高田吉孝のブログ

一棟の収益不動産と区分所有マンションの投資利回りの違い・・・

生牡蠣にあたり(ノロウィルス)先週後半から仕事を休んでしまいましたが、連休に入りようやく体調も回復し、久々に自宅でゆっくりしていましたので、普段見ない新聞の折り込みチラシを見ていまししたら、自宅の最寄駅エリアの区分所有マンションの売り物件が有りました。

 ちょっと、暇だったので少し分析してみました。今日は会社ではないので詳細な調査ではなく誰でも出来る基本的なチェックですが、ちょっと書いてみます。

<売り物件の概要>

 物件:区分所有マンション(オーナーチェンジ)  三鷹駅徒歩14分 RC造 平成3年築
     1K 22.73屐。嚇瀬罐縫奪函。騎建ての3階 東向き オートロック
 価格:830万円(税込) 表面利回り/8.89% 現況家賃/月額61,500円 
 費用:管理費/月額9,790円 修繕積立金/月額10,680円 固定資産税等:未確認

 手始めに、アットホームで家賃相場を確認したところ、物件の仕様と駅距離、競合物件とを比較し、この物件の適正家賃は、ざっと59,000円と査定、現入居家賃はやや高いが大きな乖離ではない(59,000円だと表面利回りは8.5%になる)。

 3点ユニット、築20年超、徒歩10分超である点は賃貸募集上不利と言わざるを得ないが、三鷹駅徒歩圏、吉祥寺も生活圏である為、低めの家賃設定にすれば需要は取り込めるかな??

 区分所有マンションの場合は、現在の管理状況(管理会社)・修繕状況と管理組合の修繕積立金残高が重要なので、そこだけは、仲介会社に電話して聞いてみたところ、現在は大手のマンション管理会社に変更されており、修繕積立金残高も昨年末で3200万円以上有り、修繕履歴(修繕計画)もまあまあでしたので、大きな問題はなさそう?(3分程度の電話のみで、現地見学及び内見他詳細調査はしていないのであくまでも推測)。

 自宅の最寄駅の物件だったので、ちょっと興味本位で簡単に調べただけで、別にこの物件を勧めているわけではないので、そろそろ本題に入ります。

 今、1棟ものの収益不動産市場は過熱しています。都心部の好立地物件では4%5%台の利回りは珍しくなく、築20年超の1棟マンションの利回りは、そこそこの場所の物件でも7%を切っています。修繕履歴も十分でない物件も多く、今後の修繕費負担を考えるととても購入を勧められなくなっています。

 どちらかと言うと、今はそう言う物件(今後修繕費のかかりそうな物件や収益が悪化しそうな物件など)は今、絶好の売り時だと言えます。

 多分、先ほどの区分所有マンションでも1棟の売り物件であれば、売り出し時の利回りは、間違いなく7%台になるでしょう。そういう意味では、区分所有マンションの市場は、1棟ものの収益不動産ほど過熱していないのかもしれません。特に管理組合(管理会社)がしっかりしていて修繕が定期的に実施されていて、修繕積立金残高が十分な区分所有マンションの方がお得かもしれません(たまたまチラシの物件の利回りが高かっただけなのかまで検証はしていませんが・・・)。だからと言って、冒頭の区分所有マンションが良いと言っているのではありません。単なる比較論です。あしからず。

ちょっと、暇だったので、とりとめも無い事を書いてしまいました。
  




相続の基礎知識
 -相続とは
 -相続の手続きと流れ
 -相続財産とは
 -法定相続とは
 -法定相続分の計算方法
 -遺産の取得と放棄

相続税の基礎知識
 -相続税とは
 -みなし相続税とは
 -相続税の計算方法
 -相続税の申告
 -延納と物納

財産評価の基礎知識
 -財産の種類と評価
 -宅地の評価
 -住宅の評価
 -特殊な不動産の評価
 -農地の評価

遺産分割の基礎知識
 -遺産分割
 -遺言による遺産分割
 -協議による遺産分割
 -調停及び審判
 -特別受益と寄与分

遺言の基礎知識
 -遺言の必要性
 -遺言について
 -遺言書の種類と内容
 -その他の遺言知識

相続対策三原則
 -相続税対策
 -納税資金対策
 -争族対策

 -事後対策について

相続対策の手法
 -法人の設立
 -自社株式の対策
 -生命保険の相続対策
 -養子縁組の対策

生前贈与による対策
 -基礎控除の利用
 -配偶者控除の利用
 -住宅取得資金の贈与
 -生命保険料を贈与する
 -相続時精算課税の対策

不動産の相続対策
 -土地の有効活用
 -アパートマンション経営
 -その他の有効活用
 -事業用資産の買換特例
 -低収益物件の再生
 -貸宅地の整理
掲載されている情報は、執筆時の法令と一般的な事例に基づいており、法改正等に対応できていない場合や、具体的な事案にはあてはまらない場合があります。当サイトの情報を下に行った行為については、当サイトの管理者(高田吉孝)及び(株)青山財産ネットワークスは一切の責任を負いませんので、ご了承ください。
Copyright2004 y.takada. 参考文献一覧
記事・写真などの無断転載を禁じます。すべての内容は日本の著作権法並びに国際条約により保護されています。