高田吉孝のブログ

新築マンション・建売住宅の売れ残り増加と空室問題

先月末に発表された住宅着工統計(国土交通省発表)によれば、5月の住宅着工は、持家が減少したものの、貸家、分譲住宅が増加したため、全体では増加となっています。

分譲住宅の着工件数は、一部で売れ残りも出ているためか、高水準ながらも一進一退といった感じのように思います。こと貸家については、39,576戸(前年同月比 4.6%増)で2か月連続の増加となっていますが、さらに詳しく見ると、民間資金による貸家は、35,219戸(同 13.1%増)と11か月連続の増加となっています。

分譲住宅は、売れ残り(完成在庫)が増えると着工を減らすという市場メカニズムが働いているようですが、貸家については、ハウスメーカーの営業努力と地主さんの認識の甘さ?のせいか、まだまだ着工件数に衰えの気配が見えません。

入居者の新築物件志向を反映してか、そこそこ立地の良い場所だけでなく、多少便利の悪いところ(バス便等)でも新築ならちゃんと埋まっている(ところもある)ようです(個人的には不思議ですが…)。しかしながら築年数の経っている物件では、次の入居者が決まるまでの空室期間が長くなり、利便性の悪いところでは既に空室問題が顕著化し「家賃を下げてもなかなか決まらない」という話もよく聞くようになりました。

先日、葛飾区のある地域(某駅周辺)で、地元の不動産屋さんから今後の賃貸市場を先取りしているような話を聞きました。ファミリータイプの物件が余って家賃が大幅に(1万円〜2万円単位で)値下がりしていると言うのです。
そのエリアは、ファミリータイプ(3LDK)で12万円前後の家賃ですが、以前から分譲マンションにかなり食われており賃貸物件はかなり苦戦していました。そこへもってきて、最近売れ残りマンションと思われる物件が賃貸物件として(相場家賃で)出てきたとの事でした。当然仕様と設備のよい新築分譲マンションが賃貸に出てきたら既存の賃貸物件は、値段を下げるしかありません。

来年以降人口は減少傾向ですが、ファミリー世帯数も早晩減少に転じることが確実ですので、この傾向は、やがてもっと多くのエリアで顕著化していくと思います。

これから団塊ジュニア世代が主力購買層になるので、これから10年は住宅市場は明るいという見方もあります。しかしながら既に住宅のスットクは十分にあり空き家も増加し続けています。都心部では地価も上昇に転じたところがある反面、郊外や地方ではまだまだ地価は下がり続けているように不動産(地価)は完全に二極化していますが、賃貸市場も今後二極化(勝ち組と負け組み)が更に進むことは間違いありません。

安易な有効活用は、資産を死産に変えてしまいます。有効活用でお悩みでしたら、私がオーナー様の立場に立って最適な方法は何かをアドバイスさせていただきたいと思います。お気軽にご相談下さい。

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住宅着工統計(平成17年5月分)
国土交通省 総合政策局 情報管理部 建設調査統計課
(平成17年6月30日公表)

1.総戸数

○新設住宅着工戸数は 101,862戸。
・前年同月比 3.0%増、2か月連続の増加。
〇新設住宅着工床面積は 9,163千屐
・前年同月比 1.7%増、4か月ぶりの増加。
○季節調整済年率換算値では 1,205千戸。

2.利用関係別戸数

〇家
○持家は 31,637戸 (前年同月比 3.1%減、9か月連続の減少)

・公庫融資による持家は 966戸(同 39.8%減、64か月連続の減少)
・民間資金による持家は 28,450戸(同 1.4%減、3か月連続の減少)
※公庫融資による持家が減少し、民間資金による持家も減少したため、持家全体では減少となった。

貸家
○貸家は 39,576戸 (前年同月比 4.6%増、2か月連続の増加)

・公的資金による貸家は 4,357戸(同 34.9%減、8か月連続の減少)
・民間資金による貸家は 35,219戸(同 13.1%増、11か月連続の増加)
※公的資金による貸家が減少したものの、民間資金による貸家が増加したため、貸家全体では増加となった。

J譲住宅
○分譲住宅は 30,161戸(前年同月比 9.5%増、先月の減少から再び増加)

・マンションは 18,549戸(同 17.1%増、先月の減少から再び増加)
・一戸建住宅は 11,471戸(同 0.9%減、先月の増加から再び減少)
※一戸建住宅が減少したものの、マンションが増加したため、
分譲住宅全体では増加となった。

3.地域別戸数

○首 都 圏 総戸数(前年同月比 7.9%増)
持家(同 3.5%減)、貸家(同 0.1%減)、分譲住宅(同 20.7%増)、うち分譲マンション(同 37.9%増)

○中 部 圏 総戸数(前年同月比 4.8%増)
持家(同 1.8%減)、貸家(同 9.0%増)、分譲住宅(同 10.3%増)、うち分譲マンション(同 7.9%増)

○近 畿 圏 総戸数(前年同月比 5.5%減)
持家(同 3.8%減)、貸家(同 5.0%増)、分譲住宅(同 14.6%減)、うち分譲マンション(同 18.2%減)

○その他地域 総戸数(前年同月比 1.7%増)
持家(同 3.1%減)、貸家(同 6.7%増)、分譲住宅(同 8.7%増)、うち分譲マンション(同 4.2%増)



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