高田吉孝のブログ

がんばれ大家さん!第22回 空室対策5つのポイント<パート2>

 前回、空室の原因として、〃物が魅力的かどうか、間取りがお客様のニーズに合っているかどうかを検討しました。今回は、設備と募集とについて話しましょう。

[3]設備は充実しているか

 アパートは建てて10年を経過すると当然設備は古くなります。消耗して、故障して、あるいは時代に合わなくなってしまう場合もあります。特に台所、トイレ、風呂場等の水廻りは傷みが激しく、ときには使用することが不自由や困難になります。自分で使用するより、他人が使用するほうが一般的に消耗は激しいものです。
使い勝手が悪ければ、お客様は当然文句を言います。素早く対応して修理をしなければ問題がこじれ、ときにはそのまま出ていく可能性があります。お客様のほうは「お金を出して借りているのだから」という意識があります。
 この場合、どちらに原因があるかということはあまり詮索しないほうがいいと思います。なぜなら、仮に大家さんが勝ったとしても、お客様が納得することはほとんどないからです。早く直してしまうことです。
 今どきのアパートとして、これだけはチェックしておいてください。バスとトイレは別にすること。お風呂場のシャワー、クーラーの設置、鍵は安全を重視しているか等々は基本的なことです。「そんなに設備にお金をかけて、採算が合うのかね?」と大家さんは心配します。でも、このぐらい設備がしっかりしていないと、お客様は見向きもしませんよ。
 ちょっと立場を考えてみましょう。大家さんは夏に車に乗るときに、クーラーのついていない車に乗っていますか?多分「とても乗れません」と答えるでしょう。アパートの入居者も、当然暑い部屋など絶対入りたくはないのです。
 「そんな設備をこちらで用意すると、後で故障したときにこちらの負担になるし・・・・・」とためらう大家さんもいます。大丈夫です。故障などほとんどしません。仮にしたとしてもなんとかなるものです。それよりもこの程度の設備がないようであれば、お客様から見放され、永久的に空室になってしまいます。とにかく今のお客様は、子供のときからシャワー、トイレ、クーラーは当たり前で育ってきたのですから。

[4]募集の仕方はどうか

 いくら建物、設備、間取りを良好にしたところで、実際にお客様の目に止まらなければ意味がありません。募集の仕方はどうでしょうか?まさか張り紙ひとつで「空室あり」なんてことはないでしょうね。「近所の不動産屋さんに頼んであるから」なんてのんきなことではいけません。その不動産屋さんが「張り紙」よろしく募集しているようでは、何をか言わんやです。
 インターネットの時代です。お客様のほとんどは今やインターネットで部屋を探します。もし依頼している不動産屋さんから「インターネット?そんなの知らないよ。こうして張り紙しておけばお客が来るからさ」なんて言われたなら、その不動産屋さんとはサヨナラしたほうがいいでしょう。
 さらに現在の募集方法を不動産会社に教えてもらってください。きっとびっくりすることでしょう。お客様が大家さんのアパートを見つけるまでに、いかに多くの部屋を見ているのかが分かります。しかも簡単に多くの部屋と比較することができるのです。
 まさに「知らぬは大家さんばかり」です。インターネットの時代は大家が店子を選ぶのではなくて、お客様がアパートを選んでいるのです。 


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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