高田吉孝のブログ
ワンルームマンション投資について思うこと(vol.2)
以前ワンルームマンション投資について思うことを少し書きましたが、今回はそのリスクについて簡単に書いてみます。
ワンルームマンション投資のリスクについても、相続対策で建てるアパートやマンションと同じで、はやり最大のリスクは、空室リスクだと思います。前回紹介した例で考えると、サブリース契約があるから大丈夫と思われるかもしれませんが、ほとんどの場合、サブリース契約には2年ごとの賃料見直し規定があり、前2年の実績稼働率が低い(空室期間が多い)と実績にみあった賃料に改訂されることになります。また新築時の賃料がいつまでも通用するほど現在の賃貸住宅市況は甘くありません。よほどのことがない限り、賃料が下がらないとは考えられません。ほとんどの場合、賃料は下落すると考えるべきだと思います。
また資産価値の下落リスクを十分考慮しておかなければなりません。マイホームなら買った価格が半分になっても、一生住み続けるからと割り切れば良いかもしれませんが、投資用マンションの場合、資産価値の下落(家賃の下落、空室期間の増大により、収益還元価格が低下)は、一気に資産が死産となってしまいます(あくまでも予想ですが、場所によっては、購入後数年で購入価格の半額くらいになってしまうのではないかと思っています)。
先日見た広告には、ローンで購入しても毎月1,100円のプラス収入と書かれていましたが、金利上昇リスクや、修繕やリフォーム費用等追加資金発生リスクなどを考えるととても投資とは言えないのではないでしょうか?
別に私は、ワンルームマンション投資が全然ダメと言っているわけではありません(現に私自身もいちおう弱小大家さんです・・・)。最近は、将来的にも良い利回りを確保できる中古物件を入手することはなかなか難しくなりましたが、どうせ投資するなら、まだ中古物件の方が良いだろうと思います(但し、今後はあきらかに借手優位の時代になりますので、生半可な知識で投資すると痛い目に遭いますので気をつけましょう)。
新聞広告などで、大々的に「相続対策や、将来の年金代わり」をうたい文句に新築のワンルームマンション販売の広告が掲載されていると、ちょっと不思議に思ってしまいます。
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