前回のブログを書いてから２週間が経ちましたが、ちょうどその間に、まさしくブログのタイトル『賃貸住宅の建築を増加させているのはサブリース（家賃保証）契約だ！』の通りの相談が２件ありました。
どちらも地方でのアパート建築の相談でしたが、共通していた事は“３０年一括借り上げのサブリース（家賃保証）”の提案で、ほぼ全額借入で、サブリース後の利回りが６％程度の建築提案でした。
実は、明後日９月８日（月曜日）発売のダイヤモンドが、また相続税を取り上げた特集号なのですが、その中でまた私が取材を受けたページがあり、サブリース（家賃保証）によるアパート建築に関する内容が掲載される予定です。
内容は、サブリース後利回り１０％でも全額借入では、家賃が３０下落し、設備の減価償却が終わってしまうと税引き後（試算では４０％超）の手残りは、赤字に転落するので、最低でも４０％、できるだけ５０％くらいの自己資金を入れないとダメです。的な内容になっているはずです。東京でも２０２０年以降は人口の減少が進みますので家賃３０％下落は現実的な数字だと考えています。※グラフ参照
まだ発売前なので、詳しくは書けませんが、記事の中に東京の立川市郊外のアパート建築（家賃３０％下落時）の収支です。
私は、“１０％”の利回りでも全額借入はダメですと言っているのに“６％”の利回りで収支が合う訳がありません。１５％も家賃が下がればアウトでしょう。新築物件は家賃が少し高くても決まりますが、新築プレミアムが落ち、少し市況が悪いと一気に１０％下落という事も実際に起こっています。
とにかく、そんなありえない内容ですが、相談者の方は、やはり“３０年一括借り上げのサブリース（家賃保証）“があるので大丈夫ではないかと思ったとの事でした。
以前のブログに書いた契約書内のサブリース会社からの契約解除条項ですが、やはりどっちの契約書も『甲（オーナー）・乙（サブリース会社）間での協議（家賃値下げの事）がまとまらない場合、乙から契約の解除ができる』内容となっていました。
契約する際、口ではなんとでも言えます（実際、契約の際には不安になるような説明はしません）。しかし最終的には“契約書”に書いてある内容がまずは優先されます（裁判等で争うには相当な労力を費やします）。自分達でさんざん建てておいて、空室が増え家賃が下がったので、家賃を下げて下さい。と言ってくるのです。値下げ交渉に応じなければ、契約の解除になる事もあります。“３０年一括借り上げ”だからと言って安心できません。
以下、９月８日発売の週刊ダイヤモンドに掲載予定の家賃下落３０％時の収支の参考データ
・２０２０年以降は、東京でも中心部を除き人口が減少していきます。
今はまだ、住宅需要（賃貸・売買）が高い団塊ジュニア層を中心に人口が結構いますが
２０２０年以降は、どんどん減っていきます。
２１年後には、団塊ジュニア層も６０歳を超え、そのあとの層はこんなに少なくなります。
２６年後にはこんな状態に！
つづく
