高田吉孝のブログ
一棟の収益不動産と区分所有マンションの投資利回りの違い・・・
生牡蠣にあたり（ノロウィルス）先週後半から仕事を休んでしまいましたが、連休に入りようやく体調も回復し、久々に自宅でゆっくりしていましたので、普段見ない新聞の折り込みチラシを見ていまししたら、自宅の最寄駅エリアの区分所有マンションの売り物件が有りました。
ちょっと、暇だったので少し分析してみました。今日は会社ではないので詳細な調査ではなく誰でも出来る基本的なチェックですが、ちょっと書いてみます。
＜売り物件の概要＞
物件：区分所有マンション（オーナーチェンジ） 三鷹駅徒歩１４分 ＲＣ造 平成３年築
１Ｋ ２２．７３�屐。嚇瀬罐縫奪函。騎�建ての３階 東向き オートロック
価格：８３０万円（税込） 表面利回り/８．８９％ 現況家賃/月額６１，５００円
費用：管理費/月額９，７９０円 修繕積立金/月額１０，６８０円 固定資産税等：未確認
手始めに、アットホームで家賃相場を確認したところ、物件の仕様と駅距離、競合物件とを比較し、この物件の適正家賃は、ざっと５９，０００円と査定、現入居家賃はやや高いが大きな乖離ではない（５９，０００円だと表面利回りは８．５％になる）。
３点ユニット、築２０年超、徒歩１０分超である点は賃貸募集上不利と言わざるを得ないが、三鷹駅徒歩圏、吉祥寺も生活圏である為、低めの家賃設定にすれば需要は取り込めるかな？？
区分所有マンションの場合は、現在の管理状況（管理会社）・修繕状況と管理組合の修繕積立金残高が重要なので、そこだけは、仲介会社に電話して聞いてみたところ、現在は大手のマンション管理会社に変更されており、修繕積立金残高も昨年末で３２００万円以上有り、修繕履歴（修繕計画）もまあまあでしたので、大きな問題はなさそう？（３分程度の電話のみで、現地見学及び内見他詳細調査はしていないのであくまでも推測）。
自宅の最寄駅の物件だったので、ちょっと興味本位で簡単に調べただけで、別にこの物件を勧めているわけではないので、そろそろ本題に入ります。
今、１棟ものの収益不動産市場は過熱しています。都心部の好立地物件では４％５％台の利回りは珍しくなく、築２０年超の１棟マンションの利回りは、そこそこの場所の物件でも７％を切っています。修繕履歴も十分でない物件も多く、今後の修繕費負担を考えるととても購入を勧められなくなっています。
どちらかと言うと、今はそう言う物件（今後修繕費のかかりそうな物件や収益が悪化しそうな物件など）は今、絶好の売り時だと言えます。
多分、先ほどの区分所有マンションでも１棟の売り物件であれば、売り出し時の利回りは、間違いなく７％台になるでしょう。そういう意味では、区分所有マンションの市場は、１棟ものの収益不動産ほど過熱していないのかもしれません。特に管理組合（管理会社）がしっかりしていて修繕が定期的に実施されていて、修繕積立金残高が十分な区分所有マンションの方がお得かもしれません（たまたまチラシの物件の利回りが高かっただけなのかまで検証はしていませんが・・・）。だからと言って、冒頭の区分所有マンションが良いと言っているのではありません。単なる比較論です。あしからず。
ちょっと、暇だったので、とりとめも無い事を書いてしまいました。
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