高田吉孝のブログ
サブリース問題とサービス付き高齢者向け住宅の有効活用について
サブリース問題とは別にもうひとつ私が、2011年頃(制度開始当初)からずっと言い続け、取り組んでいるテーマがサービス付き高齢者向け住宅活用の問題点であり、
”サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい!”と言うタイトルで、昨年(2012年)は1月(2回)、4月(1回)、7月(2回)計5回のセミナーで講演しました。
本テーマについても、今後ブログとホームページに掲載して行く予定です。
サービス付き高齢者向け住宅の登録状況(建築)は、2011年11月が994戸で、その後順調に数を増やしており2012年11月には82,809戸と大きく増加しており、今後も高齢化を背景にまやかしの補助金や税制優遇、そしてなんと言っても建築を進める提案者(主に建築会社)の力により、更に増加して行く事でしょう。
サービス付き高齢者向け住宅活用はやめた方がいい理由については、のちほど詳しく書いていきますが、その理由の1つが、これまで取り上げてきた”サブリース問題”です。
サービス付き高齢者向け住宅の建築提案は、賃貸住宅のお任せサブリースと全く一緒で、建築提案と介護運営事業者によるサブリースがセットになっています。
サービス付き高齢者向け住宅活用の最大のポイントは、介護運営事業者選びです。
老人ホームとは違い、運営内容に大きな差のあるサービス付き高齢者向け住宅は、新規参入が多く競争も激しい上介護事業の収益基盤が弱い為、その多くは不動産のサブリース収益に頼らざるを得ません。
運よくすばらしい運営事業者に当たればラッキーですが、そう簡単な事ではありません。
最初は、地主さんに建築してもらう為にそこそこの賃料を保証していますが、実際入居者が思うように集まらなかったり、想定していた介護収益が上がらなかった場合どうなるでしょうか?
運営事業者は、当然経営が成り立ちません。事業を継続させる為には、必ず”家賃の値下げ交渉”が必要になります。
まさしく、今問題となっている○○社のサブリース問題と全く同じです。
転用がききにくいのは、○○社の建物もサービス付き高齢者向け住宅も同じです。
私は、○○社が2000年以降、順調にどんどんシマシマのアパートの建築を増やしている時にも、”有効活用はやめた方がいい!と言うセミナーの中で、○○社の有効活用に警鐘をならしてきました。
今、まさに同じ事が起ころうとしています。そこには、同じ”サブリース問題”があります。
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