高田吉孝のブログ

都心部に自宅（一戸建て）を所有していると（現金が少ない場合）家を売却しないと相続税を払えないはウソ！

正確に言うと、都心部に自宅（１戸建て）を所有していると（現金が少ない場合）、事前に対策をしておかないと家を売却しないと相続税が払えない場合がある。と言う事です。

ある意味全くウソではないが、最近の新聞や雑誌の取り上げ方は、かなりオーバーであると感じています。

　某税理士法人さんが、マスコミに情報提供している、駅ごとに（一戸建て＋平均的な財産で）試算した相続税額がベースになっているのだろうが、あの試算は、二次相続の場合で最も相続税額が高くなる試算であり、記事にする側がその辺の説明を十分にしていない（記事の文字数の都合もあるだろうが･･･）為、非常に違和感を覚えます。

少し具体例で、説明すると

例えば、〇〇新聞では、朝刊で『相続に関する知識』の連載を行っており、以前“相続試算“と言うことで、やはり『土地だけで対応なら　都心では半分売却も』と言う見出しで、

・飯田橋（路線価は96万円（１坪だと317万円））に一軒家所有「土地157.68平方メートル（50坪弱）
　　　　　　※土地の相続税評価額＝96万円×157.68㎡＝1億5137万円
・2076万円強の預金、その他資産197万円強所有
　　　　　　
・相続財産の相続税評価額合計＝1億5137万円＋2076万円＋197万円＝1億7410万円

子供２人で相続する（二次相続）モデルの試算として、

来年以降の相続税額は２，５６３万円となり、相続する金融資産だけでは相続税をまかなえず、不足する４８７万円の資金を、相続する実家の土地の一部を売却したりしてつくる必要が出てくる。と紹介しています。

★この事例の場合、

一次相続で、母親が全ての財産（相続税評価額１億７４１０万円）を相続し、小規模宅地等の特例を適用（課税価格５３００万円（内、自宅の土地の評価は、151,372,800円×0.2＝30,274,560円）する。

　一次相続税では、小規模宅地等の特例を適用できるので、課税価格は５，３００万円となりますが、配偶者の税額の軽減（課税価格１億６０００万円までは非課税）がありますので、相続税は０円となり、二次相続でその全ての財産（相続税評価額１億７４１０万円）が子供達が相続する前提での計算になっています。

二次相続時は、小規模宅地等の特例を適用しない前提となっていますので、相続税の額が２，５６３万円となってしまいます。

しかし、仮に二次相続で、小規模宅地等の特例を適用すれば、１１０万円で済みます。

子供２人での遺産分割の問題は残りますが、通常はこの特例をまず使おうと考えるでしょう。

２，５６３万円　と　１１０万円　です。その差額は、２，４５３円です。

　もし、遺産分割の問題で二次相続時に小規模宅地等の特例が使えないと言うのであれば、結果として自宅を売却して現金で分けるにしても、相続税が１１０万円で済むように、小規模宅地等の特例を適用できるような対策を行うべきでしょう。

　一般的に、二次相続時に相続する人が同居していないと小規模宅地等の特例が利用できないと思っている方が多いですが、特定居住用宅地等の要件には、

“被相続人と同居していた親族（同居要件）”「相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人」だけではなく、“被相続人と同居していない親族”俗に言う、『家なき子の要件』の要件もありますので、同居していないとい理由だけで小規模宅地等の特例が使えないと考えるのは、早計です。

次回は、その辺をもう少し詳しく解説したいと思います。