高田吉孝のブログ

サブリース契約減額請求は可能（パート２）

パート１では、「サブリース保証賃料でも賃料減額請求は可能」である最高裁の判決について、書きました。

サブリース（一括借り上げ）契約は、安定した家賃収入が得られる上、日常の管理から全てサブリース会社がやってくれるので、大家さんにとってはメリットも大きい（そうでない場合もありますが・・）システムです。

しかしながら、賃貸管理会社などとの１０年間のサブリース（一括借り上げ）契約の場合、ほとんどの場合、賃料改定の条項が入っており、２年毎に、協議により家賃を見直すことになっています。
ですので最初に決めた家賃が保証されるのは２年間だけで、その後の２年間は、入居実績等から算出された額（実績家賃の９０％）などになる場合がほとんどなので、１０年間最初に決めた家賃を保証してくれる訳ではありません。

この辺については、契約書上、協議による改定となっていることが多いので、保証家賃の改定（値下げ）については、問題となるケースが多いようです。

なお、あまりにも一方的な値下げ要求であった為、納得がいかず契約を解除しようと思っても、契約書には　「甲乙双方期間中に解約を行う場合は、解約を申し出た方が相手に対して保証賃料の１２か月分を解約違約金として支払うものとする」　書かれているので、結局は業者の言いなりの金額にせざるを得なかったというケースもあります。

最高裁の判決もそうでしたが、長期のサブリース契約があるから安心なんてことは幻想ではないでしょうか？

私は、どうせ２年毎に保証家賃の見直しがあるのであれば、最初から２年間の契約にして、まかせている管理会社に問題なければ２年毎に更新していくほうが良いと考えています。

へたに長期の契約を結んでしまうと、管理会社を変えたくても出来ないという結果になりかねねません。

賃貸住宅経営を成功させるには、良い管理会社（募集管理、集金管理、建物管理）選びが最も重要になりますので、あまーい勧誘に乗せられないように注意しましょう。

ちなみに、ハウスメーカーがアパートを建築する場合は、２０年、３０年の一括借り上げをして、最初の１０年間の家賃を保証（１１年目からは２年毎見直し）するというケースもありますが、建築費が高いわりに建物がしっかりしていないという事もありますので、気をつけて下さい。

その辺のことは、

「あなたの土地有効活用はやめたほうがいい！！」　

にも書かれていますので、参考にして下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　パート３につづく（かも？）


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