高田吉孝のブログ

サブリース（家賃保証）契約の問題点を考える！⑥

サブリース（家賃保証）契約と賃料減額請求（値下げ要求）について

「保証」された家賃なのになぜ下げられるのか？

「週間金融財政事情　２０１２年８月１３日号の特集異変アパート経営」で取り上げられた○○社の大幅なサブリース家賃減額要求は、会社を存続させるためにはオーナーの保証家賃を下げるしかない為、多少の非難は覚悟の上での行為だと思うので、一般のサブリース（家賃保証）契約における賃料減額請求のトラブルとは少し状況（内容）が異なりますが、どちらもサブリース（保証）賃料を下げる際のオーナーとのトラブルに変わりありません。

　では、なぜ「保証」された家賃なのになぜ下げられるのかと言うと、結論から言いますと、

　サブリース契約であっても、それが建物賃貸借契約である限りは、『借地借家法を適用すべき』と言う一連の最高裁の判決により、例え契約書に「賃料値下げは出来ない」と記載されていても、借地借家法３２条の”借賃増減請求権”が優先される。と言う解釈がされるようになったからです。

　表面上は、サブリース会社側の勝訴となっていますが、内容を深く読んでみれば、全面的にサブリース会社の主張が認められた訳ではなく、家賃をどこまで引き下げるかについては、借入金返済事情その他様々な事情を考慮しなくてはいけないとし、具体的な賃料については高裁に差し戻され判断がなされています。

　平成16年11月8日付最高裁におけるサブリース裁判で、滝井裁判官が補足意見として『家賃減額は、「当初予想収支」を損なわない程度とし』、減額幅については、金利負担や固定資産税負担の減少分とし、賃貸人の当初予想していた利益が確保できる程度とした点は、注目すべき点です。

　サブリース裁判の判例については、ホームページなどで検索すれば多く出てきます。
表面上は、サブリース会社の勝訴となっている為、サブリース家賃の減額交渉の際に、強引な交渉をするサブリース会社は、『サブリース家賃の減額請求権は法律で認められているので、裁判しても大家に勝ち目はない』，『家賃減額に応じてもらえなければ、法的手続きを取る』などと、脅しにも近い言葉でオーナーに迫るケースもあります。

　次回は、そのようなサブリース会社からの理不尽な減額要求への対応方法について書きたいと思います。