高田吉孝のブログ

都心オフィスの１月の空室率が４年ぶりに４％割れ、賃貸住宅は？

都心五区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス需給が一段と逼迫してきたようです。仲介大手の三鬼商事が９日に発表した都心五区の１月末の空室率が３．９９％と４年ぶりに４％を割り、貸手優位と言われる３％台に突入しました。それを受けてか東証REIT指数も１７１７ポイントと高値を更新し続けています（代表銘柄の日本ビルファンドの予想利回りは２．９％（１０日終値）とこちらは３％を割り込んでいます）。
　オフィス需給の改善は、各種のデータでも明らかになっていますが、実際に私のお客様が所有するビルにおいても新規入居テナントの賃料が上昇するなど、実態としても感じられます。２００３年問題後、０４年、０５年と減少していたオフィス供給量が０６年以降は増加に転じるようですが、景気も回復基調にあるので、当面需給環境が大きく崩れることはないように思います。
　方や賃貸住宅（アパート・マンション）については、一部団体の発表では、「全国的に家賃の下落現象もそろそろ底をついた」と言っているところもあるようですが、ごく一部の地域ではそうかもしれませんが、多くの大家さんは、まだまだ空室と家賃の下落に頭を痛めているのが実態（実際のお客様の声）です。
　昨年１年間の貸家（アパート・マンション等）の新設着工戸数は、５０万４１９１戸と過去８年間で最高となりました。今年もその勢いは止まらないように思います。
最近は、地主さんが建てるアパート・マンション、投資用ワンルームマンションだけでなく、不動産ファンドによる分譲マンションの１棟買いにより、分譲仕様のマンションも多く賃貸市場に出回っています。最初は賃料設定が高めなので空室も多いと聞きます。周辺の賃貸物件との競争によりいずれ適正な賃料に落ち着くと思いますが、１棟丸々分譲仕様でつくられたマンションが賃貸で登場すると、地域の需給バランスが崩れ、分譲仕様に対抗するため価格競争に陥る可能性も出てくると思います。
　ファンドによる物件供給は、明らかに実需を超えているように思えてなりません。結局空室になって損をするのは投資家なので、実際に問題が発生するまで供給は続くのでしょう。不動産ブーム？を反映してかワンルームマンションよく売れているようです（次回は新築ワンルームに投資に思うこと“２”を書こうと思います）。
いずれにしてもオフィスと違い、賃貸住宅はこれからますます競争が激化することは間違いないように思います。



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