高田吉孝のブログ

タワーマンション最上階(2?階))の役員社宅の賃料は?

 知人が、所有しているタワーマンションを法人に売却し、役員社宅にした場合の賃料がどれくらいになるか知りたがっていたので、国税庁のホームページに記載してある計算式に基づき計算してみたら、興味深い結果が出たので掲載します。

対象マンション(区分所有マンション)は、人気エリア駅近の20数階の最上階
 専有床面積は100屬舛腓辰函間取り3LDK、分譲時の価格は1億2000万円

下記国税庁ホームページ記載の2「小規模な住宅(耐用年数が30年超の場合は、床面積は99岼焚次紛ν冑分のあん面積含む))でない場合」に該当するので、

 2の(1)自社所有の社宅の場合の計算式で計算してみると、月額の賃料は、約140,000円となりました。

ちなみに、1の小規模な住宅に該当すれば、月額の賃料は、65,000円となります。


実際の賃貸相場は、最低でも30万円以上するでしょう。

 区分所有マンションの場合、建物だけを法人に移転するのは難しいので、法人への移転コストが高くつく為、法人化して社宅とするメリットが出るかは疑問ですが、使い方はあるかもしれません。

 

 タワーマンションについては、土地の固定資産税の課税標準が安くなります。特に階数にかかわらず、単純に土地の共有持ち分での計算になる為、上層階ほど有利(実際の価値に比べ安い)となります。これは、相続税の評価においても言える事になります。

 

参考までに、このマンションの相続税評価額をざっと試算してみたところ、

 建物は1500万円(建物の固定資資産税評価額)

 土地は2000万円(小規模宅地の評価減を適用すると400万円)

 合計 3500万円(小規模宅地の評価減を適用すると合計1900万円)となりました。

タワーマンションの上層階ほど相続税の評価減効果が大きいと言われていますが、正にその通りの結果です。

国税庁ホームページ記載内容、No.2600 役員に社宅などを貸したとき

 役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃(以下「賃貸料相当額」といいます)を受け取っていれば、給与として課税されません。
 賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により小規模な住宅とそれ以外の住宅とに分け、次のように計算します。ただし、この社宅が、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないいわゆる豪華社宅である場合は、次の算式の適用はなく、時価(実勢価額)が賃貸料相当額になります。

(1) 小規模な住宅とは、建物の耐用年数が30年以下の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、建物の耐用年数が30年を超える場合には床面積が99平方メートル以下(区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。)である住宅をいいます。

(2) いわゆる豪華社宅であるかどうかは、床面積が240平方メートルを超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判定します。なお、床面積が240平方メートル以下のものについては、原則として、プール等や役員個人のし好を著しく反映した設備等を有するものを除き、次の算式によることとなります。

1 役員に貸与する社宅が小規模な住宅である場合

 次の(1)から(3)の合計額が賃貸料相当額になります。

(1) (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2

(2) 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)3.3平方メートル)

(3) (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22

2 役員に貸与する社宅が小規模な住宅でない場合

 役員に貸与する社宅が小規模住宅に該当しない場合には、その社宅が自社所有の社宅か、他から借り受けた住宅等を役員へ貸与しているのかで、賃貸料相当額の算出方法が異なります。

(1) 自社所有の社宅の場合
次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。

イ (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×12
 ただし、建物の耐用年数が30年を超える場合には12%ではなく、10%を乗じます。

ロ (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×6

(2) 他から借り受けた住宅等を貸与する場合
 会社が家主に支払う家賃の50%の金額と、上記(1)で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。

3 給与として課税される範囲

(1) 役員に無償で貸与する場合には、賃貸料相当額が、給与として課税されます。

(2) 役員から賃貸料相当額より低い家賃を受け取っている場合には、賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額が給与として課税されます。

(3) 現金で支給される住宅手当や入居者が直接契約している場合の家賃負担は、社宅の貸与とは認められないので、給与として課税されます。

[平成2541日現在法令等]




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