高田吉孝のブログ

台風、竜巻、地震、火事などで建物が消滅した場合でも借地権は消滅しない・・・

今は、16日(月曜日(祝日))の夕方で、東京は日が差していますが台風18号はまだ本州を縦断中です。日付が替わるころには北日本の東海上で温帯低気圧になる見込みとのですが、勢力は再び強まるとの事ですので、北日本ではまだまだ注意が必要です。

台風18号

 昨日は、和歌山県串本町田並で竜巻のような突風が吹き、民家十数軒の瓦や屋根が飛ばされ電柱も倒れ数名被害にあわれました。今月2日にも竜巻による大きな被害が発生しており、越谷市だけでも約900棟にも及んだ建物損壊のニュースもまだ記憶に新しいかと思います。

先週、お客さん(地主さん)とそんな話になり、お客さんから「台風や地震などで、台風や地震で建物が全壊したら、借地権はどうなるの?」「建物に住めなくなったら借地権はなくなるんじゃないの?」と聞かれました。

借地権は、そう簡単に消滅する事はありませんが、地主さんは、意外と借地権の強い権利について理解されてない事が多いように思います。逆に借地人さんの方が詳しい事が多いです。その辺の意識の差が、地主さんと借地人さんとのトラブルの要因でもあると思います。

 さて、本題の『お客さんの質問「台風や地震などで、台風や地震で建物が全壊したら、借地権はどうなるの?」「建物に住めなくなったら借地権はなくなるんじゃないの?」』ですが、簡単にまとめると、

 地震や台風などの自然災害だけでなく、火事などによって建物が全壊、全焼し住めない状態になっても、それだけで借地権が消滅する事はありません。

 例え契約書に、地震またはそれによる津波により建物が滅失した場合には借地権は消滅するという特約が書かれていても、そのような特約は、借地法11条、借地借家法9条に基づき無効なります(最判昭33123)。

建物がなくなってしまった場合、底地所有者から第三者がその土地を買って所有権移転登記を完了すると、借地人は第三者(買主)に借地権を対抗できなくなってしまいますが、借地人がその建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を、土地上の見やすい場所に掲示することで、第三者への対抗力は建物の滅失から2年間認められます(借地借家法102項)。


 「建物に住めなくなったら借地権はなくなるんじゃないの?」という疑問は、土地上の建物が朽廃すると借地権が消滅する?と言う話から来ていると思いますが、この部分は少しややこしいので調べてみました。結論から書くと、

旧借地法のもとで設定された借地権について、「建物の朽廃による消滅」は、従前の例(旧借地法)が適用されます。

当事者の合意で借地権の存続期間を法定期間(非堅固建物については20年)と定めた場合には、当該期間中に建物が朽廃しても借地権は消滅しない。

存続期間を定めなかった場合または法定期間(旧借地法2条1項、同法5条1項同条項)よりも短い期間の定めをした場合には、法定期間のとおりとなる一方で、法定期間満了前に建物が朽廃すれば借地権は消滅する(旧借地法2条1項但書、同法5条1項後段)。

となっていました。
 

旧借地法第2条

  借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス

2 契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス
 

旧借地法第5条

  当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年トス此ノ場合ニ於テハ第二条第一項但書ノ規定ヲ準用ス

2 当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ


Posted by funaizc at 2013年09月16日

介護施設と高齢者向け住宅

高齢者のための住まいには、「介護施設」と「高齢者向け住宅」があり、厳密に言うと「施設」と「住宅」はそのカテゴリーは別々のものですが、実情はかなりややこしい区別なので、よく混同されて表現されます。

 ウィキペデアのサービス付き高齢者向け住宅の解説の中でも、以下→「民間事業者が運営する高齢者向け住宅は、事実上、有料老人ホームと「サービス付き高齢者向け住宅」の、大きく二つにまとめられることになった」のように、有料老人ホームを高齢者向け住宅と書いていますが、厳密に言うと介護付き有料老人ホームは施設であり間違いです。
 
 またよく「サービス付き高齢者向け住宅」の事を介護施設と呼ぶ事があるが、それも間違いであり、あくまでも、「サービス付き高齢者向け住宅」は住宅なのです。細かい事と思われるかもしれませんが、この違いが非常に大事なのです。

 ただでさえ、「サービス付き高齢者向け住宅」と「介護付き有料老人ホーム」がわかっていない人が多いなか、『介護土地活用セミナー』や『介護賃貸』と称して、「サービス付き高齢者向け住宅」の建築を勧めている人達もいる為、聞いている方は、介護施設と高齢者向け住宅が混同しているのではないでしょうか?

住宅と施設の区分が整理された表がありましたので、転載します。


kaigo-1


まず、上記の名称で呼ばれているものは、住宅であり、介護サービスは外部のサービスを利用します。

 そして、施設は下記の通り、特別養護老人ホームを代表とする介護保険施設とその他の施設があります。

 住宅との違いが、外部の介護サービスを使うかどうかであれば、わかり易いのですが、実際には施設の中にも外部の介護サービスを利用するものもあり、特に有料老人ホームには、介護付きと住宅型と健康型が有り話をややこしくしているように思います。


kaigo-2


Posted by funaizc at 2013年01月13日

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える!

サブリース(家賃保証)契約と賃料減額請求(値下げ要求)について

「保証」された家賃なのになぜ下げられるのか?


「週間金融財政事情 2012年8月13日号の特集 異変アパート経営」で取り上げられた○○社の大幅なサブリース家賃減額要求は、会社を存続させるためにはオーナーの保証家賃を下げるしかない為、多少の非難は覚悟の上での行為だと思うので、一般のサブリース(家賃保証)契約における賃料減額請求のトラブルとは少し状況(内容)が異なりますが、どちらもサブリース(保証)賃料を下げる際のオーナーとのトラブルに変わりありません。

 では、なぜ「保証」された家賃なのになぜ下げられるのかと言うと、結論から言いますと、

 サブリース契約であっても、それが建物賃貸借契約である限りは、『借地借家法を適用すべき』と言う一連の最高裁の判決により、例え契約書に「賃料値下げは出来ない」と記載されていても、借地借家法32条の”借賃増減請求権”が優先される。と言う解釈がされるようになったからです。

 表面上は、サブリース会社側の勝訴となっていますが、内容を深く読んでみれば、全面的にサブリース会社の主張が認められた訳ではなく、家賃をどこまで引き下げるかについては、借入金返済事情その他様々な事情を考慮しなくてはいけないとし、具体的な賃料については高裁に差し戻され判断がなされています。

 平成16年11月8日付最高裁におけるサブリース裁判で、滝井裁判官が補足意見として『家賃減額は、「当初予想収支」を損なわない程度とし』、減額幅については、金利負担や固定資産税負担の減少分とし、賃貸人の当初予想していた利益が確保できる程度とした点は、注目すべき点です。

 サブリース裁判の判例については、ホームページなどで検索すれば多く出てきます。
表面上は、サブリース会社の勝訴となっている為、サブリース家賃の減額交渉の際に、強引な交渉をするサブリース会社は、『サブリース家賃の減額請求権は法律で認められているので、裁判しても大家に勝ち目はない』,『家賃減額に応じてもらえなければ、法的手続きを取る』などと、脅しにも近い言葉でオーナーに迫るケースもあります。

 次回は、そのようなサブリース会社からの理不尽な減額要求への対応方法について書きたいと思います。

Posted by funaizc at 2012年12月22日

サブリース(家賃保証)契約の知識あれこれ

サブリース契約とは

正確に言うと、サブリース(sublease)とは、転貸、また貸しの意味ですので、“サブリース契約”=“家賃保証契約”ではありませんが、一般的に不動産賃貸においては、サブリース(転貸)を目的とした一括借上契約+家賃保証契約のことが、サブリース契約と呼ばれています。

 一般的なサブリース契約はサブリース会社(建築会社の関連会社や賃貸管理会社等)が、オーナーから賃貸物件を「一括借り上げ」し「家賃保証」をするので、その賃貸物件に空室がいくらあっても当初契約した保証家賃が支払われるため、空室の心配がありまえん。またサブリース会社が貸し主になる為、賃貸経営の煩わしさがなく、賃貸オーナーに人気があります。


サブリース図


サブリース契約のメリット

 ゞ室による家賃損失期間がない
 入居者募集の手間がいらない
 F居者募集の都度仲介料や広告料が発生しない
 ぜ尊櫃猟村攷諭米居者)の滞納は関係ない
 テ居者管理の煩わしさがない
 δ詑澳浜料にかかる消費税がない(賃貸管理料がない)
 С猟蠖醜陲虜櫃亮蟯屬少ない(収入がサブリース会社のみ)


サブリース契約のデメリット


 〔叛婀間中は家賃が入らない
  ・一般的には、新築時に2ヶ月〜3ヶ月の免責期間(家賃の入らない期間)がある
 ⇔藏癲更新料が入らない
 実際の手取り額が少ない
  ・実際の入居者の家賃から5〜15%程度低い保証家賃となっている
 げ板太瀋蠅侶萃蠍△ない(家賃下落の原因となる事もある)
 テ居者を選べない(入居者の質が落ちている場合もある)
 δ体漸射逎螢好は回避できない(サブリース契約でない場合も同じ)
 Д汽屮蝓璽慌饉劼療飮坤螢好がある(サブリース会社が倒産した場合、損害が大きい)


サブリース契約の注意点

〃築会社=サブリース会社の場合、建築時の工事費が高い

 建設受注を目的にサブリース契約(家賃保証)をセットで提案するのは、地主向け建築営業の常套手段であり、建築+賃貸経営をシステム提案するので、建築費の比較がされない事が多く、建築会社をコンペ(競争入札)する場合と比べ圧倒的に建築費が高い事が多い。
 また、建築を受注する為に、当初の保証家賃を高く設定し、2年後の見直しで下げると言った悪質な会社もあります。

∧歉擴板造慮直し(保証家賃の減額)がある
  ・法的(表面的)にはサブリース会社の借賃減額請求権が認められている
  ・家賃見直しの際、査定家賃を相場家賃より低くされたり、相場家賃の下落を理由(サブリース会社の募集力を棚に上げ)に大幅家賃減額を要求される事がある
A瓦討まかせサブリースの場合、オーナーは何もしなくて良いかわりに色んなところで費用を負担している為、実際の手取り額が少ないが、安定的に収入が入っている時は、それ(余分な費用負担)に気づかない。

 ・全ておかかせサブリースの場合で、リフォーム費用や建物管理及び将来の修繕費などをサブリース契約のオプション契約で払っている場合、リフォームや建物管理、修繕工事の質が悪く、物件の価値を落としているケースもある。

Posted by funaizc at 2012年12月16日

サブリース(家賃保証)契約はオーナーにとって得か損か?その

 私は、建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)契約は、お勧めしません。現在問題となっている『○○社のサブリース問題』は別格として、そもそも建築とセットで全てお任せのサブリース(家賃保証)契約は建築会社や管理会社を選ぶ際の競争原理がはたらきません。理想的には、安くて良い建築会社で建築し、良い管理会社でサブリース又は管理してもらう事がオーナーに取って最も収益が高くなります。

お任せサブリースの場合、任せている会社が順調な時は、賃貸経営の苦労はなく毎月家賃が振り込まれますので、確かに楽に賃貸経営ができます。順調な時は一見良さそうに見えます。

 先にも、『サブリース(家賃保証)と言う形態は、空室の心配と貸主の手間をサブリース費用(保証料)を払う事により大幅に軽減するもの』と書きましたが、まさしく建築からのお任せサブリースの場合、割高な建築費とサブリース費用他様々な名目の費用で、一定期間の安心と楽(お手軽の賃貸経営)を買っているのです。相当余分なコストを払っていたとしても、当初の契約期間順調に運営してくれるのであれば、それはそれでそれでも良いかもしれません。
 
 今、問題となっている○○会社のサブリース家賃の大幅減額要求や契約解除、追加設備負担要求に見られる問題は、多かれ少なかれお任せサブリースで賃貸経営を行っているオーナーにとっては将来的には降りかかってくる問題です。大幅な家賃の減額や追加の設備要求などもなく、安定して運営されている時には気づかないでしょう。サブリース会社が苦しくなった時にこそその会社の正体が現れます。

 大家さんの中には、全てお任せのサブリースで、賃貸経営の全てのリスク(手間)を回避できると勘違いされていますが、そもそもサブリース契約において、オーナーさんが回避できるのは、『空室リスク』『家賃の滞納リスク』『賃貸管理の手間』であって、『家賃下落のリスク』は回避できません(サブリース契約と賃料減額については、後ほど詳しく解説します)。

逆に、サブリース契約においては、『サブリース会社の倒産リスク』と『家賃の減額請求のリスク』がオーナーにとっての2大リスクとなります。

Posted by funaizc at 2012年12月09日

サブリース(家賃保証)契約はオーナーにとって得か損か?その

サブリース(家賃保証)契約が、オーナーにとって得か損かは、一概に決めつける事はできませんが、本当に誠意のある会社で、管理能力が高く入居者募集も優れているのなら、オーナー(特に自身で色々やりたくないオーナー)にはメリットのある仕組みだと言えます。

サブリース(家賃保証)と言う形態は、空室の心配と貸主の手間をサブリース費用(保証料)を払う事により大幅に軽減するもので、当然契約の内容にもよりますが、サブリース会社の実力と姿勢(誠意)次第で、オーナーにとって得か損かは大きく違ってきます。

本当に誠意のある会社と言うところを強調したいのは、昨今問題となっている【サブリース問題(大幅家賃減額要求や一方的な契約解除】の現状はあまりにも理不尽と言うかオーナーにとって非常に不利益なものとなっており、その実情からは会社の誠意などと言うものは一切感じられないからです。

現在、業界及び該当するオーナーさん達の間で話題となっている【サブリース問題(大幅家賃減額要求や一方的な契約解除】だけでなく、一般のサブリース契約における大幅家賃減額要求のケースでも、会社側の事情(相場家賃が下落したり空室が埋められず逆ざやになり赤字となる事も含む)でオーナーさんに大きな負担を求める場合、その会社の姿勢(誠意)が問われます。当然不誠実な会社と結ぶサブリース契約は“損”な契約になる事が多いです。

どうすれば、オーナーにとって得なサブリース契約にする事ができるかは、後ほどまとめたいと思います。

Posted by funaizc at 2012年12月09日

東証1部上場アーバンコーポレイションの民事再生法適用申請に思うこと・・・

またしても約1ヶ月ぶりとなってしまいましたが、前回のブログにも書きましたように、マンションデベロッパーや建築会社、不動産会社の倒産が相次いでいます。昨日(8月13日)も全国で不動産開発やマンション分譲を手がけるアーバンコーポレイション(東証1部、広島市)が東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。負債総額は2558億円と今年最大規模です。08年3月期まで9期連続で過去最高益を更新し黒字だったにもかかわらず、昨年からの不動産市況の悪化により、資金繰りに行き詰まった典型的な例です。
 アーバンコーポは、東京や大阪など都心部で開発した土地や建物を国内外の投資ファンドに売却する不動産流動化事業を展開し業績を拡大してきました。サブプライム問題の影響で投資ファンドにマネーが集まらなくなって物件が売れず、国内金融機関も融資に慎重になっていました。首都圏などの分譲マンションの販売不振、建築資材の高騰と現在の不動産市況の影響をもろに受けた形です。
 先月(7月)には、同じく東証1部の中堅マンションデベのゼファーも民事再生を申請しましたが、この2社については、春頃から資金繰りの悪化がうわさされていました。手元に、新生銀行が6月に発行した「振興不動産会社の破綻リスク(2)」というレポートがありますが、6社ほどの比較でこの2社がダントツで資金繰りリスクが高く、社債の格付けも#B+/ネガであり、今回の事は十分予想のされたことだったと言えるのではないでしょうか?ちなみ昨年の7月頃は2000円程度だったアーバンの株価は、このレポートが出た少し後まではまだ400円台をキープしていましたが、その後は急落しついに本日(14日)32円となり整理銘柄に指定されました。
 不動産市況はまだまだ回復には時間がかかり、マンションデベや建設会社の倒産はまだまだ続く事は間違いありません。



Posted by funaizc at 2008年08月15日

株安、ドル安、不動産安に思うこと・・・

先週13日には、円相場が12年ぶりに1ドル100円の大台を突破し、一時99円77銭まで上昇しまし、日経平均も12,433円(13日終値)と427円の大幅安となり翌日も続落し12,241円と12,000円割れも現実味を帯びてきました。
さかのぼって、日経平均株価を月足終値で見てみると、2003年4月末に7,831円で底を打ち、2005年4月末に11,008円で再度底入れし、昨年の6月末に18,297円を付けたあとは、約6,000円一気に急落しています。金融政策を左右しる日銀総裁すらまともに決められない日本の政治には外国人投資家だけでなく個人投資家もあきらめムードですが、さすがに下げすぎのような気がするので今度こそ、そろそろ底を打ってほしいものです。

円高(ドル安)については、上昇してもあと数円との見方も多いので、外貨投資やFX取引でのドル買いが有効なような気がしますが、もうしばらく不安定な動きが続くと思うのでほどほどにしておこうと思います。

最後に、不動産安ですが、こちらは昨年春〜夏ごろから土地の仕入れ現場では顕著になっていましたが、一般市場ではまだまだ始まったばかりで、一部では3月決算末の「不動産価格大暴落説」がうわさされています。実際、土地を仕入れる業者(戸建てやマンション業者)さんは、一様に消極的になっており、本当に良い場所か安い価格でないと土地を仕入れなくなっています。実際の話として城南地区のある場所で、昨年春頃、180万円の価格がついた土地で、売主さんの希望が200万円であったため、売却しなかったら日を追うごとに価格が下がり、今では130万円でも買い手がいなくなってしまいました。

確かに金融機関の融資が厳しくなった上、住宅が全く売れていないため資金繰りがかなり厳しくなっている会社もありますが、個人的には、3月末の「不動産価格大暴落説」は実現しないものの、下落基調は更に明確なものとなり9月末から来年にかけて、より具体的な影響が出てくるような気がします。


Posted by funaizc at 2008年03月16日

その「土地の有効活用」はやめなさい!

今年は、少しまめにブログを更新しようと思いながら、結局1ヶ月以上放置してしまいました。書きたい事はたくさんあるのですが、ついつい日々の仕事に追われ、さぼってしまいます。
さて今年に入り、既に3回「空室対策」や「有効活用してはいけない」をテーマにセミナーや勉強会を開催し、多くの方とお会いし個別にご相談をいただいています。
今週もある会の勉強会があるので、そこでお話しようと思っているのですが、それが、冒頭に書いた 『その「土地の有効活用」はやめなさい!』です。

私たちは、5年前に あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい! と言う本を発刊し、セミナーも行ってきましたが、最近あまりにもひどいアパート・マンション建築の提案を目の当たりにするようになりました。
直近の事例で、2件続けて表面利回り(年間家賃/総事業費(土地代除く))7%未満、全額借り入れ、それも郊外徒歩10分以上の立地条件、かつその内1件はサブリースすら提案されていないという信じられない内容であり、いいかげんな収支計画で、借入金による相続効果ばかり強調していました。

また、ロードサイドテナントの有効活用提案で、ハウスメーカーがテナント付で提案していたケースでは、私たちが提案したものと比較して建築費が2倍近いものがありその建築費の法外な高さに驚いてしましました(関西での例)。ハウスメーカーがテナントを付きで提案してくるケースでは、テナントの選択肢はあるものの建築はそのハウスメーカーが前提となるので建築費が高くなることはこの業界では常識ですが、今回のように2倍近い価格というのは少し驚きました。

業者サイドの都合で、地主さんの利益が無視されている実態を見ると本当に残念でなりません。私たちが間に入る事により、適正な建築費はもちろん地主さんに最大限有利な契約条件(賃料、中途撤退ペナルティなど)とする事が可能です。コンサルティングフィー(賃料の1ヶ月分+α)など問題にならないくらい間違いなく地主さんにとってのメリットを創出することが可能です。

セミナーなどで、もう少し早く船井さんの事を知っていたらと言われる事もよくありますが、そういう場合は本当に残念でなりません。
昨年は、空室対策の小冊子を発刊しましたが、今年はそういうあまりにもひどい提案例をまとめて、正しい土地活用の参考にしてもらえる小冊子『その「土地の有効活用」はやめなさい!』でも発刊してみようかなと思います。





Posted by funaizc at 2008年02月17日

マンション・アパート運営大手会社創業者の身売り交渉に思うこと…

私は、「土地の有効活用はしてはいけない」と安易なアパート建築に警鐘を鳴らし、真の土地活用や正しい相続対策についてセミナーなどでも多くの方のご相談に乗っています。建築会社などからアパート建築の提案を受けている方からの相談も多いのですが、本当にその提案内容には愕然とするものが多いだけでなく、最近、詐欺的な営業で被害に遭った方からもご相談をいただきました。ご本人からは実名を出してもいいから多くの人にその実態を知らせて欲しいとまで言われました。

有価証券投資もアパート建築も、最後は自己責任です。どちらもリターンがある以上リスクはつきものです。確かに土地オーナーにとって、土地の有効活用は非常に重要なテーマであり、活用できる土地は最大限に活用するべきです。活用していない土地や収入の上がらない土地のオーナーさんは、固定資産税負担に苦しんでいますので、建築会社の甘いささやきについつい心を許してしまうのでしょう。30年一括借り上げを30年間当初の家賃を保証してくれていると思い込んでいる方もまだまだ多くいます。それだけでも大きな落とし穴ですが、それは多かれ少なかれどこの建築会社でもやっていることなので大して驚きませんが、実際の営業手法はそんなもんでは済んでいないようです。このブログは個人的なものではないので、コンプライアンス上他社を批判するようなコメントは避けますが、正直一部上場企業がそこまでやっているのかと愕然としました。

先週、同じように東証1部上場 全国的なTVCM 猛烈な営業と長期の家賃保証を武器に土地オーナーに建築を提案し管理戸数と業績を伸ばしているアパート・マンション賃貸大手のB社が、支店に在籍していない社員を宅地建物取引業法が定める専任の資格者として登録したままにし、国土交通省から同法違反にあたるとして是正指導を受けていたことが新聞でとりあげられていましたが、営業現場の実態からすれば、こんなのは大した問題ではないでしょう。





Posted by funaizc at 2007年12月24日

不動産は値下がりする!

リクルート事件で有名?なリクルートの創業者江副浩正さんの著書『不動産は値下がりする!』が、よく売れている。10月17日の日経新聞の広告には、7万部突破となっていたが、中央公論新社のオススメブックスのところには、大反響 73万部突破! となっている(10月28日現在)。この2週間でそんなに売れたのだろうか?
 部数はともかく、時流にあった話題の本であることは確かでしょう。確か路線価の発表の翌日の新聞に新刊広告が出ていたと思うが、小生もすぐに買って読みました。

私も3月のセミナーでは、不動産市況が転換期であるとお話し、8月のセミナー以降は完全に市況は転換したとお話しています。世間では、路線価(全国の標準宅地の評価基準額の平均額)が 2 年連続上昇し、不動産価格が上昇していると思っている方も増えたようですが、不動産取引の現場では完全に上昇はストップ(超一等地や再開発がらみの土地は除く)し、春頃に比べてマンション用地や戸建て用地では10%以上下がっています。特に郊外のバス便エリア等利便性の劣る地域の下落は顕著で、その理由は、値上げに消費者がついてきておらず、売れ残りが増加しているのと建築費の値上がりにより土地の仕入れ価格が下がっているためです。最近テレビや雑誌などでも住宅の売れ行きが落ち在庫が増えていることを取り上げているので、ますます住宅の買い控えが進むためこの流れはしばらく止まらないでしょう。

さて、話を江副さんの本にもどしますが、江副さんの本の内容自体は私たち(船井財産コンサルタンツ)の言ってきた事(長期的に見て日本の土地(一部を除く)は値上がりしない、値下がりする)と基本的には同じですが、今回江副さんが本を発行したタイミング、広告を打つ時期はほんとうに絶妙だと感心しています。今月の17日の広告は、ちょうどマンションが値上がりし、首都圏のマンション契約率が9年ぶりに低水準(71%)となった記事に併せて計画的に出したものだと思います。発売時は、路線価上昇の記事に併せて、『不動産は値下がりする!』と広告したのも、不動産の市況をうまくとらえたタイミングでしたし、そのシンプルなタイトルも非常にわかりやすく、ベストセラーになったのもうなずけます。

最新地価予想では、大野地価研究所の大野幸一氏も同様に、今は調整下落相場の2合目あたりかと言っています。大野幸一氏もバブル崩壊後の地価動向と今回のミニバブル(一流商業地の地価高騰)を的中させた方で、今後も注目です。


Posted by funaizc at 2007年10月28日

あなたの「アパート」は資産でなくなる?

船井財産コンサルタンツは、先月の28日から29日の3日間にかけて、読売新聞(全国版)に「有効活用してはいけない!」をテーマに各種広告を大々的に掲載いたしました。29日には、9月10月のセミナー特集として、いくつかのセミナーの広告を掲載いたしました。

私も、今年はこれまでに3回 あなたの「土地の有効活用」はやめたほうがいい!と言うタイトルで、セミナーを開催させていただき、その後も多くの方の相談に乗らせていただいております。今まさしく、ハウスメーカーからアパート建築を勧められて悩んでおられた方や、今後アパートを建てようと考えているのだが、昨今のアパート・賃貸マンションの建築がやはり多いと感じているので、どうすれば良いかと考えていた方などにとっては、本当に有益な情報を提供させていただき、多くの皆様に喜んでいただきました。

 私は、日頃から相続対策を中心に多くの地主さん、家主さんよりご相談をいただきますが、その中でも共通の悩みがやはり空室問題です。セミナーに参加されたも既にアパート・マンション承ってやはり基本的には、既にアパート・マンションをお持ちの方も多く、空室で困っていると言うお話もよく聞きました。

 私は、空室対策についてもこれまで数多くアドバイスをさせていただいておりましたので、今回、緊急!空室対策セミナー こうしなければ、あなたの「アパート」は資産でなくなる。と名打ってセミナーを開催させていただきます。
 
 空室対策セミナーは、いろんなところで開催され、中には本やネット上でかなり有名な方もおられますが、空室対策としながらも結局は賃貸住宅の建築を勧めているケースもあります。空室対策自体は、他でやっている内容と大きくは変わりません。結局テクニックはだいたい同じようなものになってしまいます。私は大家さんの意識の問題を中心にとらえ、また船井ならではの問題解決方法や最新の不動産市況、そして真の相続対策までをわかりやすく説明させていただきますので、ご興味のある方は、是非一度ご参加下さい。

ご参加いただいた方全員に、私が編集した小冊子 
めざせ満室経営! 勝ち組大家・収入アップはこうすればいい!
をプレゼントさせていただきます。

Posted by funaizc at 2007年09月02日

2007年路線価、2年連続上昇 地価は上昇する??

1日に2007年の路線価が公表されました。全国の標準宅地の平均価格が2年連続の上昇し、東京都内の平均では前年比17.1%と大きく上昇し、大都市圏だけでなく北海道や福岡などの中核都市を抱える道府県でも平均で上昇に転じる地域も出たこともあり、一部新聞やマスコミなどで地価の上昇をオーバーに取り上げたりもしていましたが、そもそも路線価とは、国土交通省が3月に公表した公示地価の8割程度を目安に各路線(道路)に相続税や贈与税の算定基準として付ける価格ですので、基本的にこの3月に発表された公示地価と同じ傾向なのです。

弊社では、お客様の相続税の試算表(基本報告書)を毎年更新させていただいていますが、今年は多くの評価替えに追われそうです。都心部を除き、都内ではここ数年は横ばいからやや上昇といった所が多く、1年ではあまり大きな変化はありませんでしたが、今年は郊外でも10%以上上昇している所も増えましたので、今年の評価替えでは、相続税額も大きく上昇する方も増えそうです。
そんな話をすると、お客様はこれから相続税がどんどん増えていくのではないかと心配する方もおられますが、私は今年の上昇率が近年では最大となると思います(ごく一部の地域を除く)。

公表される地価(公示価格や路線価など)は実際の市場の最新動向とはタイムラグがあり、今年の路線価は昨年の土地取引の動向を反映したものです。そういう見方で来年公表される地価(公示価格や路線価など)を予想するなら確実に今年の上昇率がMAXであると言えると思います。

実際、今年の路線価が10%以上上がった地域(立川〜八王子)で(だけではありませんが)既に戸建て住宅の在庫が増えすぎ、業者の土地仕入れ意欲が極端に落ち込んでいます。昨年高値で仕入れた土地(付分譲住宅)が売れていないのです。そうなると当然土地の仕入れ価格は上がるどころか下がるところさえ出てきています。

次回へつづく


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Posted by funaizc at 2007年08月05日

ワンルームマンション投資に思うこと(続編)…

4月末に国土交通省が発表した2006年度(06年4月〜07年3月)の貸家の新設着工戸数は、予想通りの結果で、前年度比3.9%増加の53万7943戸と6年連続の増加となり、1997年度以降過去10年で最高の着工数となっています。
 また、3月の着工数は前年同月比2%増の3万9663戸で、3ヵ月ぶりに増加となり、今年も昨年と同水準またはそれ以上の着工数になるのは間違いないと思います。

 持ち家も含めた2006年度の新設住宅着工戸数も前年度に比べ2.9%増の128万5246戸となり、4年連続で増加しています。都市部のマンションブームを背景に分譲マンションの着工戸数が1990年度に次ぐ過去2番目の高水準を記録。持ち家、貸家も堅調に推移し、全体の着工戸数でも9年ぶりの高水準となっています。
 着工戸数の内訳は、持ち家が0.9%増の35万5700戸で、3年ぶりに増加。貸家は3.9%増の53万7943戸で、6年連続のプラスとなりました。分譲住宅はマンションが4.8%増(24万1826戸)、戸建てが0.4%増(13万8394戸)でした。
 着工戸数が4年連続で増えたのは87年以来で、長期金利がなお低水準にあり、30歳代の団塊ジュニア世代の住宅取得意欲が高まっている事等がその要因ですが、最後の住宅需要層である団塊ジュニア世代が住宅を取得することは、賃貸需要にとってはマイナス要因(分譲住宅を取得する方の約40%は、賃貸住宅からの住み替え)でもあります。

 好調な都市部でのマンションブームの裏で、各マンション業者はワンルームマンションの建築に力を入れ出しているようです。これは実際、数社のマンション業者の土地の仕入れ担当から同様の話を聞きましたので、多分間違いはないと思います。
 都市部では、地価が上昇しており広大な土地(ファミリー向け分譲マンション用地)を仕入れるのが難しくなっており、そこでファミリー向け分譲マンションでは採算ラインに乗らない、多少小規模な土地でも今後は仕入れて、ワンルームマンションを建築して、ファンド(Jリートや私募ファンド等)に売却していくそうです。

 先日も城南エリアで、納税地用の土地売却(200坪容積率200%)の入札を実施しましたが、信じられない高値で某大手マンションデベロッパーが落札しました。ざっと物件の利回りを計算してみましたが、とても個人では投資できるような利回りにはなりませんでした。物件を購入するのは、投資家から資金を集めたファンドです。結局は投資家が泣きを見る?構図なのではないでしょうか。

 いずれにせよ、旺盛な賃貸住宅の着工はまだまだ続きそうです。あと10年近くは、首都圏では人口が流入しますが、需要を超える供給と、中長期的に見た人口減少問題がある状況下では、賃貸住宅への投資(アパート、マンションの建築)はやめた方が良いケースが多いでしょう。新築ワンルームマンション投資は論外です。


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Posted by funaizc at 2007年05月12日

2007年公示地価発表に思う事…

国土交通省が3月22日に発表した、2007年1月1日時点の公示地価は、住宅地、商業地、工業地などを含む全用途がそろって上昇し、全国平均で1991年以来16年ぶりにプラス(住宅地が前年比0・1%、商業地が同2・3%、全用途が同0・4%)に転じました。

今回の公示地価上昇は、東京、大阪、名古屋の3大都市圏がけん引した事はまぎれもない事実ですが、不動産投資の拡大などを背景に、都心の人気商業地域周辺や麻布、広尾、松涛と言った高級住宅地が30%−40%超の上昇地点が出ただけでなく、福岡・仙台といった一部地方都市でも大きな上昇が見られた事が特徴的だったように思います。一方、3大都市圏を除く地方圏は3年連続で下落幅は縮小しましたが、住宅地、商業地とも15年連続で下落し、地域格差はさらに拡大しています。

一部報道では、「資産デフレからの脱却が鮮明になってきた」「土地デフレが終息しつつある」と言った楽観論が目につきます。毎年発表される公示地価は、だいたい前年の不動産取引の結果がを元になっていますので、不動産取引の現場にいるものにとっては、だいたいの傾向は予測できます。そういう意味では、来年(2008年)の公示地価まではだいたい同じような傾向になるものと推測しています。今年1年は、まだまだ上昇する地点もあるでしょうし、その他の場所でも大崩れすることはないと思いますが、再来年(2009年)の公示地価では、別の傾向(東京周辺でも二極化がより進む)が現れると思っています。

その理由は、団塊ジュニアの旺盛な住宅購入意欲に支えられ人気エリアでは物件価格も上昇が続くかもしれませんが、一部の場所を除いては、既に物件価格の上昇に消費者はついてきていません。実際、郊外やバス便エリアなどでは売れ行きもあまり良くないと聞いています。売れ残りが増えると、昨年のように高い値段で土地を仕入れられなくなりますので、土地価格の上昇も止まってきます。今年から値上げされたマンションなども市場に出てきますので、その売れ行きが今後の土地の仕入れ価格に影響してきますので、来年あたりで上昇一服、郊外では下落という事になるかもしれないからです。

いずれにしても長期的に見れば、団塊ジュニア後は、住宅需要が激減しますので、一部人気エリアの土地を除いては、地価は上昇しないと思いますので、「土地デフレが終息しつつある」というのは、少し違うと思っています。


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Posted by funaizc at 2007年03月25日

あなたの「土地の有効活用」はやめたほうがいい!セミナー開催

3月18日(日)13:30〜 弊社(新宿NSビル18階)にて、
高田吉孝ミニセミナーを行います。今回は、インターネット上だけの募集で、限定20名(参加費1,000円)で開催します。

第1部 13:30〜14:30 あなたの「土地の有効活用」は
                         やめたほうがいい!
 

講師:蠢グ羣盪坤灰鵐汽襯織鵐帖‖莪貉業部
    シニアコンサルタント 高田吉孝

明らかに供給過剰の賃貸住宅、平成18年は、3年前(平成15年)に比べ約10万近く増加し、54万3463戸の賃貸住宅(賃貸アパート、賃貸マンション等)が建築されました。 人口減少時代の中、既に全国で700万戸以上が空家となっています。

安易な相続対策としてのアパート建築「土地の有効活用」には落とし穴がいっぱいです。

本当の有効活用とは何か?
これからの賃貸経営はどうすればよいか?
大切な資産を守りながら収入を上げるにはどうすればよいか? 等

ハウスメーカーの提案による安易な「土地の有効活用」に警笛を鳴らし、これからの資産保全、収入UP、相続対策はどうすればよいかを皆さんにお教えします。

セミナーメニュー(仮)

 ◎増え続ける賃貸住宅と空家
 ◎年齢別に見る人口推移と賃貸マーケット推移の予想
 ◎間違いだらけの相続対策としての「土地の有効活用」
 ◎「土地の有効活用」の落とし穴
 ◎ケーススタディ(事例)・危険がいっぱいの「土地の有効活用」
                ・正しい「土地の有効活用」(成功事例)
 ◎最新不動産市況とこれからの資産防衛方法
 ◎プロが提案する本当の相続対策とは!

最新の不動産情報から、賃貸経営の極意、真の相続対策まで、土地オーナーに役立つ情報を発信させていただきます。

個別相談会では、真の相続対策、有効活用のプロ、船井財産コンサルタンツの高田吉孝が、あなたの「土地の有効活用」の診断、空室問題他、不動産及び財産全般についてアドバイスさせていただきたいと思いますので、是非ご参加下さい。


また当日、第2部では、船井財産コンサルタンツグループの
日本不動産格付 岡本健治社長(不動産鑑定士)が
ビルの資産価値の維持、建物診断をテーマに、セミナーを同時開催します。

第2部 14:45〜15:45 その建物診断で大丈夫ですか?

講師:日本不動産格付 代表取締役
    不動産鑑定士 岡本健治

今のままで、大切な資産を守れますか?
管理会社(工事業者や不動産屋さん)任せの修繕計画(建物診断)では大切な資産は守れません!

周辺環境の変化−増加する保有コスト(原状回復費用・修繕費用・改修(大規模修繕)費用),低下傾向にある家賃収入,地震に対するオーナー責任等々、建物オーナーの心配は尽きません。

5年後、10年後、あなたの建物はどうなるのか。
真の建物診断とはどういうものか?
あなたの資産と賃貸経営のこれからを、一緒に考えるセミナーです。
セミナーメニュー(仮)

 ◎その工事、本当に必要ですか?
 ◎その工事、高すぎませんか?
 ◎その工事、ちゃんとやってくれましたか?
 ◎工事を行う業者が診断をして良いのでしょうか!?
 ◎ビル・マンションオーナーも「経営者意識」をもって
      マネジメントを行いましょう。

参加費用は、第1部、第2部両方参加されても1,000円です。ご都合の良い方だけでも結構です。*但し料金は変わりません。

セミナー参加申し込みはこちら。

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Posted by funaizc at 2007年02月25日

がんばれ大家さん!第27回 アパートの管理は誰がやっていますか?

 大家さんのうち半分の方は、「面倒だから管理会社にお願いしている」、半分の方は「いや自分のことは自分でやっている」と意見が分かれます。正確な統計はありませんが、全国的にはおおむね7割ぐらいは、いまだ大家さん自信が直接管理しているようです。そこで今回は自分で管理している大家さんにお話をしましょう。

■大家さんの親切心は大きなお世話?

 自分で管理をしている大家さんは、こうおっしゃっています。「管理会社に依頼すれば費用がかかる」「自分が動けるうちは自分でやる」「自分の建物は自分が一番分かっている」「入居者との関係をしっかりしておくには、自分で管理しなくては」・・・・・。ご意見もっともなことだと思います。
 特に、“大家と店子は親子も同然”という考え方で入居者と接するのであれば、自分が管理し隅々まで見ておくこともいいでしょう。
 しかし、自分で管理するのも、度を過ぎると入居者に嫌われます。例えば、留守中の宅配便の受け取りを代行するのはプライバシーの侵害です。大家さんの親切心は入居者にはありがた迷惑です。また大家さんが出入りをチェックしているような雰囲気を入居者が感じたら、多分いたたまれない気持ちになることでしょう。
 しかも、このような件は入居者から面と向かって大家さんには言いにくいので、結局、黙って退去してしまうことになることがあります。
 大家さんの親切心、一生懸命な管理は、大きなお世話になる可能性がありますので、程々にしておいてください。

■“井の中の蛙”にならない為に

 次に、「自分の建物なのだから自分が一番よく分かる。」そのとおりですが、ここはひとつ謙虚に、他人(不動産会社)からの意見も聞いてください。今の賃貸情勢、ライバルの動向、入居者のニーズ等々、大家さんの知らない情報をしっかり聞く姿勢を忘れずにしてください。自分の世界だけにどっぷりと浸っていたのでは、“井の中の蛙”になってしまう危険があります。

■第三者ルートなど、緊急時対応を

 入居者は不満があったり、不便を感じていても、大家さんに直接言いにくいことがよくあります。あるアパートで一部雨漏れがしましたが、大家さんから「この程度たいしたことはない」と素っ気ない対応をされて、それ以上要求できなかったので、時期を見て出ていってしまいました。そのアパートでは、他の部屋にも雨漏れが出てきてしまいました。運悪くその日に大家さん一家は家族旅行をしていて、3日間留守にしてしまったのです。アパートの入居者全員がこの対応に不満を持ち、大騒ぎになりました。
 どうすればいいのかをお話ししましょう。大家さんが直接管理するとしても、やはりここでは第三者の不動産会社に入居者がものを言えるルートを作っておくことです。入居者がものを言えるようにしておかなければ、本当の声は聞こえません。
 ましてや、大家さんが365日対応することは実際には無理なのですから、緊急時の対応も準備しなければいけないのです。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

Posted by funaizc at 2007年02月18日

やっぱり、あなたの「土地の有効活用」はやめたほうがいい!       平成18年の新設住宅着工戸数発表に思うこと・・・

0cf0148a.JPG 国土交通省が31日発表した2006年の新設住宅着工戸数は、前年比4・4%増の129万391戸と、4年連続で増加し、分譲マンションの着工戸数は過去最高となりました。
 大都市圏を中心に地価反転の動きが広がっていることや、住宅ローン金利の先高観が後押しとなり、住宅需要が拡大したことが背景にありますが、内訳をみると、最も伸び率が大きかったのは賃貸マンション・賃貸アパートなどの貸家です。賃貸物件への投資意欲を背景にしたファンドによる賃貸物件の建築増加がその要因と言われていますが、いわゆる地主さん(大家さん)による建築もまだまだ活発です。

過去10年間のグラフ(国土交通省 総合政策局情報管理部 建設調査統計課 発表資料より抜粋)を見てもわかるように、貸家(賃貸マンション、賃貸アパート)の着工件数は、この10年間で最高となっています。平成12年の42万1千戸を底に、6年連続増加し、18年の貸家の着工戸数は、54万3千戸となり、平成12年と比べ、12万戸の増加
1年前の17年と比べても4万戸の増加と、突出した数字になっています。
 金融系列のシンクタンクや建設会社の団体の、今年の賃貸住宅の建設予測でも、今年もほぼ前年並みの建築が続くと見ていますので、当分、この勢いは止まりそうにありません。

それでも、ハウスメーカーや融資を目的とした銀行による建築提案が続きます。
方や、ご存じのように、日本の人口は既に減少に転じています。国立社会保障・人口問題研究所による最新の日本の将来推計人口(平成18年12月推計)の中位仮定(さらに下ブレの可能性大?)の数字を見ても、25年後には、人口で約1,200万人の減少となっています。
 アパートやマンションを建築する場合、ほとんどが、25年〜35年のローンを組んで建築する事が多い中、明らかに需要は減るのです。特に今の賃貸需要を支えている団塊ジュニア世代が、これから持ち家を本格的に取得すると、いったい誰が家を借りてくれるのでしょうか?
 実際問題、分譲住宅全体でも前年比2・7%増、このうち1戸建ては0・3%増と2年ぶりの増加、マンションは4・0%増の23万8614戸で、3年連続の増加となっていますので、どう考えても将来的な賃貸需要は減少することは確実です。

 なのに、なぜアパート・マンションを建築するのでしょうか?
                                 つづく

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Posted by funaizc at 2007年02月03日

がんばれ大家さん!第26回 収入を生まない土地は“金食い虫”

 毎年4月には固定資産税の通知がきますね。土地や建物等の不動産を所有していれば、必ず固定資産税と都市計画税が課税されます。その税率は前者が1.4%、後者が0.3%で合計1.7%になります。土地や建物の評価額は必ずしも時価ではありませんが、評価額に対して年1.7%課税することは事実です。しかも、固定資産税等は不動産を所有していれば現行法では永久的に課税されます。

■家賃下落、地価下落で重税感

 大家さんは一般的には多くの不動産を所有している地主さんであり、かつ資産家です。
よって同時に固定資産税等の多額納税者でもあります。今までは、不動産の価格と比較して固定資産税等はそれほどの負担ではありませんでした。特に地価上昇時においては、負担感はあっても、資産価値の上昇がそれをはるかに上回っていたからです。
 しかし、最近では固定資産税等の負担が確実に大家さんの財産を圧迫しています。家賃の減少、地価の下落、さらには過去10年を振り返ると固定資産税等の負担は地価下落時でも確実に増加してきました。ここ2〜3年負担上昇はストップしましたが、重税感はずっしり重いものになっています。

■土地活用で固定資産税等を軽減

 固定資産税等の軽減策の第一は、土地を活用させて収入を生ませることです。更地のまま放置しておけば「金食い虫」です。個人地主さんの更地に対する固定資産税の負担は、他の所得からの税抜き後で支払われるのですから、重圧感は相当なものです。
 第二に土地活用はできれば住居系で利用することです。住居系で土地を利用すれば、固定資産税は6分の1に,都市計画税は3分の1にそれぞれ軽減されます。収入が生まれれば、固定資産税等は経費となり、実質負担はさらに軽減されてきます。
 駐車場で利用するのは簡単ですが、固定資産税等の負担はそのままです。店舗やビルも負担の軽減はありません。
 大きな家屋敷に住む資産家も収入が少なければ、税負担は想像以上だと思います。

■不良資産には思いきった決断を

 さてここまでは、ほとんどの大家さんは知っていますよね。ところで、もし仮に収入を生むことができない土地を所有していたらどうでしょう。例えば、開発を必要とする土地、遠隔地、変形、道路付けが悪い土地のような場合です。
これらは土地活用できない土地です。固定資産税等は、原則的には土地の面積に対して課税されますので、形状や収入の有無に無関係に課税されます。まさに金食い虫の土地になってしまいます。このまま放置すれば、永久的に経費を払い続けます。賃地も同様です。少ない地代で固定資産税等を負担すると、手取りは微々たるものです。こうした土地は、開発するか、隣地や共有者と相談、または思いきって処分するくらいの決断が必要になってきました。
 これからは、収入を生むものを財産といい、収入を生まない土地または少ない土地は固定資産税等の負担をするだけの不良資産になる可能性があるのです。大家さんや地主さんは、思いきった決断が必要になってきました。



「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載




Posted by funaizc at 2007年01月28日

がんばれ大家さん!第26回 収入を生まない土地は“金食い虫”

 毎年4月には固定資産税の通知がきますね。土地や建物等の不動産を所有していれば、必ず固定資産税と都市計画税が課税されます。その税率は前者が1.4%、後者が0.3%で合計1.7%になります。土地や建物の評価額は必ずしも時価ではありませんが、評価額に対して年1.7%課税することは事実です。しかも、固定資産税等は不動産を所有していれば現行法では永久的に課税されます。

■家賃下落、地価下落で重税感

 大家さんは一般的には多くの不動産を所有している地主さんであり、かつ資産家です。
よって同時に固定資産税等の多額納税者でもあります。今までは、不動産の価格と比較して固定資産税等はそれほどの負担ではありませんでした。特に地価上昇時においては、負担感はあっても、資産価値の上昇がそれをはるかに上回っていたからです。
 しかし、最近では固定資産税等の負担が確実に大家さんの財産を圧迫しています。家賃の減少、地価の下落、さらには過去10年を振り返ると固定資産税等の負担は地価下落時でも確実に増加してきました。ここ2〜3年負担上昇はストップしましたが、重税感はずっしり重いものになっています。

■土地活用で固定資産税等を軽減

 固定資産税等の軽減策の第一は、土地を活用させて収入を生ませることです。更地のまま放置しておけば「金食い虫」です。個人地主さんの更地に対する固定資産税の負担は、他の所得からの税抜き後で支払われるのですから、重圧感は相当なものです。
 第二に土地活用はできれば住居系で利用することです。住居系で土地を利用すれば、固定資産税は6分の1に,都市計画税は3分の1にそれぞれ軽減されます。収入が生まれれば、固定資産税等は経費となり、実質負担はさらに軽減されてきます。
 駐車場で利用するのは簡単ですが、固定資産税等の負担はそのままです。店舗やビルも負担の軽減はありません。
 大きな家屋敷に住む資産家も収入が少なければ、税負担は想像以上だと思います。

■不良資産には思いきった決断を

 さてここまでは、ほとんどの大家さんは知っていますよね。ところで、もし仮に収入を生むことができない土地を所有していたらどうでしょう。例えば、開発を必要とする土地、遠隔地、変形、道路付けが悪い土地のような場合です。
これらは土地活用できない土地です。固定資産税等は、原則的には土地の面積に対して課税されますので、形状や収入の有無に無関係に課税されます。まさに金食い虫の土地になってしまいます。このまま放置すれば、永久的に経費を払い続けます。賃地も同様です。少ない地代で固定資産税等を負担すると、手取りは微々たるものです。こうした土地は、開発するか、隣地や共有者と相談、または思いきって処分するくらいの決断が必要になってきました。
 これからは、収入を生むものを財産といい、収入を生まない土地または少ない土地は固定資産税等の負担をするだけの不良資産になる可能性があるのです。大家さんや地主さんは、思いきった決断が必要になってきました。



「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載




Posted by funaizc at 2007年01月28日

がんばれ大家さん!第24回 アパートの価値は収益力で決まる

最近目につく広告に、「アパートに投資しませんか」というチラシがあります。一般的ではありませんが、あるレベル(高額所得者、資産家向け)の方々に配布されてきました。「自分にはこないな」なんてひがまないでください。まずは買いそうな人を選んで郵送しています。この場合の投資額は、土地+建物=アパートです。


■不動産の価値は収益還元法で決まる

 従来の「アパートを建てませんか」ではありません。「アパートを買いませんか」と言うのですから、少しニュアンスが違います。どう違うかというと、ポイントは「利回り」です。例えば、このアパートの年間の家賃合計額は500万円で、投資額(買う価格)は5,000万円ですから、利回り10%です。現在満室です。中古も新品もあります。

 そして、最寄駅より何分、建物の築年数、間取り、土地と建物の広さが明示されています。ここでは土地が坪当たりいくら、建物が坪いくらかは重要ではないのです。土地と建物の合計金額は、あくまでもその不動産から生まれてくる「収益力」が元となって算定されています。概ね利回りは10%を基準にしています。専門的に言えば、不動産の価値は「収益還元法」によって決められているのです。従来の土地がいくら、建物がいくら、よって合計いくらという「原価積算法」ではないのです。


■売買価格は収益還元法で算定される

 「そんなもんか。でも自分には関係ないよ」「だって自分のアパートを売るわけではないし、自分が他の人のアパートを買うこともないから」と言われてしまえば、そのとおりなのですが、ここではアパートの客観的または市場の評価は、すでに収益還元法によって決められていることを、大家さんにはぜひ知ってもらいたいのです。仮に大家さんが知っていなくても、アパートの売り買いはこの基準で算定されてしまいます。アパートの収益力が低ければ、建物を取り壊して土地だけの価値で売ることもあります。


■発想の転換でアパート投資市場の研究を

 こうしたアパートは何かの事情で売ったのでしょう。そのときに、業者は収益力をプロの目で見て仕入れたのでしょう。そして、資産家や投資家に向けて、利回りを明示して投資商品にしました。投資する人は、利回りの内容、アパートの立地、建物の中身を十分検討して購入を決めたのです。ここでは、従来の地主さんが、自分の土地にアパートを建てるのとは、根本的に異なる発送で投資しています。

 今までの大家さんは、土地があるからアパートでもやってみるか、という「デモシカ」経営です。投資家のアパートへの投資は「これなら儲かる」という発送です。投資家はチャンスと見るや、転売も十分視野に入れて投資します。まさにプロとアマチュアの違いがあるかもしれません。大家さんだって長年アパートの経営をされてきました。新参者に負けてなるものかと思うのであれば、買うかどうかは別として、ぜひこの機会にアパート投資市場を研究してみてください。きっと何かの刺激を受けることでしょう。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

Posted by funaizc at 2006年10月09日

がんばれ大家さん!第23回 空室対策5つのポイント<パート3>

[5]家賃は適正か

空室対策5つのポイントの5番目は、最も大事な「家賃は適正か?」ということです。
 もちろん、前回までにお話した
〃物の魅力
間取りがニーズと合っているか
設備が充実しているか
な臀犬了妬

 等々を十分考慮してから、家賃が適正かどうかを検討します。やみくもに家賃を下げても、お客様には“食べたくない食事”。いくら安くしても振り向きもしないのですから。
 家賃を下げることに大家さんは不安になります。「以前から入居している人とのバランスがとれなくなる」「経営的に大丈夫なのか?」「もう少し様子を見て、従来の家賃で入居してくれる人が来るまで待つか・・・・」
 いろいろ心配する気持ちは分かりますが、一番大事なことは空室の期間をなるべく短くすることです。家賃を下げてでも部屋を埋めるべきでしょう。
 場合によっては、入居時の権利金、保証金、仲介料を大家さんが譲歩してでも契約にこぎつけることです。すでに郊外や地方では「すべてゼロ」のアパートが出てきています。
 それどころか、「フリーレント」、つまり当初の1〜3ヶ月は家賃ゼロというのもあります。ビル経営ではすでに多数出ています。まさに入居者をいかに確保するかの誘導型オンパレードです。「そこまでしなくては入居者を確保できないのか?」と大家さんは不安になります。

■飛行機、ホテルのいまや定価は・・・

 話は変わりますが、私は時々地方へ行くのに飛行機に乗ります。いまや飛行機の運賃は千差万別です。ファーストクラス、定額、早割り。特割、団体割引等々ですから、定価はあってないようなものです。しかも堂々と会社が売り出しています。この点について、お客様は別に文句は言いません。自分の選択で切符を購入しています。会社側は何としても空席を埋めたいのです。空席では一銭にもならないからです。一方、ホテルも同様です。当日申し込んでオーケーならば、部屋代は交渉に応じてくれます。しかも交渉オーケーはホームページ上に堂々と表示しています。一流ホテルも例外ではありません。空室であれば、その部屋の料金は永久に回収できないからです。


■空室による機会損失は取り戻せない

 大家さん、飛行機もホテルも実はアパートも同じなのです。空室による機会損失は取り戻すことはできないのです。家賃を下げてでも、入居時の一時金を負担してでも、お客様を確保することが大事なのです。

 家賃10万円を9万円にするかどうか、もし10万円のまま譲歩しないで空室が2ヶ月続いたとします。失った2ヵ月分(18万円)は永久に入ってきません。仮に10万円で入居者がその後にいたとしても、回収には1年6ヶ月はかかります。既存のお客様から「自分のも安くしてくれ」と言われたら、次の契約更新時に対応すればいいのです。「安くしないと出ていく」なんて言われてしまうことはないでしょう。なぜなら、お客様も退出するには費用と手間がかかるからです。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載



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Posted by funaizc at 2006年07月30日

がんばれ大家さん!第22回 空室対策5つのポイント<パート2>

 前回、空室の原因として、〃物が魅力的かどうか、間取りがお客様のニーズに合っているかどうかを検討しました。今回は、設備と募集とについて話しましょう。

[3]設備は充実しているか

 アパートは建てて10年を経過すると当然設備は古くなります。消耗して、故障して、あるいは時代に合わなくなってしまう場合もあります。特に台所、トイレ、風呂場等の水廻りは傷みが激しく、ときには使用することが不自由や困難になります。自分で使用するより、他人が使用するほうが一般的に消耗は激しいものです。
使い勝手が悪ければ、お客様は当然文句を言います。素早く対応して修理をしなければ問題がこじれ、ときにはそのまま出ていく可能性があります。お客様のほうは「お金を出して借りているのだから」という意識があります。
 この場合、どちらに原因があるかということはあまり詮索しないほうがいいと思います。なぜなら、仮に大家さんが勝ったとしても、お客様が納得することはほとんどないからです。早く直してしまうことです。
 今どきのアパートとして、これだけはチェックしておいてください。バスとトイレは別にすること。お風呂場のシャワー、クーラーの設置、鍵は安全を重視しているか等々は基本的なことです。「そんなに設備にお金をかけて、採算が合うのかね?」と大家さんは心配します。でも、このぐらい設備がしっかりしていないと、お客様は見向きもしませんよ。
 ちょっと立場を考えてみましょう。大家さんは夏に車に乗るときに、クーラーのついていない車に乗っていますか?多分「とても乗れません」と答えるでしょう。アパートの入居者も、当然暑い部屋など絶対入りたくはないのです。
 「そんな設備をこちらで用意すると、後で故障したときにこちらの負担になるし・・・・・」とためらう大家さんもいます。大丈夫です。故障などほとんどしません。仮にしたとしてもなんとかなるものです。それよりもこの程度の設備がないようであれば、お客様から見放され、永久的に空室になってしまいます。とにかく今のお客様は、子供のときからシャワー、トイレ、クーラーは当たり前で育ってきたのですから。

[4]募集の仕方はどうか

 いくら建物、設備、間取りを良好にしたところで、実際にお客様の目に止まらなければ意味がありません。募集の仕方はどうでしょうか?まさか張り紙ひとつで「空室あり」なんてことはないでしょうね。「近所の不動産屋さんに頼んであるから」なんてのんきなことではいけません。その不動産屋さんが「張り紙」よろしく募集しているようでは、何をか言わんやです。
 インターネットの時代です。お客様のほとんどは今やインターネットで部屋を探します。もし依頼している不動産屋さんから「インターネット?そんなの知らないよ。こうして張り紙しておけばお客が来るからさ」なんて言われたなら、その不動産屋さんとはサヨナラしたほうがいいでしょう。
 さらに現在の募集方法を不動産会社に教えてもらってください。きっとびっくりすることでしょう。お客様が大家さんのアパートを見つけるまでに、いかに多くの部屋を見ているのかが分かります。しかも簡単に多くの部屋と比較することができるのです。
 まさに「知らぬは大家さんばかり」です。インターネットの時代は大家が店子を選ぶのではなくて、お客様がアパートを選んでいるのです。 


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2006年07月02日

がんばれ大家さん!第21回 空室対策5つのポイント<パート1>

 アパート経営で一番大事なことは、何といっても空室を防ぐことです。1ヶ月、2ヶ月そして3ヶ月以上空室になれば、大家さんは気が気ではありません。
 まして借入金をたくさん抱えている大家さんは、それこそ夜も眠れなくなります。急に空室になってしまって、準備すらできずに空室になってしまうこともあるでしょうが、それにしても3ヶ月以上空いてしまうことは何としても防がなければなりません。

■家賃値下げを検討する前に

 それなら、家賃を下げて何とかしようかと考えますが、ちょっと待ってください。家賃交渉に入る前に、次の5つのポイントについて考えてから、家賃を検討してください。
お客様は単に家賃が高い安いだけで、アパートを決めているわけではないのです。
〃物が魅力かどうか
間取りがお客様のニーズに合っているかどうか
設備が充実しているかどうか
な臀犬了妬はどうか
ゲ板造賄正か

空室の多いアパートは汚い・古い・高いです。以下この5つのポイントを考えてみましょう。

[1]建物が魅力的かどうか

 お客様の第一印象が悪ければ、検討の対象にはしません。大家さん、自分の建物をもう一度客観的に見てください。魅力的に感じますか?ある大家さんは自分の子供、または孫に見てもらって、感想を聞きました。「お父さん、わたしはこのアパートには絶対入らないよ」と言われてショックを受けてしまったそうです。そこで考え直し、外装や入り口はもちろん、内装にも手を入れました。子や孫も納得したそうです。その後すぐにお客様が決まったそうです。
 華美にする必要はありませんが、少なくとも清潔でなければ、お客様は見向きもしてくれません。入り口玄関は特に重要です。お客様はインターネットで他のアパートを十分検討したうえで、大家さんのアパートを見にきたのです。大家さんが自分の家にお客様を迎えるときと同じ気持ちで、建物を可能な限り魅力的にしてください。

[2]間取りがお客様のニーズに合っているかどうか

 部屋を広くすることは物理的にはできません。でも、間取りを変更することは可能です。人気の間取りは、時代や地域、お客様のニーズの変化によって変わることがあります。
 昔は2DKで畳の部屋があるのが主流でした。しかし、今は2DKより1LDK、畳よりフローリングの部屋の人気が高いのです。いや、そもそも畳ではとても生活ができない、という人もいるくらいです。こうした現場の声を大家さんがしっかり聞く姿勢を示さないと、いつまでも空室のままになってしまいます。
「お金がかかるのでどうだろうか?」と不安になる気持ちも分かりますが、空室のままではもっと危険な状態になってしまいます。お客様のニーズに合っていなければ大家さんのアパートは賃貸市場で永遠に無視され続けてしまいます。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2006年06月05日

がんばれ大家さん!第20回 確定申告は大丈夫ですか

 毎年2月から3月15日にかけては、大家さんは確定申告で頭をなやませていることでしょう。日頃きちんと整理をしておけば、間際になってあわてることはないのに…と思うのはいつものこと。なかには、奥さんとささいな事でけんかをしてしまうこともあるでしょう。
 何年も自分で申告をしている方は、整理が十分されていなくても資料が整っていなくても、慌てず騒がず、まして家族に八つ当たりせずに、落ち着いて対処してください。

■税務署の関心事は経費より収入のモレ

なぜか?アパートの所得は毎年そんなに大きな変動はありませんから。税務署の最大の関心事は「家賃収入」がもれているかどうかです。経費については、前年と比較して大きな変動があればチェックされますが、そうでなければ大きな問題にはほとんどなりません。
 おそらく税務署は収入(家賃、権利金、保証金の償却)を調べるだけで、大半が終わってしまいます。よって、収入はもらさずきちんと申告してください。
 保証金の償却は入居者が退去するときに、原状回復の費用として返還しない部分の金額は、いったん収入計上を必ずしてください。かかった修理費は経費として計上をするのですから。入居者がチェンジしたときに、この点はチェックされますので要注意です。

■私用で購入したものを経費…ってあり?

 ところで倹約家のスズキさんは、8月になってやっと自宅にクーラーを取り付ける決心をしました。夏の暑さがつらかったこと、長年使っていた扇風機がとうとう動かなくなってしまったこと、そして、決め手は安売りの電器屋さんの「閉店セール50%引き」の広告を見つけたことです。
 スズキさんは絶好のチャンスと思いました。お店に行くと、あれこれ注文をつけました。
「取り付け費用は、何とかならないのか。部品を負けてくれ。」値段の交渉に入って店員から「価格は×××円で、それに消費税5%を加えますと×××円になります」と言われて、「その5%は何とかならないのか」と交渉して、結局さらに5%引きにさせてしまいました。
 お金を支払う段階になって、スズキさんはさらりと「領収書の宛名はスズキハイツ、片仮名のスズキでお願いします」と告げました。自宅のクーラー代をスズキハイツの経費(?)にしてしまうと、スズキさんの実質負担はさらに30%引きとなります。
 こんな経費の使い方はやり過ぎですが、いかにも倹約家のスズキさんらしいエピソードです。でもスズキさんは、町内のお祭りや運動会となれば、10万円を平気でポンと寄付してしまうのですから人気者です。もちろん、スズキさんは領収書はもらいません。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2006年05月14日

がんばれ大家さん!第19回 奥様にダイヤモンドを

今回は閑話休題、女性の大好きなダイヤモンドのお話です。

■奥様の長年の苦労に報いよう

結婚50年といえば「金婚式」です。78歳になる田中さんは長年連れ添った奥様に何かプレゼントしようと考えました。田中さんが考えても分からないので、奥様に「何か欲しいものがあったら自分で買いなさい」と言って、奥様にぽんと500万円の預金通帳を渡しました。奥様はびっくりしましたが、何だかとってもとっても嬉しくて天にも昇る気持ちになってしまいました。長年の苦労が報われたようでした。
 70歳になる奥様はとてもおしゃれな方です。さっそく娘さんとデパートに行き、前から欲しかったダイヤの指輪を買いました。奥様と娘さんにとって、500万円のダイヤの指輪は毎日毎晩眺めても飽きない、それはそれは大切な宝物となりました。
 もちろん、娘さんはいずれも自分のものになるし、使いたいときにはちょっとお借りしますというわけですから、喜びは二重になりました。
 まさにダイヤの指輪は田中家の「お宝」となりました。ご主人の田中さんの株は一気に上りました。本人は照れていましたが、内心は「生前にあげてよかった」と、つくづく思いました。

■宝石には贈与税も相続税も課されない?

 ところで、この500万円の指輪は贈与税が課税されるのでしょうか?金婚式の記念のプレゼントに贈与税を課税するなんて、そんなヤボなことはしません。
 「でも金額が500万円でしょ、大丈夫ですか?もし3年以内に夫が亡くなれば、やはり贈与がなかったものとして、相続財産に取り込まれてしまうのではないでしょうか?」
 心配ご無用です。なぜならダイヤを買ったときの金額は確かに500万円ですが、買った瞬間にお金が物になってしまい、市場価格は残念ながら暴落してしまいます。500万円は売値であって、中古で売ろうとすると、??になってしまうのです。
 あるベテラン税務職員のつぶやきを紹介します。
 「1,000万円以下の宝石は、装飾品です。財産として課税することはほとんどありません」
なんだか安心しますが、半面がっかりもします。
何はともあれ宝石には贈与税や相続税はほとんど課税されないので、ご主人は安心して奥様に高価な宝石をぜひプレゼントしてあげてください。きっときっと大喜びしてくれますよ。
 ただし、奥様以外の女性に宝石をプレゼントすると、後でバレたときに税金以上に高いものになることを、覚悟しておいてください。念のため。



「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2006年04月09日

がんばれ大家さん!第18回 入居者のほうが賃貸市場を知っている

 アパートを借りる入居者と貸す側の大家さんと、どちらが賃貸市場を知っているか?これはごく一部を除いては、賃貸の相場をよく知っているのは入居者で、ほとんど知らないのが大家さんです。
 もちろん大家さんは管理会社に任せていれば、市場を知らなくても管理会社が運営をやってくれるので何とかなってはいます。しかし、それにしても大家さんは仮にも経営者ですから、自分の経営するアパートの市場をほとんど知らないというのはあまりにひどいのではありませんか。


■市場やライバルの動きを知ろう

 「どうしてうちのアパートにはお客さんが来ないのだろう?」「家賃を5,000円下げても入らないよ」「お金をかけて修理してもお客が入るかどうか分からないから、しばらく様子をみよう」「銀行の金利は固定なので変更できないし、借り換えたら費用がかかるのでじっとしていよう」
 こんな疑問や不安を抱えていても特に相談するのでもなく、自ら動いて打開策を打とうとしない大家さんはたくさんいます。
 大家さん、もっと市場に出て、今のアパート経営がどんな動きになっているかを勉強、研究してください。じっとしていては何も解決はしません。打開策は必ずあります。
 家賃については、入居者はたくさんの情報を得て比較検討を十分しています。インターネットの時代では、家に居ながら多くのアパートの情報を得ることができるのです。ライバルは同じアパートだけではありません。分譲マンションも強力な相手です。何しろ月額支払いが家賃並みで、大家さんのアパートより質の高いマンションが買えてしまう時代ですから。


■複数の専門家の意見を聞こう

 大家さん、まずは不動産管理会社の人に聞くことです。今、市場はどんな動きをしているのか?どんなアパートに人気があり、逆に不人気なのか、家賃や貸す条件は、そして自分のアパートのどこが問題なのか?ここを一番素直に耳を傾けて聞くことです。場合によっては、相談料を払ってでもしっかり教えてもらうことです。ライバルの動向もしっかり聞き、見に行くことです。そうすれば今の自分のアパートを他と比較することによって、問題点が分かります。
 さらには複数の専門家に聞くことをお勧めします。いろんな意見が出る場合もあるでしょう、しかし、それはそれでいいのです。自分がしっかり聞けば、自ら答えを導き出せるはずです。銀行にも相談してください。金利や借り換えも可能かもしれません。場合によっては、想いきって手持ち資金で返済もありうることです。


■経営とは市場の変化に対応すること

 大家さんとして成功するには、絶えず勉強と研究をすることです。市場をしっかり見ていれば、自分が何をすればいいのかが分かります。他の良いところは素直に学び、自分の悪いところは早く直せば、市場では必ず生き残ることができるでしょう。
 何もこれはアパート経営だけではありません。経営とは常に市場の中で生きていくものなのですから。大家さん、市場は常に変化するものです。アパート経営は20年、30年以上続きます。
 商売とは、常に市場の変化に対応していかなければ生き残れないのです。


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(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2006年03月20日

がんばれ大家さん!第17回 賃貸住宅フェアに参加してみたら・・・

■賃貸経営は生活空間提供ビジネス

 毎年1回、東京と大阪で全国賃貸住宅フェアが開催されます。大家さん、ぜひ一度、このフェアを見学されたらどうでしょうか。東京や大阪の近郊の人はもちろん、地方の大家さんもアパート経営の研究のため、費用と時間を惜しむことなく参加してみてください。きっと驚くことがたくさんあります。
 あるマスコミ関係者と一緒に見に行った際、その人は「これは生活提案のフェアですね」と驚いていました。
 そのとおりです。建物はもちろん、内装設備、ドアやキッチン、ポスト、照明、さらにはペット用品、保険、とにかく生活に関する情報が満載なのです。何も知らないで会場に入った人は、これが賃貸住宅フェアだとは気が付かないでしょう。それだけ現在の賃貸住宅経営が、いかに”入居者のための生活空間提供ビジネスか”を表しているということです。

■競争に勝ち抜くための差別化を提案

 セミナーも盛りだくさんで、講師もさまざまな分野から登場しているので、どのセミナーに参加するか迷ってしまいます。どの会場も満員で熱気がムンムンしています。アパート経営セミナーというと、通常はいかに建てるかというのが多いのですが、ここではむしろ建ててから、いかに工夫して、アパート経営をきちんと続けていくか、あるいは他との競争に勝つための差別化を提案する内容になっています。

■賃貸住宅の進歩を体感できる場

 建築関係のプロの人が多いのは当然ですが、最近では大家さんが圧倒的に多くなってきています。なかには地方からバスをチャーターし大挙して来る団体もいます。個人で来場する方は、真剣そのものの表情で鋭い質問を浴びせています。初めて参加した方も「賃貸住宅がこんなに進歩しているなんて・・・」と、驚きを隠せません。さらに、1日では回りきれないので、2日にわたり見学する熱心な方もいます。相当刺激を受けるのでしょう、「帰ったら早速何かをしなくては・・・」と言う大家さんがいます。大変結構なことです。


■自ら時代の流れを読む努力を

 今までこうした情報が大家さんには、ほとんど知らされてはいませんでした。大家さんが賃貸経営で苦労することもなかったからかもしれません。しかし、これからは違います。
 多くの成功事例、さまざまな提案や工夫、時代の流れを読む努力を大家さん自らが動いてつかまなければ、賃貸経営に勝ち残ることはできません。
 大家さん、ぜひ一度、賃貸住宅フェアに参加してみてください。


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(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2006年02月26日

都心オフィスの1月の空室率が4年ぶりに4%割れ、賃貸住宅は?

都心五区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス需給が一段と逼迫してきたようです。仲介大手の三鬼商事が9日に発表した都心五区の1月末の空室率が3.99%と4年ぶりに4%を割り、貸手優位と言われる3%台に突入しました。それを受けてか東証REIT指数も1717ポイントと高値を更新し続けています(代表銘柄の日本ビルファンドの予想利回りは2.9%(10日終値)とこちらは3%を割り込んでいます)。
 オフィス需給の改善は、各種のデータでも明らかになっていますが、実際に私のお客様が所有するビルにおいても新規入居テナントの賃料が上昇するなど、実態としても感じられます。2003年問題後、04年、05年と減少していたオフィス供給量が06年以降は増加に転じるようですが、景気も回復基調にあるので、当面需給環境が大きく崩れることはないように思います。
 方や賃貸住宅(アパート・マンション)については、一部団体の発表では、「全国的に家賃の下落現象もそろそろ底をついた」と言っているところもあるようですが、ごく一部の地域ではそうかもしれませんが、多くの大家さんは、まだまだ空室と家賃の下落に頭を痛めているのが実態(実際のお客様の声)です。
 昨年1年間の貸家(アパート・マンション等)の新設着工戸数は、50万4191戸と過去8年間で最高となりました。今年もその勢いは止まらないように思います。
最近は、地主さんが建てるアパート・マンション、投資用ワンルームマンションだけでなく、不動産ファンドによる分譲マンションの1棟買いにより、分譲仕様のマンションも多く賃貸市場に出回っています。最初は賃料設定が高めなので空室も多いと聞きます。周辺の賃貸物件との競争によりいずれ適正な賃料に落ち着くと思いますが、1棟丸々分譲仕様でつくられたマンションが賃貸で登場すると、地域の需給バランスが崩れ、分譲仕様に対抗するため価格競争に陥る可能性も出てくると思います。
 ファンドによる物件供給は、明らかに実需を超えているように思えてなりません。結局空室になって損をするのは投資家なので、実際に問題が発生するまで供給は続くのでしょう。不動産ブーム?を反映してかワンルームマンションよく売れているようです(次回は新築ワンルームに投資に思うこと“2”を書こうと思います)。
いずれにしてもオフィスと違い、賃貸住宅はこれからますます競争が激化することは間違いないように思います。



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Posted by funaizc at 2006年02月12日

がんばれ大家さん!第16回 シニア(高齢者)こそ大切なお客様

 21世紀はシニアが賃貸住宅の大切なお客様になります。何しろ、2010年には50歳以上の人口が約5,400万人、2025年には約5,900万人となり、総人口の約50%をシニアが占めてしまいます。どこへ行ってもシニアばかりになりそうです。しかも、皆さんとても元気いっぱい、現金もある人たちです。

■「高齢者入居支援制度」をご存知ですか?

 ところで今まで大家さんは、シニア入居者に対して、病気になった場合の対応が難しい、保証人がいない、家賃の不払い、さらには、もしも亡くなった場合にはその後の入居者の募集が困難になる等々、マイナスイメージが強く、貸したがりませんでした。
 こんな動向を踏まえて、日本賃貸住宅管理協会ではシニアが安心して賃貸住宅に入居ができるような仕組みを作っています。万一のときには身元引受人を確定させ、家賃滞納に対しては最大6ヵ月保証等々の「高齢者入居支援制度(シニアステージ)」を作りました。

■シニアは優良で安定したお客様

 これからどんどん増えるシニアに対して、いつまでも古いイメージのままでは、大家さんも市場から取り残されてしまいますよ。
 プラス思考で見ると、シニアの入居者は今さら失業の心配がなく、家賃滞納率がきわめて低く、実際には家賃支払い能力は若者より高いのです。しかも、静かで丁寧に部屋を使用してくれます。シニアは、家賃並の支払いで分譲マンションは買いません。転勤、転職は絶対ありません。よって、気に入れば長期に借りてくれる優良な入居者になることが多いのです。
 高度経済成長期には、家賃改定が難しいので長期に入居される借り手を嫌う傾向がありました。しかし、これからは長期安定的な入居者の確保が重要です。


■変わるシニアのニーズに敏感に

 もし亡くなった場合でも、シニアにとっては天寿を全うできたと解釈もしますので、悪い印象はありません。次の入居者もシニアなのですから、心配ご無用です。
 それより、今まで若者だけを対象に考えていたアパートやマンションを、シニア対象に考えると、建物の設備や間取りが変わってくることでしょう。一階の部屋に人気が出てきたり、フローリングではなくて畳の部屋になったり、さらにはペットが飼えたり、駐車場よりベランダをという具合にニーズが変化してきます。駅至近ではなくて、静かな環境を好む人もいます。

 大家さんもシニアですよね。価値観が一緒です。これから急速に進む高齢化社会に対応するアパート経営に真剣に取り組んでみてはどうでしょうか。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2006年01月15日

がんばれ大家さん!第15回 ”死財”を"資産”に組み替えよう

 前々回「金持ち父さん・貧乏父さん」の話を少ししました。誰でも金持ち父さんになりたがっていますが、残念ながらほどんどの人はお金持ちになれません。
 大家さんはいかがですか?「いや、自分はお金持ちだから、無理しなくてもいいよ」なんて人はいませんよね。もし、仮に客観的にお金持ちに見えたとしても、本人は「私なんて、たいしたことはないよ」と、謙そんではなく本当にそう思っている人ばかりです。
 大家さんがお金持ちでないのは、確かにその通りです。年収が1,000万円以上あっても、銀行の返済、固定資産税やその他の税金、建物の修理、その他大家さんとしてのお付き合い等々いろいろお金が出ていきますので、お金は手元にはほとんど残りません。まごまごしていると、毎月赤字になってしまう人もいます。

■"インカムリッチ”への道

 土地や資産はあるけれど、それに見合う収入がない大家さんや地主さんが多くいます。いや、ほとんどの人がそうかもしれません。ちょっと格好つけて言えば、ストックリッチ(財産が多)ではあるが、インカムプアー(収入が少)である。資産家ではあるが、投資家ではないのです。この点が、欧米の金持ちと日本の資産家の決定的な違いです。
 では、どうしたらいいのか?簡単です。資産を守るために生きるのではなく、資産を自分のために働かせて、収入を増やすようにすればいいのです。資産のうち収入を生まない、あるいはほとんどない資産、または将来性のない資産は、早く処分して収入を生む資産に組み替えるのです。

■特例を使って資産を組み替える

 具体的に言えば、利用されていない、利用できない土地を処分、収入の少ない貸地や駐車場、郊外、地方の土地には早く見切りをつけて、将来性があり、長期安定的に収入が見込まれる、都心の建物(居住用)に資産を組み替えるのです。駐車場や貸地、家賃のある貸家の土地、農業地等で何らかの収益を生んでいる土地や建物を売却して、立地の良い(駅前・都心)土地または建物に買い換えをします。
 平成15年12月末まで、事業用資産の買い換え特例(租税特別措置法37条 第1項21号)が延長されています。この特例は、買い換え金額の80%まで税金が繰り延べられます。
 「土地を売って建物に?土地は残るが、建物はいつかなくなる」。確かに物理的にはそのとおりですが、建物は30年前以上、いや鉄筋では60年以上働き稼いでくれます。手を加えれば、もっともっと稼ぎます。特に立地にのよい場所の建物は、半永久的に家賃を生んでくれます。

■あなたは資産家?それとも投資家?

 収益を生むのが資産で、収益力のないものは「死財」になってきました。土地を守るのが資産家で、土地を生かして働かせるのが投資家です。資産家の土地活用は、自分の土地に建てるので、立地の選択はできません。投資家はまず立地を選んで、建物に投資をします。収益力の安定性、将来性はまったく、比較になりません。土地の時代は終わりました。土地より立地の良い建物がこれからの資産です。


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(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2005年12月25日

がんばれ大家さん!第14回 立地が良い建物が一番の財産

■駅至近の居住系は投資利回り10%超

 財産の中でもっとも優秀なものは立地の良いアパートやマンションです。都心はもちろん、近郊でも駅裏や駅至近距離(徒歩5分以内)で、居住系であれば空室の心配はほとんどありません。
 東京に限れば、都内と近郊(都心から1時間以内)の駅より徒歩5分以内の場所の賃貸住宅であれば、現在でも建物投資額に対して、投資利回りは年10%から20%はあります。しかも空室率はきわめて低く、収入は安定しています。
 都心や駅至近であっても、ビルや商業系は景気不景気に大きく左右され、きわめて不安定です。個人の投資家が賃貸業をするのであれば、居住系をお勧めします。何しろ、衣食住は人間の基本ですから。
 さらに詳しく言えば、利便性の高い場所は、職住接近が入居者の最も高いニーズなのですから。

■家賃は立地で天と地の開き

 立地の良い建物も、立地の悪い建物も投資額はほとんど変わりありません。建築価格だけでなく、金利・固定資産税・保険料・修理費、さらには相続税の評価もこと建物に関していえば、全く変わりません。
 ところが、家賃は立地により天と地の開きがあります。地方と都心では家賃は数倍違います。さらに空室が出れば、比較しようがありません。
 よって、良い立地には賃貸住宅を所有している大家さんは幸福者です。不動産は一に立地、二と三はないとまで言われるくらい、立地がすべてです。もしこれに近い建物を所有しているのであれば、大事に大切に育てるようにして、いつまでもしっかり働いていただきましょう。それ以外の財産(他の土地・お金)を組み替えても、好立地の建物に投資することをお勧めします。

■不動産は収益力で価値が決まる

 従来日本では、土地が財産であって建物は付属品で、建物に価値を見ていませんでした。しかしこれからは違います。長期安定的に収益を生む建物が最も価値があるのです。収益を生まない、または少ない不動産はほとんど価値はありません。
 底地と借地権、どちらが優れものかといえば、私なら借地権です。利便性の高い好立地であれば、借地権上の建物は高収益力ですから。底地ではわずかな地代しか生みません。しかも相続税が高く、換金性はほどんどありません。地主さんが「元々この土地は自分のものだ」と思う気持ちと執着のあることは理解できますが、客観的に見れば、収益力の差はいかんともし難いものです。
 これからの不動産は土地ではありません。収益力が確保できるかどうかで価値が決まります。と言われても、立地の悪い地方や郊外の土地を所有している地主さんはどうすればいいのか?それについては次回お話しましょう。

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Posted by funaizc at 2005年11月13日

がんばれ大家さん!第13回 やはり大家稼業はいいもんだ

■"払う人"より"受け取る人"がトク

 「大家稼業が気楽な商売ではなくなってきている」ということを本書で言い続けていますが、やはり大家稼業はいいもんです。
 世の中には「家賃を払う人」と「家賃を受け取る人」がいます。家賃を払う人は一生懸命働いて給料をもらい、その中から毎月大家さんに家賃を払い続けます。
 大家さんは、受け取った家賃から借入金を返済して、その残りを生活費にしています。となると、銀行(公庫)が一番もうかるのかな?でもリスクは最終的には銀行が背負っています。持ちつ持たれつですか・・・。


■お客様(入居者)に感謝、感謝

 もし、仮に無事返済を完了したり、途中で返済を完了してしまったり、最初から無借金であるならば、しかも満室で、毎月満額家賃が入金されれば、大家さんにとって、この世はバラ色、世界はあなたのためにあるようなものです。うらやましいかぎりです。感謝、感謝しなければバチが当たります。
 誰に感謝するのか?まさか、カミサマではありません。当然アパートの入居者、家賃を毎月払ってくれるお客様にです。


■投資家になりますか?それとも・・・

 話は変わりますが、最近私が読んだ「金持ち父さん・貧乏父さん」という、ショッキングな本があります。この本はいわく、一生懸命働いてもお金持ちにはなれません、お金を自分のために働かせなくてはダメですよ、と言っています。
 ほとんどの人は、お金を稼ぐために働き、お金を自分のためには働かせていません。
 何やら禅問答みたいですが、要は、お金をしっかり運用できなければお金持ちにはなれませんよ。働いて稼いで、税金を払って、その残りで生活をしていたのでは絶対にお金は残らない。たとえ大いに稼いだところで、死に物狂いで働くしかないではないか、ということです。
 あなたは投資家になりますか?それとも、一生労働者で終わりますか?と問いかけています。


■資産を自分のために働かせる

 この話は、大家さんにも当てはまります。大家さん本人は意識をしていませんが、やはり投資家なのです。お金や資産を自分のために、しっかり働かせて稼いでいます。自分が働くことなく、お金や資産が自分のために働いてくれます。借入金が少ない、またはゼロであれば、銀行のために働かなくてすみます。
 もし、この状態を長く維持させたいのであれば、入居者が常に喜ぶ建物と環境を、大家さんが一生懸命提供し続けてください。ビルと比較して、居住系の建物は景気に左右されることが少ないのです。大もうけはできませんが、アパートに細く長くしっかり稼いでもらいましょう。


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Posted by funaizc at 2005年10月16日

がんばれ大家さん!第12回 長持ちさせれば長く稼げる

■収益を生むのは土地ではなく建物

 大家さん自身が丈夫で長生きするのはもちろんですが、それ以上にアパートが長くしっかり稼いでくれたらお家は安泰です。

 「アパートがそんなに長く持つのか?」「せいぜい長く持ったところで、ローンが終わるころまでぐらいではないか?」

 とすると、木造で20-25年、鉄筋で30-35年ぐらいですか。それでは短いのです。もっともっと長くしっかり稼ぐようにしてください。

 欧米では、建物を木造で50-70年、鉄筋で100年以上は十分利用していますよ。元々、欧米では土地ではなくて建物に価値を置いています。

 日本では土地に価値を見ていて、建物の価値をほとんど見ていませんでした。しかし、これからは違います。日本でも建物の価値を見直し、とりわけ、アパートのような収益を上げる建物は、長くしっかり稼げることがポイントになってきています。


■リフォームでピンチをチャンスに

 Aさんは60歳、5年前に両親を亡くし、本人も定年を迎えました。二次就職はしましたが、これからの本業は両親から相続したアパート(10室)です。家賃は月額約80万円ですが、まだ少し借入金が残っており、返済が月額15万円ありました。

 アパート(木造)を建ててから15年を経過したところで、今まで社宅として借りてくれていた会社がリストラのために出ていってしまいました。これは一大事と一瞬驚きましたが、そこはAさん、元々商社マンです。ピンチはチャンスとばかりじっくり考えました。ここは思いきって建て替えるかそれともリフォームするかを、じっくり専門家と相談しました。

 結局、建て替えは本体がまだ十分利用できる状態なのでもったいない。幸い構造がしっかりしているので、リフォームをすればこれからさらに20年以上は十分稼げるとのこと。何しろアパートは駅から徒歩5分と利便性が抜群に良いのです。Aさんは思いきって自分の退職金から1,000万円をつぎ込んで、修理ではなく改築をしてしまいました。外壁を塗り替え、1階には大きくウッドデッキを出し、2階もベランダを広げ、床は全部フローリング、トイレと風呂も取り換えてしまいました。外から見ればまるで新築したかのようです。

 人気は抜群です。家賃も2割アップしました。月額20万円収入アップということは、今回の投資額の1,000万円の投資利回りが単純にみて年24%ということです。元商社マンのAさんは十分承知のうえです。何よりも「これでしばらくは、市場で優位に立てる」と考えました。


■アパートはしっかり稼いでくれる財産

 Aさんは亡父からいつも聞かされていました。「アパートを大事にしろよ。わが家の一番の財産だからな。この稼ぎで兄弟に何かがあったら助けてやれよ」。さらに亡父は、いつも口癖のように「アパートには手をかけろ、最も効率の良い投資になるからな」と言い続けていました。息子のAさんは、今その言葉を実感しています。


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(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2005年09月21日

がんばれ大家さん!第11回 管理会社と仲良くしましょう

「アパートの管理は、管理料を払って管理会社の人に任せているから安心だよ。」それはそれでよかったですね。といってもこのご時世です。大家が店子に貸してあげる、という姿勢ではとてもやってはいけません。

 何しろアパート経営も、油断していると空室になったり、家賃を値下げしないと次の入居者が入ってくれません。特に長期間空室になったら大家さんは大変で、気の小さい人なら夜もろくに眠れなくなってしまいます。


■管理会社との連絡は日頃から密に


 そこで今回は、管理会社や入居者を斡旋(あっせん)してくれる不動産会社の人との付き合い方をお話しましょう。

 まず、日頃から管理会社の方と十分連絡をとっておきましょう。現在の入居者の意見やアパートの管理状況を、直接聞くことです。特に問題ナシというより、何か問題になっていないか聞き出してください。

 例えば、自転車の放置がひどく、アパートの前面が汚らしくなっている・・・となれば、駐輪場の設置を考える。最近ピッキング問題が入居者からの不安として取り上げられている・・・それなら、鍵や、ドアそして入り口を考える。

 お金のかかりそうな話ばかりですが、”問題ナシ”ということはまずないのです。お金をかけて何かをするのではなく、創意工夫して対応してください。

 管理会社の話だけでなく、自分の目で耳で確かめることも重要です。ある大家さんが夜に自分のアパートを見たら、入り口の蛍光灯の電気が切れそうで、なんともみずぼらしかったとのこと。分かりますよね。蛍光灯がついたり消えたりしているのでは、みっともないですよね。


■今は"入居者が選ぶ"時代です

 管理会社や、斡旋(あっせん)してくれる不動産会社の第一線の営業マンと、直接は話をしてみてください。今の賃貸市場の動向や人気のあるアパート・間取りにすいても、突っ込んで聞き出してみてください。場合によっては、現場に直接行って自分の目で確かめてください。きっとショックを受けることでしょう。

 さらにぜひ一度、不動産会社がどんなふうに入居者を斡旋しているか、入居者がどんな方法で選択しているかを見て聞いてみてください。いまや、インターネットで入居者はたくさんの情報を得て選択しています。条件・間取り・家賃を、一度に比較検討しています。

 まさに、”選ばれているのは大家さんの建物”のほうなのです。


■管理会社に感謝の気持ちを伝えよう

 ということで、大家さんが”浦島太郎”にならないように、管理会社や不動産会社の営業マンとしっかり情報交換しておいてください。昔は大家さん自身がお客様でしたが、今は大家さんが管理会社や不動産会社に対して、「いつもお世話になります」という姿勢になってきました。

 「本当ですか?」、本当です。本物の大家さんは、入居者を紹介してくれる会社に感謝しています。

 私の知り合いの大家さんは、毎年忘年会の時期になると、自分のアパートや駐車場を管理してくれている営業の人をお呼びして、ささやかですが忘年会をやり、「いつもありがとうございます」と、感謝の気持ちを伝えています。さすがプロの経営者です。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2005年08月20日

がんばれ大家さん!第10回 借金は早く返すが勝ち

「土地さえあればアパートは建てられます。」「お金は全部銀行が出してくれるから大丈夫です」と言われて、その気になってアパートを全額借入金で建ててしまった大家さんは大勢います。

「借入金は税金対策になり、特に相続税の節税になります。借入金の利息は経費になって、これも毎年の所得税対策になります」と説明されて、「そうか節税になるのならいいかな・・・」。

そして「皆さんそうしてますよ」なんて、日本人の一番弱い言葉を添えられて、駄目押しされてしまいました。


■”アパート建てて節税”の意味

 専門家として正確に言わせてもらいますと、借入金で建てても自己資金で建てても相続税の金額は変わりません。要はアパートを建てると、建築価額と相続税法上の建物評価額に、約2分の1くらいの評価差があるから、アパートを建てると相続税の節税になるといわれているのです。
 そして、土地の評価は、更地よりアパートを建てた後では約20%下がります。借入金で建てるか、自己資金で建てるかは相続税には無関係なのです。それに、相続税が課税される人は節税を気にする必要がありますが、そうでなければ心配ご無用です。
 所得税の節税は、あくまでも利息が経費になるだけです。具体的に言えば、仮に3000万円を年3%の金利で借り入れしていれば、金利は3000万円×3%=90万円を年間支払います。本人の所得税や住民税が20%であれば、節税されるのは90万円×20%=18万円だけです。結局90万円−18万円=72万円は支出しているのです。


■借入金を早く返して身軽になろう

 もし大家さんに手持ち現金があれば、借入金はどんどん返済してください。今は、定期預金にしていても利息はゼロに等しい時代です。借入金を返済すれば借入金の金利(仮に3%)はなくなり、預金を年3%で運用したのと同じになります。
 全額が無理であれば、一部でもよいでしょう。さらには他の資産、例えば収入を生んでいらない土地で活用が難しい土地があれば、売却して資金を作って借入金を返済してしまいましょう。返済すると、とにかくほっとしますから。

 家賃が下落しています。建てたときは経済が右肩上がりで家賃は上昇するかもしれない、ということで計画されたこともあったでしょう。今は、いや、これからしばらくはデフレです。物価はもちろん、家賃も下がってきています。競争も厳しくなってきて、ときには空室になるかもしれません。

 古くなったら、手を加えなければアパート経営は難しくなってきました。大家さんが今打つ手は、借入金はできるだけ早く返済して身軽になることです。返済すると今度は家賃がまるまる手元に入り、預金が増えてきます。

最後に一言「皆さん返済していますよ」。これは”本当の話”です。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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Posted by funaizc at 2005年07月24日

がんばれ大家さん!第9回 リフォームにお金をかけて

「女房と畳は新しいのが・・・」なんて昔の人は言いました。もちろん今の人はそんな失礼なこと、思っていても口に出しては言えません。でもそれは、女性の側も同じこと。男性も若い方がいいに決まっています。
 アパートだって、常に新築に人気が集まるのは当たり前!と言ってしまえばそれまでです。アパートは建ててからが勝負です。10年、15年そして20年以上と経過していくときに、しっかりお客様に入居し続けてもらえるかどうかが重要なのです。


■消耗度はマイホームより高い 
 建てて10年間は修理代がほとんどかかりません。でも10年経過する頃には外部や内部に汚れや傷みが出てきます。15年も過ぎると設備にガタが出てきます。当然です。建物が最初の投資だけで終わることはないのです。

 人間だって中年を迎えれば身体のどこかに故障がでてきます。自動車も3年、5年と車検があり法定検査が必ずあります。まして、アパートは多くの人に利用され、その消耗度はマイホーム利用より高くなります。


■早期治療で元気な働き手に 
 大家さん、アパートの修理、手入れ、リフォームを積極的にどんどんやってください。何も手を加えない、なおざりにしか修理をしない大家さんは、結局大きな損失をしてしまいます。

 もし大家さんが歯が痛くなって、病院にも行かずに治療もしなければ、食べ物をおいしく食べられずに、さらにはいずれ胃を傷め、最後は病気になって、取り返しがつかなくなってしまうことでしょう。そんな人はいませんよね。

アパートも同じこと。傷み、傷がつき、色あせて、さらに古くなっても早期に治療すれば必ずや治療され、また元気になって立派に働きます。


■「再生」投資で付加価値を高める。
 でも、修理や手入れだけでは、原状に戻しただけで、元の姿になっただけです。リフォームだけでは、物足りません。リニューアル、リノベーション(生まれ変わる、「再生」する)という、より積極的な投資もあります。欧米の投資用不動産はこの再生投資が頻繁に行われます。建物が木造でも築年数を重ねることにより、味わいが深まってくるのです。
「理屈は分かるけどリフォームにはお金がかかるよ。それにお金をかけても元が取れるか心配だよ」と、大家さんの本音が聞こえてきます。でも、お金をかけずに人気が衰え、空室リスクが生じたら、元も子もありません。

例えば、家賃月額10万円の部屋が1年間空室となれば、120万円の損失です。さらにもっと空室が増えたら損失が拡大します。仮に200万かけて、空室が埋まれば20ヵ月で回収できて、さらにその後の収入が確保されます。


 大家さん、汚い食堂に入りますか?安いからといってまずい食事で満足しますか?そんなお客さんは今どきほとんどいません。
 大家さん、畳はいつも新しくしておきましょう。人間だって、常に健康に気遣っていれば、明るく楽しく暮らせるものです。アパートをいつも健康にしておきましょう。きっとしっかり稼いでくれることでしょう。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載


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Posted by funaizc at 2005年07月08日

がんばれ大家さん!第8回 息子の家を貸してみたら

■孫と暮らすため、息子の家を庭先に 

近郊住宅街に住む中村さん(70歳)は、5年前に息子から自宅の庭に家を建てたい、と言われて少し迷いました。せっかくの庭がなくなってしまう。人一倍植木の好きな中村さんにとって、庭をつぶすのは何よりも辛かったのです。しかし一方で、可愛い孫が自分の家に来てくれることが何よりも嬉しくて、すぐに了解しました。

 息子は当時28歳でお金はほとんどなく、わずか15坪で700万円の2LDKという、小さな平屋を建てるのが精いっぱいでした。ほとんどのお金は中村さんが出してしまいました。息子夫婦のためにではありません。ヨチヨチ歩きの孫のため、いや自分のために建てたのです。すぐに二人目の孫が生まれて、それはそれは可愛いものです。毎日が楽しくて仕方ありません。


■転勤中は定期借家契約で貸す 

家を建ててから5年後、息子は地方へ転勤することになりました。中村さんはがっかりです。いっそのこと息子一人で単身赴任すればいいのにと思ってしまいました。まあそれは無理というもので、あきらめて気を取り直しました。
 早速息子の家を何とかしなくては、ということで息子の家を賃貸することにしました。息子は5年間帰ってこないことが分かっていました。それでも普通に貸すと、後で息子が戻ってきたときに面倒なことになると思い、5年間の定期借家契約にしました。

 家賃は月額12万円(少し低め)です。中村さんは、まあこんなものかと思い、何げなく計算していくうちに驚いてしまいました。12万×12ヵ月×5年分=720万円になります。息子が5年間暮らして、その後5年間貸すと、投資額の700万円は全額元に戻ってくることになります。5年間息子が住んだのは、家賃ゼロだったのかなと思ってしまいました。もちろん多少の修理や、固定資産税の費用はかかりますが、それでもその後も息子が戻るか、またはさらに貸し続けることも十分できます。所得税は減価償却があるので、心配がほとんどありません。


■可愛い孫が導いた?賢い投資

 中村さんは「これは良い投資をした。きっと天使のような孫が導いてくれたのだな」なんて、何にでも孫に結び付けてしまいます。中村さんの家が駅から7分という立地で静かな環境ですから、建物投資が十分採算に合うからです。入居者の人も一軒家の良い貸家がほとんどなく、とても喜んでいました。
 ところで今度借りてくれた人にも、2歳の女の子と5歳の男の子がいます。時々小さい子が中村さんの庭に入ってきて遊んでいます。中村さんにはそれが嬉しくて嬉しくてたまりません。奥さんに「自分の孫ではないんですよ」と言われますが、ついついお菓子をあげてしまいます・・・。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載


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Posted by funaizc at 2005年06月16日

過去最低の出生率とアパート・マンション経営

6月1日に厚生労働省が2004年の人口動態統計(概数)を発表しました。それによると、1人の女性が生涯に生む子供の数(合計特殊出生率)は、1.29%となり、4年連続で過去最低を更新しました。
 出生数から死亡数を差し引いた自然増加数も初めて十万人を割り込み、いよいよ人口減少社会が目前に迫ってきました。出生率は1975年に2%を下回った後、低下傾向が続いていますが、日本の人口は来年(2006年)中にピークを迎え、2007年より減少に転じる見通しです。

少子化問題については、高齢化問題と共に早くから指摘されているにもかかわらず、有効な対策が全くうたれていないのは嘆かわしい事実です。政府は少子化対策の具体的重点目標を数値化した5カ年計画、平成7年からの「エンゼルプラン」、平成12年からの「新エンゼルプラン」を計10年間により推進してきましたが、出生率は改善されるどころか、悪化の一途をたどっています。まさしく「絵に描いた餅」そのものです。

そして、より実効性ある内容を目指して作成されたとされる今年からの5カ年計画「子ども・子育て応援プラン」も相変わらずお題目ばかり立派で、またしても予算の無駄使いではと思ってしまいます。なぜもっと有効な対策が打てないのかと嘆きたくなります。

古代ギリシャの時代から、人口が減少した国で発展した国はないといわれており、国の活力が失われ、人口の高齢化により国民負担の増加など様々な面で問題となってくるだけにしっかりとした対策をお願いしたいものです(ちなみに高田家は子供は3人いますので、少し偉そうな事を書かせていただきました)。

さて、その人口減少ですが、今後のアパート・マンション経営にとっても非常に大きな問題です。これまでこのブログで何度も書いていますが、貸家の供給はあいかわらず増え続けています。分譲住宅(マンション、戸建て住宅)もどんどん供給されています。来年以降人口は減少に転じるものの、団塊ジュニア世代がこれから住宅を購入する時期なので、ここしばらくは、住宅供給を吸収していくと思いますが、それももってあと10年くらいでしょうか?いずれにしても、家族世帯数は近く減少に転じるので、分譲住宅が増えるということは、賃貸層の減少につながります。

やはり、どう考えても家が余ってくるのは明白だと思います。1人子の家庭が増えていますが、単純に1人子どうしが結婚すると家は1軒余ります。ただでさえ需要を上回る数の貸家が供給されているところに、余った家が賃貸市場に流れていきます。既に分譲マンションの売れ残りも賃貸市場に流れています。

そう考えると、本当にこれからのアパート・マンション経営は、厳しい競争に勝ち残っていく覚悟(と競争に勝てる条件(立地条件・内容他))がないとやってはいけないと思います。


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Posted by funaizc at 2005年06月04日

がんばれ大家さん!第7回 パッと見て!魅せられますか?

マンション選びの3つのポイントは、3Pといわれています。

1.立地(PLACE)
2.価格(PRICE)
3.間取り(PLAN)

大家さん、または家族の方がマンションを購入するときには、この3つのポイントを抑えておいてください。
 ところで、大家さんのアパートにお客さんが入居するかしないかを決めるときにも、このパッと見の3段階が重要なポイントになっています。
 入居者が建物と部屋を見て、びっくりして、感動して、喜んで、そして気にいって入居を決めてしまうには、パッと見て驚く3段階があるのです。

■外観を見てびっくりさせる

 誰でもそうですが、まずは建物の外観です。最低限、汚いのは論外です。どこかのお店に入ろうと思っても、汚いお店に入る人はいません。大家さん、自分のアパートを外からじっくり見ていますか。もし汚ければ、よほどのもの好き以外は入居の申し込みはないと思います。
 反対に、外観が人をひきつけるような建物であれば、入居者の第一印象は「ぜひ入りたい」と思ってしまいます。色の具合、風格、雰囲気などが、見る角度から味わいのある建物かどうか、ぜひ一度、ご自分のアパートをじっくり客観的に見てください。
 「そんなこと言われても、魅力的にするにはお金がかかるだろう」、確かにそうですが、工夫次第です。例えば、建物の前面だけタイル張りにする、前だけ塗り替える、またはライトアップしてみると夜はとてもきれいに見えます。ちょっと工夫してみてください。

■入り口を見てびっくりさせる

 自転車が氾濫(はんらん)、郵便受けが汚いのでは、入居者はがっかりしています。
自宅の玄関だと思ってください。花を飾ることは無理としても、植栽やグリーンがあれば、さらにエントランスが無機質なコンクリートでなくタイルやれんがをあしらってアクセントをつけると、とても印象がよくなりますよ。人の目線は7割が床にいくといわれています。床の豊かさは人の気持ちをひきつけます。


■部屋に入ってびっくりさせる

 部屋に入る前にドアを見ます。びっくりさせるには取り換えなければなりませんが、それにはちょっとお金がかかります。きれいに磨くか塗り替えるして工夫してください。
 ただし、スムーズにドアが開けられなければどうにもなりません。
 そしていよいよ部屋の中です。基本的にはパッと見て部屋が開放的になっていることが大事です。各部屋の間仕切りは開け放っておくことです。狭い部屋を少しでも広く見せるように工夫してください。入居者が内見すると連絡を受けた大家さんが、窓を開けて空気の入れ換えをして、スリッパを用意し、なおかつBGMまでかけて準備したという話を聞くと、努力しているんだなと感心してしまいます。

 入居者がパッと見てびっくりするのは、建物を見て、エントランスを見て、そして部屋の中に入っての3回です。そのたびに感動を与えるのです。皆さんが旅行して、今夜の旅館やホテルはどうかなと思って入っていく気持ちと同じなのです。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載


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Posted by funaizc at 2005年05月28日

住宅着工戸数、2年連続増加(前年比1.7%増)

国土交通省は4月28日、平成16年度の新設住宅着工戸数が前年度比1.7%増の119万3038戸になったと発表しました。前年度の水準を上回るのは2年連続で、貸家が1.9%の増加、分譲住宅が4.6%増と好調でした。

概要は以下の通りです。

平成16年度の住宅着工数は、持家が減少したものの、貸家、分譲住宅が増加したため、総戸数では2年連続の増加となった。

1.総戸数

○16年度の新設住宅着工戸数は 1,193,038戸。

○前年度比では 1.7%増となり、2年連続の増加となった。

〇新設住宅着工床面積は 105,531千屐∩闇度比 0.6%増、2年連続の増加。


2.利用関係別戸数

〇家

○16年度の持家は 367,233戸 (前年度比 1.6%減、前年の増加から再び減少)

貸家

○16年度の貸家は 467,348戸 (前年度比 1.9%増、4年連続の増加)

J譲住宅

○16年度の分譲住宅は 349,044戸(前年度比 4.6%増、2年連続の増加)

・マンションは 207,442戸(同 2.5%増、2年連続の増加)
・一戸建住宅は 139,430戸(同 7.8%増、2年連続の増加)


3.地域別戸数

○首都圏   総戸数(前年度比 0.9%減)
       持家(同 2.9%減)、貸家(同 2.3%減)、分譲住宅
       (同 0.4%増)、うち分譲マンション(同 4.5%減)

○中部圏   総戸数(前年度比 1.3%増)
       持家(同 0.2%減)、貸家(同 2.0%増)、分譲住宅
       (同 6.4%増)、うち分譲マンション(同 1.3%増)

○近畿圏   総戸数(前年度比 1.6%増)
       持家(同 2.8%減)、貸家(同 4.3%増)、分譲住宅
       (同 2.3%増)、うち分譲マンション(同 2.7%増)

○その他地域 総戸数(前年度比 4.2%増)
       持家(同 1.0%減)、貸家(同 4.4%増)、分譲住宅
       (同 21.5%増)、うち分譲マンション(同 28.0%増)

4.その他

○建築工法別

 ・プレハブは、159,945戸で5年ぶりの増加(前年度比 0.6%増)
 ・ツーバイ・フォーは、91,327戸で3年連続の増加(前年度比 8.8%増)


Posted by funaizc at 2005年04月29日

がんばれ大家さん!第5回 保証される人されない人

 父の遺言で「保証人にはなるな」と言われた。

 よくあるセリフです。保証人になったがために財産を失ったという話はよくあることです。そんなこと言われなくても分かっていますよ、と言いながら世の中、浜の真珠は尽きるとも……保証人は消えてなくならない。契約の保全を相手に求めるからです。

■入居者は保証人を頼みたくない

 大家さんが、借り手に対して契約を完全なものにするために、保証人を要求しますでしょ。もし家賃の不払いをするような入居者がでたら、保証人に請求するからです。しっかりした保証人がいれば安心です。

 でも、入居者が保証人をつけることを嫌いはじめています。友人は無理です。親か親せきに頼むのですが、面倒で負担です。親せきがいない人は困ってしまいますね。最近では保証会社に保証料を支払って保証人になってもらうこともあります。敷金を多めにということもあります。

 とにかく、借り手にとっては、この保証人ほど厄介なものはないのです。「なんでお金を払う私(お客)がそこまでしなくてはいけないの?」。大家さんに、この声が聞こえていますかね・・・・・・。

■借り上げ方式とサブリース契約

 ところで大家さん、一括借り上げ方式やサブリース契約って知っていますよね。大家さんが借家人一人ひとりと契約しないで、不動産会社に一括して借り上げてもらう契約です。大家→サブリース会社→借家人という関係です。

 大家さんは会社から一定の家賃を受け取り、会社は利益を乗せて貸します。大家さんは直接貸すより安くなりますが、家賃が安定して、面倒がなくなります。しっかりした会社に依頼していれば、まさに「左ウチワ」になるはずなのですが・・・・・・。

 「10部屋のアパートを全部まとめて月額100万で貸す」。こんな契約を結んだとしたら、大家さんはこれで毎月100万円、保証されたと思うでしょうが、必ずしも完全とはいえない場合があるようです。

 正確にいえば一括借り上げ方式では、家賃は一定年度ごとに見直されます。上記の100万円は固定金額ではありません。相場の家賃が下落すれば100万円は下げられてしまいます。

 「サブリース10年固定で大丈夫でしょうか」
確かにサブリース契約10年間であれば家賃は固定します。しかし通常の借地借家法では、期間内であっても経済事情等の著しい変動があった場合には減額される場合があります。

 大家さんの家賃の保証は完全ではないのです。

 どうしても家賃を固定させるのであれば、定期借家契約で借賃の改定に係る特約(確定賃料支払い約束条項)を結び「家賃増減額請求権」を排除しておけば、家賃は確定します。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載



Posted by funaizc at 2005年04月16日

がんばれ大家さん!第4回 浪費と投資の「違いが分かる」

 大家さんは、家族から「そろそろ車を買い換えたいがどうだろう」なんて言われてるくらいならまだいいのですが、「今度の新車がぜひ欲しい、どうしても欲しい、なんとかしてくれ」とせがまれると、ついつい財布の紐(ひも)をゆるめてしまいそうです。

 本音では「そうはいっても、最近アパートの収入が減っているんだから、そんなにせがまれてもなあ」と思っていても、身内に甘いのでついつい買ってやりたくなります。ましてや自分も欲しければ、飛んでいって買ってしまうでしょう。


■浪費する前に、アパートに投資を
 ところで、もし大家さんのアパートに空室があって、何とかしなければいけない状態ならば、車の買い換えはちょっと待ってください。何をおせっかいなことを言うんだと言われることを承知で申し上げましょう。

 自分の車を買うお金は浪費です。自分や家族は喜ぶでしょうが、いくらお金をかけてもお金を生むことはありません。それどころか、高級車となればまさに金食い虫でしょう。

 「自分のお金を自分の楽しみに使って何が悪い」。おっしゃるとおりです。しかし、少しだけ踏みとどまって考えてください。

 もし、車を買うお金をアパートの改良費に回したらどうでしょう。

 例えば、入り口や外壁をきれいにするために、門や壁を塗り替える。また、空室となっている部屋の床を思いきってフローリングに替える・・・等々をしてみたらどうでしょう。そうすれば、今空いている部屋も埋まることでしょう。もしかしたら、これからも空室になるリスクが減るかもしれません。


■投資のリターンで車は買える
 実はこの話は実話なのです。

 大家さんのAさんは300万円の新車を買うのを我慢して、そのお金でアパートの入り口と部屋のドアを全部直して、見違えるようにしてしまったのです。建物は明るく、きれいになって、とても魅力的になりました。

 何より、月額10万円の部屋が埋まったので、10万×2部屋×12ヵ月=年間240万円の収入が確定しました。300万円かけても、1年と3ヵ月で元が取れてしまったのです。Aさんは喜んですぐに新車を買おうと思いましたが「まあ、ここはじっくり落ちついて」と気を取り直しました。車は1年後に買うことにしました。空いていた2部屋がすぐに埋まって大喜びです。


■利口な大家さんは投資上手
 自分の楽しみに使うお金は浪費です。収入を生むためにお金を使うことを投資といいます。

 経営者なら投資を優先します。浪費は後回しです。浪費は楽しいお金の使い方ですが、お金は出ていくだけで入ってきません。しかも経費にもならず、税引き後のお金ですから、その実質負担は相当なものです。投資したお金にはリターンがあります。しかもすべて経費になるのです。

 自分に甘く人には厳しく、というのは世の常ですが、大家さんがお金を稼ぎたければ、自分の遊び金を少し控えて、お金を生む投資に回し、自分のアパートにお金をかけてやってください。きっとかけた以上にお金は戻ってきますよ。

 お金を稼ぐ人のお金の使い方は、浪費より投資を優先しているものです。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載


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Posted by funaizc at 2005年03月31日

がんばれ大家さん!第3回「他とはちょっと違うアパートって、何それ?」

総務省が14日に発表した2004年10月1日現在の推計人口によると、90歳以上の人口が1980年の調査開始以来、初めて100万人を突破しました。前の年と比べて人口が減少した都道府県は過去最多の2002年に並ぶ35都道府県となっています。推計人口は国勢調査結果などに基づいたもので、総人口が1億2768万7千人となっていました。

国立社会保障・人口問題研究所の推計結果では、日本の将来推計人口(中位推計)によると,総人口は2006年の1億2,774万人をピークとして以後減少に転じるのに対し、一般世帯総数のピークは2015年の5,048万世帯で,総人口より9年遅れて減少に転じるとなっていますが、核家族世帯のうち夫婦と子からなる世帯(ファミリー世帯)数は、2000年が14,919千世帯、2005年が14,666世帯とすでに減少に転じています。

ファミリー世帯が減少する中、分譲住宅(マンション・戸建)も供給過剰となれば、ファミリー向けの賃貸需要が厳しくなるのは当然の結果ではないでしょうか。

さて、がんばれ大家さん!第3回は
「他とはちょっと違うアパートって、何それ?」です。
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Posted by funaizc at 2005年03月16日

がんばれ大家さん!第2回「顔と名前を出さないで、引っ込んでいて」

前回より、タクトコンサルティング本郷先生のご了解を得て、「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」を転載させていただいていますが、私も多くの大家さん(地主さん)とお付き合いさせていただいていますが、本当にがんばって、みなさんが勝ち組大家さんになって欲しいと思います。

人口も減少傾向となり世帯数の増加もゆるやかになる中、貸家の数と空き家の数は確実に増加し続けています。昨年1年間の着工数が46万4976戸と、年間の着工数としては過去7年間で最高を記録し、今年の1月も前年同月比8.4%増の3万7977戸で、月ベースでも7ヵ月連続の増加となっています。2月、3月も増加が見込まれますので、2004年度(2004年4月〜2005年3月)の着工数の合計も1998年度以降最も多い戸数になるのもほぼ間違いないと思います。

気になる賃貸市場の状況ですが、全国4大都市圏のMISAWA−MRD会員不動産会社を対象にまとめた「春の入学、転勤シーズンにおける賃貸市場速報(2月時点の調査結果)」からも、最近経済的にも元気のある中京圏以外は、やはり厳しい実態となっていました。

調査結果をまとめてみると、単身者用、ファミリー用ともに「供給過多」の回答が多く、家賃動向については、「横ばい」が過半数を占めているのは中京圏(単身者用、ファミリー用)のみで、その他の都市圏は概して下降傾向にあり、需給状態、家賃動向に関しては、「築年数等の物件の条件によって2極化の動きが強まっている」となっており、築年数の古い物件での苦戦が顕著になっており、家賃の値引き交渉も恒常化しているようです。

さて、今回のがんばれ大家さん!は
第2回「顔と名前を出さないで、引っ込んでいて」です。
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Posted by funaizc at 2005年03月05日

がんばれ大家さん!第1回「アパート業は気楽な稼業だったのに」

先日(21日)総務省が2004年10月1日現在の推計人口を発表しました。
それによると、増加率が0.05%まで落ち込み、増加数、増加率ともに最も低かった2002年を下回り、戦後最低となりました。

男性人口が戦後初めて減少になった04年推計人口について、政府は「人口増の鈍化が予測以上に進んでいるとはいえない」との見方を示していますが、少子高齢化は予測より速いペースで進んでいることも示されました。「人口減少社会」の到来は確実に迫っています。

(推計人口は00年の国勢調査をもとに、その後の出生や死亡、出入国といった資料から人口を推定したもので、04年10月1日現在で1億2768万7000人と発表されています。)

 国立社会保障・人口問題研究所(厚生労働省の外郭団体)は02年、日本の人口は06年に1億2774万1000人でピークを迎え、07年から減少に転じるとの予測(中位推計)を発表しましたが、この予測では04年人口は1億2763万5000人とされています。

大家さんにとっての最大の悩みである、空室の要因としては、これまで何度も取り上げている賃貸住宅&分譲マンションの供給過剰問題の他、これからの人口の減少傾向があります。

建築メーカーの言い分は、「世帯数はまだまだ伸びるから大丈夫です」との事ですが、世帯増加率もすでに緩やかなカーブになっており、また伸びているのは単身世帯だけであり、ファミリー世帯の増加は既にピークになっているのではないでしょうか。最近、ファミリー向け賃貸住宅で苦戦している話をほんとうによく耳にします。

今後ますます競争が激しくなってくるアパート・マンション経営で勝ち組大家さんになるため、大家さんの間で好評の「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より1つづつ転載していきたいと思います。

今回は、第1回「アパート業は気楽な家業だったのに」です。

■悠々自適な老後なはずが・・・
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Posted by funaizc at 2005年02月24日

2004年の賃貸住宅市場動向(首都圏)を発表(アットホーム)

不動産総合情報サービスのアットホーム(株)が先日(9日)、首都圏における2004年1年間の賃貸物件市場動向を発表しました。

同社への2004年1年間の賃貸物件登録数(居住用)は、67万5,518件(対前年比8.1%増)となっており、9年連続で過去最高を記録していました。

1平方メートル当たりの登録賃料の首都圏年平均は、マンションが2,581円(同▲1.9%)、アパートは2,086円(同0.8%上昇)。1戸当たりの登録賃料の首都圏年平均は、マンションが10.39万円(同▲6.5%)、アパートは6.53万円(同▲1.5%)となっています。

また、1平方メートル当たり成約賃料の首都圏年平均は、マンションが2,546円(同▲0.5%)、アパートは2,138円(同▲0.2%)。1戸当たりの成約賃料の首都圏年平均は、マンションが9.62万円(同▲2.8%)、アパートは6.54万円(同▲1.3%)で、全てマイナスとなっており、データの上からも家賃の下落傾向が顕著になっています。

居住用賃貸物件成約数は13万9,850件(同▲6.8%)で、新築物件や単身者向け物件などは一部の地域で成約を伸ばしているものの、全体としては2年連続の前年割れとなっており、賃貸住宅の供給増による需給の悪化と新築分譲住宅との競合の影響が出ているようです。

この他、アットホームが平成16年10月27日(水)から同11月10日(水)まで首都圏の8大学において、学生を対象に行った「部屋探しに関するアンケート」の調査結果も公表されています。(調査結果報告書全文(平成16年度版PDF形式 全29ページ)

<調査結果概要>

・ 一人暮らしの学生の平均家賃は、男子5.54万円、女子6.12万円
・ 女子は42.4%が“マンション”住まい、男子を大きく上回る
・ 「1DK」「1LDK」に人気。「ワンルーム」希望はわずか4.5%
・ とりあえず「コンビニ」「スーパー」「レンタルビデオ・CD店」が近くにあれば…
・ 設備の“三種の神器”は健在。人気分散の中「ネット接続料込み」躍進
・ “住みたい街にある、明るい雰囲気の会社”を選ぶ。“ネットでの情報提供”も重視

私が大学生の頃(20数年前)は、ワンルームマンションに住んでいるのはとても贅沢な時代でしたが、いまや「ワンルーム」希望はわずか4.5%となっています。希望する住宅機能・設備では、エアコン82%、独立したバス・トイレ75.7%、収納スペース(幅180cm程度)48.7%となっており、大家さんも最近の学生は贅沢になったものだと思うでしょうが、これからますます借り手の優位が顕著になってくると思いますので、この辺の対応はあたりまえになってくるのだろうと思います。

この他大変興味深い調査結果も沢山まとめられています。この調査結果は、今の学生のニーズを知ることができ、賃貸経営を考える上でとても参考になりますので、大家さんは是非お読みなって下さい。



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Posted by funaizc at 2005年02月16日

新設住宅着工戸数 2年連続増加!貸家は3.0%増

国土交通省が31日、平成16年の新設住宅着工戸数(概要)について公表しました。

それによると、平成16年の住宅着工戸数は、持家が減少したもの、貸家、分譲住宅が増加したため、総戸数では2年連続の増加となっています。
2004年の新設住宅着工戸数は1,189,049戸(前年比では 2.5%増)であり、利用関係別戸数は以下の通りとなっており、分譲住宅が大きく伸びていますが、貸家の伸びも堅調です。

〇家 369,852戸(前年比 0.8%減、前年の増加から再び減少)

貸家 464,976戸(前年比 3.0%増、4年連続の増加)

J譲住宅 345,501戸(前年比 5.8%増、2年連続の増加)

・マンションは 204,081戸(同 1.9%増、4年ぶりの増加)
・一戸建住宅は 139,242戸(同 12.1%増、2年連続の増加)

※平成16年計分着工新設住宅戸数:利用関係別・都道府県別表


また先月の不動産経済研究所の発表によると2004年の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)マンション発売戸数は前の年に比べ2.7%(2,246戸)増加し、8万5429戸となり、4年ぶりに増加に転じ、東京23区は二年連続で過去最多を更新したとなっていました。

4年ぶりに増加というのは少し意外な気がしますが、これは、73年の統計開始以来、過去5番目の高水準であり、99年以降は6年続けて8万戸を上回っていますので、個人的には、住宅(特にファミリータイプ)は既に供給過剰なのではないかと思います。昨年は東京湾岸エリアに代表される大型・高層マンションの供給が多く、市場を牽引しましたが、一方では売れ残り在庫の増加、値引き競争も顕著化するなど、「マンション2005年問題」が一部現実化した年だったように思います。今後の行方がとても気になります。

このほか、千葉県が23・6%、神奈川県が5・3%、近畿圏は1.9%それぞれ増えていました。逆に東京都下は21・1%減、埼玉県が11・3%減となっていました。

同研究所では、2005年も東京、神奈川、千葉などで発売が増え、04年より1.3%増の8万6500戸を予想しており、同研究所の福田秋生・企画調査部長は「購買力も旺盛で、過剰供給にはならない」とみているとの事ですが、賃貸住宅にとっては、確実に入居者が賃貸から分譲マンションへ流れている部分がありますので、賃貸住宅経営にとっては厳しい状況になるのは間違いないと思います。

最近は賃貸住宅でも分譲住宅の仕様を意識し、デザインやセキュリティ、その他設備も充実した物件も多くなってきましたが、賃貸住宅は、まだまだ住居の質、広さなどで分譲住宅と比べて劣っている物件が多いと思います。

分譲マンションのチラシによくある「現在お支払いの賃料と比べて下さい。頭金なしで購入できます」というフレーズが、賃貸(需要)層をどんどん吸収していっているのではないでしょうか?

大家さんとしては、競争が厳しくなる事を前提で賃貸住宅経営に取り組まなくてはいけません。競争が厳しくなるとは言え、確実に賃貸住宅の需要はあります。いかに入居者の満足度を高めていくかがこれからのポイントではないでしょうか。

そんな状況でもありますので、次回からは、大家さんに大好評だった「がんばれ大家さん!」(タクトコンサルティング/本郷 尚先生著)から、アパート経営で勝ち組になるための50のヒントを順次ご紹介していきたいと思います(転載を快くご了解いただきました本郷 尚先生に感謝いたします)。


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Posted by funaizc at 2005年02月02日

土地境界を裁判なしで決着する「筆界特定制度」を創設する方針

法務省は、土地の境界を巡る紛争を迅速に解決するため、裁判をしないで解決できる「筆界特定制度」を創設する方針を決定しました。

昨年より弁護士や土地家屋調査士など第三者の専門家で構成する境界確定委員会で検討してきたもので、今国会に不動産登記法改正案を提出、早期成立を目指し、2005年度中にも施行する考えとの事です。

現行の民事訴訟による紛争解決を廃止し、紛争当事者からの要請を受けて、法務局の登記官が境界を特定することになります。

現行制度では、不明確な土地の境界について話し合いによる解決ができない場合、隣接地の所有者を相手に裁判所に境界確定の民事訴訟を提起する必要がありました。決着まで2年程度かかり、裁判費用もかさむことが問題となっていました。

新制度では、当事者が全国50カ所の法務局に申請して一定の手数料を払えば、法務局の登記官が土地家屋調査士らと調査し、裁判なしで約半年程度で境界を特定するとの事です。但し、登記官が定めた境界に不満がある場合は、現行と同じ民事訴訟に委ねる制度となっています。


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Posted by funaizc at 2005年01月23日

空室対策を考える前に・・・(なぜアパート・マンション経営もサービス業なのか)

空き地にアパートやマンションを建築し、あとは不動産屋さんにまかせておけば、なんとかなった時代もありました。今でも一部の場所では、空室に困らない物件もあると思います。しかしながら今は、やはり誰が見ても既に借手(入居者)が有利になってきているのではないでしょうか?

お部屋探しのミニミニ(minimini)の商品であるスーパー君は、敷金0、礼金0、退去時のリフォームが定額なので、入居者からすれば魅力のある商品ではないでしょうか。こういう商品が成り立つという事(礼金0円でも入居者を募集したい大家さんがたくさんいる)が、借り手(入居者)有利の状況を物語っているような気がします。
今や、新築物件でも、敷金2ヶ月、礼金2ヶ月が取れない(=すぐに入居者が決まらない)という話もよく耳にします。

今の時代だけではなく「空室問題」は、大家さんにとって永遠の経営課題なのです。
 にもかかわらず、アパート・マンション経営を本当に“業”それもサービス業として取り組んできた大家さんがどれだけいるでしょう。

借り手が有利(供給過剰)になったからといって、アパート・マンション経営がダメになるという訳ではありません。世の中には過当競争の業種や商品なんていくらでもあります。過当競争になったからと言ってその業界がダメになるのではなくて、勝ち組と負け組みがはっきりし、負け組みは淘汰されてしまうのです。その差はなにかと言うと、経営努力、経営戦略などの差、極端に言うならば、顧客満足度の差ではないでしょうか。

どんな商売でも、流行っているお店は必ず人に負けない工夫、努力をしています。ラーメン屋さんだって、クリーニング屋さんだって必死になって営業努力をしていると思います。

では、アパート・マンションの大家さんでそこまでやっている方がどれだけいるでしょうか?やっている方々には失礼ですが、ほんとうに少ないように思います。

いままでは、ハウスメーカーの提案で建築し、不動産屋さんに募集も管理もおまかせしていればなんとかなっていたかもしれません(もちろんこれからもそういう物件もありますが…)。

アパート・マンションは不動産ゆえ、立地条件という変更のできない要因もありますので、一般の商品と同じという訳にはいきませんが、本当にサービス業として考えるならば、

「不動産業者にお願いしても、なかなか入居者を決めてくれないので、空室がうまらずどうしようもない」

などと言っているだけでなく、まだまだ経営者として“やるべき事”はいくらでもあります。
 「空室対策」を真剣に考えるならば、まずそこ(サービス業に徹するという意識改革)から変えていかなくてはならないのではないでしょうか。

とは言うものの「空室問題」を目の前に精神論ばかり言っていてもしかたありません。ましてや、ちょうど今頃から3月末前までは、アパート・マンション経営にとって最も重要な入居シーズン(商売でいうならば最大のかきいれ時)、空室を埋める最大のチャンスです。

もし何も行動をせずに、 「空室がうまらず困った、困った」 と言っているのでしたら、まずは、すぐに空いているお部屋に行ってみて下さい。

そのお部屋はきれいに掃除されていますか?トイレの水が蒸発して汚れていませんか?部屋のにおいは大丈夫ですか?エントランスにビラがちらばってませんか?建物の周りにごみが散乱していませんか?照明は切れていませんか?駐輪場が放置自転車でいっぱいになってませんか?

いつ案内客(内見希望者)が来たとしても、常に最高の状態を見せられるようにしておかなければなりません。それが出来ていない限り、いくら案内客が来てもなかなか決まりませんので、まずはそこから始めてみましょう。
                       つづく

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Posted by funaizc at 2005年01月16日



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