高田吉孝のブログ

空室対策を考える前に・・・(なぜアパート・マンション経営もサービス業なのか)

空き地にアパートやマンションを建築し、あとは不動産屋さんにまかせておけば、なんとかなった時代もありました。今でも一部の場所では、空室に困らない物件もあると思います。しかしながら今は、やはり誰が見ても既に借手(入居者)が有利になってきているのではないでしょうか?

お部屋探しのミニミニ(minimini)の商品であるスーパー君は、敷金0、礼金0、退去時のリフォームが定額なので、入居者からすれば魅力のある商品ではないでしょうか。こういう商品が成り立つという事(礼金0円でも入居者を募集したい大家さんがたくさんいる)が、借り手(入居者)有利の状況を物語っているような気がします。
今や、新築物件でも、敷金2ヶ月、礼金2ヶ月が取れない(=すぐに入居者が決まらない)という話もよく耳にします。

今の時代だけではなく「空室問題」は、大家さんにとって永遠の経営課題なのです。
 にもかかわらず、アパート・マンション経営を本当に“業”それもサービス業として取り組んできた大家さんがどれだけいるでしょう。

借り手が有利(供給過剰)になったからといって、アパート・マンション経営がダメになるという訳ではありません。世の中には過当競争の業種や商品なんていくらでもあります。過当競争になったからと言ってその業界がダメになるのではなくて、勝ち組と負け組みがはっきりし、負け組みは淘汰されてしまうのです。その差はなにかと言うと、経営努力、経営戦略などの差、極端に言うならば、顧客満足度の差ではないでしょうか。

どんな商売でも、流行っているお店は必ず人に負けない工夫、努力をしています。ラーメン屋さんだって、クリーニング屋さんだって必死になって営業努力をしていると思います。

では、アパート・マンションの大家さんでそこまでやっている方がどれだけいるでしょうか?やっている方々には失礼ですが、ほんとうに少ないように思います。

いままでは、ハウスメーカーの提案で建築し、不動産屋さんに募集も管理もおまかせしていればなんとかなっていたかもしれません(もちろんこれからもそういう物件もありますが…)。

アパート・マンションは不動産ゆえ、立地条件という変更のできない要因もありますので、一般の商品と同じという訳にはいきませんが、本当にサービス業として考えるならば、

「不動産業者にお願いしても、なかなか入居者を決めてくれないので、空室がうまらずどうしようもない」

などと言っているだけでなく、まだまだ経営者として“やるべき事”はいくらでもあります。
 「空室対策」を真剣に考えるならば、まずそこ(サービス業に徹するという意識改革)から変えていかなくてはならないのではないでしょうか。

とは言うものの「空室問題」を目の前に精神論ばかり言っていてもしかたありません。ましてや、ちょうど今頃から3月末前までは、アパート・マンション経営にとって最も重要な入居シーズン(商売でいうならば最大のかきいれ時)、空室を埋める最大のチャンスです。

もし何も行動をせずに、 「空室がうまらず困った、困った」 と言っているのでしたら、まずは、すぐに空いているお部屋に行ってみて下さい。

そのお部屋はきれいに掃除されていますか?トイレの水が蒸発して汚れていませんか?部屋のにおいは大丈夫ですか?エントランスにビラがちらばってませんか?建物の周りにごみが散乱していませんか?照明は切れていませんか?駐輪場が放置自転車でいっぱいになってませんか?

いつ案内客(内見希望者)が来たとしても、常に最高の状態を見せられるようにしておかなければなりません。それが出来ていない限り、いくら案内客が来てもなかなか決まりませんので、まずはそこから始めてみましょう。
                       つづく

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