今日（4月10日）の日経新聞朝刊に『不動産投信地方へ3割、13年度末 保有物件最高に』と言う記事が載っていました。
都心部に集中していた不動産投資マネーが地方に向かっており、ＳＭＢＣ日興証券の調査をもとに推計すると、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の保有不動産は合計で11兆5千億円（2013年3月末）で、このうち東京23区、大阪、名古屋の「三大都市圏」を除いた地方物件は約4兆円と34％を占め、金融危機以降で最高となり前年度比の伸び率でも三大都市圏の12％増に対し、地方は28％増と大きく上回ったとの事です。
やはり2007〜2008頃がピークとなったいわゆる不動産ミニバブルの最初の頃もそうでした。まず都心部の物件が上昇してその後地方の物件も上昇しました。
個人的な感覚的にも公示地価や路線価の水準、上昇率で見るとまだまだバブルというほどではありませんが、都心部の収益不動産の利回り水準（物件価格）に限って言えば既にミニバブル期に匹敵しているように感じています。
参考までに、前回のブログで使った公示地価のグラフに、日本一高い公示地価の銀座四丁目の山野楽器本店前のグラフを追加してみます。
公示地価は実勢価格よりも1年程度遅れますので、今年の公示価格と前回公示地価のピークの１年前（平成19年）を比べると確かに近い価格になりますので、今後の動き次第ではピーク価格に近付く（上回る）可能性もありますが、上昇カーブがミニバブルに比べると緩やかなので、ミニバブル時の地価の動きとは異なっています。
都心部の優良な収益物件については、低金利による金余りや相続対策としての需要も根強いものがあり、ミニバブルが崩壊してからも慢性的な物件不足が続いています。リーマンショック後のほんの一時期だけ投げ売りのような時期がありましたが長く続かず、常に多くの需要がありました。
そこに、アベノミクスによる大幅な金融緩和により景況感が改善し、インフレ期待からも更に不動産に資金が向かい、そこに建築費の高騰が加わり中古物件に割安感が出ている為、都心部の収益物件の価格はミニバブル期並みまたはそれ以上に高騰し利回りは低下しているように思います。
つづく
