高田吉孝のブログ

ワンルームマンション投資に思うこと（再）…

先週、たまたま大阪に出張だったので、大阪で新聞を買ったところ、東京でもおなじみのワンルームマンション会社の全面広告を見ました。
ワンルームマンション投資（新築物件の場合）については、以前も書いたと思いますが、最もやってはいけない投資のひとつですが、今回の広告を見て「あれっ？」と思い、東京に帰って同じ（新聞の東京版に）広告が出ているか見ましたがなかったように思います。

すこしおかしいと感じたのは、その物件の立地（所在地）です。東京でよく見る広告（同じワンルームマンション会社）の場合、とりあえず物件は、山の手線の内側が多く、とりあえず立地だけはいいなと感じておりましたが、今回大阪で見た物件の立地（所在地）は、一応２３区ですが、もうすぐ埼玉県というところで、かつ徒歩１１分という立地です。
で、利回りが特別良いかというとそんな事はなく、逆に普段よく見る都心物件よりも悪いといった内容で、参考までに書くと、頭金を１０％入れて、金利を約３％（３０年間ずっと）で計算して、それでも毎月数千円の支払い（投資としてありえない！！）です。

家賃が保証されているのは、最初の４年間だけで、その４年間でさえ、固定資産税などの負担を考えるとキャッシュフローは大きくマイナスで、その後のことについては、論外ですが、簡単に書くと、空室損失、家賃低下、入退去時のリフォーム費用負担などなどを考えると、よほど物件価格が上昇でもしない限り、投資金額を回収する事は不可能でしょう。

ましてや、その物件の立地が、とても都心とは言い難い場所です。マンション業者もその辺を考えて、大阪などで広告を出しているのだろうと思います。広告には、池袋、新宿、大手町へ一直線と書いてありました。地方の人は東京２３区なら都心と思っている人もいるかもしれませんので、その辺を狙っての広告なのだと思いました。

ちなみに、それがたとえ都心の好立地の物件であっても、投資で買うのであれば、やめるべきでしょう。他に目的（組み替え、相続税の評価減など）があるならまだしも、不動産投資としては最もやってはいけない投資（特に借り入れなどもってのほかです。３０年間３％金利が続く訳がありません）だと思います。

ワンルームマンションと言えば、最近は分譲マンションの業者さんも、ワンルームマンション用の用地を買い始めています。その理由は次回…