に発表した、２００７年１月１日時点の公示地価は、住宅地、商業地、工業地などを含む全用途がそろって上昇し、全国平均で１９９１年以来１６年ぶりにプラス（住宅地が前年比０・１％、商業地が同２・３％、全用途が同０・４％）に転じました。
今回の公示地価上昇は、東京、大阪、名古屋の３大都市圏がけん引した事はまぎれもない事実ですが、不動産投資の拡大などを背景に、都心の人気商業地域周辺や麻布、広尾、松涛と言った高級住宅地が３０％−４０％超の上昇地点が出ただけでなく、福岡・仙台といった一部地方都市でも大きな上昇が見られた事が特徴的だったように思います。一方、３大都市圏を除く地方圏は３年連続で下落幅は縮小しましたが、住宅地、商業地とも１５年連続で下落し、地域格差はさらに拡大しています。
一部報道では、「資産デフレからの脱却が鮮明になってきた」「土地デフレが終息しつつある」と言った楽観論が目につきます。毎年発表される公示地価は、だいたい前年の不動産取引の結果がを元になっていますので、不動産取引の現場にいるものにとっては、だいたいの傾向は予測できます。そういう意味では、来年（２００８年）の公示地価まではだいたい同じような傾向になるものと推測しています。今年１年は、まだまだ上昇する地点もあるでしょうし、その他の場所でも大崩れすることはないと思いますが、再来年（２００９年）の公示地価では、別の傾向（東京周辺でも二極化がより進む）が現れると思っています。
その理由は、団塊ジュニアの旺盛な住宅購入意欲に支えられ人気エリアでは物件価格も上昇が続くかもしれませんが、一部の場所を除いては、既に物件価格の上昇に消費者はついてきていません。実際、郊外やバス便エリアなどでは売れ行きもあまり良くないと聞いています。売れ残りが増えると、昨年のように高い値段で土地を仕入れられなくなりますので、土地価格の上昇も止まってきます。今年から値上げされたマンションなども市場に出てきますので、その売れ行きが今後の土地の仕入れ価格に影響してきますので、来年あたりで上昇一服、郊外では下落という事になるかもしれないからです。
いずれにしても長期的に見れば、団塊ジュニア後は、住宅需要が激減しますので、一部人気エリアの土地を除いては、地価は上昇しないと思いますので、「土地デフレが終息しつつある」というのは、少し違うと思っています。
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あなたの「土地の有効活用」はやめたほうがいい！セミナー開催
３月１８日（日）１３：３０〜 弊社（新宿ＮＳビル１８階）にて、
高田吉孝ミニセミナーを行います。今回は、インターネット上だけの募集で、限定２０名（参加費1,000円）で開催します。
第１部 13:30〜14:30 あなたの「土地の有効活用」は
やめたほうがいい！
講師：�蠢グ羣盪坤灰鵐汽襯織鵐帖‖莪貉�業部
シニアコンサルタント 高田吉孝
明らかに供給過剰の賃貸住宅、平成１８年は、３年前（平成１５年）に比べ約１０万近く増加し、５４万３４６３戸の賃貸住宅（賃貸アパート、賃貸マンション等）が建築されました。 人口減少時代の中、既に全国で７００万戸以上が空家となっています。
安易な相続対策としてのアパート建築「土地の有効活用」には落とし穴がいっぱいです。
本当の有効活用とは何か？
これからの賃貸経営はどうすればよいか？
大切な資産を守りながら収入を上げるにはどうすればよいか？ 等
ハウスメーカーの提案による安易な「土地の有効活用」に警笛を鳴らし、これからの資産保全、収入ＵＰ、相続対策はどうすればよいかを皆さんにお教えします。
セミナーメニュー（仮）
◎増え続ける賃貸住宅と空家
◎年齢別に見る人口推移と賃貸マーケット推移の予想
◎間違いだらけの相続対策としての「土地の有効活用」
◎「土地の有効活用」の落とし穴
◎ケーススタディ（事例）・危険がいっぱいの「土地の有効活用」
・正しい「土地の有効活用」（成功事例）
◎最新不動産市況とこれからの資産防衛方法
◎プロが提案する本当の相続対策とは！
最新の不動産情報から、賃貸経営の極意、真の相続対策まで、土地オーナーに役立つ情報を発信させていただきます。
個別相談会では、真の相続対策、有効活用のプロ、船井財産コンサルタンツの高田吉孝が、あなたの「土地の有効活用」の診断、空室問題他、不動産及び財産全般についてアドバイスさせていただきたいと思いますので、是非ご参加下さい。
また当日、第２部では、船井財産コンサルタンツグループの
日本不動産格付�� 岡本健治社長（不動産鑑定士）が
ビルの資産価値の維持、建物診断をテーマに、セミナーを同時開催します。
第２部 14:45〜15:45 その建物診断で大丈夫ですか？
講師：日本不動産格付�� 代表取締役
不動産鑑定士 岡本健治
今のままで、大切な資産を守れますか？
管理会社（工事業者や不動産屋さん）任せの修繕計画（建物診断）では大切な資産は守れません！
周辺環境の変化−増加する保有コスト（原状回復費用・修繕費用・改修（大規模修繕）費用），低下傾向にある家賃収入，地震に対するオーナー責任等々、建物オーナーの心配は尽きません。
５年後、１０年後、あなたの建物はどうなるのか。
真の建物診断とはどういうものか？
あなたの資産と賃貸経営のこれからを、一緒に考えるセミナーです。
セミナーメニュー（仮）
◎その工事、本当に必要ですか？
◎その工事、高すぎませんか？
◎その工事、ちゃんとやってくれましたか？
◎工事を行う業者が診断をして良いのでしょうか！？
◎ビル・マンションオーナーも「経営者意識」をもって
マネジメントを行いましょう。
参加費用は、第１部、第２部両方参加されても1,000円です。ご都合の良い方だけでも結構です。＊但し料金は変わりません。
セミナー参加申し込みはこちら。
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