高田吉孝のブログ

がんばれ大家さん!第23回 空室対策5つのポイント<パート3>

[5]家賃は適正か

空室対策5つのポイントの5番目は、最も大事な「家賃は適正か?」ということです。
 もちろん、前回までにお話した
〃物の魅力
間取りがニーズと合っているか
設備が充実しているか
な臀犬了妬

 等々を十分考慮してから、家賃が適正かどうかを検討します。やみくもに家賃を下げても、お客様には“食べたくない食事”。いくら安くしても振り向きもしないのですから。
 家賃を下げることに大家さんは不安になります。「以前から入居している人とのバランスがとれなくなる」「経営的に大丈夫なのか?」「もう少し様子を見て、従来の家賃で入居してくれる人が来るまで待つか・・・・」
 いろいろ心配する気持ちは分かりますが、一番大事なことは空室の期間をなるべく短くすることです。家賃を下げてでも部屋を埋めるべきでしょう。
 場合によっては、入居時の権利金、保証金、仲介料を大家さんが譲歩してでも契約にこぎつけることです。すでに郊外や地方では「すべてゼロ」のアパートが出てきています。
 それどころか、「フリーレント」、つまり当初の1〜3ヶ月は家賃ゼロというのもあります。ビル経営ではすでに多数出ています。まさに入居者をいかに確保するかの誘導型オンパレードです。「そこまでしなくては入居者を確保できないのか?」と大家さんは不安になります。

■飛行機、ホテルのいまや定価は・・・

 話は変わりますが、私は時々地方へ行くのに飛行機に乗ります。いまや飛行機の運賃は千差万別です。ファーストクラス、定額、早割り。特割、団体割引等々ですから、定価はあってないようなものです。しかも堂々と会社が売り出しています。この点について、お客様は別に文句は言いません。自分の選択で切符を購入しています。会社側は何としても空席を埋めたいのです。空席では一銭にもならないからです。一方、ホテルも同様です。当日申し込んでオーケーならば、部屋代は交渉に応じてくれます。しかも交渉オーケーはホームページ上に堂々と表示しています。一流ホテルも例外ではありません。空室であれば、その部屋の料金は永久に回収できないからです。


■空室による機会損失は取り戻せない

 大家さん、飛行機もホテルも実はアパートも同じなのです。空室による機会損失は取り戻すことはできないのです。家賃を下げてでも、入居時の一時金を負担してでも、お客様を確保することが大事なのです。

 家賃10万円を9万円にするかどうか、もし10万円のまま譲歩しないで空室が2ヶ月続いたとします。失った2ヵ月分(18万円)は永久に入ってきません。仮に10万円で入居者がその後にいたとしても、回収には1年6ヶ月はかかります。既存のお客様から「自分のも安くしてくれ」と言われたら、次の契約更新時に対応すればいいのです。「安くしないと出ていく」なんて言われてしまうことはないでしょう。なぜなら、お客様も退出するには費用と手間がかかるからです。


「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載



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