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高田吉孝のブログ

３ヶ月ぶりのブログ投稿で思うこと・・・

恥ずかしい話ですが、前回のブログ投稿が２月１５日ですので３ヶ月ぶりの投稿です。
忙しい事を理由にしてしまえばそれまでですが、休みなく仕事をしていると、どうしても優先順位が下がってしまい、『まあいいか』となってしまっています。

　さて、その３ヶ月の間に随分世の中の雰囲気が変わりました。先月末の私のセミナー内の「日本経済・世界経済の動向」の中でも少し話ましたが、世界的な金融危機が少し落ち着きを見せ（実体は落ち着いていないと思いますが）、株価も少し回復し一時期の悲壮感は少し薄れてきたように感じます。豚インフルの影響は良くわかりませんが、消費の回復もまだまだ時間がかかると思いますので、当面底ばいが続くように思います。

　個人的には楽観視していませんが、実際、不動産市況についても改善の動きが見られます。金融機関の話でも４月に入り住宅ローンの申込が増えたと聞いていましたが、ここ１～２週間の間に数社の戸建て業者から在庫が減少したので、土地の仕入れ（買い取り）を再開するとの連絡をいただきました。買い手不在の為、下がりに下がった土地（業者向けの広大な土地）ですが、複数の買い手が現れることにより、適正な価格（適正な住宅の販売価格中の土地の原価）での取引となっていくはずですので、この先、再度世界恐慌が発生しなければ、除々に（１～２年以内？）土地価格も正常なレベルに回復していくと思います。但し、場所による２極化は更に進みますので、立地条件の悪い場所については、回復がかなり遅れる事は間違いありません。

　収益不動産についても、完全に潮目は変わりました。ここにきて急速に優良物件の売り出し利回りが下がってきました。昨年は今年が更なる危機（世界恐慌）の恐れがあったため、資金繰り難で資金回収を優先させたため、優良物件でも高い利回りで売りに出されましたが、完全にその流れは止まり、金融機関（債権者）も安値での売却をしない方針となったため、市場では優良売り物件が激減しています。逆に買いチャンスと見ている投資家に焦りも出始め都心の優良物件には必ず複数の買い手候補がつき、買い上がりとなるケースが増えています。但しここでも２極化が明確になっており、優良ではない物件（この判断が難しいので注意が必要）には、利回りが高くでも買い手は付かない状況です。

先週のＳＡＰＩＯ（週刊誌）で、ＣＭＢＳ（商業用不動産担保証券）の償還危機に関する６月（５月）危機の事を大きく取り上げていましたが、私は今の最新の不動産市況等から判断して、『絶対に６月（５月）危機はこない』と断言します。

Posted by funaizc at 2009年05月23日 │コンサルのひとり言

投信残高、５０兆円割れに思うこと・・・

投資信託協会が１３日に発表した１月の投信（投資信託）概況によると、１月末の公募投信（公社債投信を含む）の純資産残高は４９兆５８１０億円となり、２００５年１０月以来３年３ヶ月ぶりに残高が５０兆円を割り込みました。（ピークの、２００７年６月（約８２兆円）から比較すると約４０％減少しています）。サブプライム問題に端を発した世界的な金融危機による世界同時株安や円高が影響しているのは言うまでもありません。

有価証券においては、日本国債を除けば株、債権、不動産（リート）日本外国どれに投資していてもマイナスであり分散投資（バランス型投信等）によるリスクヘッジ効果も期待はずれの場合が多いのが実状でしょう。
そんな中、まだ多少下落率が低いのが先進国の国債ですが、最近グロソブに関する相談をよく受けます。基準価格がこの下落局面で約２０００円下がり（８０００円前後から６０００円前後（２／１２時点の基準価格５９７７円）、この１月決算から分配金が４０円から３０円に下がりました。

少し乱暴な計算ですが、現在の基準価格を６０００円とした場合、８０００円で買っていた場合の単純な下落率は、約２５％（分配金（税引き前）込みなら１年保有で▲１９％、２年保有なら▲１３％、３年保有なら▲７％）と他の有価証券（株、投信）と比べればまだましな方でしょう。

欧米日の政策金利（ユーロ圏２％、米国０～０．２５％、日０．１％）が急速に下がっているので、利息収入がなくなるのではないかとの心配がありますが、実際は過去に発行された比較的利息の高い国債が中心（デュレーション値７）となっていますし、1月決算時点における分配可能原資は1,462円となっていますので、すぐに分配金が出せなくなることはないでしょう。

今後、世界的な金融危機が収束に向かうのか、一説に言われているような世界恐恐に発展し、ドルの暴落が現実のものになってしまうか（個人的にはすぐにはならないとの見方ですが）で、考え方は大きく変わってしまうので、結論めいた事は言えませんが、現在の投資商品と比較すれば優良な商品なので、無理に解約する必要はないと思います。個人的には、グロソブは他の投資信託と比較すればまだ良い方だと思っています。

しかし、先日、億円単位で２年以上前からグロソブで運用している方には、都心の優良な不動産への組み換えをご提案しました。なぜなら、現在都心部の優良な不動産でも、現在、表面利回りが８％～１０％近くまで上昇（優良かどうかの判断は非常に難しいので注意が必要です）しており、現在キャッシュ（現金）を持っている方には絶好の買い場です。

グロソブの最大の課題は円高です。この不透明な世界情勢の中では為替の予測は正直不可能です。そういう意味でリスクを比較するなら、都心の優良物件を１０％近い利回りで所有できれば、間違いなくそちらのほうが良い（相続対策も必要な方だったので確実に有効）と考えられるからです。

グロソブの単純利回り（税引き前）は、現在約６％（３６０円／６０００円）ですから、利回り的にもまだまだ魅力的ですが、過去最大級の米の景気対策（財政出動）による財政赤字の増大、欧州各国はまだまだサブプライム問題（金融危機）からの回復目処が立たない現状では、為替リスクは予断を許しません。欧州の金融危機が納まらず、ユーロ安が止まらなければ、基準価格５０００円と言うこともあるかもしれません。

そうなってくると、解約も増え、ファンドの運用に支障を来たす恐れが出てきます。
解約が増え、資金が流出するのだから、ファンドに組み入れられている高金利の債券を市場で売却しなければなりません。今、有利な利回りの原資となっている高金利の債券も、手放さなければならなくなるので、再び分配金の引き下げが必要になり、更に解約が増えるという悪循環に陥る可能性もあるので、今後の純資産残高の推移は注意深く見守る必要があると思います。

Posted by funaizc at 2009年02月15日 │コンサルのひとり言

中国人民銀行総裁発言『ドル一極是正を』金融危機「責任論に反論」に思うこと・・・

今日（2/10）の日経新聞に、中国人民銀行の周小川総裁は１０日、訪問先のクアラルンプールで講演し、国際通貨体制の改革に関連して「世界の外貨資産が過度に１つの通貨に集中すると、思いもしなかったような異常な現象が起こる」と述べ、ドルに集中している世界の外貨準備の多元化を進める必要があるとの認識を示した。との記事がありました。

　世界の外貨準備はドルが６割以上を占め、外貨準備を運用するために資金が米国に向かって流れるのは避けられず世界の外貨資産がドルに集中したことが米国のカネ余りを生み、金融危機の一因になったとの考えをあきらかにしたとの事ですが、昨年各時点での各国の外貨準備高は、１位が中国で約１兆６８００億ドル（March 2008）、２位が日本で約１兆１５００億ドル（June 2008）、３位がＥＵで５５００億ドル（January 2008）と言われており、ダントツで中国が１位でその７割がドル資産と言われていますので、仮にもし今中国が米国債を大量に売却することになると、今世間でさかんに言われている（書店にいくと金融恐慌や世界恐慌、ドル暴落と言ったテーマの本が沢山並んでいる）ようなドル暴落が現実のものとなってしまうので大変気になるところですが、記事にも周総裁は「短期的には米国が金融危機を克服するために、資金が同国に流入し続けることが必要だ」と述べ、ドル一極体制の是正を一気に進めるべきではないとの見解も示したとの事でした。

今ドルに変わる基軸通貨がなく、ドルの暴落は中国自身の首も絞め、ユーロにしても一時の強さがないので、当面急激な変化がないように思いますが、オバマ米大統領が進める８０００億ドル（約７３兆円）規模の景気対策（大胆な財政出動）を考えると、益々米国の財政赤字が増えていくことは確実な中、誰がいったい米国債を買い支えていくのだろうかと思います。

Posted by funaizc at 2009年02月11日 │コンサルのひとり言

ＥＴＦ償還リスクに思う事・・・

　米ニューヨーク証券取引所で１０日、１７本の上場投資信託（ＥＴＦ）が上場廃止になり、今後償還されることになりました。
運用元は昨年ＥＴＦに参入した米大手ノーザン・トラストで、各国の指数連動型を中心に品揃えを増やしてきたが、運用資産が増えず撤退を決めたとの事です。

　この記事を見て、私自身が２００１年頃に日経平均（当時12,000円程度）の倍の値動きで動く投資信託を購入し、その後（２００３年４月）に8000円を割り込み大きく元本を割り込みましたが、いずれ12,000円程度には戻るだろうと余裕で構えてたところ、ある日（日経平均が9,500円程度だったか？）突然その投資信託は運用残高が減少したため償還されるとの通知が来て大きな損失が確定した事を思い出しました（それ以来投資信託選びには運用残高を注意するようになりました）。

　日本でも国内ＥＴＦや海外ＥＴＦの種類が増え、ＥＴＦが今後の投資商品の中でも有望な商品であることは間違いないと思いますが、やはり運用残高には注意しましょう。

Posted by funaizc at 2009年02月11日 │コンサルのひとり言

「無利子国債」構想急浮上に思う事・・・

　政府紙幣や無利子国債が話題になっている。追加経済対策の原資として、政府紙幣や相続税減免付き無利子国債の発行を自民党内で検討（２月６日「政府紙幣・無利子国債（相続税減免措置付き）発行を検討する議員連盟」の設立準備会合が自民党本部で開かれた）されたのを受けてのものですが、歴史的経緯？や、金持ち優遇とかで野党が反対するのは確実で現実性は薄いと思いますが、個人的には政府紙幣よりは無利子国債の方が議論としては多少現実味があるかなと思いますし、景気対策（財政出動）の原資としても国民への直接的負担もなくおもしろいのではと思います。

　無利子国債とは、相続税を支払う人たちが購入することを念頭にした国債で相続税を減免する代わりに、政府から購入者に対する利払いがかからない国債。
もし実現したとしても、極端な租税回避を避けるため、保有期間のしばり（相続発生前何年相続発生後何年とかの保有義務）がつきそうな気がするが、金融資産を多く持つ富裕者には相続税圧縮効果は大きいので、直前対策としてはかなり利用されるだろうと思われる。
実際、金融資産（現金や有価証券）は、上手に利用すれば大きな（50％～70%の）評価減の取れる不動産（や一部の保険商品）と違い、全く評価減がとれないので丸々相続税がかかってしまうので相続対策にはかかせないだろうから今後の議論は興味のあるところです。
　
　政府紙幣や無利子国債は、元財務官僚で竹中平蔵元総務相のブレーンである元財務官僚の高橋洋一東洋大教授らが提唱したようです。政府紙幣は、現行の日本銀行券とは別に政府が発行する紙幣で、財政赤字を出さずにデフレ防止・インフレ誘導でき、経済活性化に効果があるといわれる。相続税減免国債は高齢富裕層の「眠っている資産」や「タンス預金」などを市中に引き出す効果が期待されると言われています。

相続税減免付き無利子国債の歴史？

　主要国ではフランスが１９５２年にインドシナ戦争、５８年にアルジェリア戦争による財政赤字を補うため相続税非課税国債「ピネー国債」を発行した。大資産家が死亡直前に購入する租税回避行為が横行したため、税収減を招き、７３年に廃止されたとの事。

　日本では、１９９７年に旧国鉄債務処理の財源として自民党内で検討されたほか、９９年に発足した自民、自由、公明の３党連立政権合意にも盛り込まれたとの事。

　麻生首相は自民党政調会長時代の２００１年に、国有財産の売却代金を償還財源にした国債の発行（相続税については半減または非課税）を提唱したことがあるらしい。

ちなみに国の借金は、２００８年１２月末現在で、８４６兆円です。
２００６年以降は、増加が止まっていますがこれからの税収減、景気対策の財源を考えれば確実に再び増加に転じるでしょうから、相続税免除付き無利子国債もひとつの選択肢であるように思います。

Posted by funaizc at 2009年02月08日 │コンサルのひとり言

2009年度税制改正大綱と金融強化法成立に思うこと…

与党が１２日決定した２００９年度税制改正大綱の要旨は新聞だけでなく、既にネットにも溢れており今更になるので省略するが、世間で言われている通り景気も改革も力不足の与党税制大綱である。
世界同時不況で景気対策が最優先なのは当然だと思うが、たばこ税の引き上げすらできないようでは、衆院選にらみの人気取りと批判されても仕方がないと思います。

私の仕事で深く関連する内容として今回は間違いなく決定するだろうと言われていた、相続税の課税方式の見直し（現在の法定相続分課税方式から遺産取得課税方式への変更）は、早々と見送りが決定していましたので、相続税制については取引相場のない株式などに係る相続税・贈与税の納税猶予制度の創設くらいですが、土地税制については、今の不動産市況を考慮してかほぼ全ての特例（登録免許税の軽減税率、不動産取得税の軽減税率、特定事業用資産の買い替え特例など）が延長となり、目玉である最大６００万円の住宅減税の創設の他、新たに０９年および１０年中に取得した土地などの長期譲渡所得の１千万円特別控除制度と０９年および１０年に土地などの先行取得をした場合の課税の特例が創設された。
０９年および１０年に土地などの先行取得をした場合の課税の特例と金融強化法成立が今後の不動産市況にどう影響するかを中心に書こうと思ったが、時間がなくなったってしまったので、つづきはのちほど…

Posted by funaizc at 2008年12月14日 │コンサルのひとり言

国民的ファンド「グロソブ」は円高でピンチ？それともチャンス？

国民的ファンドである「グローバルソブリン」（通称グロソブ、正式名称は「グローバル・ソブリン・オープン」）は1997年12月18日にスタートした分配型ファンドで、マザーファンド受益証券を通じて、世界主要先進国のソブリン債券に分散投資を行い、そこから得た収益を投資家に分配している国民的ファンドで2001年1月以降、7年半以上も 40円配当を続けている事がその人気の源だと思います。自ら外債や信託報酬の安い外債ファンドやＥＴＦで運用することが困難な方の定年退職後の資産運用として考えれば無難な選択かもしれません。

良く言われるグロソブの欠点は、
①円高に弱い
②各種手数料が高い（信託手数料（監査費用含む）1.31%）
③毎月分配型なので税金の繰り延べと複利効果がない
④配当控除の対象外

などですが、このところの円高局面で、グロソブの基準価格が急落し、12日には7199円と、2001年以来の安値に下落しています。1年以上前は8000円前後でしたので、そこからは約10％の下落、先月末から一気に300円強の下げとなっており①の円高に弱い点がクローズアップされています。しかしながら逆に考えれば円高時での購入は、運用利回りが高くなります（基準価格が7200円で年間分配金が480円なら単純利回りで6.6%）ので、グロソブ派にとっては購入のチャンスと言えるかもしれません。但し更なる円高リスクにはご注意下さい。

Posted by funaizc at 2008年09月04日 │コンサルのひとり言

日経ヴェリタス2008.9.14号　鑑定士118人体感地価「２～３年は下げ続く」に思うこと…

地価が大きく下落しているのは言うまでもないが、やはり私たちのように相続の現場で、相続税の支払いの為の土地売却など不動産市況の最前線で体験しているものと、取引事例などのデータやそういった現場からの情報で不動産市況を判断している一部の不動産鑑定士さんとは、今の不動産市況の認識におおきなズレがあるようです。

日経ヴェリタス2008.9.14号　鑑定士118人による体感地価によると、足元の地価動向については「やや下落傾向」が５割を占めたとなっているが、私の感覚では「大幅に下落中」と言ったところです。

住宅が売れなくてあちらこちらで分譲マンションや戸建て住宅の在庫が膨れあがり、大幅値引きも珍しくなくなっているので一般の方もようやく不動産が値下がりしていることを感じていると思いますが、値下げが激しいのが相続税の支払いの為に売却される広大な畑や駐車場です。そういう土地を購入するのは、戸建て業者やマンションデベロッパーですが、今の風潮は「安ければ買う」「高値では買わない」「買いたくても金融機関の融資が出ない」と言った状況で、住宅価格の下落に引きずられ日に日に価格が下落している状況です。今年都内では路線価が１０％以上上昇しましたが、今では２３区内の土地でも路線価で売れないどころか昨年の路線価の水準でも買い手がいないほどです。郊外で人気のないところではもっと厳しい状況で、今年相続が発生した方々は本当に厳しい現実を目の当たりにしています。

9月以降も金融機関の融資姿勢も厳しい状況がつづきそうですし、景気の先行き不安からも住宅需要もしばらく盛り上がりに欠けますのでもうしばらく（特に郊外の）土地の（仕入れ（畑や駐車場の購入））価格も下落基調が続きそうです。ただ住宅購入意欲の強い団塊ジュニア層は、価格が安くなってくれば購入に動くと思われますので、在庫水準が改善されれば今のような異常（適正価格以下）な状況からは脱出すると思います。一般の人が体感する地価の動向と私たちが体感する地価の動向には１年以上の開きがありますので、一般の人の体感地価が「２～３年下げ続く」のであれば、私たちのような不動産の最前線での体感地価は「あと１年程度の下げ（地域差有り）が続く」と言えると思います。

Posted by funaizc at 2008年09月03日 │コンサルのひとり言

東証１部上場アーバンコーポレイションの民事再生法適用申請に思うこと・・・

またしても約１ヶ月ぶりとなってしまいましたが、前回のブログにも書きましたように、マンションデベロッパーや建築会社、不動産会社の倒産が相次いでいます。昨日（８月１３日）も全国で不動産開発やマンション分譲を手がけるアーバンコーポレイション（東証１部、広島市）が東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。負債総額は２５５８億円と今年最大規模です。０８年３月期まで９期連続で過去最高益を更新し黒字だったにもかかわらず、昨年からの不動産市況の悪化により、資金繰りに行き詰まった典型的な例です。
　アーバンコーポは、東京や大阪など都心部で開発した土地や建物を国内外の投資ファンドに売却する不動産流動化事業を展開し業績を拡大してきました。サブプライム問題の影響で投資ファンドにマネーが集まらなくなって物件が売れず、国内金融機関も融資に慎重になっていました。首都圏などの分譲マンションの販売不振、建築資材の高騰と現在の不動産市況の影響をもろに受けた形です。
　先月（７月）には、同じく東証１部の中堅マンションデベのゼファーも民事再生を申請しましたが、この２社については、春頃から資金繰りの悪化がうわさされていました。手元に、新生銀行が６月に発行した「振興不動産会社の破綻リスク（２）」というレポートがありますが、６社ほどの比較でこの２社がダントツで資金繰りリスクが高く、社債の格付けも＃Ｂ＋／ネガであり、今回の事は十分予想のされたことだったと言えるのではないでしょうか？ちなみ昨年の７月頃は２０００円程度だったアーバンの株価は、このレポートが出た少し後まではまだ４００円台をキープしていましたが、その後は急落しついに本日（１４日）３２円となり整理銘柄に指定されました。
　不動産市況はまだまだ回復には時間がかかり、マンションデベや建設会社の倒産はまだまだ続く事は間違いありません。

Posted by funaizc at 2008年08月15日 │コンサルのひとり言

今日の夕刊フ×　今更「不動産不況突入」に思うこと・・・

普段はほとんど夕刊紙を買う事はありませんが、ついつい見出しにつられて買ってしまいました。
アエラや東洋経済、日経ビジネスなどの週刊誌でも不動産価格の下落記事はめずらしくはありませんが、今日の夕刊紙の記事内容はあまりにも遅れているというか今更という内容でした。
　小見出しは「不動産業界にバブル崩壊の足音がヒタヒタと近づいている。先行きを不安視したメガバンクは不動産業界向け融資を減らす傾向～～～このままでは業界は一気に冷え込み、不動産不況に突入することになる。」となっていましたが、もうとっくに崩壊しているのは周知の事実で、現状は不動産不況真っ只中なので、かなりズレている記事と思ってしましました。
　
　実際問題金融機関の融資は９月に向けて更に厳しくなると言われてますし、新興デベ（マンション業者）の倒産もこれから本格化すると思います。昨年高値で仕入れた土地の事業が行き詰まり業者間では土地の売却情報が飛び交い相当安値でしか買い手がつかず資金繰りがいよいよ立ち行かなくなってきています。
したがって、不動産価格はまだ下がると思われます。２０年前のバブル時とは違い、事業用の不動産や住宅も適正価格になれば買い手が待っていますので、人気エリアの不動産価格はある程度のところで落ち着くと思いますが、当分地価の上昇は見込めないでしょう。事業用不動産はこれからが買いのチャンスです。本当にオーナーの立場で物件選びを行う船井の事業用不動産購入コンサルティングが威力を発揮しています。

Posted by funaizc at 2008年07月08日 │コンサルのひとり言

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