高田吉孝のブログ

がんばれ大家さん!第1回「アパート業は気楽な稼業だったのに」

先日(21日)総務省が2004年10月1日現在の推計人口を発表しました。
それによると、増加率が0.05%まで落ち込み、増加数、増加率ともに最も低かった2002年を下回り、戦後最低となりました。

男性人口が戦後初めて減少になった04年推計人口について、政府は「人口増の鈍化が予測以上に進んでいるとはいえない」との見方を示していますが、少子高齢化は予測より速いペースで進んでいることも示されました。「人口減少社会」の到来は確実に迫っています。

(推計人口は00年の国勢調査をもとに、その後の出生や死亡、出入国といった資料から人口を推定したもので、04年10月1日現在で1億2768万7000人と発表されています。)

 国立社会保障・人口問題研究所(厚生労働省の外郭団体)は02年、日本の人口は06年に1億2774万1000人でピークを迎え、07年から減少に転じるとの予測(中位推計)を発表しましたが、この予測では04年人口は1億2763万5000人とされています。

大家さんにとっての最大の悩みである、空室の要因としては、これまで何度も取り上げている賃貸住宅&分譲マンションの供給過剰問題の他、これからの人口の減少傾向があります。

建築メーカーの言い分は、「世帯数はまだまだ伸びるから大丈夫です」との事ですが、世帯増加率もすでに緩やかなカーブになっており、また伸びているのは単身世帯だけであり、ファミリー世帯の増加は既にピークになっているのではないでしょうか。最近、ファミリー向け賃貸住宅で苦戦している話をほんとうによく耳にします。

今後ますます競争が激しくなってくるアパート・マンション経営で勝ち組大家さんになるため、大家さんの間で好評の「がんばれ大家さん!賃貸住宅経営の50のヒント」(タクトコンサルティング 本郷 尚先生著)より1つづつ転載していきたいと思います。

今回は、第1回「アパート業は気楽な家業だったのに」です。

■悠々自適な老後なはずが・・・

 土地があるから遊ばせておくより、アパートでも建ててなんとか稼いでもらえればいいかな・・・。定年後は庭にアパートを建てて家賃と年金で、悠々自適に暮らせればいいかな・・・。固定資産税や相続税が大変だから節税のためにはアパートが効果的だとみんながいうからやってみよう・・・。なんて思って始めたアパート経営も、近頃はライバルが増えてきて家賃は下がるし、空き家が出るとなかなか埋まらなくなってきて、困っている。

 建てて10年過ぎると古くなってきてあっちこっち傷んできてしまい、修理にお金がかかってしまうし銀行のローンもまだ15年も残っている。本当は借り入れがないほうがどんなに気もお金も楽になるだろう。全部返してしまえば、なんていってもはじまらない。

■大家稼業も気楽でない?

 植木等さんの歌ではないが、「サラリーマンは気楽な稼業」の時代が終わったのと同じで大家業も気楽な稼業ではなくなってきたようですね。といっても大家さんは家賃をもらう人、部屋を借りる人は払う人、という構図は何も変わらない。当たり前ではないかといわれますが、やはり大家業は、いい商売です。何しろ借りてくれる人が一生懸命働いて、家賃を大家さんにせっせと運んでくれるのですから。

 この家賃をカイケイガク的には”キャッシュ不労会計”といいます。冗談です。まあ、他人が大家さんのために働いてくれことに、感謝してもいいかな・・・。

■ガッツで勝ち組を目指そう

 アパート経営のライバルがいっぱい出てきました。自分と同じことを考えた同業者、それだけではありません。低金利とローン減税の追い風に乗って、価格が下落した分譲マンション、建売住宅・・・。何しろ「家賃並みの支払いであなたの夢のマイホームが買えます」という悪魔?のささやきで売りまくられている。それにぼちぼち出てきた、子供が仕上がった中高年が持て余した”マイホームの賃貸化現象”です。

 それやこれやと大家さんには暗い話ばかりのようですが、いつまでも悲観的に考えていても仕方がない。全員が負け組みになるはずはありません。他人はともかく、自分だけはなんとか生き残ってみせるという、ガッツがあれば大丈夫です。

 いよいよアパート経営も競争社会に突入しました。さあ、これから一緒に生き残るために勉強しましょう。おもしろい話をたくさんご紹介しますから、楽しみにしていてください。勉強したことを失敗を恐れず実行していけば、必ず道が開けるはず。「やはり大家稼業はいい商売だな」と思っていただければ幸いです。乞うご期待!」


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