高田吉孝のブログ

がんばれ大家さん!第9回 リフォームにお金をかけて

「女房と畳は新しいのが・・・」なんて昔の人は言いました。もちろん今の人はそんな失礼なこと、思っていても口に出しては言えません。でもそれは、女性の側も同じこと。男性も若い方がいいに決まっています。
 アパートだって、常に新築に人気が集まるのは当たり前!と言ってしまえばそれまでです。アパートは建ててからが勝負です。10年、15年そして20年以上と経過していくときに、しっかりお客様に入居し続けてもらえるかどうかが重要なのです。


■消耗度はマイホームより高い 
 建てて10年間は修理代がほとんどかかりません。でも10年経過する頃には外部や内部に汚れや傷みが出てきます。15年も過ぎると設備にガタが出てきます。当然です。建物が最初の投資だけで終わることはないのです。

 人間だって中年を迎えれば身体のどこかに故障がでてきます。自動車も3年、5年と車検があり法定検査が必ずあります。まして、アパートは多くの人に利用され、その消耗度はマイホーム利用より高くなります。


■早期治療で元気な働き手に 
 大家さん、アパートの修理、手入れ、リフォームを積極的にどんどんやってください。何も手を加えない、なおざりにしか修理をしない大家さんは、結局大きな損失をしてしまいます。

 もし大家さんが歯が痛くなって、病院にも行かずに治療もしなければ、食べ物をおいしく食べられずに、さらにはいずれ胃を傷め、最後は病気になって、取り返しがつかなくなってしまうことでしょう。そんな人はいませんよね。

アパートも同じこと。傷み、傷がつき、色あせて、さらに古くなっても早期に治療すれば必ずや治療され、また元気になって立派に働きます。


■「再生」投資で付加価値を高める。
 でも、修理や手入れだけでは、原状に戻しただけで、元の姿になっただけです。リフォームだけでは、物足りません。リニューアル、リノベーション(生まれ変わる、「再生」する)という、より積極的な投資もあります。欧米の投資用不動産はこの再生投資が頻繁に行われます。建物が木造でも築年数を重ねることにより、味わいが深まってくるのです。
「理屈は分かるけどリフォームにはお金がかかるよ。それにお金をかけても元が取れるか心配だよ」と、大家さんの本音が聞こえてきます。でも、お金をかけずに人気が衰え、空室リスクが生じたら、元も子もありません。

例えば、家賃月額10万円の部屋が1年間空室となれば、120万円の損失です。さらにもっと空室が増えたら損失が拡大します。仮に200万かけて、空室が埋まれば20ヵ月で回収できて、さらにその後の収入が確保されます。


 大家さん、汚い食堂に入りますか?安いからといってまずい食事で満足しますか?そんなお客さんは今どきほとんどいません。
 大家さん、畳はいつも新しくしておきましょう。人間だって、常に健康に気遣っていれば、明るく楽しく暮らせるものです。アパートをいつも健康にしておきましょう。きっとしっかり稼いでくれることでしょう。

「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」
(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より転載


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