高田吉孝のブログ
国民的ファンド「グロソブ」は円高でピンチ？それともチャンス？
国民的ファンドである「グローバルソブリン」（通称グロソブ、正式名称は「グローバル・ソブリン・オープン」）は1997年12月18日にスタートした分配型ファンドで、マザーファンド受益証券を通じて、世界主要先進国のソブリン債券に分散投資を行い、そこから得た収益を投資家に分配している国民的ファンドで2001年1月以降、7年半以上も 40円配当を続けている事がその人気の源だと思います。自ら外債や信託報酬の安い外債ファンドやＥＴＦで運用することが困難な方の定年退職後の資産運用として考えれば無難な選択かもしれません。
良く言われるグロソブの欠点は、
�￣濆發房紊�
��各種手数料が高い（信託手数料（監査費用含む）1.31%）
�Ｋ莊酳�配型なので税金の繰り延べと複利効果がない
�で枦�控除の対象外
などですが、このところの円高局面で、グロソブの基準価格が急落し、12日には7199円と、2001年以来の安値に下落しています。1年以上前は8000円前後でしたので、そこからは約10％の下落、先月末から一気に300円強の下げとなっており�，留濆發房紊づ世�クローズアップされています。しかしながら逆に考えれば円高時での購入は、運用利回りが高くなります（基準価格が7200円で年間分配金が480円なら単純利回りで6.6%）ので、グロソブ派にとっては購入のチャンスと言えるかもしれません。但し更なる円高リスクにはご注意下さい。
日経ヴェリタス2008.9.14号 鑑定士118人体感地価「２〜３年は下げ続く」に思うこと…
地価が大きく下落しているのは言うまでもないが、やはり私たちのように相続の現場で、相続税の支払いの為の土地売却など不動産市況の最前線で体験しているものと、取引事例などのデータやそういった現場からの情報で不動産市況を判断している一部の不動産鑑定士さんとは、今の不動産市況の認識におおきなズレがあるようです。
日経ヴェリタス2008.9.14号 鑑定士118人による体感地価によると、足元の地価動向については「やや下落傾向」が５割を占めたとなっているが、私の感覚では「大幅に下落中」と言ったところです。
住宅が売れなくてあちらこちらで分譲マンションや戸建て住宅の在庫が膨れあがり、大幅値引きも珍しくなくなっているので一般の方もようやく不動産が値下がりしていることを感じていると思いますが、値下げが激しいのが相続税の支払いの為に売却される広大な畑や駐車場です。そういう土地を購入するのは、戸建て業者やマンションデベロッパーですが、今の風潮は「安ければ買う」「高値では買わない」「買いたくても金融機関の融資が出ない」と言った状況で、住宅価格の下落に引きずられ日に日に価格が下落している状況です。今年都内では路線価が１０％以上上昇しましたが、今では２３区内の土地でも路線価で売れないどころか昨年の路線価の水準でも買い手がいないほどです。郊外で人気のないところではもっと厳しい状況で、今年相続が発生した方々は本当に厳しい現実を目の当たりにしています。
9月以降も金融機関の融資姿勢も厳しい状況がつづきそうですし、景気の先行き不安からも住宅需要もしばらく盛り上がりに欠けますのでもうしばらく（特に郊外の）土地の（仕入れ（畑や駐車場の購入））価格も下落基調が続きそうです。ただ住宅購入意欲の強い団塊ジュニア層は、価格が安くなってくれば購入に動くと思われますので、在庫水準が改善されれば今のような異常（適正価格以下）な状況からは脱出すると思います。一般の人が体感する地価の動向と私たちが体感する地価の動向には１年以上の開きがありますので、一般の人の体感地価が「２〜３年下げ続く」のであれば、私たちのような不動産の最前線での体感地価は「あと１年程度の下げ（地域差有り）が続く」と言えると思います。
東証１部上場アーバンコーポレイションの民事再生法適用申請に思うこと・・・
またしても約１ヶ月ぶりとなってしまいましたが、前回のブログにも書きましたように、マンションデベロッパーや建築会社、不動産会社の倒産が相次いでいます。昨日（８月１３日）も全国で不動産開発やマンション分譲を手がけるアーバンコーポレイション（東証１部、広島市）が東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。負債総額は２５５８億円と今年最大規模です。０８年３月期まで９期連続で過去最高益を更新し黒字だったにもかかわらず、昨年からの不動産市況の悪化により、資金繰りに行き詰まった典型的な例です。
アーバンコーポは、東京や大阪など都心部で開発した土地や建物を国内外の投資ファンドに売却する不動産流動化事業を展開し業績を拡大してきました。サブプライム問題の影響で投資ファンドにマネーが集まらなくなって物件が売れず、国内金融機関も融資に慎重になっていました。首都圏などの分譲マンションの販売不振、建築資材の高騰と現在の不動産市況の影響をもろに受けた形です。
先月（７月）には、同じく東証１部の中堅マンションデベのゼファーも民事再生を申請しましたが、この２社については、春頃から資金繰りの悪化がうわさされていました。手元に、新生銀行が６月に発行した「振興不動産会社の破綻リスク（２）」というレポートがありますが、６社ほどの比較でこの２社がダントツで資金繰りリスクが高く、社債の格付けも＃Ｂ＋／ネガであり、今回の事は十分予想のされたことだったと言えるのではないでしょうか？ちなみ昨年の７月頃は２０００円程度だったアーバンの株価は、このレポートが出た少し後まではまだ４００円台をキープしていましたが、その後は急落しついに本日（１４日）３２円となり整理銘柄に指定されました。
不動産市況はまだまだ回復には時間がかかり、マンションデベや建設会社の倒産はまだまだ続く事は間違いありません。
今日の夕刊フ× 今更「不動産不況突入」に思うこと・・・
普段はほとんど夕刊紙を買う事はありませんが、ついつい見出しにつられて買ってしまいました。
アエラや東洋経済、日経ビジネスなどの週刊誌でも不動産価格の下落記事はめずらしくはありませんが、今日の夕刊紙の記事内容はあまりにも遅れているというか今更という内容でした。
小見出しは「不動産業界にバブル崩壊の足音がヒタヒタと近づいている。先行きを不安視したメガバンクは不動産業界向け融資を減らす傾向〜〜〜このままでは業界は一気に冷え込み、不動産不況に突入することになる。」となっていましたが、もうとっくに崩壊しているのは周知の事実で、現状は不動産不況真っ只中なので、かなりズレている記事と思ってしましました。
実際問題金融機関の融資は９月に向けて更に厳しくなると言われてますし、新興デベ（マンション業者）の倒産もこれから本格化すると思います。昨年高値で仕入れた土地の事業が行き詰まり業者間では土地の売却情報が飛び交い相当安値でしか買い手がつかず資金繰りがいよいよ立ち行かなくなってきています。
したがって、不動産価格はまだ下がると思われます。２０年前のバブル時とは違い、事業用の不動産や住宅も適正価格になれば買い手が待っていますので、人気エリアの不動産価格はある程度のところで落ち着くと思いますが、当分地価の上昇は見込めないでしょう。事業用不動産はこれからが買いのチャンスです。本当にオーナーの立場で物件選びを行う船井の事業用不動産購入コンサルティングが威力を発揮しています。
日経新聞１面マンション在庫値下げ記事に思うこと・・・
今日の日新聞の1面に「マンション在庫値下げ」の下記内容の記事がありました。
マンション分譲大手の大京、ダイア建設が完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みで、マンション需要の冷え込みに対応し、資材価格等の上昇により建築コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処分をめざすとの事です。日経新聞の１面に掲載するほどの事かという気もしましたが、完成在庫をほぼ一斉に値下げするのは珍しいということがあったのでしょう。
マンション販売は昨年より、非常に厳しい状況が続いており、今年1月には、２００７年７月から東京都東村山市で、新日鉄都市開発と東京建物が販売している「ココロコス東京久米川」（４０６戸）の３１５８万円の３ＬＤＫタイプを２３５０万円に下げるなど全戸で２０〜２５％程度の値引きしたことが、話題になりました。その頃から巷では分譲マンション、分譲戸建て住宅では値下げが顕著になり、雑誌などでも不動産の下落記事が増え、最近は不動産価格の下落も周知の事実となってきました。
一部週刊誌では、3月末不動産価格暴落説が取り上げられましたが、ブログでも予想した通り、実際にはそこまでパニック的な動きはありませんでした。しかしながらまだその火は消えた訳ではなく、9月末に少し大きな動きがあるように思います。最近は外資による売却が増え、9月の中間決算に向けて、国内のファンドや不動産会社による決算対策売りが加速するとのうわさを聞きました。建築会社や戸建業者などの倒産も増えていますが、これから不動産関係の会社の資金繰りの悪化により倒産が益々増えるのでしょう。いずれにしても、不動産価格の下落傾向はまだまだしばらく続きそうです。
少し話しは変わりますが、今年の春の賃貸は昨年に比べかなり良い状況でした。これは、昨年の建築基準法の改正による新築物件数の減少に加え、分譲マンション、分譲戸建ての販売減少により、賃貸市場から出て行く人が少なかったのがその原因のようです。
建築基準法改正の影響はほぼ解消されましたが、今後は、住宅不況の影響により全体的な建築着工件数は大きく伸びることはないと思いますが、貸家については少しづつ伸びてくるように思います。なぜならば、建築会社は建てなければ事業がなりたたないので、より一層営業を強化してくると思います。
東京都ではあと１０年程度は人口が増加します。しかしながらその中心は高齢の単身世帯の増加です。すでに賃貸住宅は供給過剰の状態であり、今後も需要を上回る供給が続くと思いますので、相変わらず空室問題が大きな課題となると思います。
建築費の高騰により、収支が悪化することが予想されますので、金融機関が融資に慎重になり多少ブレーキがかかるかもしれませんが・・・
日経新聞１面マンション在庫値下げ記事に思うこと・・・
今日の日新聞の1面に「マンション在庫値下げ」の下記内容の記事がありました。
マンション分譲大手の大京、ダイア建設が完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みで、マンション需要の冷え込みに対応し、資材価格等の上昇により建築コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処分をめざすとの事です。日経新聞の１面に掲載するほどの事かという気もしましたが、完成在庫をほぼ一斉に値下げするのは珍しいということがあったのでしょう。
マンション販売は昨年より、非常に厳しい状況が続いており、今年1月には、２００７年７月から東京都東村山市で、新日鉄都市開発と東京建物が販売している「ココロコス東京久米川」（４０６戸）の３１５８万円の３ＬＤＫタイプを２３５０万円に下げるなど全戸で２０〜２５％程度の値引きしたことが、話題になりました。その頃から巷では分譲マンション、分譲戸建て住宅では値下げが顕著になり、雑誌などでも不動産の下落記事が増え、最近は不動産価格の下落も周知の事実となってきました。
一部週刊誌では、3月末不動産価格暴落説が取り上げられましたが、ブログでも予想した通り、実際にはそこまでパニック的な動きはありませんでした。しかしながらまだその火は消えた訳ではなく、9月末に少し大きな動きがあるように思います。最近は外資による売却が増え、9月の中間決算に向けて、国内のファンドや不動産会社による決算対策売りが加速するとのうわさを聞きました。建築会社や戸建業者などの倒産も増えていますが、これから不動産関係の会社の資金繰りの悪化により倒産が益々増えるのでしょう。いずれにしても、不動産価格の下落傾向はまだまだしばらく続きそうです。
少し話しは変わりますが、今年の春の賃貸は昨年に比べかなり良い状況でした。これは、昨年の建築基準法の改正による新築物件数の減少に加え、分譲マンション、分譲戸建ての販売減少により、賃貸市場から出て行く人が少なかったのがその原因のようです。
建築基準法改正の影響はほぼ解消されましたが、今後は、住宅不況の影響により全体的な建築着工件数は大きく伸びることはないと思いますが、貸家については少しづつ伸びてくるように思います。なぜならば、建築会社は建てなければ事業がなりたたないので、より一層営業を強化してくると思います。
東京都ではあと１０年程度は人口が増加します。しかしながらその中心は高齢の単身世帯の増加です。すでに賃貸住宅は供給過剰の状態であり、今後も需要を上回る供給が続くと思いますので、相変わらず空室問題が大きな課題となると思います。
建築費の高騰により、収支が悪化することが予想されますので、金融機関が融資に慎重になり多少ブレーキがかかるかもしれませんが・・・
株安、ドル安、不動産安に思うこと・・・
先週１３日には、円相場が１２年ぶりに１ドル１００円の大台を突破し、一時９９円７７銭まで上昇しまし、日経平均も１２，４３３円（１３日終値）と４２７円の大幅安となり翌日も続落し１２，２４１円と１２，０００円割れも現実味を帯びてきました。
さかのぼって、日経平均株価を月足終値で見てみると、２００３年４月末に７，８３１円で底を打ち、２００５年４月末に１１，００８円で再度底入れし、昨年の６月末に１８，２９７円を付けたあとは、約６，０００円一気に急落しています。金融政策を左右しる日銀総裁すらまともに決められない日本の政治には外国人投資家だけでなく個人投資家もあきらめムードですが、さすがに下げすぎのような気がするので今度こそ、そろそろ底を打ってほしいものです。
円高（ドル安）については、上昇してもあと数円との見方も多いので、外貨投資やＦＸ取引でのドル買いが有効なような気がしますが、もうしばらく不安定な動きが続くと思うのでほどほどにしておこうと思います。
最後に、不動産安ですが、こちらは昨年春〜夏ごろから土地の仕入れ現場では顕著になっていましたが、一般市場ではまだまだ始まったばかりで、一部では３月決算末の「不動産価格大暴落説」がうわさされています。実際、土地を仕入れる業者（戸建てやマンション業者）さんは、一様に消極的になっており、本当に良い場所か安い価格でないと土地を仕入れなくなっています。実際の話として城南地区のある場所で、昨年春頃、１８０万円の価格がついた土地で、売主さんの希望が２００万円であったため、売却しなかったら日を追うごとに価格が下がり、今では１３０万円でも買い手がいなくなってしまいました。
確かに金融機関の融資が厳しくなった上、住宅が全く売れていないため資金繰りがかなり厳しくなっている会社もありますが、個人的には、３月末の「不動産価格大暴落説」は実現しないものの、下落基調は更に明確なものとなり９月末から来年にかけて、より具体的な影響が出てくるような気がします。
その「土地の有効活用」はやめなさい！
今年は、少しまめにブログを更新しようと思いながら、結局１ヶ月以上放置してしまいました。書きたい事はたくさんあるのですが、ついつい日々の仕事に追われ、さぼってしまいます。
さて今年に入り、既に３回「空室対策」や「有効活用してはいけない」をテーマにセミナーや勉強会を開催し、多くの方とお会いし個別にご相談をいただいています。
今週もある会の勉強会があるので、そこでお話しようと思っているのですが、それが、冒頭に書いた 『その「土地の有効活用」はやめなさい！』です。
私たちは、５年前に あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい！ と言う本を発刊し、セミナーも行ってきましたが、最近あまりにもひどいアパート・マンション建築の提案を目の当たりにするようになりました。
直近の事例で、２件続けて表面利回り（年間家賃／総事業費（土地代除く））７％未満、全額借り入れ、それも郊外徒歩１０分以上の立地条件、かつその内１件はサブリースすら提案されていないという信じられない内容であり、いいかげんな収支計画で、借入金による相続効果ばかり強調していました。
また、ロードサイドテナントの有効活用提案で、ハウスメーカーがテナント付で提案していたケースでは、私たちが提案したものと比較して建築費が2倍近いものがありその建築費の法外な高さに驚いてしましました（関西での例）。ハウスメーカーがテナントを付きで提案してくるケースでは、テナントの選択肢はあるものの建築はそのハウスメーカーが前提となるので建築費が高くなることはこの業界では常識ですが、今回のように2倍近い価格というのは少し驚きました。
業者サイドの都合で、地主さんの利益が無視されている実態を見ると本当に残念でなりません。私たちが間に入る事により、適正な建築費はもちろん地主さんに最大限有利な契約条件（賃料、中途撤退ペナルティなど）とする事が可能です。コンサルティングフィー（賃料の1ヶ月分＋α）など問題にならないくらい間違いなく地主さんにとってのメリットを創出することが可能です。
セミナーなどで、もう少し早く船井さんの事を知っていたらと言われる事もよくありますが、そういう場合は本当に残念でなりません。
昨年は、空室対策の小冊子を発刊しましたが、今年はそういうあまりにもひどい提案例をまとめて、正しい土地活用の参考にしてもらえる小冊子『その「土地の有効活用」はやめなさい！』でも発刊してみようかなと思います。
２００８年大発会は続落スタートか？
２００８年１月２日の米株式市場でダウ工業株３０種平均は、昨年末終値に比べ220ドル86セント安の１万3043ドル96セントの大幅安で終えました。１２月の米サプライマネジメント協会（ＩＳＭ）製造業景況感指数が47.7％と前月から低下し、好不況の境目とされる50％を下回ったことや原油先物相場が急伸し、期近の２月物が一時初めて１バレル100ドルを付けたことも嫌気されたようです。
明日は、日本市場でも大発会が開かれますが、大納会に続き、大幅安でスタートしそうな気配です。２００７年の日本市場（日経平均）は、世界の中でも最も下落率が低く（約９１％）世界の主要株価と比べて見ますと、日経平均だけがマイナスで終わりました。
２００７年初めの市場関係者や経営者・有識者による２００７年の日経平均株価の予想は、年後半にかけて上昇基調に乗るとの予想が大勢を占め、高値の平均値が１万９５００円程度、安値の平均値が１万５５００円程度でしたが、予想を裏切る結果となったようです。
今年の予想は、米景気減速や原材料価格の高騰が懸念材料だが、新興国経済の拡大が企業業績や株価を下支えするとの見方が多く、春先安、年末高シナリオを予想する人が多く、安値１４，５００円−高値１９，０００円の範囲内となっています。
日本経済（ＧＤＰ）の見通しについては、政府の見通しが２．０％、民間予想も１％台後半を予想しているところが多く、今年の実績（見込み）１．３％を超えるとの予想が多いので、その見通しが正しければ、日本株も年後半には２０，０００円を目指す動きとなるかもしれません。個人的には日本株には期待しながらも世界の市場を見ながら、分散投資を実践していきたいと思います。
昨年初めにも、日本市場だけでなくグローバルな投資戦略の重要性を書きましたが、既にそれが当たり前になってきました。
現在の金融市場は、世界の機関投資家やファンドなど、投資資金が世界共通になっていると考えられますから、今年の世界の株式市場の動きを見ても、世界の市場が１つの大きな市場となっていると思います。
マンション・アパート運営大手会社創業者の身売り交渉に思うこと…
私は、「土地の有効活用はしてはいけない」と安易なアパート建築に警鐘を鳴らし、真の土地活用や正しい相続対策についてセミナーなどでも多くの方のご相談に乗っています。建築会社などからアパート建築の提案を受けている方からの相談も多いのですが、本当にその提案内容には愕然とするものが多いだけでなく、最近、詐欺的な営業で被害に遭った方からもご相談をいただきました。ご本人からは実名を出してもいいから多くの人にその実態を知らせて欲しいとまで言われました。
有価証券投資もアパート建築も、最後は自己責任です。どちらもリターンがある以上リスクはつきものです。確かに土地オーナーにとって、土地の有効活用は非常に重要なテーマであり、活用できる土地は最大限に活用するべきです。活用していない土地や収入の上がらない土地のオーナーさんは、固定資産税負担に苦しんでいますので、建築会社の甘いささやきについつい心を許してしまうのでしょう。３０年一括借り上げを３０年間当初の家賃を保証してくれていると思い込んでいる方もまだまだ多くいます。それだけでも大きな落とし穴ですが、それは多かれ少なかれどこの建築会社でもやっていることなので大して驚きませんが、実際の営業手法はそんなもんでは済んでいないようです。このブログは個人的なものではないので、コンプライアンス上他社を批判するようなコメントは避けますが、正直一部上場企業がそこまでやっているのかと愕然としました。
先週、同じように東証１部上場 全国的なＴＶＣＭ 猛烈な営業と長期の家賃保証を武器に土地オーナーに建築を提案し管理戸数と業績を伸ばしているアパート・マンション賃貸大手のＢ社が、支店に在籍していない社員を宅地建物取引業法が定める専任の資格者として登録したままにし、国土交通省から同法違反にあたるとして是正指導を受けていたことが新聞でとりあげられていましたが、営業現場の実態からすれば、こんなのは大した問題ではないでしょう。
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