高田吉孝のブログ

がんばれ大家さん!第14回 立地が良い建物が一番の財産

■駅至近の居住系は投資利回り10%超

 財産の中でもっとも優秀なものは立地の良いアパートやマンションです。都心はもちろん、近郊でも駅裏や駅至近距離(徒歩5分以内)で、居住系であれば空室の心配はほとんどありません。
 東京に限れば、都内と近郊(都心から1時間以内)の駅より徒歩5分以内の場所の賃貸住宅であれば、現在でも建物投資額に対して、投資利回りは年10%から20%はあります。しかも空室率はきわめて低く、収入は安定しています。
 都心や駅至近であっても、ビルや商業系は景気不景気に大きく左右され、きわめて不安定です。個人の投資家が賃貸業をするのであれば、居住系をお勧めします。何しろ、衣食住は人間の基本ですから。
 さらに詳しく言えば、利便性の高い場所は、職住接近が入居者の最も高いニーズなのですから。

■家賃は立地で天と地の開き

 立地の良い建物も、立地の悪い建物も投資額はほとんど変わりありません。建築価格だけでなく、金利・固定資産税・保険料・修理費、さらには相続税の評価もこと建物に関していえば、全く変わりません。
 ところが、家賃は立地により天と地の開きがあります。地方と都心では家賃は数倍違います。さらに空室が出れば、比較しようがありません。
 よって、良い立地には賃貸住宅を所有している大家さんは幸福者です。不動産は一に立地、二と三はないとまで言われるくらい、立地がすべてです。もしこれに近い建物を所有しているのであれば、大事に大切に育てるようにして、いつまでもしっかり働いていただきましょう。それ以外の財産(他の土地・お金)を組み替えても、好立地の建物に投資することをお勧めします。

■不動産は収益力で価値が決まる

 従来日本では、土地が財産であって建物は付属品で、建物に価値を見ていませんでした。しかしこれからは違います。長期安定的に収益を生む建物が最も価値があるのです。収益を生まない、または少ない不動産はほとんど価値はありません。
 底地と借地権、どちらが優れものかといえば、私なら借地権です。利便性の高い好立地であれば、借地権上の建物は高収益力ですから。底地ではわずかな地代しか生みません。しかも相続税が高く、換金性はほどんどありません。地主さんが「元々この土地は自分のものだ」と思う気持ちと執着のあることは理解できますが、客観的に見れば、収益力の差はいかんともし難いものです。
 これからの不動産は土地ではありません。収益力が確保できるかどうかで価値が決まります。と言われても、立地の悪い地方や郊外の土地を所有している地主さんはどうすればいいのか?それについては次回お話しましょう。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載

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