高田吉孝のブログ

その「土地の有効活用」はやめなさい!

今年は、少しまめにブログを更新しようと思いながら、結局1ヶ月以上放置してしまいました。書きたい事はたくさんあるのですが、ついつい日々の仕事に追われ、さぼってしまいます。
さて今年に入り、既に3回「空室対策」や「有効活用してはいけない」をテーマにセミナーや勉強会を開催し、多くの方とお会いし個別にご相談をいただいています。
今週もある会の勉強会があるので、そこでお話しようと思っているのですが、それが、冒頭に書いた 『その「土地の有効活用」はやめなさい!』です。

私たちは、5年前に あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい! と言う本を発刊し、セミナーも行ってきましたが、最近あまりにもひどいアパート・マンション建築の提案を目の当たりにするようになりました。
直近の事例で、2件続けて表面利回り(年間家賃/総事業費(土地代除く))7%未満、全額借り入れ、それも郊外徒歩10分以上の立地条件、かつその内1件はサブリースすら提案されていないという信じられない内容であり、いいかげんな収支計画で、借入金による相続効果ばかり強調していました。

また、ロードサイドテナントの有効活用提案で、ハウスメーカーがテナント付で提案していたケースでは、私たちが提案したものと比較して建築費が2倍近いものがありその建築費の法外な高さに驚いてしましました(関西での例)。ハウスメーカーがテナントを付きで提案してくるケースでは、テナントの選択肢はあるものの建築はそのハウスメーカーが前提となるので建築費が高くなることはこの業界では常識ですが、今回のように2倍近い価格というのは少し驚きました。

業者サイドの都合で、地主さんの利益が無視されている実態を見ると本当に残念でなりません。私たちが間に入る事により、適正な建築費はもちろん地主さんに最大限有利な契約条件(賃料、中途撤退ペナルティなど)とする事が可能です。コンサルティングフィー(賃料の1ヶ月分+α)など問題にならないくらい間違いなく地主さんにとってのメリットを創出することが可能です。

セミナーなどで、もう少し早く船井さんの事を知っていたらと言われる事もよくありますが、そういう場合は本当に残念でなりません。
昨年は、空室対策の小冊子を発刊しましたが、今年はそういうあまりにもひどい提案例をまとめて、正しい土地活用の参考にしてもらえる小冊子『その「土地の有効活用」はやめなさい!』でも発刊してみようかなと思います。








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