高田吉孝のブログ
だから、サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい！
数回にわたり、「サービス付き高齢者向け住宅」に関しての記事を書いてきました。
全てを読んでいただければ、なぜ私が「サービス付き高齢者むけ住宅」の有効活用（建築）はやめた方がいい！と言っているかが、わかっていただけたと思います。
厳密には、前のブログに書いてあるように、建築する地主さんにとっては、リスクが高い有効活用（建築）提案が多すぎるので、本当に注意が必要である。有効活用に値しない提案が多いので、やめた方がいい！と言う事です。
私が、セミナーでお話している「サービス付き高齢者向け住宅活用の注意点」について以下に記載します。
サービス付き高齢者向け住宅の落とし穴
�� 介護事業者（運営事業者）次第で、運命が決まる。
※サ高住はサービスのバラツキが大きく、事業者の差が出る。
※運営事業者は初めからセットされている場合が多い。
※事業者が途中で変更になった場合、大幅に賃料が下落する。
�◆ヾ靄榲�に不動産のサブリース事業である為、利回りが低い。
※最大の不安要因は、介護事業による収益構造が弱い。
※介護度の低い入居者が多く、介護事業の収益が大きくない
ため、不動産（ｻﾌﾞﾘｰｽ）収益が中心となる。
※入居者獲得の為、家賃下げ競争になる可能性がある。
※基本的に住宅である為、家賃は下落していく。
�� 提案者＝建築会社（＋介護事業者）の場合が多く
建築会社を競争させれないので、建築費が高くなる
�い燭澄�建てる事だけを考えた提案が多すぎる！
�ダ農�優遇、補助金のメリットは大きくない。
補助金事業だからと言って全く安心ではない。
��高齢者むけ住宅だからと言って、駅から遠くても大丈夫ではない。
�Р板楕歉擇世�らと言って安心できない。
最後の�Г硫板楕歉擇世�らと言って安心できない。については、当ブログの「サブリース契約の問題点を考える」を読んでいただければ、わかりますが、家賃保証は、家賃下落リスクを回避する事ができません。
某社のアパートでは、大幅な家賃減額や一方的な解除によりローンの支払いが出来なくなったオーナーさんが沢山いて、大きな問題となっています。
某社のアパートも、一般の物件に転用するのが厳しいと言われていますが、「サービス付き高齢者向け住宅」は、それこそ”つぶし”がききません。
最初に任せた運営事業者がうまく入居者を集められなかった時，価格競争になった時，は間違いなく家賃が下がります。家賃保証なんて関係ありません。運営事業者は運営が成り立たなくなったら、家賃を下げるか撤退するしかありません（今問題となっているＡ社のアパートと同じです）。
その時、オーナーはなにもできません。アパートやマンションのように自ら空室対策が出来ないのです。
オーナーも撤退されてしまうなら、家賃減額に応じるしかなくなるでしょう。運良く、変わりの運営事業者が見つかっても元の家賃では借りてくれないでしょう。
だから、安易な「サービス付き高齢者向け住宅」の活用（建築）はやめた方がいい！のです。
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