高田吉孝のブログ
長期金利上昇に思うこと・・・
あまりの忙しさに、しばらくブログの更新をさぼっていました。
今日も午前中は(株)船井財産コンサルタンツの会社説明会(応募者向けに私が少し説明)で、この後16時から先月24日の高田吉孝セミナー『土地の有効活用はやめたほうがいい!』に参加いただいた方の個別相談と休む間もなく仕事をしています。
できるだけブログの方も書いては行きたいと思っています・・・
さて、久々なので何を書こうかと思いましたが、とりあえず昨日今日のニュースで少し気になった金利の上昇とその影響について書いてみようと思います。
昨年7月のゼロ金利解除頃(4月〜7月)にも長期金利(新発十年物国債利回り)は、2%近くになったものの、その後は1.6%を少し上回る程度で推移していましたが、一昨日6日には一時1.945%にまで上昇(終値1.93%)しました。
来週の円債市場は波乱含みの展開も予想され、2%の大台が意識される場面もありそうです。7月11〜12日の日銀の金融政策決定会合では、現行の金融政策維持が決定されるとの味方が大勢ですが、一部の日銀政策委員から利上げ票が出た場合、8月利上げの可能性も現実味をおびてくるので、長期金利も一時的に2%の大台にのる可能性もあるのではないかと思います。1997年春以降は2%より下の水準での推移となっていたと思いますが、2%台が定着すれば、色んなところに金利の影響も出てくるのではないでしょうか。
既に住宅ローンの金利は上昇を続けています。金利の上昇は地価とも密接に影響します。都心部での不動産バブルも新たな局面に入っていると思いますし、都心部でも郊外の住宅は、売れ残り(在庫)が増えすぎており、土地を仕入れる分譲業者も完全に昨年ほどの勢いはなくなりました。結局在庫処分で値引き販売しながら、一方では土地の仕入れに慎重になりますので、ほんの一部の土地(都心部かつ利便性の良いのマンション用地等)を除いては地価も落ち着いてきました。しかしながら、こういう最先端の不動産市況実態が公示価格などに反映されるまでは、タイムラグがありますので、来年3月の公示価格くらいまでは、地価は上昇と言う発表になると思います。
また住宅在庫が積み上がる過程で、住宅金利が上昇すると更に売れ行きに影響が出ますので、やはり地価上昇も今年いっぱい(ごく一部の土地は除く)までではないでしょうか。
代表的なJリート銘柄の今期の予想配当利回りは2.2%です。一方、二年物の国債利回りは、7月17日発行分も6月分に続き表面利率が1%になりました。不動産のリスクプレミアムは約1%ちょっとという事になりますが、不動産の価格下落リスクを考えるともう限界と言ってよいのではないでしょうか。
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