高田吉孝のブログ

事業用資産の買い換え特例にどこまでこだわるべきか・・・・vol.3（まとめ）

前回 vol.2 の続きですが、前回からかなり時間が経ってしまいましたので、まずは前回のおさらいです（前提条件は前回のブログを参照下さい）。

事業用資産の買い換え特例を使った場合の最大のメリットは、

８０％について課税が繰り延べされますので、前出の例の場合、土地を売却した時点では、譲渡税は４％（譲渡税２０％の内８０％（１６％）が繰り延べられるので）支払うだけで済むことです。

反対にデメリットは、建物の減価償却対象額が少なくなり経費が減り、結果として所得税（個人の場合）が高くなる。

前回、簡易的に計算した結果では、

買換え特例を使った場合は、譲渡税が　７，２８０万円　安くなるが、減価償却額（取得費）が少なくなることにより、税率（所得税・住民税合計）４０％の場合では、税負担が７，６００万円増える。

所得税率にもよりますが、簡単に言うと、譲渡税を一括で払うか、所得税として数年に分けて払うかの違いのようなものですが、この例では一括（譲渡税）の場合２０％の税負担、数年に分けて払う（所得税・住民税）の場合４０％で計算していますので、単純に比較すれば一括（譲渡税２０％）の方が税負担が少なくなる事になりますとまとめました。

図でまとめると、こんな感じです。

　★所得税が最高税率（平成２７年以降、住民税・復興税合わせると約５６％、更に事業税がかかる場合は更に税負担ＵＰ）の方の場合は、

　更に、買換えた不動産を売却した時に発生する譲渡税を考慮（買い換えた不動産を所有し続ける場合は関係ありませんが・・・）するともっと差が出ます。

土地部分だけで比較（計算の前提条件は前回記載と同じで簡易計算）をしても、

○買換え特例を使って買った土地（２．５億円）を　２億円で売却した場合（値下がりした場合でも）

　購入した土地部分　２億５０００万円　の取得費は

250,000,000×0.2　＋　250,000,000×0.8×0.05　＝　60,000,000円
 

長期譲渡（２０％で計算）の場合、譲渡税は
 

（ 200,000,000 −　60,000,000 ）×　0.2 ＝　28,000,000円

　　　　　　　　　　　　　　　　　譲渡税が２，８００万円となります。

 

●買換え特定を使わなかった土地（２．５億円）を　２億円で売却した場合

購入した土地部分　２億５０００万円　の取得費は　そのままなので売却益　

は発生しませんので、当然譲渡税も発生しません。

　単純な計算では、ここでも買換え特例を使った場合の方が、税負担が２８００万円多くなります。

更に買換え特例を使って、譲渡税の一部を繰り延べれば、上記の数字にはなりませんが、そこまでの計算は面倒なので省略させていただきます。

　ここまで書くと、断然買換え特例を使わない方がよさそうな結果となりますが、まだ解説していない買換え特例を使ったメリットとしては、

最初の譲渡税が少なくなるので、先の例であれば、７０００万円ほど手元に残るお金が増えるので、７０００万円借入が減る又は、７０００万円高い物件が購入できる（７０００万円分運用が増える）と言う事になります。

単純計算では、収益物件のＮＥＴ利回りが４％とすれば、年間２８０万円税引前の収入が増えます。

１０年間で２８００万円、２０年間で５６００万円、５０％の税引き後だと、

年間１４０万円、１０年間で１４００万円、２０年間で２８００万円手残り金額が増える事になります（借入の場合は異なります）。

　厳密には、個別の事例において試算してみないと明確な事は言えませんが、個人的な見解（まとめ）としては、

無理（買い換えを優先して物件選びを妥協）をしてまで、事業用資産の買い換え特例にこだわる必要はないと考えています。

明らかに買換え特例を使った場合の方が税負担が増えます。