高田吉孝のブログ

増え続ける賃貸住宅、やっぱり有効活用はやめたほうがいい!

弊社では、2年前に あなたの「土地の有効活用」はやめたほうがいい!という本を発行し、今でも読者の皆様から多くのご相談をいただきます。先月も同テーマで、全国紙にセミナーの広告を出したところ定員100に対して倍以上のお申し込みがあり、急遽2部構成にして開催したほどです。
私のお客様の中には多くの地主さん(大家さん)がいますが、共通したお悩みとして、古いアパートや立地のよくないマンションの空室問題があります。多くは管理会社(募集方法)の問題ではありますが、これからの賃貸住宅経営は、よほど立地条件の良いところを除いて、悪くなることはあっても良くなる事はないと考えて良いと思います。
オフィスビルでは、都心5区のオフィスビルの空室率が、3%を割り込み(7月度は2.4%(生駒データサービスシステム速報値))賃料の値上げもあちこちで行われるようになりましたが、賃貸住宅については極限られた物件だけの話であり、これからも家賃の値上げについては、よほどのインフレにでもならない限りないだろうと思います。
そこで今回は、その根拠を思いつくままに列挙していきたいと思います。

〜え続ける貸家(賃貸アパート・マンション等)の着工件数

毎月末に国土交通省より建築着工統計が発表されていますが、6月分の貸家(賃貸アパート・賃貸マンション等)の着工件数は 47,238戸であり、なんと15か月連続で増加中です。6月の伸び率(前年同月比)は5.2%増と落ち着きましたが、2月〜5月の伸び率平均は15.3%と信じられないほどの増加率が続いていました。

6月の住宅全体の着工戸数が11万3375戸ですから、半分近い40%が貸家となります。持ち家(3万4125戸)、分譲住宅(3万2012戸)も3ヶ月連続の増加しており、全体でも着工件数は増加していますが、その中でも貸家の増加基調は歴然です。

分譲住宅が増えるという事は、賃貸住宅に住む世帯が減ることでもあります。日本の人口が既に減少に転じた事はご承知のことと思いますが、需要が減っていくことが明らかな市場に、個人(主に地主さん)だけでなく、ファンドを通じて沢山の投資マネーも流入していることもあり、貸家の増加が止まりません。

2004年度50万戸を突破した貸家の年間着工戸数は、2005年度には51万7607戸と更に戸数を伸ばし過去9年間で最高となっています。

この勢いはまだまだ続く見通しで、5月末に、第一生命経済研究所の経済調査部が発表した「2006・2007年度住宅着工戸数の見通し」では、2006年度の貸家の建設予測を、05年度比10.8%増の53万戸、07年度が前年度比0.5%増の53万3000戸としています。

当然新設の住宅(貸家、分譲住宅)が増えるとともに、空室も増え続けています。


次回へつづく


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