高田吉孝のブログ
賃貸住宅トラブル防止ガイドライン まとめ
過去4回にわたり、東京都発行 賃貸住宅トラブル防止ガイドラインより東京ルールについて掲載してきました。
今回は、東京ルール「賃貸住宅紛争防止条例」で実際の取引がどうなるか、契約時の注意点などについて書いてみようと思います。
賃貸住宅でのトラブルの多くは、退去時の敷金精算によるトラブル、いわゆる原状回復費用をめぐるトラブルです。
原則は、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が費用を負担しなければなりません。
しかしながら、その原則も「特約」の条件次第で、借主負担とすることができる(限度はあります)ため、その「特約」の付いた契約書があたりまえのように用意され、特に詳しい説明もされず契約されていたため、退去時に多額の原状回復費用を請求され「なぜそんなに原状回復費用を負担しなければないない(敷金がもどってこない)、だいたいそんな特約の説明を聞いていない」などとトラブルになるようです。
東京ルールでは、まず原則をきちんと説明し、そのうえで「この賃貸借契約は原則とは違い、これこれこの場合は賃借人の負担になります」との特約を説明しなくてはならなくなりました。
ですので、契約時に賃借人から「そんな特約はイヤだ、入居するには原則を条件にしてくれ」と言う条件が出てくる(出てきている)のではないでしょうか?よほど入居者に困っていない物件ではない限り、大家さんにしてみれば、空室にしているよりかは、入れた方がいいでしょうから、その条件をのまざるを得なくなるのではないでしょうか?
供給過剰となっている新築分譲マンションへの住み替えや、新しい賃貸マンション、アパートの継続的な供給により既存物件(特に古い物件ほど)では、空室が増えています。そのため賃貸住宅は、今後借手が優位になってくると思われますので、なかなか「特約」を認めてもらえなくなるのではないでしょうか。
何れにしましても、敷金精算のトラブルを回避するためには、契約時時の十分な説明(契約前に具体的な負担割合や金額などをきちんと説明)が重要となってきますので、賃貸管理(募集)会社の役割もこれまで以上に重要となってきます。
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